Можно ли продать квартиру с прописанным человеком в 2018 году — с обременением, приватизированную

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

  • временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
  • постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

  1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
  2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
  3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
  4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц.

Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи.

В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

  • перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
  • указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

  1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
  2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
  3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
  4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
  2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
  3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования.

Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина.

После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком — с обременением, приватизированную

В процессе реализации жилья значительным осложняющим обстоятельством часто становится наличие прописанных в квартире лиц.

В данном материале рассмотрим, можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком в 2017 году, каким образом можно выписать таких граждан и как решить вопрос добровольно или в принудительном порядке.

В ситуации, когда есть прописанные лица в квартире, это осложняет оформление сделки для собственника. Однако выход из ситуации есть, и мы сейчас поговорим о способах решения данного вопроса.

Теоретически возможно продать квартиру, если там прописан человек. Однако на практике это вызывает массу трудностей и судебных разбирательств. Ведь по факту очень мало желающих приобретать квартиру с таким обременением, как наличие прописанных в ней граждан.

Ведь большинство предпочитает покупать чистую квартиру с юридической точки зрения.

Кто может быть зарегистрирован по адресу

В процессе продажи квартиры могут возникнуть трудности с выпиской родственников или других граждан, которые были прописаны в данном жилье, но на данный момент отказываются из него выписываться по различным причинам.

К таким категориям, которые могут быть прописаны, относятся супруги и несовершеннолетние граждане, другие родственники, третьи лица, которые были прописаны в жилплощадь на временной основе, но теперь отказываются выписываться из нее.

Часто недобросовестные продавцы пытаются утаить факт того, что в квартире есть прописанные лица. Однако в основном такие договора расторгаются в судебном порядке и признаются недействительными.

Некоторые агентства недвижимости выкупают такие проблемные квартиры, чтобы затем их реализовать по заниженной стоимости, однако такие сделки являются рискованными.

Бывают ситуации, когда прописанные граждане выписываются добровольно при первой просьбе. Тогда проблем нет.

Однако все же в большинстве случаев граждане отказываются покидать жилье и оформлять выписку. Разберемся далее, как быть в ситуации без согласия супруга или ребенка, создавшего свою семью и отказывающегося выписываться.

Законодательство РФ не может дать однозначного ответа на вопрос, законно ли продавать квартиру с прописанными в ней лицами. Здесь существует правовая коллизия.

Ведь ст. 304 Гражданского Кодекса РФ предполагает, что собственник жилья имеет нераздельное право на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение, для этого не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.

Однако в иных статьях Гражданского кодекса и в Жилищном Кодексе РФ, а также в Конституции указано право каждого гражданина на использование жилья.

То есть каждый человек должен иметь место регистрации и жительства в обязательном порядке.

Тогда получается, что реализовать и оформить сделку купли-продажи на квартиру с прописанными гражданами можно, однако трудность состоит именно в невозможности последующей выписки таких лиц из жилья.

Поскольку ст. 292 ГК РФ предусматривает, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.

Еще на этапе оформления документов для покупки квартиры покупателю желательно проверить все данные о жилье, в том числе запросить выписку из домовой книги о количестве и списке всех зарегистрированных в квартире гражданах.

В соответствии с законодательством временно прописанные граждане должны быть выписаны из жилплощади, как только она будет продана и право собственности переоформлено.

Реализация жилья с прописанными в ней совладельцами должна осуществляться в соответствии с определенными правилами.

Порядок проведения таких сделок регулируется статьями ГК РФ, которые устанавливают порядок владения и использования объекта недвижимости, который пребывает в долевом владении.

Права и обязательства граждан, которые проживают вместе с владельцем в его жилплощади, регулируются Жилищным кодексом РФ.

Продажу квартиры с прописанными гражданами осуществить сложно, если они категорически возражают против выписки из данного жилья.

Читайте также:  Как объявить себя банкротом физическому лицу перед банком в 2018 году - можно ли, в россии, правильно

Однако собственник имеет право выселить их в принудительном порядке, или же обратиться в суд и решить проблему в судебном порядке. Как правило, такие дела решаются в пользу собственника квартиры.

Продажа и покупка объекта недвижимости с прописанными в нем гражданами вызывает массу проблем, особенно если сделка осуществляется в спешке, и не проводится должная проверка всех нюансов.

В дальнейшем для покупателя прописанные в квартире жильцы, которые не желают выписываться, могут принести значительные проблемы. Также рассмотрим, как поступить с человеком, отказавшимся от приватизации.

В случае отказа человека от добровольной выписки необходимо обратиться в суд. Рассмотрим, как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком.

Законодательно не установлена обязанность продавца квартиры указать всех прописанных лиц в договоре, которые не сохраняют право на проживание в данной квартире.

В договоре купли-продажи рекомендуется прописать условие, что прописанные граждане обязуются выписаться из квартиры до определенной даты.

Однако такой прописанный пункт не означает, что данные граждане обязательно выпишутся из жилья.

Выписка граждан возможна по двум сценариям:

В суде необходимо доказать, что у человека имеется другая жилплощадь, он не принимает участие в оплате затрат на обеспечение и обслуживание квартиры, оплату коммунальных услуг, живет с другой семьей или переехал в другой населенный пункт для работы или обучения на длительный срок.

Снятие граждан с регистрации возможно осуществить в судебном или досудебном порядке.

Иногда прописанные лица по первому требованию собственника выписываются из квартиры.

В таком случае они самостоятельно пишут заявление на выписку и в течение трех дней орган власти оформляет выписку гражданина из данной квартиры.

Иногда случается, что такой человек просит у собственника некоторые денежные средства в качестве компенсации.

Как составить образец предварительного договора купли-продажи квартиры, читайте здесь.

В таком случае лучше согласиться на такое требование, чтобы избежать в дальнейшем проблем с продажей жилья и не добиваться выписки в судебном порядке, что может значительно затянуться по времени.

Судебные разбирательства касательно выписки граждан могут длиться от 4 месяцев до нескольких лет, в зависимости от обстоятельств и желаний сторон.

Часто случаются апелляции, поэтому необходимо рассматривать каждый случай в индивидуальном порядке.

Законодательством предусмотрено общее правило при реализации жилья, предполагающее обязательную выписку граждан из квартиры после передачи права собственности на нее другому человеку.

Видео: покупка квартиры с прописанными в ней людьми

После государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре все зарегистрированные в квартире родственники бывшего собственника и другие прописанные лица теряют право пользования квартирой.

Новый собственник вправе требовать выписки данных лиц. Однако есть категории граждан, выписка которых невозможна:

Собственник квартиры имеет право в любое время ее продать. Алгоритм действий по заключению договора купли-продажи предполагает следующие действия:

  • составление предварительного текста договора потенциальной сделки купли-продажи;
  • оформление основного договора;
  • оформление акта приема-передачи объекта недвижимости;
  • совершение действий по взаиморасчетам;
  • государственная регистрация права собственности на приобретенную квартиру в органе Росреестра и получение правоустанавливающего документа.

Новый собственник должен подать требуемый пакет документов в управление государственной регистрации, кадастра и картографии.

Договор купли-продажи должен в обязательном порядке быть заверен нотариусом в нотариальной конторе. Без этого он не имеет законной и юридической силы.

Должен также быть оформлен акт приема-передачи квартиры, где должна быть указана конкретная дата передачи данного жилья покупателю, передачи ключей от квартиры.

В процессе составления договора купли-продажи обязательно указать срок, до которого прописанному гражданину необходимо выписаться из квартиры и покинуть жилье.

Если же гражданин прописан в квартире, однако по различным причинам не проживает на ее площади, собственник перед продажей квартиры должен его снять с регистрации перед подписанием договора.

Как оспорить кадастровую стоимость нескольких земельных участков, читайте здесь.

Порядок возврата подоходного налога при покупке квартиры пенсионером, смотрите здесь.

Образец договора купли-продажи можно получить в органе Росреестра или в нотариальной конторе.

Договор должен содержать следующие пункты:

На договоре должна быть обязательно проставлена дата, также он подписывается людьми, которые являются покупателем и продавцом.

Продажа квартиры с прописанными в ней лицами возможна, однако каждый случай рассматривается индивидуально.

Также наличие прописанных людей значительно снижает цену продажи и продлевает срок продажи.

В любом случае, перед продажей квартиры собственник должен позаботиться о том, чтобы оформить выписку всех прописанных лиц с целью избежания проблем в дальнейшем.

Источник: https://seoblack.ru/nazvanie-kategorii/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom-2

Что необходимо учесть при продаже квартиры с прописанным в ней человеком

При продаже квартиры одним из существенных обстоятельств для обеих сторон сделки является наличие в ней прописанных граждан.

С одной стороны, присутствие прописанного гражданина не препятствует продаже квартиры, поскольку закон не обязывает получать его согласие на сделку. Но с другой, собственник фактически ограничен в безусловном праве на распоряжение своей собственностью, поскольку редко какой покупатель захочет купить обременённое иными лицами жильё. Как же решить эту сложную проблему?

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.

Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.

Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.

Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет.

А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?

Как выписать

Условие о том, что в жилом помещении имеется прописанный, который в будущем сохранит право проживать в нём, является обязательным. Если договор не содержит указания на таких лиц, то сделка попадает под категорию ничтожных, в результате чего происходит возврат уплаченной суммы новому владельцу, а квартиры — прежнему.

Однако обязать продавца указывать просто прописанных лиц, которые такое право не сохраняют, нельзя, закон не относит это к числу существенных условий. Тем не менее, в тексте договора лучше указать следующее: «Данные гражданина, который обязуется освободить квартиру и выписаться до…».

Нужно понимать, что наличие в договоре указанного обязательства прописанных лиц не гарантирует, что они это сделают.

Сделка заключается между правообладателем и желающим приобрести недвижимость, другие лица каких-либо обязательств по договору не несут, и никто не вправе возложить их на них.
Они даже могут не знать об этом условии, так как договор ими не подписывается, при его составлении они также не присутствует.

Далее развитие событий возможно по двум вариантам:

  1. Прописанные люди идут в органы миграционной службы самостоятельно и пишут заявление с просьбой снять с прописки по месту жительства или подают его в электронном виде. Органы учёта рассматривают заявления за три дня и выписывают.
  2. При отказе от добровольной выписки собственник может это сделать исключительно на основании судебного решения. По которому гражданин выселен или его признали лицом, утратившим право пользования.
    В суде придётся доказывать, что человек:
    • имеет иное жильё;
    • не участвует расходах общего имущества дома и обслуживании квартиры в виде несения расходов за коммунальные услуги;
    • проживает с другой семьёй;
    • выехал в другой город для постоянного проживания, работы.
  3. Были выявлены обстоятельства неправомерности действий органов учёта при прописке или предоставлены ложные сведения и документы.

Существуют категории граждан, не подлежащих выписке.

Категории граждан, которых нельзя выписать

Существует общее правило при продаже квартиры.

И оно таково: при отчуждении недвижимости и передаче права на него новому владельцу, что может быть подтверждено только фактом регистрации в Росреестре, все прописанные родственники бывшего владельца, а иногда лица, не являющиеся родными, теряют возможность пользоваться объектом, а у последующего собственника есть все основания требовать выписки указанных лиц.

Но существует ряд изъятий из названного правила.

Выписка невозможна при любых обстоятельствах даже при смене собственника тогда, когда:

  • Лицо в период приватизации было прописано в квартире и написало письменный отказ от приватизации. Верховный Суд РФ имеет однозначную позицию на этот счёт: невозможно удовлетворить иск с просьбой прекратить пользоваться жильём и выписать того, кто был полноправным пользователем квартиры наряду с тем, кому она принадлежала по ордеру.Даже наличие у такого человека своего угла для проживания, своей собственности, и даже сроки давности (большой поток приватизации был в 1990 годах) не имеют значения в суде.Может возникнуть ситуация, когда объект уже неоднократно перепродавался, даже здесь такая категория граждан вправе претендовать на пользование.
  • Гражданин пользуется помещением в связи с указанием умершего собственника квартиры об этом в своём завещании. Это то, что именуется завещательным отказом.Такое лицо имеет право оставаться пользоваться жильём до момента, указанного наследодателем. Обычно — пожизненно.
  • Гражданин, получающий содержание по договору пожизненного содержания с иждивением. Заключение такого договора, являющегося разновидностью договора купли-продажи, порождает обязанность покупателя предоставить в пользование данное жилое помещение получателю ренты (продавцу) пожизненно.
  • Бывший член семьи собственника (супруг после развода), если отсутствует возможность переехать в другое место, нет другой собственности, а также средств для снятия жилья.У такого человека есть право просить в суде отсрочить своё выселение, а также выписку. Суд может разрешить ему оставаться в квартире бывшего супруга максимум до года, после чего выписка возможна.
  • Лица, внёсшие плату (иначе говоря, пай), даже частично, за кооперативную квартиру, которые прописаны в ней, также не подлежат выселению.Они считаются собственниками, даже если документа о регистрации нет.
  • Дети, оставшиеся без родительского ухода и опекуна. Продажа в этом случае возможна только если несовершеннолетнему будет предоставлено жильё, как минимум, не хуже прежнего, как максимум — более лучшего по характеристикам того помещения, из которого планируется выписка.В органы опеки необходимо предоставить документы, подтверждающие обеспечение несовершеннолетнего новым жильём либо, как правило, уже в виде оформленных документов на иную квартиру.

При отказе от добровольной выписке, нужно обращаться в суд.

Подводя итоги вышесказанному, отметим, что продать квартиру с обременением при отсутствии согласия тех, кто в ней прописан, можно, но их наличие существенно повлияет на оборотоспособность и цену недвижимости, а также на скорость продажи. Так как большинство покупателей хотят купить «чистую» квартиру. Тем более для первоначального собственника выписка и выселение по суду может оказаться более простой задачей, чем для покупателя.

Читайте также:  Как поставить земельный участок на кадастровый учет в 2018 году - ранее учтенный, без межевания

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/obremenenie/propisan-chelovek.html

Продажа приватизированной квартиры с прописанным человеком в 2018

Приватизация – один из самых распространенных способов получения недвижимости в личную собственность с минимальными затратами времени и средств.

При этом существует большое количество тонкостей, имеющих непосредственное отношение к продаже таковой недвижимости (которая ранее была приватизирована). Особенно это касается случаев если в таковой недвижимости постоянно зарегистрирован человек.

Процедура приватизации – процесс перевода недвижимости из государственной собственности в частную. При этом процесс таковой имеет свои особенности в случае, если выполняется одновременно несколькими гражданами.

Очень важно помнить, что заключение договора купли-продажи и последующие действия станут возможны только лишь в случае выполнения некоторых важных требований, условий.

Список таковых является стандартным, со всеми ними лучше всего ознакомиться предварительно:

  • понадобиться согласие всех остальных граждан, имеющих доли в квартире;
  • в случае, если при приватизации кто-либо из лиц, имеющих право на реализацию таковой процедуры, оформил отказ – от такового гражданина также потребуется согласие;
  • на недвижимости не должно иметься каких-либо обременений – использование квартиры в качестве залога по кредиту, ипотеке;
  • сам процесс приватизации обязательно должен быть осуществлен законно, а также без каких-либо нарушений;
  • если недвижимость принадлежит ребенку – то обязательно понадобиться согласие на осуществление процедуры органов опеки и попечительства.

В рассматриваемом случае действует правило преимущества на право приобретения. В соответствии с законодательством осуществить процесс возможно будет только лишь в случае, если от покупки все остальные дольщики по какой-то причине отказались. Причем таковые отказы должны быть заверены нотариально.

Остальные же требования является полностью стандартными, типичными для всех без исключения случаев продажи имущества.

Это касается наличия обременений, наличия прописанных несовершеннолетних на жилой площади с правом собственности на таковую. Опять же при отсутствии опыта продажи имущества такого типа лучше всего будет получить консультацию хорошего квалифицированного юриста.

Только лишь так можно будет не допустить самых разных сложных ситуаций или же отмены сделки уже после её заключения, в судебном порядке.

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме по ипотеке, читайте по ссылке.

Один из самых существенных моментов, которые следует обязательно учесть в первую очередь – это невозможность выписки отдельных категорий граждан из квартиры.

Причем как просто, на основании только лишь законодательных норм, так и при наличии определенных условий.

Касается это следующих категорий граждан:

  • в первую очередь – не достигшие совершеннолетия граждане, которые обладают право на приватизированную недвижимость;
  • граждане, которые совершеннолетия достигли, но при этом обладали правом на приватизацию и отказались от осуществления таковой;
  • граждане, которые являются непосредственно собственниками на основании приватизации или же по причине приобретения доли в квартире.

Причем особенно внимательно следует быть с ситуациями, когда в квартире прописан несовершеннолетний. Так как в таком случае возникает наибольшее количество всевозможных затруднений.

Все государственные органы, в том числе суды, принимают решения исходя именно из интересов несовершеннолетнего.

Если возникла ситуация, когда по какой-то причине один из участников социального договора отказался от осуществления процедуры, то в дальнейшем некоторые права на саму квартиру остаются.

К таковым правам относится следующее:

 право на постоянное проживание на данной жилой площади  без какого-либо ограничения во времени
требуется получить согласие на осуществление продажи  если подобная ситуация вообще возникает

В случае же если гражданин имеет право собственности на конкретное имуществ – то понадобиться не просто получить согласие на продажу, но при этом предоставить право на приоритетное приобретение таковой недвижимости.

Данный момент следует проработать предварительно. Если опыт в такой сфере по какой-то причине отсутствует – то оптимальным решением будет именно обращение к квалифицированному юристу для осуществления процесса продажи.

Как выписать

Если же какие-либо права на определенного типа недвижимость по какой-то причине у проживающего отсутствуют, он не относится к обозначенной выше категории граждан, то выписать его будет достаточно просто.

При этом согласие самого гражданина для осуществления таковой процедуры попросту не потребуется. Следует лишь соблюдать стандартный алгоритм, определенный для конкретной ситуации.

Стандартный процесс выписки из квартиры гражданина без согласия такового включает в себя следующие базовые этапы:

  • составить заявление;
  • подготовить требуемые документы (собственный паспорт, свидетельство о праве собственности);
  • далее нужно обратиться со всеми бумагами в паспортный стол.

Но нередко возникают ситуации, когда гражданин по какой-то причине не может быть выписан из квартиры без участия суда. В таком случае все несколько усложняется.

В таком случае понадобиться в обязательном порядке следовать алгоритму:

  • составить соответствующим образом исковое заявление;
  • обратиться в суд по месту расположения конкретного объекта недвижимости;
  • суд выносит решение – на основании которого будет иметь место выписка из жилой площади.

Со всеми тонкостями, сложностями процесса нужно будет ознакомиться прежде, чем будет иметь место подача иска.

Отдельно стоит отметить, что судебная практика по поводу подобного рода ситуаций не является однозначной. Соответственно, присутствуют всевозможные сложные, проблемные ситуации.

Порядок продажи приватизированной квартиры с прописанным человеком

Сам процесс заключения таковой сделки имеет некоторые важные тонкости. Но в целом процесс стандартный, аналогичный продажи доли в квартире обычной, которая была получена в собственность любым другим путем.

На данный момент стандартный алгоритм осуществления соответствующей процедуры включает в себя следующие основополагающие этапы:

  • собственник, планирующий продажу, обязательно должен будет оповестить об осуществлении таковой процедуры всех остальных долевых собственников;
    • извещение составляется в письменной форме;
    • если в течение 1 месяца остальные дольщики не предпринимают попытки выкупить недвижимость – то таковая может быть продана любому покупателю;
  • далее просто составляется договор купли-продажи и акт приема-передачи недвижимости:
    • сам договор лучше составлять в специальной форме, который обозначает определенные права и обязанности всех сторон;
    • требуется указать правоустанавливающие документы, которые определяют сам факт осуществления сделки;
    • акт приема передачи обязательно подписывается в двустороннем порядке;
    • составляемый договор купли-продажи обязательно нужно будет заверить нотариально;
  • следующим этапом является регистрация прав собственности на имущество данного типа.

Какие нужны документы

Для продажи приватизированной квартиры понадобиться подготовить достаточно обширный ряд документов. Причем на каждом этапе понадобятся различные.

При этом в стандартный набор бумаг входит следующее:

  • заверенная нотариально письменно оформленная документация об уведомлении остальных дольщиков о продаже недвижимости третьему лицу;
  • копии почтовых уведомлений о том, что таковые извещения были вручены гражданам, являющимся дольщиками;
  • свидетельства о подаче соответствующего типа заявления;
  • отказ владельцев имущества от прав преимущественного приобретения доли недвижимости;
  • свидетельство о праве собственности на конкретное имущество;
  • выписка из Единого государственного реестра прав собственности;
  • справка-характеристика по недвижимости;
  • технический, а также кадастровый паспорт квартиры;
  • согласие супруга и супруги на реализацию данного типа недвижимости;
  • паспорта всех участников сделки.

После того, как сам договор будет составлен в установленной форме – необходимо будет осуществить процесс регистрации недвижимости в ЕГРП. Обратиться для реализации данной процедуры можно будет в разные учреждения. Для этого опять же понадобиться подготовить достаточно широкий спектр бумаг.

В стандартный набор таковых входит:

  • заявление от самого гражданина, на имя которого будет осуществляться регистрация;
  • оригинал заверенного нотариально договора купли-продажи недвижимости, а также акт приема-передачи имущества;
  • подтверждающие документы о том, что прежний собственник известил остальных дольщиков о том, что будет иметь место продажа недвижимости данного типа;
  • документы, удостоверяющие личность – это может быть паспорт или же нечто другое.

Стоимость и сроки

Нередко возникают ситуации, когда осуществить процесс регистрации невозможно самостоятельно. В таком случае выходом может стать оформление доверенности на третье лицо.

В таком случае помимо стандартного набора бумаг понадобиться также нотариально заверенная доверенность, а также документ, который подтверждает личность самого заявителя-доверенного лица.

В стандартный набор расходов на продажу квартиры в таком случае входит следующее:

  • оплата государственной пошлины;
  • оплата работы нотариуса.

Риски продавца

При продаже недвижимости в рассматриваемом случае риски продавца будут минимальными. Больше всего рискует при этом именно покупатель.

Но при этом самому собственнику недвижимости следует помнить о следующих важных моментах:

  • не допускается нарушение прав граждан, проживающих в квартире;
  • особенно внимательно нужно отнестись к формированию документов при продаже в случае прописки ребенка-собственника.

При наличии достаточно существенных нарушении признать сделку недействительной не составит большого труда. Потому следует быть особенно внимательными.

Сколько времени занимает регистрация договора купли продажи квартиры, рассказывается тут.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире вы можете посмотреть в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry-s-propisannym-chelovekom/

Покупка квартиры с прописанными людьми — несовершеннолетники детьми, в 2018 году

Приобретение недвижимости с соблюдением всех юридических процедур гарантирует покупателю безопасность сделки, но по различным обстоятельством нередки случаи, когда купленная квартира отягощена обременением в виде долгов, не выписанных людей и прочим.

Такие нюансы пытаются выявить на предварительном этапе при проверке имущества на чистоту. После совершения сделки, выявленные обременения аннулируются в рамках действующего законодательства.

Основной проблемой, которую приходится решать владельцу купившему жилплощадь с зарегистрированными на ней гражданами, является выписка.

Процесс осуществляется в зависимости от социальной категории лиц, прописанных в квартире.

Недвижимость с обременением

Купля-продажа недвижимости, регистрация (прописка граждан) регулируется Гражданским Кодексом (ГК), Жилищным Кодексом (ЖК) и другими законодательными актами Российской Федерации.

Покупка квартиры с прописанными людьми является одним из видов обременения.

В соответствии со статьей 292 ГК РФ при переходе права собственности, прописанные граждане, не имеют права претендовать на проданное имущество, но существуют категории граждан, которых выписать не так просто.

Для аннулирования регистрации владелец может действовать в двух направлениях:

  • путем переговоров;
  • обращением в судебные органы.

«Лишние» жильцы

Если недобросовестный продавец скрыл, что на жилой площади существуют прописанные лица, которые не оповещены о продаже недвижимости, вероятно, они выпишутся по собственной инициативе.

В противном случае новый владелец может смириться с такими «постояльцами» или решать вопрос в соответствии с законом.

Существуют категории лиц, которым невозможно отказать в регистрации. К ним относятся:

  • прописанные в соответствие с завещательным отказом;
  • не использовавшие свое право на приватизацию и письменно подтвердившие отказ в пользу других граждан;
  • несовершеннолетние (возраст до 18 лет);
  • члены жилищного кооперативного товарищества.

Уточнить данные о прописанных лицах можно путем получения выписки из домовой книги, в которой указываются не только зарегистрированные, но и временно отсутствующие граждане, имеющие право на прописку в случае своего возвращения.

К таким относятся:

  • командированные;
  • лишенные свободы;
  • пребывающие в специализированных учреждениях и другие.

Кроме того, если покупатель намеренно приобретает проблемную квартиру, например для того, чтобы получить большую скидку, он должен понимать что проблемы с выпиской могут возникнуть и с другими категориями жильцов.

Читайте также:  Сроки вступления в наследство по закону в 2018 году - после смерти, по завещанию, гк рф, по закону, давности

Отказать в регистрации нельзя ответственному нанимателю, получателям ренты или лицам, получившим ссуду по договору о безвозмездном предоставлении жилплощади.

Кто такие и что с ними делать?

Наличие «лишних» жильцов является не только юридическим обременением, но и влечет финансовые затраты, которые выражены в расходах на коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт и другие.

Особенно этот вопрос актуален для квартир, не оборудованных индивидуальными системами учета.

В соответствии с законом после продажи квартиры все зарегистрированные граждане обязаны выписаться и прописаться по новому адресу.

Если этого не произошло, новый владелец имеет право обратиться в суд и выселить нежелательных сожителей в принудительном порядке.

Исключением являются категории граждан, перечисленных выше.

Покупка квартиры с прописанными людьми

Основным риском при осуществлении сделок покупки недвижимости, на которой зарегистрированы другие граждане, является возможность опротестовать договор отчуждения с их стороны.

Государство в большинстве случаев стоит на стороне добросовестного покупателя.

Несовершеннолетние дети

Наиболее проблематично выписать несовершеннолетних. Такие граждане имеют право на пользование жилплощадью до достижения 18-летнего возраста.

Сделки должны осуществляться при обязательном разрешении попечительского совета, которому продавец гарантирует прописку детей по другому адресу.

Дети не имеют право принять самостоятельное решение о выписки и считаются недееспособными, то есть их права представляют родители или опекуны.

Любые действия по выписке этой категории лиц будут признаны незаконными. К несовершеннолетним относятся лица, признанные недееспособными.

Ипотека

Другим обременением, позволяющим опротестовать сделку по отчуждению недвижимого имущества, является ипотека, но текущее законодательство исключило продажу заложенных квартир путем регистрации кредитных договоров.

Условия оформления в 2018 году не изменяют установленную процедуру.

Покупка в кредит квартиры с «посторонними» лицами не имеет риска, если банковское учреждение идет на такие условия.

Претендовать на часть собственности прописанные граждане не могут, но можно опротестовать сделку в случае непринадлежности к категории граждан, имеющих на это право по закону (наследники, не участвующие ранее в приватизации и прочие).

Варианты развития событий

Если граждане, прописанные в квартире после ее продажи, не выполняют требование закона, и не снимаются с учета, то владелец имеет право выписать их в принудительном порядке.

Выписка осуществляется через суд путем подачи гражданского иска.

Для обращения необходимо собрать документы, указывающие о регистрации граждан на приобретенной жилплощади. Основные сведения о прописанных и временно убывших лицах содержится в домовой книге.

Выписка через суд

Для аннулирования регистрации по месту жительства к исковому заявлению необходимо приложить расширенную выписку из главной домовой книги, в которой указаны основания для прописки и другие сведения.

Стандартная процедура предусматривает оплату государственной пошлины.

На чьей стороне закон?

В соответствии с действующим законодательством решение суда будет принято в пользу нового владельца квартиры, кроме случаев, когда речь идет о выписке несовершеннолетних детей или граждан признанных недееспособными.

В таких вариантах судебные органы примут отрицательный вердикт, а лица смогут быть прописаны до наступления совершеннолетия.

Негативное решение не является признанием прав указанных граждан на владение недвижимостью, но одновременно позволяет им пользоваться жилой площадью.

Кроме того, суд при разбирательствах с прописанными людьми, будет на стороне:

  • получателей пожизненной иждивенческой ренты;
  • ответственного нанимателя;
  • граждан, оформивших ссуду по безвозмездному пользованию квартирой.

Кого выселить нельзя?

Законодатель определил следующие категории граждан, не подлежащих принудительной выписке и выселению:

  • недееспособные (в том числе состоящие на учете в ПНД и НД) или не достигшие 18 лет дети;
  • ответственные квартиросъемщики (наниматели) и получившие жилье в качестве безвозмездной ссуды;
  • иждивенцы, получившие право в качестве ренты;
  • наследники, оформившие завещательный отказ;
  • лица, являющиеся членами кооператива.

Как себя обезопасить?

Для проведения безопасной сделки по приобретению жилой площади рекомендуется проверить квартиру на чистоту.

Для выявления прописанных лиц достаточно получить расширенную выписку в управляющей компании или ЖЭК.

Для исключения разбирательств с возможными наследниками следует в договор купли-продажи включить пункт, предусматривающий, что претендентам оплачивает долю продавец.

Для решения вопроса с несовершеннолетними, иждивенцами недееспособными гражданами от продавца необходимо затребовать решение попечительского совета.

Следует учитывать, что дети не принимают решения самостоятельно, а выпиской и регистрацией занимаются родители или опекуны.

На видео о приобретении жилья с зарегистрированными лицами

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-s-propisannymi-ljudmi.html

Покупка и продажа квартиры с прописанным человеком: риски, закон, на сколько дешевле, последствия

Само название статьи кажется на первый взгляд диким. Сразу задаешься вопросом: а разве такое возможно. И второй вопрос: а законно ли это. А между тем на рынке недвижимости практика продаж и покупок квартир с обременением не редкость. Обременение, в данном случае, — прописанный в квартире человек. Рассмотрим  ситуации, когда такое возможно.

Отсрочка снятия с регистрационного учета бывших собственников

Самая распространенная ситуация: собственник продает свою квартиру, одновременно покупая себе новое жилье.

В договор купли-продажи своего старого жилья он включает по согласованию с покупателем пункт о сроках выписки из квартиры всех прописанных членов семьи.

Деньги от совершенной сделки и время ему необходимы для покупки нового жилого помещения. Закон не запрещает заключение такой сделки (ст.31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ).

Должен ли покупатель идти на такую сделку? Рискует ли он при этом?

Статьей 292 ГК РФ определено, что если у имущества новый собственник, то старый владелец квартиры автоматически теряет право пользования ею, так же как и все члены его семьи, имеющие регистрацию на проданной жилой площади.

Риск все же есть: старые жильцы могут затянуть сроки выписки. Придется платить за них коммуналку. Да и неприятно: ты уже хозяин, а чужие люди у тебя прописаны. Стоит предусмотреть и это при заключении договора: вписать штрафные санкции при нарушении сроков выписки.

Обычно новый владелец не отдает всю сумму старому владельцу, не получив доказательства их окончательного расставания с домом. Деньги кладутся в банковскую ячейку, которая будет открыта продавцу при наличии новых штампов о прописке в паспортах.

Собственник имеет право при затянувшейся добровольной выписке старых хозяев выписать их принудительно, через суд. Без суда можно выписать из квартиры только жильцов, имеющих временную регистрацию.

Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок

Особое внимание уделить надо сделке с квартирой, где обременение — прописанный несовершеннолетний ребенок.

Родители должны уведомить Орган опеки и попечительства (ООП) о сделке и получить разрешение на выписку ребенка в связи с переездом в лучшие условия для проживания.

Покупателю стоит удостовериться, что такое разрешение имеется. Если несовершеннолетний — собственник доли в квартире, то на него должен быть открыт отдельный счет в банке РФ.

Покупатель перечисляет средства за долю ребенка именно туда. Как быть с этими деньгами — дело родителей.

Выписка из домовой книги — необходимый документ при совершении сделки

Прежде чем купить квартиру, потребуйте у продавца полную информацию о прописанных в квартире и об их правах на жилье. Текущий хозяин квартиры должен (п. 1 ст.

558 ГК РФ) предоставить обычную или расширенную выписку из поквартирной (домовой) книги. Взять ее можно в жилищном управлении или МФЦ только собственнику жилого помещения.

Выдать такую информацию постороннему лицу (покупателю) откажутся.

Для избежания неприятностей в дальнейшем в договоре должен быть пункт об ответственности продавца за достоверность представленной информации об обременении. В дальнейшем это даст возможность через суд признать сделку недействительной.

Граждане, имеющие право на пожизненное проживание

Иногда снять человека с регистрационного учета законодательно невозможно без его доброй воли, даже если он и не собственник проданной квартиры.

  1. Во время проведения приватизации человек отказался от своей доли в письменной форме, но остался прописан в квартире. Очень распространенная ситуация: старший сын проживает у гражданской жены, но прописан у родителей. Право на свою долю передал маме. Мама по завещанию все отписала младшему сыну. Последний и есть продавец. Выписываться добровольно брату некуда, своего жилья у него нет. В любой момент он может явиться «домой», и не важно, что у дома новый собственник.
  2. Отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни по завещанию умершего собственника квартиры, например, матери (завещательный отказ).
  3. Несовершеннолетних сирот, имеющих прописку в квартире, легче усыновить, чем выселить. Тут и добровольный отказ не поможет. Такую квартиру ни продавать, ни покупать не стоит, если нет возможности предоставить ребенку иное жилье, в котором условия проживания не хуже. Это касается и инвалидов.
  4. На год после продажи квартиры могут задержаться бывшие члены семьи продавца, например, супруга. Нет у нее возможности выехать: нет иного жилья в собственности и нет денег снять что-то в аренду. Суд готов будет отсрочить ее выселение и выписку для решения материальных проблем, но не больше, чем на год.

Условия для принудительного выселения через суд

Граждане перечисленных выше категорий (кроме бывших членов семьи) имеют право на пожизненное проживание. Их можно выписать через суд при условии:

  • они имеют иную жилплощадь;
  • они не участвуют в оплате коммунальных услуг,
  • они давно переехали в другой населенный пункт и дома не появляются.

Все это еще доказать в суде надо: собрать кучу бумаг, найти свидетелей, потратить здоровье, деньги и время. Лучше продать квартиру с прописанным человеком!

Кто же покупает квартиры с обременением?

Тот, кто знает законы и уверен, что без труда выпишет чужого человека из купленной квартиры. Тот, кто решил сэкономить. Стоимость такой квартиры ниже рыночных цен на 30% и более. Чаще всего, покупателями таких квартир выступают агентства недвижимости. Для них покупка такой квартиры прекрасная возможность заработать.

Напоследок, еще одна жизненная ситуация: человек продает свою квартиру с правом своего пожизненного проживания, с иждивением, Это уже иной вид сделки и  договор не купли/продажи, а социальной ренты. Выписать собственника — иждивенца даже через суд не получится. Если, конечно, покупатель не мошенник. Но эта тема требует отдельного разговора.

В качестве итога

  1. Квартиру можно продать с отсрочкой снятия прежних жильцов с регистрационного учета.
  2. Квартиру с ребенком можно продать только с разрешения органов опеки.
  3. Существуют категории граждан, которые имеют право пожизненного проживания и прописки в квартире.

  4. Принудительно выселить не желающего выселяться можно только через суд.
  5. Решили сэкономить — покупайте квартиру с прописанным человеком. Но знайте, что это риск.
  6. Не хотите рисковать — требуйте выселения и снятия с регистрационного учета всех жильцов приобретаемой квартиры.

    И только после этого отдавайте деньги за нее.

Полезная публикация? Проголосуй!

+70

Источник: https://pravodnik.net/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-s-propisannym-chelovekom/

Ссылка на основную публикацию