Договор уступки права требования на квартиру — образец, пере, предварительный, оформление, в новостройке

Договор переуступки права требования квартиры образец

Образец договора переуступки права требования на квартиру (договор цессии), его составляющие и особенности оформления, которые снизят ваши риски.

Во втором случае сделка будет оформляться через договор цессии – это частный вид договорных отношений (продавец – цедент, покупатель – цессионарий).

Если дом уже сдан, то продажа квартиры осуществляется по договору купли-продажи, а это предмет другого разговора.

В одной из статей мы уже говорили о переуступке права на квартиру — зачем нужна и как оформить, рассмотрели нюансы и риски договора переуступки прав на квартиру.

Настала очередь рассмотрения образца договора уступки права требования квартиры.

Понятие договора переуступки права на квартиру

Это специфический договор, по которому, передается не право собственности на квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Договор этот еще носит название — договора цессии, где, сторона, передающая право требовать квартиру — цедент, а приобретающая это право — цессионарий.

Согласно ГК РФ и закону 214-ФЗ, заключая договор уступки требования, покупатель приобретает право на получение квартиры и обязанность оплатить ее стоимость.

При заключении договора цессии

Зачастую на рынке предлагают заключить договор цессии на строящиеся квартиры по предварительному договору купли-продажи, на основании которого вы не приобретете право собственности на жилье, а лишь право на заключение основного договора купли-продажи.

Перед заключением договора переуступки права на квартиру:

  1. убедитесь, что лицо, передающее вам право требования, действительно уполномочено совершать эти действия
  2. изучите внимательно договор долевого участия и предварительный договор купли-продажи
  3. проверьте, не имеются ли права третьих лиц на этот объект.

Важно проверить, не приобретался ли данный объект по ипотеке, т.к. если это так, вам придется переводить долг на себя или выплатить кредит, чтобы приобрести объект.

Не забывайте, что прежний дольщик обязан известить о предстоящей переуступке застройщика в письменном виде и вам надо это проконтролировать.

Согласно 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ:

  • документальное удостоверение прав требования покупателя (обязательно);
  • основной договор не должен ограничивать право на уступку требования;
  • необходимо заручиться согласием застройщика (если это закреплено в основном договоре) перед оформлением договора;
  • необходимо в обязательном порядке сообщить застройщику о заключении договора;
  • необходимо зарегистрировать договор;
  • после подписания и регистрации договора все права и обязанности продавца переходят к покупателю, равно как и возможные риски.

Вариантов мошенничества с договорами переуступки права требования достаточно. Чтобы оградить себя от основной их массы, постарайтесь оформлять договор переуступки права требования квартиры в новостройках, возводимых, согласно ФЗ №214.

Образец договора переуступки права требования на квартиру

Переуступка, цессия по договору долевого участия:

Переуступка, цессия по договору займа:

Переуступка, цессия по договору инвестирования в недвижимость:

Что должно содержаться в договоре цессии:

  1. Обязательными для включения в договор уступки права требования (образец) являются характеристики объекта сделки и сумма сделки. Также обратите внимание на необходимость уведомления застройщика и не находится ли продаваемый объект в залоге;
  2. Законодательством четко прописан срок, к который возможно совершение сделок цессии – это период с момента заключением договора и до момента передачи недвижимости в собственность на основании акта приема-передачи;
  3. На пункт, в котором прописывается цена договора, следует обратить пристальное внимание. Согласно законодательства, при заключении договора цессии, покупатель получает не только права, но и обязанности (в том числе и долговые) продавца. Следует учитывать, что в договоре цессии сумма указывается полностью, с учетом выгоды продавца. Однако, в случае возникновения сложностей с застройщиком, за исходные данные будет приниматься сумма из основного договора (которая скорее всего будет значительно меньше).

Договор переуступки права требования квартиры (образец) включает список документов, которые должны быть у покупателя после регистрации сделки, это:

  • оригинал основного договора и всех дополнительных соглашений, если таковые имели место быть;
  • официальная переписка с застройщиком;
  • финансовые документы, подтверждающие расчеты покупателя и застройщика

Дополнительно рекомендую проверить финансовую состоятельность застройщика.

После его государственной регистрации составляется акт приема-передачи вышеуказанных документов.

И еще несколько советов:

  • обращайте пристальное внимание на разницу между первоначальной ценой и ценой договора – она не должна быть слишком маленькой;
  • с даты заключения первоначального договора прошло более полугода – очень внимательно изучите документацию застройщика;
  • если по данному объекту большое количество квартир предлагается по договору цессии – обратите еще раз внимание на ход строительства и финансовое благополучие застройщика;
  • если вы не первый в цепочке договоров – возможно вы стали жертвой мошенников, проверьте все еще раз;
  • если вы собираетесь приобрести жилье по договору уступки прав требования у юридического лица – обратитесь за помощью к независимым экспертам.

В любом случае, нюансов может быть много в каждой конкретной ситуации, поэтому, надежнее всего посоветоваться со специалистом.

Для этого вы можете бесплатно задать вопрос юристу, который проконсультирует по содержанию договора переуступки права требования или проанализирует договор, который вы предоставите (в момент проведения акции бесплатно).

Сегодня мы разобрали образец договора уступки права на квартиру, особенности составления, оформления и некоторые важные нюансы.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dogovor/dogovor-pereustupki-prava-trebovaniya-kvartiryi-obrazets.html

Покупка квартиры по переуступке прав в 2018 году: образец договора цессии, условия и порядок переуступки прав собственности на квартиру, документы, риски | Жилищный консультант

5942

Содержание статьи:

Переуступка прав

Приобрести жилплощадь еще на этапе ее постройки достаточно выгодно, поскольку застройщики перед началом строительства распродают будущие квартиры по невысокой цене. В итоге таких действий, к окончанию стройки квартир в желаемом доме не остается, и те лица, которые желают приобрести жилье именно здесь, начинают искать различные варианты.

В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» обозначено, что такое переуступка прав на квартиру.

Переуступка прав собственности заключается в передаче прав на собственность одним лицом другому лицу за заранее оговоренную плату.

Договор переуступки прав или цессия может быть оформлен только в том случае, если правоустанавливающие документы на жилплощадь еще не получены, и то лицо, которое изначально внесло деньги за право получения новой квартиры, передает это право за определенную плату другому лицу.

В случае заключения такого акта, все права, которые были доступны продавцу, автоматически переходят к покупателю.

Покупка квартиры или ее продажа таким способом имеет значительные преимущества, в тоже время несет в себе некоторые риски, связанные с мошенничеством. Бланк договора и образец его заполнения можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора цессии].

Договор переуступки прав

Сторонами соглашения переуступки прав являются цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Также третьей стороной акта выступает застройщик, который непосредственного участия в процедуре не принимает, однако все вопросы в отношении жилья, которые могут возникнуть в дальнейшем у покупателя, будут обсуждаться именно с ним.

Порядок оформления договора регламентируется ГК РФ. В Гражданском кодексе прописаны два варианта оформления подобной сделки:

  1. При наличии предварительного договора купли-продажи на квартиру.
  2. Если есть договор долевого участия в строительстве.

При первом варианте продавец передает покупателю свое право на оформление в будущем основного договора купли-продажи. Такой договор не подлежит госрегистрации, поскольку обозначает лишь намерения сторон. Кроме этого, денежные средства по такому акту не передаются.

Что касается договора долевого участия, то здесь все расчеты производятся сразу же, и по договору уступки передаются права продавца на жилье, а также его долги в случае их наличия.

Еще один способ заключения цессии состоит в том, что на общем собрании пайщиков, один пайщик (продавец) свой взнос забирает, а другой (продавец) его вносит. Впрочем, такой способ применяется крайне редко.

В акте должны быть четко прописаны следующие моменты:

  • тип договора, по которому передается право на имущество;
  • согласие застройщика на заключение цессии;
  • права и обязанности сторон;
  • расчеты по сделке;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • к договору должна быть приложена вся техническая и дополнительная документация, упомянутая в акте.

Порядок оформления договора переуступки прав

Процедуру оформления договора переуступки прав на квартиру можно условно разбить на несколько этапов:

  1. На первом этапе выполняется проверка технической документации на квартиру. Покупатель должен проверить все документы при покупке квартиры по переуступке прав: разрешение на работу, свидетельство о госрегистрации, налоговые документы, разрешение на застройку, бумаги на собственность. Также необходимо ознакомиться с проектом строительства и сроками его реализации.
  2. На втором этапе производится подготовка сторон к осуществлению сделки. Застройщику направляется уведомление о проведении операции в письменном виде и получении его письменного согласия. Также застройщик должен предоставить справку, подтверждающую отсутствие долгов по договору. При необходимости нужно получить согласие супруга(ги) на совершение сделки, взять письменное разрешение банка, если квартира является залогом по ипотеке.
  3. Третий этап заключается в непосредственном оформлении договора переуступки прав. Оптимальным вариантом будет составление его в специализированной юридической конторе. Подписывать документ стороны будут в регистрирующем органе.
  4. На заключительном этапе проводится регистрация прав собственности. Госрегистрация может быть осуществлена в Регистрационной и Кадастровой палатах, либо в многофункциональном центре. После оформления оплачивается госпошлина.

Список необходимых документов

Для заключения договора цессии могут понадобиться следующие документы:

  1. Договор долевого участия со всеми необходимыми приложениями.
  2. Документы, подтверждающие оплату.
  3. Документ, подтверждающий личность.
  4. Нотариально заверенное разрешение супруга(ги) на совершение сделки.

Частные случаи

Существует несколько частных случаев сделки по переуступке прав на жилье. К таким случая относятся: покупка квартиры в новостройке и оформление договора цессии «задним» числом.

В первом случае происходит покупка у владельца его прав до заключения передаточного акта продавца с застройщиком. Если продавец произвел окончательный расчет за свой пай, то покупатель приобретает только его права, если же вся сумма не выплачена, то покупатель должен будет погасить оставшуюся задолженность.

Пример по покупке квартиры по переуступке прав

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры по переуступке прав

Заключение

Из всего вышесказанного можно сформировать несколько выводов:

  1. В законодательстве существует понятие переуступки прав на квартиру.
  2. Сделка по переуступке прав может быть оформлена только до того, как будет подписан акт приема-передачи на жилье и недвижимость пройдет госрегистрацию.
  3. Договор цессии заключается лишь при наличии всех необходимых документов.
  4. Для оформления договора необходимо письменное согласие застройщика.
  5. Акт переуступки прав заключается в письменном виде, проходит обязательную регистрацию и заверяется нотариально.
  6. Существуют частные случаи: оформление сделки «задним» числом и покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

  1. Покупка квартиры
  2. Аренда квартиры
  3. Договор купли-продажи
  4. Кадастр

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются и .

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Договор уступки прав требования на квартиру

Последнее обновление: 26.04.2018

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Читайте также:  Коэффициент покрытия инвестиций в 2018 году - что это такое, формула по балансу, вывод, показывает

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ).

Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены.

То есть если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Ключевые положения закона ФЗ-214. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком.

 То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ.

Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры.

Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика.

Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком.

 Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Квартира vs. Апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки? – см. по ссылке.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Договору купли-продажи квартиры.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214).

Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору.

 В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  • Зарегистрированный Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на первичном рынке жилья.

И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Образец Договора уступки прав требования (цессии) по ДДУ можно скачать здесь.

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-ustupki-prav-trebovaniya-kvartiry/

Оформление и регистрация договора переуступки прав требования на квартиру

Возможность приобретения жилплощади в строящемся доме при заключении договора с фирмой – подрядчиком привела к появлению процедуры передачи права оформления готового жилья в собственность.

Перезаключение договоров практикуется не только инвесторами, покупающими квадратные метры на стадии фундамента с целью выгодной перепродажи, но и гражданами, вынужденными прибегнуть к подобным мерам из-за сложившихся обстоятельств.

Что представляет собой переуступка права требования?

Стать владельцем квартиры по цене ниже рыночной и расплачиваться за нее постепенно, внося платежи в течение срока возведения жилого здания, позволяет участие в долевом строительстве. Причины отказа от возможности стать собственником недвижимости, переуступив право третьим лицам, различны:

  • длительность процесса строительства;
  • непредвиденные сложности, отодвигающие момент готовности объекта на неопределенный срок;
  • невозможность заселиться в квартиру до сдачи дома в эксплуатацию;
  • желание получить прибыль от увеличения стоимости жилплощади и другие.
Читайте также:  Какой бизнес можно открыть с минимальными вложениями в 2018 году - идеи, свой, в маленьком городе

В этой ситуации целесообразно найти покупателя, желающего приобрести жилье новостройке, и переоформить на него ДДУ, передав таким образом право получения квартиры и обязанности по договору долевого участия.

Процедура допустима в течение всего периода строительства до момента приемки объекта госкомиссией. Порядок ее осуществления указан в ст.388-390 ГК РФ.

Юридическая форма переуступки

С правовой точки зрения процесс подразумевает переоформление за установленную плату договора долевого участия, позволяющего в дальнейшем стать собственником жилья.

Другими словами, в ДДУ меняется дольщик, который выплачивает за такой обмен бывшему участнику долевого строительства оговоренную денежную сумму.

Сделка носит название цессии, а стороны именуются цедентом (продавец прав на недвижимость) и цессионарием (покупатель).

Одной из разновидностей соглашений, заключаемых на стадии строительства объекта недвижимости, является предварительный договор купли – продажи. Если переуступка происходит на основании такого документа, то за цедентом сохраняется право требования (ст.307 ГК РФ), которое не подлежит передаче третьему лицу.

Когда продавец, заключивший ДДУ, не полностью выплатил стоимость жилья, сумма долга и обязанность оплаты передается по переуступке вместе с правом владения жилплощадью (ст.11 ФЗ N 214 от 30 декабря 2014 г.).

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Договор цессии

До заключения договоренности необходимо проверить:

  • возможность переуступки прав (отсутствие запрещающего пункта в ДДУ, заключённом с застройщиком);
  • наличие согласия полномочного представителя строительной компании, поскольку непредоставление информации о смене собственника грозит возмещением убытков, причиненных самовольной переуступкой (п.4 ст.382 ГК РФ).

Перечень документов

Для подписания и регистрации соглашения по переуступке прав необходимы:

  • паспорта участников сделки;
  • кредитный договор (при наличии ипотеки);
  • договор с компанией – застройщиком.

Стороне, переуступающей право собственности на квадратные метры, также следует:

  1. Получить письменное разрешение строительной фирмы на сделку. Законодательство не предусматривает подобную обязанность цедента, но заключаемые с застройщиками договора часто содержат пункт об обязательном уведомлении о смене собственника (п.2 ст.382 ГК РФ).
  2. Взять справку о полном погашении долга по ДДУ или об оставшейся неоплаченной сумме.
  3. Получить нотариальное согласие супружеской половины (в случае законного брака), разрешение банка на сделку (при оформлении ипотеки для платежей по ДДУ);
  4. Заказать выписку из единого Росреестра, подтверждающую регистрацию переуступаемого права.

Цедент при подписании соглашения передает покупателю:

  • свой договор ДУ и все полученные от прежних владельцев прав на квартиру;
  • квитанции, чеки и прочие подтверждения платежей за время, прошедшее с заключения первого договора с застройщиком;
  • официальную переписку со строительной фирмой, если она велась в процессе возведения объекта недвижимости;
  • согласие стройкомпании и банка на переуступку.

Предоставление вышеуказанных бумаг оформляется актом приема – передачи.

Правовая форма договора

Законодательство допускает заключение сделки между сторонами в той форме, которая наиболее приемлема в конкретной ситуации, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами (п.1 ст.434 НК РФ).

Участие в долевом строительстве оформляется подписанием бумажного варианта ДДУ, в обязательном порядке содержащего указанные в п.4 ст.4 ФЗ N 214 от 30 декабря 2014 г. положения.

Поэтому сделка по переуступке также происходит с заключением соглашения в письменной форме (ст.389 ГК РФ).

На основании договора цессии приобретается право оформления квартиры в собственность после сдачи дома в эксплуатацию. Цессионарий получает возможность требования от строительной компании соблюдения сроков возведения объекта недвижимости и строительных нормативов.

На основании уведомления, представленного сторонами, компания – застройщик вносит необходимые изменения о смене собственника в свою документацию.

Регистрация договора переуступки права требования на квартиру

ДДУ подлежат обязательной регистрации с внесением сведений о лице, выплачивающем взносы на строительство дома, и об объекте недвижимости в Единый государственный реестр (п.3 ст.4 ФЗ N 214 от 30 декабря 2014 г.).

Соглашение о переуступке тоже надлежит зарегистрировать (п.10 ст.48 ФЗ N 218 от 13 июля 2015 г.).

Процедура проходит при обращении цедента и цессионария в государственный регистрационный орган и требует предоставления:

  • заявления по соответствующей форме;
  • договора о переуступке прав;
  • справки о выплаченной сумме на приобретение жилья и оставшемся долге, выданной банком или компанией – застройщиком.

До сдачи здания в эксплуатацию договора цессии на одну и ту же квартиру могут заключаться несколько раз. Если первичный документ заверялся нотариально, то все последующие письменные соглашения по переуступке подлежат нотариальному засвидетельствованию (п.1 ст.389 ГК РФ).

Образец договора

Составление письменного соглашения юристом, имеющим опыт в проведении сделок цессии, избавит от возможных ошибок и риска пропустить важные пункты. Договор включает:

  • характеристику объекта недвижимости;
  • наименование документа, на основании которого производится переуступка;
  • требования, являющиеся предметом сделки, и сумма денежной выплаты, предусмотренная сторонами за их переуступку;
  • порядок взаиморасчётов;
  • права и обязанности сторон.

Полезно указать наличие согласия застройщика на передачу требований и упомянуть форс-мажорные обстоятельства, которые могут повлиять на исход сделки. Оканчивается документ положениями о конфиденциальности и реквизитами сторон.

Скачать образец договора переуступки права требования можно по ссылке.

По договоренности между участниками возможно заключение как двухстороннего соглашения (между цессионарием и цедентом), так и трёхстороннего, который дополнительно заверяется подписью представителя компании – застройщика.

Порядок проведения сделки

После получения необходимых разрешений стороны составляют и подписывают договор, заверяя его в предусмотренных случаях у нотариуса, регистрируют сделку в Росреестре. Передача денежных средств за приобретение прав на недвижимость происходит с помощью банковской ячейки, из которой продавец после исполнения предусмотренных соглашением обязательств вправе забрать деньги.

Сделка облагается налогом, который оплачивает цедент в размере 13% от разницы между полученной прибылью и собственными затратами на покупку квадратных метров (ст.208, 224 НК РФ).

В том случае, когда продажа не несет материальной выгоды, сохраняется обязанность своевременного предоставления нулевой налоговой декларации в ФНС по месту расположения объекта недвижимости (ст.

119 НК РФ).

Повторная переуступка одним и тем же продавцом аннулирует последующие соглашения, право переходит к цессионарию, первым заключившему сделку.

Покупатель может обратиться в суд с требованием компенсации расходов и нанесенного ущерба в случае нарушения цедентом пунктов договора (п.3,4 ст.390 ГК РФ).

Честность и полное предоставление необходимой информации позволит сторонам сохранить приобретенные права и избежать непредвиденных финансовых затрат.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/oformlenie-i-registratsiya-dogovora-pereustupki-prav-trebovaniya

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров.

И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно.

Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Договор переуступки прав (требований).

    Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия.

    Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.

  3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены.

    Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость.

    Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.

  4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

https://www.youtube.com/watch?v=MYFjZJxErA8

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла.

Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность.

В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика.

И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много.

Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

  1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
  2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.

  3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке.

    Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность.

    Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.

  4. Согласие застройщика на переуступку.

    В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей.

    В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.

  5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит.

Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке.

Пока эти споры не будут урегулированы,  оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи.

Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре.

В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav-riski

Договор уступки права требования на квартиру — образец, пере, предварительный, оформление, в новостройке

Взаимоотношения финансового характера между физическими и юридическими лицами обязательно должны быть утверждены на документально.

Особенно это касается различного рода имущественных взаимоотношений. В противном случае могут возникнуть не только сложности с законодательными нормами, но и различные иные.

В частности – невозможность доказать свою правоту в суде, иных регулирующих органах.

Нередко различные кредитные компании, а также различные иные осуществляют передачу свои прав требования другим. Процедура данная имеет достаточно обширный ряд самых разных особенностей.

Со всеми ними лучше всего ознакомиться заблаговременно. Составляется специальной формы договор. При отсутствии соответствующего опыта лучше всего получить консультацию квалифицированного юриста.

Договор уступки – специальный документ, который должен в обязательном порядке составляться в случае, если имеет место переуступка прав требований от одного лица другому.

Важно знать о том, что процедура эта имеет большое количество самых разных нюансов, особенностей.

Именно договор позволяет соблюсти все законодательные нормы, в соответствии с которыми должна осуществляться переуступка прав.

Договор цессии не имеет унифицированного, жестко закрепленного в законодательстве формата. Но несмотря на это существует специальный перечень обязательных для употребления пунктов.

К основным вопросам, которые стоит обязательно рассмотреть перед составлением, заключением такого договора, относится следующее:

Существует достаточно обширный перечень законодательных норм, в соответствии с которыми требуется составлять договор.

Но для верной трактовки всей отраженной информации потребуется обязательно изучить все используемые в нормативных документах термины. Это позволит избежать множества ошибок.

К основным понятиям следует в первую очередь отнести следующее:

  • право требования;
  • договор уступки прав;
  • договор цессии;
  • недвижимость;
  • стороны соглашения;
  • физическое лицо;
  • юридическое лицо.

Важной особенностью договора данного типа, в отличие от обширного перечня соглашений иного вида, является возможность его заключения различными сторонами:

Например, договор поставки не может быть заключен между лицом физическим и юридическим.

В то же время в рамках законодательства возможно осуществление передачи прав требования от физического лица юридическому.

Но обычно подобные договора заключаются между кредитными учреждениями и специальными агентствами по взысканию долгов.

Они осуществляют процедуру взыскания на основании действующего законодательства.

Нередко банки имеют свои собственные отделы, занимающиеся подобного рода деятельностью – взысканием задолженности.

Нередко именно по этой причине возникают различные судебные разбирательства. Так как передача прав требования может быть осуществлена только лишь в определенных случаях.

Избежать ситуации когда право требования передается третьему лицу возможно достаточно просто – необходимо лишь включать соответствующий пункт в договор кредитования.

Если будет обозначен прямо запрет на передачу прав требования третьему лицу – то составления договора цессии будет попросту невозможно.

Если же сделка будет все же свершена – её достаточно просто через суд признать ничтожной, недействительной.

Основным законодательным актом, на который следует прежде всего опираться в рассматриваемой ситуации, является Гражданский кодекс РФ.

Договор цессии затрагивается в данном нормативном документе в следующих разделах:

Обозначенные выше законодательные нормы распространяются на все без исключения договора.

Вне зависимости от того, что именно в них фигурирует – какая-либо недвижимость (квартира, комната, дом) или же нечто другое.

Важно помнить, что нарушение законодательства в данном случае подразумевает признание сделки по поводу передачи долга ничтожной.

Существует обширная судебная практика по этому поводу. Стоит с не ознакомиться заранее по возможности.

Образец договора уступки права требования на квартиру

Приобретение квартиры по договору уступки права требования имеет большое количество самых разных юридических нюансов. По возможности со всеми ними лучше всего разобраться заранее.

Как быть, когда соседи оставляют мусор на лестничной клетке в многоквартирном доме, читайте здесь.

Это позволит избежать некоторых существенных сложностей. В первую очередь это касается возникновения судебного разбирательства.

Перед заключением договора цессии требуется внимательно изучить кредитный договор, соглашение между заемщиком и заимодавцем.

Также прежде, чем приступить к составлению договора по поводу уступки прав требования, следует рассмотреть максимально внимательно следующие вопросы:

  • порядок оформления документа;
  • если предварительный;
  • особенности в новостройке;
  • пример заполнения.

Нередко случается, что договор составляется на жилье, которое предоставляется собственникам по специальному договору долевого строительства – ДДУ.

В таком случае прежде, чем продать квартиру с целью погашения суммы долга новый владелец должен выплатить застройщику полную стоимостью квартиры.

Если же имеет место долг за квартиру – составляется договора его перевода на Покупателя. При этом данный тип долга возможно переводить неограниченное количество раз.

Но следует помнить, что возможно это только лишь до момента сдачи дома в эксплуатацию. После этого процедура не может осуществляться в прежнем порядке.

Ещё один важный момент – продажа квартиры, полученной по схеме долевого участия, требуется обязательной регистрации в УФРС.

Отдельного внимания заслуживает переуступка прав требования по предварительному договору купли-продажи. Приобретая жилье таким образом право требования остается у Продавца.

Видео: договор переуступки прав требования на квартиру

В соответствии с этим утверждением, установленным на законодательном уровне, Покупатель не имеет права продавать квартиру третьему лицу (по переуступке прав).

С 01.04.05 г. в действие вступил законодательный акт, в соответствии с которым необходимо осуществлять обязательную государственную регистрацию соглашения:

  • долевого участия в строительстве;
  • инвестирования.

Именно поэтому если жилье было приобретено у застройщика до обозначенной выше даты, то договор переуступки прав требования нет необходимости регистрировать в соответствующих органах.

Достаточно будет лишь заключить договор по уступке прав требования непосредственно с застройщиком.

Но в обоих обозначенных выше случаях переуступка прав требования может быть осуществлена только лишь после оплаты продавцом все суммы стоимости жилья по договору.

Процедура переуступки прав требования в новостройке может осуществляться только лишь при соблюдении определенного алгоритма.

Процедура данная выглядит следующим образом:

У застройщика в обязательно должны иметься в наличии следующие документы:

  • учредительные;
  • свидетельство о государственной регистрации и о постановке на учет в ФНС;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • бухгалтерская отчетность;
  • проект на строительство;
  • проектная декларация.

Прежде, чем будет осуществлена продажа, продавцу потребуется сделать следующее:

  • уведомить застройщика и получить его согласие на осуществление процедуры;
  • оформить специальную справку об отсутствии долга;
  • оформляется согласие (нотариально заверенное) супруги/супруга;
  • оформляется письменное согласие банка;
  • оформляется выписка из ЕГРП.

При наличии таковой возможности стоит заранее ознакомиться с типовым договором цессии – уступки прав требования.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, читайте здесь.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников, смотрите здесь.

Данное соглашение включает в себя следующее:

  • наименование;
  • дата и место составления;
  • предмет договора;
  • обязанности сторон;
  • сумма требования, цена договора;
  • ответственность цедента;
  • последствия неисполнения обязательств по договору;
  • прочие положения;
  • адреса и реквизиты сторон;
  • примечания;
  • в нижнее части документа проставляется подпись с расшифровкой обеих сторон.

Существует большое количество самых разных нюансов, особенностей, связанных с процедурой оформления договора цессии.

Именно поэтому прежде, чем приступить к его составлению, требуется ознакомиться с некоторыми существенными нюансами.

В первую очередь это касается положений Гражданского кодекса РФ, а также некоторых других нормативных документов.

Источник: https://apec2012.ru/moj-yurist/dogovor-ustupki-prava-trebovaniya-na-kvartiru-obrazec-pere-predvaritelnyj-oformlenie-v-novostrojke

Ссылка на основную публикацию