Что нужно знать при покупке квартиры в 2018 году — на вторичном рынке, в новостройке, у застройщика

Порядок покупки квартиры в 2018 году

 

Порядок покупки квартиры предполагает исполнение требования закона и обязательных процедур.

Чтобы не допустить ошибок и финансовых потерь, а так же стресса при отказе в регистрации следуйте выверенному алгоритму действий, описанному в данной статье.

Скачайте интеллект-карту с пошаговой инструкцией и сверяйте с ней свои действия.  Интеллект карта для покупателей

Порядок покупки квартиры

При покупке квартиры покупателю  необходимо:

  1. Приобрести( установить) право собственности
  2. Зарегистрировать переход права от продавца к покупателю
  3. Зарегистрировать право собственности за собой

Покупка квартиры документы и порядок сделки

Какими документами оформляется эти этапы сделки?

  1. Установление права на объект недвижимости оформляется Договором купли-продажи и Актом приема-передачи
  2. Регистрация перехода права от продавца к покупателю осуществляется на основании заявления продавца в Росреестр
  3. Регистрация права собственности на покупателя осуществляется на основании заявления об этом, с уплатой обязательной госпошлины 2000.0 рублей

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует длительной подготовки и оценки рисков оспоримой сделки.

Поэтому прежде оформляются предварительные договоренности. Причем письменными документами с  передачей задатка.

Но первым шагом для исключения финансовых потерь является получение достоверной информации о праве владения квартирой и отсутствии арестов и обременений.

Такая информация сейчас свободно предоставляется Росреестром и каждый может получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости(ЕГРН), заказав ее через интернет.

 

Государственная пошлина за электронную выписку — 250 рублей. Она придет к вам на почту , как правило в течении нескольких минут.
Посмотрите пример: Выписка из ЕГРН , чтобы понимать, какую информацию из нее вы сможете получить.

К тому же, именно выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом, так как Свидетельство о государственной регистрации права отменили.

Заказать электронную выписку из ЕГРН можно тут  Это надежный сервис, интегрированный с ЕГРН.

Пошаговый план покупки квартиры на вторичном рынке

Получить интеллект-карту себе: Интеллект карта для покупателей квартиры на вторичном рынке

Порядок покупки квартиры за наличные

Интеллект-карта описывает покупку квартиры за счет собственных средств.

Конечно все эти ключевые моменты требуют дополнительных подробных разъяснений, которые вы можете получить в  рассылке от автора, в которую будете подписаны автоматически после приобретения 1 части пособия для покупателя:  «Хочу купить недвижимость. Что надо знать?»

Порядок покупки квартиры в ипотеку

Ипотечная сделка сложнее обычной, ведь у покупателя не хватает средств на приобретение квартиры.

Поэтому главной и первостепенной задачей в этой сделке является подписание Кредитного договора, а лишь поле — Договора купли-продажи квартиры.

А Кредитный договор вам подготовят только, когда одобрят предмет залога, то есть квартиру.

Начните с пошаговой инструкции, в которой разъяснены ключевые моменты сделки.

Посмотрите пошаговую инструкцию  к сделке «Покупаем квартиру за счет кредитных средств банка»  и повторите порядок покупки квартиры, чтобы не допустить ошибок.

Пошаговая инструкция (порядок покупки квартиры)

Чтобы вам не сбиться с пути, не совершить ошибок, не зайти в тупик, а выбрать магистральный путь — главную дорогу, используйте интеллект-карту.

Получить интеллект-карту: Интеллект карта для покупателей квартиры

Порядок покупки квартиры в новостройке

Под покупкой квартиры в новостройке часто понимают участие в долевом строительстве. Это неверное понимание. Купить квартиру, которой еще нет невозможно.

Оформить покупку договором купли-продажи можно  только в том случае, если объект недвижимости состоит на кадастровом учете и еа него оформлено право собственности на застройщика (или подрядчика строительных работ).

Покупка квартиры у юридического лица имеет свои особенности.  Но в общем и целом осуществляется по вышеуказанному алгоритму.
Прочтите статью: Покупка квартиры у юридического лица

Если вы «покупаете» квартиру на стадии строительства прочтите статью: Как купить долевку?

Всегда рада разъяснить. Автор

Порядок покупки квартиры в 2018 году

Источник: http://exspertrieltor.ru/2018/03/09/poryadok-pokupki-kvartiryi/

Чем опасна покупка квартиры в новостройке в 2018 году

Инструкция

В конце декабря 2004 года был принят федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», который позволил сократить количество лазеек, используемых недобросовестными застройщиками для изъятия денег у населения.

Теперь между инвестором, желающим приобрести квартиру в новостройке, и застройщиком должен заключаться договор о долевом участии, который вступает в силу только после его государственной регистрации в органах Росреестра. Это исключает возможность продажи одной и той же квартиры нескольким дольщикам, как это было раньше, но застройщики по-прежнему находят новые уловки.

Тем гражданам, которые собираются покупать квартиру в строящемся доме, следует знать, что только такая форма сделки, как договор долевого участия, подлежит регистрации, а вот, например, договор купли-продажи – нет.

Некоторые застройщики пытаются заключать именно договоры купли-продажи, в которых к тому же к стоимости квартиры добавляется 18% налога на добавленную стоимость, а также включается и налог на имущество организации-застройщика. Такая форма договора существенно увеличивает цену жилья и не гарантирует прав дольщика.

Еще одна опасность, которая может подстерегать дольщика – участие в сделке третьих лиц, когда между застройщиком и дольщиком имеются посредники.

Такая схема чревата тем, что кто-то из участников сделки может нарушить свои обязательства и расторгнуть договор, в то время как деньги за жилье уже выплачены.

Вы можете остаться без квартиры, поскольку у застройщика не было договора, заключенного с вами, поэтому и обязанности передать вам ее у него не возникает.

Опасно также поддаться на уговоры застройщика и указать в договоре сумму меньше, чем было выплачено фактически, якобы для уменьшения налоговых отчислений.

В этом случае, например, в договоре указывается 70% от реальной стоимости квартиры, а оставшиеся 30% от нее вы вносите в виде страховых взносов.

Такая схема при расторжении договора и разбирательстве в суде гарантирует вам возврат только 70% от тех денег, которые были уплачены фактически, если расторжение договора не входит в перечень страховых случаев, оговоренных договором.

Заключая договор долевого участия, обратите внимание, чтобы объект договора – квартира в новостройке, был описан как можно более подробно. Описание, в котором указан этаж, подъезд, площадь квартиры, количество жилых и нежилых помещений, позволяет однозначно идентифицировать ее и исключить продажу жилья меньшей площади или худшего качества.

Источник: https://www.kakprosto.ru/kak-867739-chem-opasna-pokupka-kvartiry-v-novostroyke

Как не прогадать? Пошаговая инструкция по купле-продаже готовой квартиры в новостройке от застройщика

Покупка готового жилья на первичном рынке связана с массой рисков. Зато покупатель получает новую квартиру по выгодной цене, а иногда и на условиях рассрочки. Сделки купли-продажи с застройщиком возможны только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления техплана БТИ.

Далее расскажем, какие предлагаются варианты жилья, на что обратить внимание при сделке, как правильно покупать такие объекты. А также, какие особенности налогообложения при приобретении новой квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Варианты продажи недвижимости от строительной организации

Квартиру можно купить на любой стадии строительства. Если дом еще не достроен, то обычно оформляется договор долевого участия в строительстве — ДДУ (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут). За время строительства дольщик может переуступить свои права другому лицу, заключив договор переуступки прав.

Это практикуется довольно часто, если квартира покупается с инвестиционными целями (о том, что нужно знать, приобретая жильё в новостройке, можно узнать в нашей статье) . Если здание уже построено, то оформляется договор купли-продажи с застройщиком, который потом регистрируется в Росреестре.

Купить можно квартиру:

  • с чистовой или черновой отделкой;
  • с ремонтом «под ключ»;
  • без всякого ремонта.

Важно! Договор долевого участия в строительстве заключают только до окончания стройки. После приема дома комиссией уже оформляется договор купли-продажи.

О том, как купить или продать квартиру в новостройках от собственников, читайте здесь, а из этого материала вы узнаете о том, как выгодно приобрести жилье от подрядчика.

С отделкой и без

Если решено купить жилье с отделкой (чистовой или черновой), то необходимо, чтобы в договоре купли-продажи это было четко предусмотрено. Лучше всего детально описать, что входит в понятие «отделка».

К примеру, если речь идет о черновом варианте, то застройщик сделает только стяжку пола и отштукатурит стены. Когда предполагается чистовой вариант, то стены квартиры должны быть сданы в идеальном виде – отштукатуренными и выровненными, чтобы можно было сразу поклеить обои или покрасить.

Стоимость отделки должна включаться в общую цену квартиры. Жилье с отделкой обычно продается также с такими обязательными элементами как окна, двери, остекление балкона, сантехника, облицовка плиткой.

Иногда стороны прописывают все составляющие отделки очень подробно в дополнительном соглашении к договору купли-продажи (например, оговаривается, какие материалы и в каком объеме будут использованы и пр.).

На что обратить внимание при приемке жилья с отделкой?

Если условия договора купли-продажи по выполнению отделки соблюдены, то покупатель подписывает акт приема-передачи, если нет – то составляется смотровой или чек-лист.

В этом документе перечисляются все выявленные недостатки (кривые стены, некачественная побелка, неровная стяжка и пр.). Обязательно фиксируются и конкретные сроки их устранения, а также лица, которые ответственны за эту работу.

Чек-лист заполняется:

  • в течение двух месяцев после сдачи дома в эксплуатацию;
  • либо в день оформления акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи.

На заметку. Прием квартиры с отделкой – более сложный процесс, поскольку могут быть выявлены серьезные недостатки. Иногда смотровой лист заполняют с привлечением опытных строителей, чтобы оценка качества отделки была произведена профессионалами.

В этом случае, кстати, можно сразу ссылаться на нарушения строительных и других норм (СНиП и ГОСТ), что только придаст вес претензиям покупателя. Если сроки устранения недостатков будут нарушены, то квартира может быть принята, но с приложением к акту приема-передачи, где будет указано, что жилье принято с недочетами.

Как выглядит и составляется чек-лист для отметки нарушений?

Чек-лист обычно представляет собой таблицу, в которой указаны все проделанные застройщиком работы, а рядом находится колонка, в которой делается отметка о нарушениях. Смотровой лист выдает сам застройщик. Он составляется в двух экземплярах и регистрируется в секретариате строительной компании.

С ремонтом

Обычно ремонт от застройщика включает в себя выравнивание и отделку стен и потолков, облицовку стен плиткой в санузлах, укладку ламината или паркета, обои в комнатах, кухне и коридоре.

Качество ремонта зависит не только от мастерства застройщика, но и от класса выбранного жилья – чем выше класс, тем дороже будут материалы для ремонта.

Если квартира сдается с ремонтом, то в чек-листе к договору купли-продажи должны быть указаны все проделанные работы застройщика (отделка, облицовка, установка дверей и пр.).

Обратите внимание! Если чего-то нет, то покупатель имеет право не подписывать акт приема-передачи до полного решения этой проблемы.

Прием жилья в черновом виде только на первый взгляд кажется более простым. Необходимо будет посчитать метраж (он должен совпадать с тем, что указан в договоре), проверить ровность стен, наличие окон, дверей и других обязательных элементов, указанных в соглашении с застройщиком.

Даже если в договоре указано, что квартира выставляется на продажу без ремонта или без отделки, застройщик обязан выполнить стяжку пола, убрать строительный мусор, установить сантехнику и провести электропроводку.

Читайте также:  Как купить квартиру, если нет денег - в москве, в спб, на первоначальный взнос, кредит не дают, молодой семье

Все недостатки должны быть зафиксированы в смотровом листе. В случае некачественного строительства покупатель, ссылаясь на Гражданский кодекс РФ, вправе требовать снижения цены и даже расторжения договора купли-продажи.

Скачать чек лист приемки квартиры в новостройке с отделкой

Плюсы и минусы приобретения такой площади

Покупка готовой квартиры в сданном новострое имеет ряд очень важных преимуществ. Это, прежде всего, качество жилья и отсутствие у него истории. Можно не опасаться наследников или лиц, вернувшихся из мест лишения свободы, которые вдруг предъявят права на жилплощадь (о том, где же выгоднее купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке, мы рассказывали тут).

К плюсам можно отнести:

  • современную инфраструктуру и новые материалы для строительства;
  • удобную планировку квартиры;
  • минимум юридических рисков (дом уже построен и покупатель первый собственник);
  • отсутствие споров с бывшими владельцами или претендентами (например, наследниками или выселенными детьми).

Новое жилье продается с новыми окнами, дверями и сантехникой.

На заметку. Покупателю придется потратиться на ремонт, но ему не нужно сталкиваться с проблемами, которые оставили бывшие жильцы (неузаконенной планировкой, сломанной сантехникой и пр.).

К минусам однозначно относится:

  • необходимость ремонта «с нуля» (если только не покупается квартира с ремонтом);
  • шум соседей, проводящих ремонт (особенно если дом совсем недавно достроен);
  • отдаленность нового дома от центра (если он куплен в новом районе под застройку);
  • некачественная постройка без учета уровня грунтовых вод, просадки грунта и пр.

Если попадется недобросовестный застройщик, то новый дом, который был построен в отдаленных районах, может регулярно затапливаться грунтовыми водам в подвале, что может привести к сырости в домах, появлению трещин, пятен на фасаде и другим проблемам.

Возможны и трудности с достройкой обещанной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. Бывает, что переезжая в новый дом, покупатели рассчитывают на быстрое появление этих объектов, обещанных менеджером по продаже, но на деле на их достройку уходит гораздо больше времени.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте в нашем материале.

Покупка: пошаговая инструкция

Для покупки готовой квартиры у застройщика необходимо пройти ряд шагов:

  1. Выбрать квартиру. В отличие от дольщиков у покупателей готового жилья есть возможность проводить осмотры готовых объектов. Можно сразу оценить затраты на будущий ремонт (если он не предусмотрен договором), а также качество строительства и готовность остальной инфраструктуры (магазинов, детсада, благоустройства территории и пр.).
  2. Изучить все документы застройщика и подготовиться к сделке.
  3. Подписать договор купли-продажи. Оплата договора, как правило, происходит сразу после регистрации по безналичному расчету на счет застройщика. Квартира передается по акту приема-передачи. Если есть проблемы с качеством постройки или ремонта, то на этом этапе составляется смотровой лист.

Важно! К моменту подписания купчей дом должен иметь окончательный почтовый адрес, а БТИ должно произвести обмеры всех помещений. Иными словами дом должен быть полностью сдан в эксплуатацию и иметь свой кадастровый номер.

Скачать образец бланка договора купли-продажи квартиры от застройщика (юридического лица)

Как проверить фирму до подписания ДКП: порядок действий

Перед тем как подписывать договор купли-продажи с застройщиком нужно тщательно проверить его документы: официальную регистрацию, а также права на квартиры. Запросите расширенную выписку в Росреестре и выясните, не перепродавалось ли жилье другим лицам.

Какие вопросы следует задать?

На встрече с менеджером в офисе застройщика нужно уточнить: есть ли у компании все нужные документы для сделки и были ли у госкомиссии претензии к качеству строительства. Кроме того, важны вопросы:

  • цены квартиры, возможной скидки на нее, вариант покупки в рассрочку;
  • что входит в понятие «отделка» или «ремонт», какие материалы будут использованы, чем это регулируется;
  • каков порядок расчетов (сколько составляет задаток, как быстро должны проводиться расчеты);
  • как быстро устраняются недостатки по чек-листу, если возникнут претензии;
  • каковы ежемесячные платежи управляющей компании, консьержу, охране и пр.;
  • условия досрочного расторжения договора.

Рекомендация. Прямо на встрече можно попросить предоставить для ознакомления тексты предварительного и основного договора купли-продажи, выписку из ЕГРН, технический план БТИ на квартиру. Если инфраструктура еще достраивается попросите проектную документацию, чтобы узнать сроки сдачи объектов и их количество.

Перед тем как подписать договор у застройщика нужно запросить ряд документов, которые расскажут о его легальном статусе нахождения на рынке. Главное убедиться в том, что компания зарегистрирована, не находится в стадии банкротства и уже сдала дом Государственной проверочной комиссии.

Потребуется:

  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
  • документы на землю, где расположен дом;
  • разрешение на строительство;
  • учредительные документы, свидетельство о госрегистрации застройщика;
  • выписка из ЕГРН;
  • техплан со схемой расположения квартиры на этаже;
  • заключение госкомиссии;
  • выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире.

Все это желательно изучить перед тем, как вступать в договорные отношения с компанией. Если квартира покупается с ремонтом или отделкой, то уточните как это отразиться в договоре купли-продажи и будет ли оформляться дополнительное соглашение.

Скачать образец расширенной выписки из ЕГРН на квартиру

На фото вы можете ознакомиться с образцом разрешения на ввод дома в эксплуатацию:

Фото разрешения на строительство:

Для будущего собственника

От покупателя требуется только паспорт и ИНН (или СНИЛС). Если им является один из супругов, он должен иметь нотариально заверенное согласие другого на покупку готовой квартиры.

Как правильно заключается и составляется договор купли-продажи?

Договор купли-продажи оформляется в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ (ст. 549—558). Он составляется в письменной форме (обязательное условие).

В договоре должны быть:

  1. персональные, паспортные данные сторон (для застройщика — реквизиты юрлица);
  2. описание предмета (квартиры);
  3. цена покупки;
  4. сроки перехода права собственности;
  5. права и обязанности сторон;
  6. порядок проведения расчетов;
  7. условия и срока освобождения квартиры.

Справка. Согласно ст. 556 ГК РФ передача квартиры осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. В законную силу договор купли-продажи вступает только после подписания его всеми участниками и государственной регистрации. Нотариального заверения договор не требует.

Процедура регистрации прав на новое жилье

Для регистрации прав собственности на жилье в Росреестр далее подается: договор купли-продажи, акт приема-передачи, техплан, заявление о регистрации прав, копия паспорта и квитанция об оплате госпошлины. В течение 5 дней покупатель становится собственником квартиры, а в реестре появляется соответствующая электронная запись.

Сроки и расходы

Подписание договора купли-продажи не занимает много времени — максимум 1-2 часа. Регистрация в Росреестре также длится меньше недели. Госпошлина за регистрацию договора составляет 2 тыс. рублей.

Если было принято решение заверить купчую у нотариуса (не является обязательным), то потребуется еще 8-15 тыс. рублей. Заверение отдельных документов — доверенности, согласия супруга (и) обойдется в сумму до 1,5 тыс. рублей.

Особенности налогообложения

Если покупается готовая квартира в новостройке, то платить налог на доходы не нужно. Более того у покупателя есть право на налоговый вычет, который появляется с момента подписания акта приема-передачи.

Вернуть можно уплаченный за отчетный год налог в размере до 13% от стоимости квартиры (но не более 2 млн. рублей). Для этого необходимо подать налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) в налоговую по месту жительства либо через Интернет.

Возможно ли приобретение в рассрочку?

Почти каждый застройщик предлагает рассрочку покупателям квартир на самом раннем этапе продаж, но вот продажа уже готового жилья на этих условиях это скорее редкость. Однако законом это не запрещено и застройщик вправе предложить оформить покупку с рассрочкой (процентной или беспроцентной).

Правила оформления соглашения с рассрочкой

В этом случае в договоре указывается полная сумма стоимости квартиры, но она разбивается на равные платежи, которые выплачиваются в течение определенного периода времени (обычно в течение 3-12 месяцев, реже 3-5 лет).

В договоре всегда присутствует полный график расчетов с указанием сумм и дат для оплаты. Описываются также санкции в случае просрочки платежей (например, пеня за каждый день).

Важно! До полной оплаты договора запрещено распоряжаться квартирой по своему усмотрению без согласия продавца. Это главная особенность покупки с рассрочкой. К тому же в случае неуплаты платежей могут начисляться пени, что увеличивает расходы покупателя недвижимости.

Покупка готового жилья на первичном рынке оформляется договором купли-продажи с застройщиком. Квартиру можно купить с отделкой или ремонтом либо в черновом виде. Все эти детали должны быть оговорены купчей, чтобы не пришлось расторгать договор или обжаловать его в судебном порядке.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/novostrojki-i-vtorichka/gotovaya-u-zastrojshhika.html

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ в новостройке

Покупка жилого помещения в новом доме имеет очевидные преимущества: покупатель гарантированно избавлен от возможных споров с бывшими владельцами, криминального прошлого объекта, судебных тяжб с государственными органами, если те решат, что новый собственник нарушил права ребенка, детдомовца, инвалида или иного привилегированного гражданина.

Но и при такой сделке есть множество подводных камней, способных омрачить радость дольщика. Поинтересовавшись, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке или оформления брони, он избежит множества ненужных проблем.

Что нужно проверить покупателю до заключения ДДУ

Низкая цена квартиры не должна быть единственным аргументом в пользу заключения договора с застройщиком. Иначе покупатель рискует приобрести жилье такого же низкого качества. Перед тем, как купить квартиру в новостройке, следует внимательно изучить предложение строительной компании, а также ее репутацию на рынке.

Сведения о строящемся жилье

Самое выгодное вложение в недвижимость – покупка квартиры на стадии котлована. В этом случае жилье в новостройке может стоить на 30-35 процентов дешевле среднерыночной цены. Но и оценить качество несуществующего объекта практически невозможно.

Чтобы не приобретать «кота в мешке», дольщику следует запросить у застройщика техническую документацию на строящийся дом. Выдать ее продавец обязан.

Его отказ или явное нежелание информировать покупателя о деталях возводимого объекта должно стать основанием для покупки квартиры в другом месте.

Застройщик нередко заключает ДДУ и договор бронирования квартиры в новостройке, не получив разрешения на строительство. В этом случае готовый дом суд может признать самовольной постройкой, подлежащей сносу (статья 222 Гражданского кодекса).

Кроме данного разрешения, дольщику необходимо поинтересоваться следующими оригиналами документов:

  • инвестиционного соглашения (контракта) на строительство объекта;
  • декларации строительного проекта новостройки;
  • на земельный участок, используемый под возведение дома (аренда или собственность).

Информация о застройщике

До того, как передать строительной организации деньги за квартиру в строящемся доме, следует выяснить ее надежность. Для покупателя существует немало рисков, связанных с недобросовестностью застройщиков:

  • компанию могут объявить банкротом, и тогда сдача новостройки отодвинется на неопределенный срок;
  • исполнитель славится возведением некачественных жилых зданий, и понадобятся дополнительные средства для устранения его «грехов»;
  • предыдущие покупатели сталкивались с затягиванием срока сдачи квартир, оформлением документов, исправлением допущенного брака.

Чтобы узнать о подобных обстоятельствах заранее, нужно тщательно проверить продавца. Первое, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке советуют эксперты – продолжительность работы организации на строительном рынке.

Она должна составлять не меньше пяти лет. Игнорирование данной рекомендации приводит к приобретению жилья у фирм-однодневок, созданных специально для выманивания денег у доверчивых дольщиков.

Известны многочисленные примеры, когда граждане лишались больших накоплений, не получив взамен никакого жилья.

Также застройщик по запросу покупателя должен предъявить:

  • разрешение на выполнение строительных работ (лицензию);
  • свидетельство о регистрации в налоговых органах продавца квартиры;
  • свидетельство о регистрации компании в качестве юрлица;
  • устав фирмы.

Навести справки о застройщике можно и в Интернете. До покупки квартиры в новостройке следует не только внимательно изучить его официальный сайт, но и почитать отзывы бывших клиентов.

Читайте также:  Уменьшение алиментов при рождении второго ребенка во второй семье в 2018 году - заявление, документы

Особенности покупки нового жилья

Тем, у кого запланирована самостоятельная покупка отдельной квартиры в новостройке, предлагается пошаговая инструкция. Она зависит от того, приобретается ли жилье на стадии котлована, или застройщик продает уже готовые квартиры.

В первом случае покупателю предстоит заключить договор ДУ (долевого участия). Перед его подписанием и внесением денег нужно:

  • проверить документы застройщика;
  • убедиться, что в договоре будет прописываться фиксированная цена строящихся квадратных метров;
  • обращать внимание на следующие пункты ДДУ:
    1. сроки строительства дома;
    2. порядок и срок передачи квартиры в собственность дольщика;
    3. условия расторжения договора ДУ;
  • последствия нарушения взаимных обязательств;
  • узнать все подробности о строящемся объекте: расположение, этажность, планируемую инфраструктуру района, транспортное обеспечение и т.д.

Лишь совершив указанные действия, можно решиться на покупку квартиры по ДДУ. Пошаговая инструкция при приобретении готового жилья в новом доме несколько иная. В этом случае существует уже реальный объект, который можно оценить. С гражданином застройщик заключает не ДДУ, а договор купли-продажи.

Покупка уже построенных квартир состоит из нескольких этапов:

  1. Подыскивается подходящее предложение.
  2. Покупатель изучает репутацию застройщика, отзывы о нем на различных сайтах.
  3. Приехав в офис строительной компании или агентства, гражданин изучает технические и иные документы.
  4. Согласовывается день и время, когда можно осмотреть конкретную квартиру.
  5. Если покупателя все устраивает, заключается договор купли-продажи.
  6. Уплачивается установленная договором денежная сумма.
  7. По акту приемки-передачи застройщик передает жилое помещение владельцу.
  8. Регистрируется право собственности покупателя на приобретенную недвижимость.

Образец договора ДУ или купли-продажи можно скачать на нашем сайте. Однако готовый шаблон нужен приобретателям квартиры лишь в ознакомительных целях, чтобы примерно знать, что там обычно прописывается. Застройщик выдаст собственный бланк договора, текст которого будет дополнен данными о покупателе, продаваемом жилом объекте и другими сведениями.

Регистрация в новой квартире

Покупателям, не имеющим постоянной регистрации в городе, где приобретается жилой объект, важно знать, как быстро можно прописаться в новостройке. Без прописки по месту жительства им сложно найти достойную работу, отдать ребенка в школу, получить полноценную медицинскую помощь.

Прописка в новостройке возможна лишь после оформления квартиры в собственность. Для получения соответствующего свидетельства в органах Росреестра покупателю обязательно потребуется договор с застройщиком (ДУ или купли-продажи) и акт приемки жилого помещения.

Перечислим, какие документы нужны для прописки в новостройке:

  • гражданский паспорт покупателя;
  • свидетельство о собственности на квартиру, куда он решил вселяться;
  • заявление собственника жилплощади (заполняется по образцу) с просьбой о регистрации.

В паспорте заявителя должен быть штамп о выписке с прежнего места жительства.

Советы, как правильно купить квартиру в новостройке, кажутся простыми и банальными. Их часто озвучивают разнообразные эксперты в средствах массовой информации. Но услышать полезные рекомендации недостаточно. К ним следует прислушаться, так как купить квартиру большинство россиян могут позволить себе лишь один раз в жизни.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/pokupka-kvartiry-v-novostrojke.html

Покупка квартиры на вторичном рынке и в новостройке: что нужно знать и учесть?

Приобретение жилья — дело ответственное. В зависимости от того, на каком рынке приобретается жилье — на первичном или вторичном — к нему предъявляются свои требования. В ходе покупки необходимо проверить все документы, убедиться в чистоте сделки, а также проконтролировать состояние самой квартиры. 

Итак, что нужно учесть при покупке квартиры?

Документы при покупке жилища в новостройке

Информацию практически о каждой строительной компании можно найти в интернете, также можно отправить запрос в саморегулируемую строительную организацию.

Получив ответ на запрос, можно узнать, как долго работает фирма, кто ее учредители, какие объекты уже были возведены, есть ли судебные споры и т.д.

Второй фактор — составление договора

Необходимо проследить, чтобы в нем были следующие пункты:

  • полное наименование застройщика, включая его юридический адрес, сведения о директоре и учредителях;
  • точные параметры квартиры, вплоть до ее расположения, общей и жилой площади, количестве комнат и т.д.;
  • конкрентный срок передачи жилища (не абстрактное «после окончания строительства», а точная дата, к примеру: «не позже 15 июля 2019 года»);
  • срок гарантии (обычно — 5 лет);
  • стоимость соглашения;
  • сроки и способ оплаты.

Третий фактор — проверка документов

Не лишним будет заглянуть в Закон №214 «Об участии в долевом строительстве…», в котором прописаны условия заключения договора, а также список документов, которые должны быть приложены к нему.

Так, покупатели могут требовать у застройщика заверенные нотариусом копии:

  • свидетельства о праве собственности на участок, при его отсутствии — договора аренды, при этом указанного в нем срока должно хватать на завершение строительства;
  • разрешения на возведение дома;
  • проектной документации, в том числе декларации, заключения госэкспертизы, плана работ и т.д.;
  • проекта строительства;
  • свидетельства о регистрации юрлица;
  • учредительных документов застройщика;
  • договора со страховой компании (при наличии).

Анализ приведенных документов можно произвести самим, но лучше показать их профессиональному юристу, который проведет их экспертизу и установить факторы риска.

Последний, и один из самых весомых факторов, — степень готовности дома

Что нужно учесть при покупке квартиры?

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика?

Если документы застройщика в порядке, и договор был заключен, осталось только постепенно оплачивать стоимость будущей жилплощади и ожидать окончания строительства.

На что обратить внимание при проверке документов?

  • на наличие разрешения ввода дома в эксплуатацию — иногда застройщики не могут получить разрешения комиссии, и продают квартиры без него, в итоге жильцов могут выселить на основе незаконного проживания в аварийном или недостроенному доме;
  • на соответствие первоначальной проектной документации и итогового результата — проще говоря, соответствует ли объект тем параметрам, которые легли в основу договора: нужно измерить жилую и общую площадь, проверить толщину и материал стен, качество отделки и т.д.;
  • на цену договора — стоимость жилища должна совпадать в итоговом и предварительном соглашениях.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

  • не должно быть следов сырости на стенах и на потолке;
  • стены должны быть ровные — это можно проконтролировать с помощью уровня;
  • качество полов должно соответствовать заявленному;
  • не лишним будет простучать стены: проверяется качество штукатурки, а также отсутствие пустот;
  • не допускается перекос дверей и оконных рам;
  • не должно быть мусора в комнатах или на балконе — строители должны сами вывести его;
  • особо стоит проконтролировать элементы инфраструктуры: наличие воды, работу слива, отсутствие видимых повреждений на радиаторах и т.д.;
  • проверить газ и электричество, оценить качество проводки, убедиться в наличии заземления.

Только после устранения недостатков можно подписывать окончательный договор и акт приема-передачи.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Нужно убедиться в наличии у продавца права реализации квартиры. Для этого следует запросить:

  • паспорт собственника, сведения в котором совпадают с данными в документах на жилище;
  • свидетельство о праве на объект недвижимости, на котором не должно стоят никаких отметок об обремении;
  • документ, на основании которого продавец стал хозяином недвижимости, при этом если он унаследовал квартиру, то должно пройти не менее 6 месяцев с момента смерти наследодателя;
  • технический и кадастровый паспорт с указанием всех характеристик жилого объекта, в том числе с фамилиями собственников.

Кроме того, следует поинтересоваться наличием следующих бумаг:

  • справки об отсутствии долгов по квартплате (или выписку с лицевого счета);
  • разрешения на перепланировку (если она была сделана);
  • согласия супруга, если недвижимость приобретена в браке;
  • разрешения органов опеки, если в числе продавцов — ребенок;
  • разрешения опекунов, если в числе продавцов — недееспособный граждинан;
  • наличия доверенности, если продает квартиру не сам хозяин (следует особо обратить на срок действия доверенности).

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Документы для проверки чистоты сделки

  • расширенная выписка из домовой книги — чтобы убедиться, что на жилплощади не прописаны временно отсутствующие гражданине, например, военнослужащие, заключенные, убывшие за границу, помещенные в лечебницу или в дом престарелых;
  • справка из Росреестра, чтобы убедиться, что квартира не заложена, не арестована, не сдана в аренду и не является объектом разбирательств в суде;
  • выписка из нотариальной конторы об отсутствии законных наследников, если с момента смерти бывшего владельца жилплощади прошло меньше 1 года;
  • справка из ЖЭКа, свидетельствующая об уплате всех долгов по квартплате и капитальному ремонту, а также другим платежам — например, за домофон.

Словом, нужно узнать о квартире и ее прошлом как можно больше.

Кроме того, при составлении предварительного договора купли-продажи можно заложить в условия соглашения риск быть обманутым со стороны продавца.

Проверка квартиры на вторичном рынке перед покупкой

На что обратить внимание?

  • Протекают ли крыша или стены. Особенно актуально это для квартир, находящихся на верхних этажах. Если на потолке или стенах находится частично нанесенная побелка, это тоже повод задуматься.
  • Состояние окон. Не должно быть видимых царапин, трещин на рамах, тем более — на стекле.
  • Наличие ремонта. Бывает, что хозяева делают легкую починку помещения перед визитом покупателей. Поэтому нужно будет заглянуть во все углы, проверить наличие обоев за шкафами, убедиться в том, что потолочная плитка не обвалится, а плинтусы надежно прибиты.
  • Наличие трещин в стенах или на потолке. Это не только служит источников сквозняков, но и создает угрозу обрушения всего дома.
  • Состояние труб и сантехники. Если они совсем негодные, придется менять, но обычно это не критично.
  • Наличие счетчиков. Это тоже не критично, но при их отсутствии придется либо платить по нормативу, либо ставить счетчики за свой счет.

Однако даже беглый взгляд позволит создать определенное мнение о состоянии квартиры.

И если покупатель чувствует, что прав — имеет право торговаться.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройке у застройщика:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-ry-nke-i-v-novostrojke-chto-nuzhno-znat-i-uchest.html

На что нужно обращать внимание при покупке квартиры в новостройке и какие документы должны быть у застройщика?

В современное время на рынке недвижимости появляются новые и новые объекты.

Многие города уже полностью застроены, а где-то стройка во всю идет, поэтому при покупке квартиры встает большой выбор жилья.

К сожалению, не всегда можно попасть на честного застройщика, порой в договоре купли-продажи кроется много нюансов, к которым вы не всегда готовы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Преимущества покупки квартиры у застройщика

Квартиры в новостройках обычно стоят меньше чем вторичное жилье, это является их главным преимуществам, хотя и планировка у них является новой и коммуникации. Но, не смотря на эти выгодные условия при покупке квартиры в новостройке, существуют большие риски быть обманутым.

Именно поэтому надо тщательно изучать все документы и читать все пункты договора достаточно внимательно.

Далее вы узнаете, какие риски могут быть при покупке квартиры в новостройке:

  • Строительство квартиры может быть не завершено. Вы рискуете купить квартиру, которая находится в процессе долгостроя;

    Другими словами, вы можете просто не получить квартиру, если ее приобрели именно таким образом, например, строительство внезапно может остановиться, застройщик может обанкротиться.

    Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо внимательно изучить все постройки продавца, были ли случаи остановки процесса строительства, имеется ли у него разрешение на проведение данной операции.

  • Еще один из рисков, которые могут вас настигнуть – это земля под спорным статусом, то есть постройка дома идет, а кому принадлежит земля неизвестно;

    Поэтому вам необходимо узнать, чья это земля и выкуплена ли она застройщиком.

  • Еще одним риском при покупке подобного рода жилья является не одноразовая продажа жилплощади;

    Для того чтобы предотвратить возникновение данной ситуации вам нужно заключить договор участия долей, тогда вы и сами станете претендентом на жилище. Тем более данный договор является единственным законным документом в данном случае покупки.

    Документ необходимо зарегистрировать и тогда жилье пройдет проверку на принадлежность кому-либо еще.

  • Также риском для вас может считаться приобретение жилья плохого качества, либо бракованного.

    Данного рода проблемы и неполадки могут возникнуть вследствие неверных расчетов инженеров, либо неработоспособности отопления, электропроводки и т.д.

    Чтобы этого с вами не произошло необходимо все недочеты указать в акте передачи, при этом застройщик обязан все исправить.

Читайте также:  Сменный график работы в 2018 году - что это такое, оплата праздничных дней при, как, трудовой кодекс норма часов

Что нужно знать при покупке, чтобы снизить вероятность обмана?

Покупка квартиры в новостройке от застройщика является большим и весьма серьезным шагом, при этом выбирать жилье нужно при соблюдении некоторых правил и условий, чтобы в итоге не остаться в проигрыше и не быть обманутым.

При составлении долевого договора застройщик начинает процесс продаж квартир, где указывается их запланированная площадь, но достаточно часто оказывается так, что количество данных метров не совпадает с реальными цифрами.

Но, как правило, после постройки площадь квартиры измеряется вновь сотрудниками БТИ, и недостающие цифры вписываются в общий план постройки. И уже учитывая все проделанные измерения, происходит конечный подсчет жилплощади.

И если случается так, что квадратных метров оказывается больше, чем было указано при покупке, тогда покупатель обязательно должен доплатить необходимую сумму застройщику.

Но если вдруг площадь окажется меньше, то застройщик всячески будет пытаться скрыть этот факт, чтобы не расставаться со своими личными средствами.

Именно поэтому застройщики всячески пытаются обмануть покупателя, чтобы еще получить с него какие-либо вложения.

Возможные виды обмана застройщика:

  1. Очень часто квартира имеет трапецивидную форму, и застройщик идет на такой ход: он измеряет площадь по самым длинным стенам и берет с покупателя большую сумму;
  2. Также при измерении площади дома застройщики не учитывают наличие коробов, которые в совокупности занимают немалую площадь;
  3. Иногда застройщики прибавляют к основной площади квартиры площадь балконов и иных мест, которые НЕ идут в сумму квадратов.

Таким образом, при покупке квартиры в новостройке необходимо в деталях изучить всю документацию, все результаты измерений и расчетов, если же разница все-таки окажется значимой, вам нужно будет обратиться в суд с исковым заявлением в сторону застройщика.

При покупке квартиры в новостройке, необходимо многое узнать о самом застройщике посредством некоторых вопросов ему посвященных:

  • Как долго он числится на рынке недвижимости;
  • Есть ли у него другие проекты;
  • Где можно их увидеть;
  • Кто его инвестирует.

Если вы убедитесь в том, что застройщик уже не первый год работает в данной сфере, и у него имеется множество реализованных проектов, то с ним можно в дальнейшем работать.

Но если вдруг проект с вашим потенциальным жильем у него является первым, то при заключении договора необходимо учитывать и изучать все возможные нюансы.

Также вам необходимо запросить у застройщика все имеющиеся документы о строительстве, в том числе и бумаги о законном подтверждении разрешения о строительстве.

Вся документация должна быть нотариально заверена. Если же документы по первому вашему требованию вам никто не предоставил по неизвестным причинам, то с таким застройщиком не стоит иметь дела. Если же вам показали все необходимые бумаги, то лучше всего подстраховаться, сделав их копии, а затем проконсультироваться с юристом об их значимости.

Какие документы нужно проверить?

Чтобы совершить процесс покупки квартиры у застройщика, нужно как можно больше информации о нем узнать, и изучить всю документацию об его деятельности. До того, как вы заключите договор купли-продажи, вы должны увидеть наличие следующих документов:

  1. Бумаги учредительного характера, а именно договор и устав;
  2. Документ, свидетельствующий о госрегистрации;
  3. Документ, свидетельствующий о постановки застройщика на учет в налоговой инстанции;
  4. Бумага, разрешающая строительство объекта.

Отсюда вы узнаете о застройщике всю необходимую информацию, что позволит вам сделать выводы по поводу его деятельности.

Составление договора с застройщиком

Для начала стоит отметить, что договор на продажу квартиры бывает нескольких типов, какой именно нужен вам, решаете вы сами:

  • Договор долевого участия. Он является самым безопасным и не несет за собой практически никаких рисков. Договор разработан на законном основании, поэтому регистрируется в обязательном порядке;
  • Договор, касающийся уступок потребительских прав. Смысл данной бумаги заключен в том, что он оформляется тогда, когда лицо пытается продать недвижимость, находящуюся в процессе строительства до того, как получит на нее право собственности;
  • Договор паенакопления в ЖСК. Данная система является нововведением и несет за собой следующий смысл: создается некий кооператив из потенциальных заселителей в будущем, затем приобретается недвижимость на средства пая.

Как составить договор купли-продажи от застройщика? Образец

Договор купли-продажи квартиры в новостройке оформляется, а затем в обязательном порядке проверяется покупателем в целях обезопасить себя от возможного обмана.

Договор данной сделки должен содержать следующую информацию:

  1. Обязательным пунктом договора должно быть прописано, что покупаемый объект является конкретной квартирой в строящимся доме;
  2. Необходимо указать реальную стоимость жилплощади, чтобы в дальнейшем не возникало лишних вопросов;
  3. Необходимо указать, кто является сторонами совершаемой операции, прописать имена правообладателя и правоприобретателя;
  4. Очень важно, чтобы в документе было подробно описано состояние приобретаемой недвижимости, а именно по какому типу строится жилище, какой будет новый адрес объекта, в каком подъезде будет располагаться покупаемая площадь, на каком этаже и сколько комнат там должно быть согласно планировке;
  5. Необходимо описать сам дом, этот пункт включен в договор тогда, когда объект не вписывается в тип проекта;
  6. Договор отдельным пунктом должен прописывать все те основания, по которым и составляется сам данный документ. Здесь нужно вписать наличие всех бумаг, которые принадлежат застройщику и являются основными в проектной деятельности;
  7. В документе нужно указать срок, когда недвижимость будет сдана в эксплуатацию. Данный пункт позволит покупателю в случае невыполнения данного обязательства выиграть судебное дело и отстоять свою правоту;
  8. Договор должен прописать и тот пункт, какой является инвестиционная сумма, вплоть до срока по денежному внесению и количеству суммы штрафа при его задержке;
  9. Важно написать в деталях об условиях срока гарантии на заявленный объект. Если договор является долевым, то гарантия подчиняется нормам Ф3-214. Период действия гарантийного срока может быть различным, это зависит непосредственно от проекта недвижимости, но в любом случае он не может быть менее 5 лет, так как именно эта цифра прописана во всех законах;
  10. И последним основным пунктом договор должны стать способы реализации всех обещаний и обязательств продавца.

Любой договор подразумевает учет всех нюансов, это не исключает и данный документ. Очень важно проконтролировать все возможные нюансы договора и внимательно их изучить во избежание неприятных последствий.

Скачать договор купли-продажи квартиры от застройщика (ДДУ без ипотеки).

Что нужно проверить при подписании договора?

Перед покупкой квартиры в новостройке от застройщика необходимо обратить внимание:

  • На то, как прописана стоимость квартиры: в рублях, долларах или условных единицах. Если в условных единицах, то необходимо уточнить, как именно они рассматриваются;
  • Если договор рассматривает вариант рассрочки, необходимо указать сумму первоначального взноса и период остальных выплат;
  • Достаточно часто договор содержит пункт о том, что стоимость является конечной и не подлежит дальнейшим изменениям. Это выставляет вас в выгодном свете, когда квадратов оказалось больше заявленного, если же наоборот, то вы останетесь в проигрыше, сумму вам никто не вернет. Для устранения данного риска лучшим вариантом станет дополнение договора пунктом, где буде пояснено, что в подобном случае вы будете нуждаться в компенсации на сумму перерасчета;
  • Порой договор гласит о том, что сумма за один квадратный метр может измениться в какую-либо сторону, для того, чтобы максимально обезопасить себя от лишних переплат, необходимо также прописать в документе каков предел варьирования данной стоимости;
  • Любой из инвесторов требует, чтобы договор с застройщиком содержал только его расчетный счет для перевода денежных средств. Но лучше всего все денежные операции проводить через банк, либо с обязательным получением квитанций.

Что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку?

Чтобы купить квартиру в новостройке посредством ипотечного варианта, необходимо соблюдать следующий порядок:

  1. Первоначально нужно тщательно изучить работу банков касательно ипотеки и сравнить ставки по выплатам.
  2. Затем следует начать искать квартиру, которая полностью вас устроит.

    Вам нужно определиться с объектом новостройки и предпочитаемым жильем, потом выбрать банк из предложенных самим застройщиков, тот с которым он непосредственно сотрудничает.

    Другой бак вы не сможете выбрать, а продавец скорее всего предложит вам не более 4 возможных банков, поэтому вам нужно проявить аккуратность при подаче документов.

  3. На третьем этапе вы должны обратиться в здание банка с просьбой одобрить ваш кредит. Все действия по рассмотрению документов непосредственно банком являются такими же, как и при покупке иного жилья.
  4. Следующим этапом станет момент составление договора купли-продажи жилья. После того, как ваш кредит будет одобрен банком, вам нужно отдать все данные о банковском работнике непосредственно застройщику для согласования всех возможных нюансов. Пока они занимаются данной процедурой, вам необходимо найти подходящую страховую компанию из банковского списка.
  5. Затем вам нужно произвести процесс страхования квартиры.
  6. Следующий этап ваших действий – это процесс подписания договора на кредит, данный документ должен быть подписан перед основным договором долевого участия. Это необходимо для страховки застройщика, чтобы он был уверен в платежеспособности потенциального покупателя.
  7. Седьмой этап данной процедуры направлен на подписание основного договора купли-продажи и внесения первоначального взноса. Если после прочтения договора покупатель обнаруживает непонятные пункты или необговоренные нюансы, он может потребовать исключить их из содержания документа.
  8. Последний этап данной сделки подразумевает процесс передачи договора на его регистрацию.

Скачать договор купли-продажи квартиры новостройки с ипотекой ВТБ-24, 1 участник.

Скачать договор цессии при покупке квартиры в новостройке с ипотекой Сбербанка, 2 участника.

Заключение

Если вы решили приобрести жилье в новостройке, вам стоит еще несколько раз подумать, нужно ли это вам. Конечно, цены на подобного рода жилье весьма невысоки, но риски являются достаточно высокими.

В лучшем случае вы можете переплатить за нехватку квадратных метров, но ведь точно так же вы можете вообще остаться без жилья, например, по причине остановки строительства, или любой другой причине. Но если даже все из документов в полном порядке, все нюансы учтены, все равно вы не имеете абсолютно никаких гарантий на то, что жилье будет подобающего качества.

Покупка недвижимости – это только ваше личное дело, но в любом случае необходимо учесть все правила при общении и проверке застройщика, чтобы хоть немного обезопасить себя от обмана и мошенничества.

Видео

Далее специалист по недвижимости расскажет, как наиболее выгодно купить квартиру у застройщика и на что нужно обратить внимание.

Источник: http://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/u-zastrojshhika.html

Ссылка на основную публикацию