Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2018 году — сбербанка, купленную, втб24, купить другую, с материснким капиталом

Как продать ипотечную квартиру от ВТБ24

Чаще всего наши соотечественники приобретают новое жильё, взяв ипотечный кредит. Сегодня в число лидеров данного сегмента финансовых услуг входит банк ВТБ24.

Процедура получения подобного займа в этом учреждении является довольно сложной. Если всё же первые трудности будут преодолены, очередные проблемы могут появиться, когда возникнет необходимость в продаже ипотечного жилья.

Мы расскажем,как продать ипотечную квартиру от ВТБ24.

Причины продажи

Почему у людей появляется желание продать ипотечное жильё? Причин тому бывает достаточно много, но главной из них является потеря дохода, уровень которого ранее был достаточен для погашения долга.

Часть граждан, сократив до минимума ежемесячные расходы, продолжает выполнять взятые на себя обязательства по обслуживанию займа.

Другие же всё чаще начинают задаваться вопросом, как продать квартиру в ипотеке в ВТБ.

Из других причин стоит выделить:

  • Необходима большая жилплощадь.Самая типичная ситуация – рождение малыша. Но здесь следует помнить:если ребенок второй, можно воспользоваться материнским капиталом.Нередко успешные бизнесмены, а также люди, получившие доходную должность, интересуются, можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке ВТБ 24. Ведь в соответствии со своим статусом эти граждане вправе претендовать на более престижное жильё. В такой ситуации существует два варианта действий:
    • взять второй заём и выплачивать одновременно две ипотеки. Банк пойдёт навстречу, если доходы семьи будут на соответствующем уровне;
    • приобрести более просторную квартиру, продав имеющуюся.

    Первый вариант связан с большим риском, поскольку в наше время столкнуться с финансовыми трудностями могут даже состоятельные люди.

  • Изменение личных обстоятельств.
    В жизни встречаются самые разнообразные ситуации. Например, семья принимает решение о переезде в другой город, ввиду чего продажа ипотечной квартиры становится актуальным вопросом. Или ячейка общества распалась, при этом в ипотечной квартире не нуждается ни один из супругов.Заняться продажей залоговой недвижимости вправе каждый из них. А начать раздельную жизнь они смогут, только перестав быть должниками.
  • Желание заработать.
    Если приобретение недвижимости осуществлялось на ранней стадии в строящемся доме, то её стоимость к завершению строительства значительно увеличится. Фиксировались случаи, когда продажа ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ24 с лихвой перекрывала все расходы по обслуживанию кредита.

Основные трудности

Приняв решение продать недвижимость, находящуюся в залоге у банка, заёмщик должен понимать, что такая сделка сопряжена со многими сложностями. Назовём лишь основные из них:

  1. В распоряжении финансовых организаций есть много способов, ограничивающих действия заёмщика. В частности, одним из условий осуществления подобной сделки может быть полное досрочное погашение долга по кредитному соглашению.
  2. Бытует мнение, что банки заинтересованы в скорейшем погашении займов. Но ведь чем дольше действует договор ипотеки, тем большую прибыль они получат. Поэтому заёмщик должен максимально обосновать необходимость в досрочном погашении ссуды, желательно документально.
  3. Трудности, связанные с поиском покупателя. Желающий приобрести недвижимость, находящуюся под обременением, должен быть готов к внесению аванса, равного остатку задолженности по подписанному продавцом ипотечному кредиту.
  4. Немаловажен вопрос, как долго будет продаваться квартира по ипотеке в ВТБ24. Обычно процедура купли-продажи залоговой недвижимости занимает больше времени, чем проведение такой операции с «чистой» квартирой. Поэтому покупатель, зная это, может потребовать уменьшить цену за жилье.
  5. Многие кредитные организации практикуют выдачу разрешения на продажу ипотечной квартиры только после внесения 1 процента от объёма займа на проведение, как они сами называют, операции подготовки к совершению крупной сделки.
  6. Чисто технический момент: после получения согласия банка на продажу залогового жилья для ускорения этой процедуры необходимо будет выписать из квартиры всех членов семьи.

Способы продажи

Существует несколько законных вариантов выполнения данной процедуры. Остановимся на них более подробно.

За наличные

Такая схема продажи квартир для их владельцев, безусловно, выгодна. Правда, обременение не является благоприятным фактором: каждый хочет приобрести жильё безо всяких обязательств и долгов. А найти такой объект на вторичном рынке достаточно просто. Этапы сделки следующие:

  • Между заёмщиком и покупателем оформляется нотариально заверенное соглашение. Второй вносит сумму, объём которой достаточен для полного погашения ипотечной ссуды.
  • После закрытия долга с последующим снятием обременения участники сделки оформляют в Регистрационной палате договор купли-продажи.
  • Если объект ещё не был введён в эксплуатацию, вместо купчей переоформляется договор долевого строительства.

Передав долговые обязательства

Другое название продажи квартир по ипотеке в банке ВТБ24 таким способом – перезаем.

Будущий владелец должен иметь стабильный доход и незапятнанную кредитную историю. Новый договор будет оформлен только при соблюдении этих условий. Жильё при этом будет продолжать оставаться в залоге у банка, однако перезаёмщик имеет право погасить кредит досрочно.

Через финансовое учреждение

Каждый заёмщик имеет право отказаться от принятия участия в продаже квартиры. Ему просто может не хватать времени, или он переехал в другой город, ввиду чего присутствовать лично при оформлении сделки не может. Снятием обременения и другими этапами данной процедуры в этом случае занимаются сотрудники банка и покупатель. Его находит тоже финансовая организация.

Денежный остаток от операции (если таковой имеется) составляет разницу между ценой недвижимости и суммой ипотеки. Эти деньги помещаются в депозитную ячейку банка, а бывший хозяин квартиры заберёт их после того, как будет подписан документ купли-продажи.

Продать самостоятельно

Этот способ осуществляется несколько быстрее, но поиск покупателя – дело непростое. Однако банк даст разрешение, если заёмщик без задержек выплачивал ипотеку.

Сделка состоит из следующих этапов:

  • покупатель обращается в банк на предмет приобретения квартиры;
  • специалисты финансовой организации оформляют предварительный договор. Заверить его надо нотариально;
  • покупатель вносит в сейфовую ячейку №1 сумму оставшегося долга по ипотеке, а в ячейку №2 – денежные средства, причитающиеся заёмщику;
  • снятие с объекта обременения;
  • в Росреестре фиксируется продажа жилья;
  • банк и продавец забирают средства из ячеек.

Как показывает практика, этот способ наиболее выгоден для продавца. Так он сможет получить за квартиру хоть какие–то деньги.

Можно ли продать ипотечную квартиру: Видео

Видео по теме:

Источник: http://plategonline.ru/ipoteka/banki/prodat-kvartiru-ot-vtb24.html

Можно ли и как продать квартиру в ипотеке: инструкция для всех ситуаций

Граждан оформивших ипотеку интересует такой вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, если наступили некоторые материальные трудности, или принято решение об увеличении своей жилой площади. Закон это не запрещает, но существуют некоторые тонкости, зная которые можно провести такую сделку по всем правилам.

Процедура продажи, если продаваемая квартира взята в ипотеку

Сразу нужно отметить, что продажа квартиры в ипотеке существенно отличается от других аналогичных сделок, тем, что продавец не обладает теми правами, которыми наделены другие граждане, решившие продать свое жилье, не находящее в залоге.

Вызвано это тем, что такой объект жилого имущества вносится в специальный государственный реестр обременений, то есть на него распространяется мораторий на продажу, дарение и иные действия, связанные с отчуждением недвижимости. А как известно, ипотека это тоже способ обременения квартиры.

Но наличие такого ограничения не лишает собственника жилой недвижимости права совершать такие сделки, как продажа квартиры с обременением по ипотеке.

Если придерживаться специальных правил, выработанных юридической практикой, то совершить отчуждение такого имущества можно без лишних проблем и дополнительных затрат.

Перед тем как рассмотреть пошаговую инструкцию,  в которой будет рассказано, как продать квартиру если она в ипотеке, нужно рассмотреть три возможных способа отчуждения.

  1. Первый способ состоит в том, что владелец недвижимого имущества, самостоятельно подыскивает покупателя, не уведомляя об этом банковское учреждение. После чего получает задаток в сумме, необходимой для погашения своих кредитных обязательств, погашает кредит, снимает обременение и продает новому владельцу. Реализовать, таким образом, взятую в ипотеку квартиру проблематично, поскольку можно испортить свою репутацию добросовестного заемщика.
  2. Второй способ заключается в том, что банк, по согласованию со своим заемщиком самостоятельно занимается продажей квартиры. Такой способ получил большое распространение, поскольку вся процедура прозрачна для кредитного учреждения.
  3. Третий способ заключается в перекредитовании. Он также получил большое распространение, поскольку новый покупатель оформляет на себя ипотечный займ, в этом банковском учреждении, или иной кредитной организации. Далее кредитные финансовые средства переходят на счет ипотекодержателя, с объекта недвижимости снимается обременение, а старый собственник получает оставшуюся сумму в виде разницы стоимости и оставшегося кредита. Вот такие особенности перекредитования.

Только таким образом, происходит продажа квартиры находящейся в ипотеке.

Важно знать, что некоторые банковские учреждения стараются составить кредитный и ипотечный договор таким образом, чтобы не дать заемщику погасить займ досрочно, налагая за такие действия штрафные санкции. Такие условия кредитного договора являются незаконными, поэтому их можно убрать из соглашения по обоюдному согласию сторон, или решению суда.

Пошаговая инструкция

Теперь можно рассказать как продать квартиру купленную в ипотеку, в виде пошаговой инструкции.

  1. Первоечем нужно заняться, это внимательно изучить кредитный и ипотечный договор. В первом соглашении нужно обратить внимание на условия досрочного погашения займа, а также порядок внесения необходимой суммы. Если договор разрешает досрочно погасить кредит, значит можно переходить к поиску покупателя, либо доверить это банку. В ипотечном договоре необходимо обратить внимание, на то какие документы от продавца квартиры и кредитного учреждения нужно будет предоставить нотариусу, чтобы он снял обременение с жилого помещения.
  2. Следующий этап, это поиск покупателя. Сразу нужно отметить, что это не так просто, поскольку последний рискует потерей своих финансовых средств, в случае если сделка не состоится. Поэтому люди к таким покупкам относятся с осторожностью. Для того чтобы покупатель стал участником сделки купли-продажи такой квартиры, лучше прийти с ним в банковское учреждение, и вместе узнать, сколько нужно будет заплатить денег, и в течение какого времени будет переоформлено право собственности.
  3. Когда согласие банка получено, стороны готовы к сделке, нужно идти к нотариусу, и заключать предварительный договор. Более детально о таком договоре будет рассказано ниже. Главное требование состоит в том, что предварительное соглашение обязательно должно быть заверено нотариусом.
  4. Теперь можно отправляться в банк с предварительным договором, и заниматься финансовыми вопросами, куда входит полное погашение кредита, получение специальных документов, на основании которых будет снято обременение.
  5. Последний шаг это регистрация права собственности на жилье новым владельцем недвижимого имущества. Чтобы это сделать надо будет обратиться к должностным лицам специального государственного реестра.

Перечень необходимых документов

Продажа квартиры покупателю с ипотекой требует тщательного сбора необходимых документов. Если этого не сделать, то такая сделка не состоится, либо будет признана недействительной.

Перечень необходимых документов будет следующий:

  • справка из банковского учреждения, в которой должна быть указана сумма, необходимая для внесения, чтобы кредит был полностью погашен, обычно покупатель и продавец договариваются провести сделку в определенный день, поэтому сумма указывается с учетом назначенного времени;
  • предварительный договор, его особенность состоит в том, что в нем прописываются намерения покупателя приобрести недвижимое имущество, а продавца продать, кроме этого в таком соглашении указывается сумма задатка, который передается ипотекодателю (обычно это финансовые средства необходимые для полного погашения кредита), плюс сам договор заверяется нотариусом;
  • соглашение о предоставлении кредита с другого банка, если стороны договорились о том, что квартира будет куплена покупателем в ипотеку (касается тех случаев, когда происходит покупка жилого помещения с помощью перекредитования);
  • справка с банка о том, что заемщик решивший продать предмет ипотеки, не имеет штрафных и иных санкций, возникающих в случаях прострочки обязательных платежей по кредиту (касается всех ситуаций, кроме продажи без участия банка);
  • договора об открытии двух депозитных ячеек, они нужны в том случае, когда покупатель будет сначала вносить первоначальную сумму на погашения ипотеки, а вторую сумму во время оформления договора купли-продажи;
  • финансовые документы, подтверждающие факт перечисления денежных средств (чеки) в счет погашения кредита, и остатка стоимости недвижимости;
  • последний документ, это уведомление банка, что он разрешает снять обременение с квартиры, которая нужна для нотариуса, который будет оформлять следку.
Читайте также:  Отличия страхового и трудового стажа в 2018 году - в чем, общего

Отдельное внимание заслуживает ситуация, когда продажа ипотечной недвижимости происходит без уведомления и письменного согласия банка.

В таком случае, предварительный договор не рекомендуется заверять у нотариуса, так как он его не утвердит, имея информацию об обременении.

После получения задатка, владелец недвижимости сразу направляется в банк, уведомляет его сотрудников о полном погашении своих обязательств, а после оплаты получает справку, что кредит погашен и отправляется к нотариусу для снятия обременения. Далее происходит подписание соглашения о продаже квартиры, и право собственности переходит от одного гражданина к другому.

Важно знать, что предварительный договор является страховкой покупателя. Уплаченные финансовые средства по нему, можно взыскать с продавца в двойном размере, если сделка не была совершена по вине собственника ипотечной квартиры. А чтобы такое соглашение было действительно оно в обязательном порядке должно быть утверждено нотариусом.

Нюансы продажи в частных случаях

Некоторые условия продажи ипотечного жилья, взятого под государственные программы, или в крупных банках, требуют отдельного внимания. Так как не всегда вышеуказанный стандартный пакет документов будет полным.

Поэтому нужно рассмотреть ситуации, связанные с продажей квартиры которая:

  • находится под ипотекой в банке ВТБ;
  • находится под ипотекой в сбербанке;
  • при оформлении ипотеки использовался материнский капитал;
  • использовалась военная ипотека;
  • если квартира находится в ипотеке менее 3-х лет.

Эти частные случаи требуют отдельного рассмотрения.

Если квартира в ипотеке ВТБ 24

ВТБ 24 является крупнейшим банковским учреждением. Чтобы купить, жилье в ипотеку заемщик обязан иметь идеальную кредитную историю, а также собрать большой пакет документов.

Тем более, банк будет всячески препятствовать продаже ипотечной квартиры другому лицу. Но не нужно отчаиваться. Существует два законных способа решить такую проблему.

  1. За наличный расчет. В первом случае, заемщик решивший продать свое ипотечное жилье, должен предупредить о намерениях работников данного кредитного учреждения, и получить их письменное согласие. После этого будущий покупатель должен быть готов сделать две предварительные выплаты. Первая достигает 1% от общей суммы задолженности по кредиту (такой платеж идет до подписания предварительного договора). Вторая выплата это полное погашение всех кредитных обязательств. Только после этого можно оформлять договор купли-продажи и передавать оставшуюся сумму продавцу.
  2. За безналичный расчет. Данный способ предусматривает возможность оформления ипотечного кредита новым покупателем квартиры только в банке ВТБ 24. Старый владелец жилого помещения получает финансовую выплату в виде разницы между оставшейся суммой кредита и реальной стоимостью квартиры (цена продажи), а новый переоформляет на себя право собственности, и сразу банк накладывает обременение на жилье, пока кредит не будет выплачен.

Ипотека Сбербанка

Этот банк занимает лидирующее место при выдаче ипотечных кредитов, поэтому тоже сформировал обязательные требования к тем, кто хочет продать свою кредитную квартиру. Договор купли продажи квартиры с ипотекой сбербанка также имеет свои особенности, состоящие в следующих моментах.

  1. Процесс продажи ипотечного жилья в сбербанке ничем не отличается от других аналогичных финансовых учреждений, но существует определенный порядок оповещения сторон по кредиту. Поэтому когда принято такое решение, за месяц до начисления нового обязательного платежа, нужно письменно уведомить главный офис банка о принятом решении. В нем детально расписать, почему появилось такое желание.
  2. После этого нужно ждать ответа, где банк даст свое согласие. Важно запомнить, что никаких устных договоренностей с банковскими работниками не должно быть, только письменные уведомления друг друга.
  3. В сбербанке отсутствует такое требование, как обязательный платеж, составляющий определенный процент от оставшейся суммы кредита, перед получением разрешения на продажу, а также запрет на досрочное погашение займа.

Единственным минусом может стать испорченная кредитная история.

Ипотека с материнским капиталом

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом имеет свои правовые особенности, и вызвано это тем, что в семье владельцев такого жилья имеются несовершеннолетние или малолетние дети.

Особенности такой продажи будут состоять в следующем.

  1. Первый шаг, это получение всех письменных разрешений от банка, который выдал кредит. Сбор таких документов ничем не отличается от аналогичных случаев рассмотренных выше.
  2. Следующий шаг, это получение разрешения опекунского совета. Это государственный орган, на который возложена функция контроля за соблюдением прав несовершеннолетних и малолетних детей. Если данного документа не будет, то нотариус никогда не оформит сделку купли-продажи, при наличии одного согласия кредитного учреждения. Об этом важно помнить.

Важно запомнить, что опекунский совет может дать разрешение на продажу ипотечной квартиры только в том случае, когда будет приобретено жилье большее по квадратуре, или в местах близких к различным детским учреждениям. Но при ухудшении жилищных условий такого разрешения выдано не будет.

Военная ипотека

Продать квартиру купленную по военной ипотеке также возможно, но нужно учесть ряд правовых особенностей.

  • военное ипотечное кредитование могут осуществлять только банки, что прошли специальную аккредитацию в государственных органах, так как данный вид займов предусматривает низкие проценты, поэтому при покупке ипотечного военного жилья (через перекредитование, или путем внесения реальных финансовых средств), новый собственник должен обратится в банк выдавший такой займ, или иное кредитное учреждение имеющее право на предоставление военных ипотечных кредитов;
  • процесс оформления всех необходимых документов по военной ипотеке занимает не более 7 дней, в других случаях около 1 месяца.

Минусов покупки такого жилья нет. Неоспоримым преимуществом военной ипотеки является то, что по ней ставятся низкие проценты, поэтому покупатель будет платить меньший залог, а продавец сможет больше заработать.

Если квартира в ипотеке менее 3 лет

Некоторых граждан, которые испытывают финансовые трудности, интересует вопрос, возможно ли осуществить продажу жилья, которое находится в ипотеке менее 3 лет. Ответ на него будет однозначный, такое допускается, но нужно знать один нюанс.

Такие сделки можно проводить только в том случае, если кредитодателем выступает крупное кредитное учреждение, например, Сбербанк, ВТБ 24. Мелкие банки стараются не разрешать такие сделки, поскольку заинтересованы, чтобы заемщик платил свой долг на протяжении длительного времени.

Поэтому те, кто хотят взять жилье в ипотеку, с желанием поскорее его продать, или не уверены в завтрашнем дне (насчет своевременной оплаты по кредиту), должны обращаться в крупные и стабильные банки. Сам процесс продажи такого жилья не отличается от других вариантов.

Советы тех, кто продавал квартиру в ипотеке

Сергей из Москвы советует перед подписанием договора купли-продажи такой квартиры, продавцу убедиться, что деньги за жилье находятся на банковском депозите или в ячейке. В противном случае, придется отменять такое соглашение в судебном порядке.

Елена из Томска рекомендует все шаги по таким сделкам согласовывать с банком, и оформлять их письменно. В случае отказа сторон, или банковских работников, единственным подтверждением намерений по продаже квартиры будут документы, которыми можно оперировать в суде.

Екатерина из Воронежа рекомендует перед принятием решения о продаже квартиры, взятой в ипотеку по материнскому капиталу, сначала обратится в опекунский совет, и согласовать с его должностными лицами спорные моменты такой сделки. Только после того, как опекунский совет сообщит, при каких условиях будет дано разрешение, можно начинать дальнейший процесс продажи ипотечного жилья.

Продажа ипотечного жилья существенно отличается от аналогичных сделок с жилой недвижимостью, которая не имеет обременения. Поэтому чтобы провести такую сделку по всем юридическим правилам, нужно согласовывать все действия с банками, выдавшими займ.

Источник: http://pravko.com/kvartira/prodazha/process/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать квартиру купленную в ипотеку Сбербанка

  • 05.05.2018
  • 22666
  • 62

  • 4 мин.

Ипотечное соглашение подразумевает наличие залогового обеспечения. В качестве залога может быть оформлена квартира, дача, земельный участок и др. Многие неопытные заёмщики считают, что залог нельзя продать.

На самом деле заложенная недвижимость может быть реализована при досрочном погашении ипотеки. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Прежде всего стоит изучить действующее законодательство. Права и обязанности участников ипотечной сделки прописаны в 102-ФЗ и 301 ст. ГК РФ.

Как продать ипотечную квартиру с участием Сбербанка?

Причины, по которым у человека может возникнуть желание продать залоговое имущество, бывают разными. У кого-то ухудшается материальное положение, кто-то разводится, другие хотят поскорее рассчитаться с долгами.

Для оформления продажи залоговой квартиры необходимо составить заявление на имя руководителя банковского отделения. Должнику следует озвучить обстоятельства, которые подтолкнули его к реализации залога.

После получения одобрения со стороны Сбербанка можно продать помещение на открытом рынке.

Финансовые организации оказывают активное содействие в совершении операций с заложенной недвижимостью. Они подбирают покупателей жилплощади и обеспечивают безопасность расчётов.

С 2012 г российские банки утратили возможность взимать комиссии за досрочный возврат кредитов. Соответствующие законопроекты были одобрены депутатами Госдумы РФ.

В данный момент реализация залогового имущества не влечёт дополнительных расходов для заёмщика.

Продажа залога сопровождается составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи. Часть денег, переведённых по договору, пойдёт на погашение ипотеки. Остаток средств закладывается в сейфовую ячейку.

После полного погашения задолженности подписывается соглашение, в котором указываются сведения о том, что часть суммы хранится в банковской ячейке.

После снятия обременения происходит окончательный расчёт и переоформление помещения.

Как продать квартиру без участия Сбербанка?

Если вы решили продать недвижимость без активного содействия со стороны банка, то стоит придерживаться следующего алгоритма:

  • Осуществляется поиск покупателя, который согласится погасить задолженность ипотечного заёмщика перед Сбербанком;
  • Клиент кредитной организации совместно с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи;
  • Погашается задолженность по ипотеке;
  • Владелец помещения совместно с сотрудником Сбербанка снимает обременение с залогового имущества;
  • Оформляется договор купли-продажи помещения;
  • Сделка регистрируется в Росреестре.
Читайте также:  Какие налоги платит ооо в 2018 году - с ндс, усн, при отсутствии деятельности, с зарплаты, за сотрудника

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Гражданин, решивший реализовать залоговое имущество самостоятельно, обязан заблаговременно уведомить Сбербанк о своих намерениях. Условия предстоящей сделки должны устраивать обоих контрагентов.

Если залоговым имуществом является строящееся жильё, то продажа может быть осуществлена только при наличии разрешения застройщика. Недвижимость с обременением обычно продаётся со значительной скидкой (10-25%).

Покупателями часто выступают опытные риелторы, которые занимаются приобретением квартир.

Особенно выгодно приобретать ипотечную квартиру в период экономического кризиса. Человек, испытывающий финансовые проблемы, вынужден продать помещение по минимальной цене. Именно это происходило во время кризиса 2007-2009 годов.

Как продать квартиру, приобретённую по программе военной ипотеки?

Процесс реализации залогового имущества участником НИС (накопительно-ипотечной системы) проходит в несколько этапов:

  • Военнослужащий оповещает представителей Росвоенипотеки о своём намерении снять обременение с залоговой квартиры;
  • Подаётся повторное заявление на участие в программе НИС. Это делается для того, чтобы солдат или офицер не потерял возможность приобрести жилплощадь, используя военную ипотеку;
  • Сбербанк рассчитывает остаток долга по кредиту, после чего происходит полное погашение долговых обязательств;
  • Военнослужащий получает бумагу о снятии обременения с жилплощади и свидетельство о праве собственности.

Деньги, возвращённые в бюджет, заново учитываются на счёте участника НИС. Они могут использоваться для повторной покупки жилья. Вторым вариантом продажи ипотечной квартиры может стать цессия (переуступка прав).

При такой схеме реализации недвижимости военнослужащий не обязан снимать обременения с жилплощади. Суть данной схемы состоит в том, что долговые обязательства по жилищной ссуде передаются третьей стороне.

В качестве контрагента может выступать участник НИС или гражданское лицо.

Как продать квартиру в ипотеке, в которую вложен материнский капитал?

Материнский капитал (МК), полученный за рождение второго и последующего детей, семья может потратить на улучшение жилищных условий. Многие молодые мамы перечисляют МК банкам в счёт погашения процентов по ипотеке.

Не у всех заёмщиков хватает ресурсов для того, чтобы полностью погасить ипотеку. В этом случае может возникнуть необходимость продажи залоговой недвижимости.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, приобретённую с использованием МК?

Первым делом следует обратиться в Сбербанк и органы опеки. Эти структуры должны одобрить предстоящую сделку. После рассмотрения документов происходит завершение операции по реализации ипотечного жилья, приобретённого с использованием МК. Оформить продажу можно двумя способами:

  • Составляется договор купли-продажи жилой недвижимости. После этого покупатель квартиры выплачивает банку остаток долга по ипотечной ссуде;
  • Покупатель переоформляет на себя обязательства по выплате оставшейся части ипотечного кредита.

После завершения сделки продавец может приобрести новую квартиру за счёт МК. Купленная недвижимость не должна ухудшать жилищные условия и качество жизни детей. Несовершеннолетним собственникам должны быть выделены доли в новом помещении.

В некоторых случаях владельцы ипотечной квартиры нарушают действующее законодательство и продают жильё без оповещения органов опеки. Такие действия могут иметь серьёзные юридические последствия. Если материнский капитал тратится нецелевым образом, то человека ждёт административный протокол и внушительный штраф.

Сделка с ипотечной квартирой, которая куплена с использованием средств МК, может быть признана незаконной (при отсутствии разрешения органов опеки и попечительства).

Когда ребёнок достигнет возраста восемнадцати лет, он сможет подать судебный иск, и сделку аннулируют. В этом случае продавцу придётся возвращать деньги покупателю. Необходимой суммы у бывшего владельца ипотечной квартиры может не быть.

При таком развитии событий покупателю придётся возвращать деньги через суд.

Документы, необходимые для продажи квартиры

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка без участия риелтора? Если вы планируете продавать ипотечную квартиру самостоятельно, то следует подготовить следующие бумаги:

  • Паспорта собственников недвижимости. Если в квартире прописан ребёнок, которому не исполнилось 14 лет, то нужно предъявить свидетельство о рождении;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Технический паспорт помещения. Эту бумагу можно получить в МФЦ или БТИ;
  • Выписка из домовой книги. В этом документе отражён список лиц, зарегистрированных квартире.
  • Справка из ЖЭКа или ТСЖ об отсутствии долга за коммунальные услуги;
  • Если среди владельцев квартиры или дома есть несовершеннолетние граждане, то необходимо предоставить разрешение от органов опеки. Государственная структура выдаст этот документ только в том случае, если продажа помещения не ухудшит условия жизни ребёнка. Бумага может быть оформлена только при участии обоих родителей (опекунов или усыновителей), даже если они в разводе. Заявление рассматривается 14 дней.
  • Для реализации квартиры требуется письменное согласие обоих супругов. Документ заверяется у нотариуса;
  • Справка об оценочной стоимости квартиры. Процедуру оценки проводит фирма, которая имеет государственную лицензию.

Если клиент затрудняется с выбором оценочной компании, то ему следует обратиться к сотруднику Сбербанка. Кредитное учреждение тесно сотрудничает с большим количеством аккредитованных оценщиков.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку

Источник: https://sber-ipoteka.info/info/operacii/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka.html

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка в 2018 году: инструкция

В течение срока погашения ипотечного займа в жизни заемщика могут возникнуть обстоятельства и причины, требующие продажи обремененного жилья. Рассмотрим подробнее, как продать ипотечную квартиру Сбербанка, какие здесь существуют нюансы и варианты.

 Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Ключевыми нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс реализации ипотечной жилплощади, являются ФЗ № 102 и ГК РФ. Никаких запрещающих продажу ипотечной жилплощади законов в РФ нет. Решать будет исключительно банк.

Сбербанк, выдавший клиенту ипотеку, по российским законам и подписанному договору об ипотеке является залогодержателем, а значит заинтересованной в сохранении ликвидности объекта стороной. Поэтому логично, что любые действия с залоговым имуществом производятся только после получения официального согласия кредитора.

Получить согласие от Сбербанка возможно только после пояснения заемщиком объективных причин, которые привели к необходимости продажи жилья. Если банк сочтет названные обстоятельства непреодолимыми и аргументированными, то высока вероятность получения положительного решения на подаваемое заявление.

Среди возможных причин подобной сделки можно назвать:

  • переезд в другой регион или город РФ;
  • изменение состава семьи (развод или рождение детей);
  • сокращение с работы или существенное урезание заработной платы;
  • ухудшение кредитоспобности в силу частичной или полной утраты трудоспособности;
  • желание расширить жилплощадь и т.д.

Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

Разберем в деталях три возможных и наиболее распространенных варианта продажи заложенной квартиры в Сбербанке: в обход Сбербанка и его участием, а также за наличные.

Продажа квартиры за наличные

Данный способ предполагает сделку с покупателем за наличный расчет. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке в данном случае достаточно проста:

  1. Клиент заранее оповещает Сбербанк о намерении реализовать заложенную квартиру.
  2. Находит покупателя, согласного на покупку залогового имущества (квартиры) и заключает с ним ДКП.
  3. Покупатель вносит оплату в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает продавцу (заемщику).
  4. С залога снимается обременение (только после закрытия кредитного договора).

Дополнительно участникам сделки по продаже недвижимости (по требованию) могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии обременения с объекта и отсутствии ссудной задолженности.

Продажа квартиры в ипотеку другого банка

Вариант сделки, когда продаваемая квартира находится в залоге у Сбербанка, а потенциальный покупатель планирует оформлять аналогичный займ для ее покупки, сегодня встречается все чаще.

Однако здесь имеется крайне важный нюанс, без соблюдения которого сделка заключена не будет. Покупатель должен иметь собственные средства, величина которых покроет остаток задолженности перед Сбербанком. Если такой суммы в наличии нет, банк откажет в продаже объекта такому покупателю.

Если подобный покупатель найден, то реализация недвижимости производится при соблюдении следующей последовательности шагов:

  1. Заключение предварительного ДКП, в котором указывается сумма задатка (остатка долга в Сбербанке, наименование ипотечного банка покупателя, а также порядок и сроки расчетов).
  2. Погашение задолженности покупателем за продавца.
  3. Освобождение залогового имущества от обременения.
  4. Получение нового правоустанавливающего свидетельства.
  5. Предъявление требуемого пакета документов в новый банк для оформления ипотеки.
  6. Подписание кредитной документации.
  7. Регистрация сделки в МФЦ/Регпалате.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель недвижимости планирует оформлять ипотеку Сбербанка, то это определенным образом упростит сделку. Сбербанк сделает переоформление залога с продавца на покупателя в рамках специальной программы ипотеки.

Продажа с использованием данного варианта при получении разрешения на отчуждение жилплощади включает в себя следующие шаги:

  1. Покупатель подает заявку на ипотеку с обязательным условием, что будет приобретаться конкретная квартира в залоге Сбербанка.
  2. Получается одобрение по сделке.
  3. Покупатель оплачивает первый взнос продавцу.
  4. Банк в один день производит гашение ипотеки выдачу новой на покупателя.
  5. Регистрируется одновременное снятие обременение и наложение зново.

Важные особенности и нюансы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

В случае, если жилье приобреталось с государственной поддержкой, включая использование маткапитала (особенно если в состав собственников входят несовершеннолетние дети), военную ипотеку, то продажа будет иметь массу ограничений. Разберем, как продать квартиру в ипотеке в обозначенных случаях.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Военнослужащий, являющийся участником программы льготного кредитования с выделением средств из государственного бюджета, может продать квартиру в залоге Сбербанка следующим способом:

  1. Пишется заявление в Росвоенипотеку с разъяснением ситуации и просьбой снять отметку об обременении с купленной с помощью бюджетных средств квартиры.
  2. Одновременно подается заявка на повторное участие в НИС (если возраст, выслуга позволяет, то делается это для того, чтобы не потерять свое право на получение льготной ипотеки).
  3. Сбербанк уведомляет Росвоенипотеку об остатке задолженности (с приложением графика платежей и выписки по счету).
  4. Остаток долга погашается заемщиком за счет собственных сбережений, а бюджетные деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, возвращаются и зачисляются на индивидуальный счет военнослужащего.
  5. С объекта снимается обременение.

Если денег у военнослужащего нет или недостаточно, то возможно повторное оформление военной ипотеки в другом банке.

Альтернативой описанного алгоритма действий может стать переуступка прав или цессия, например, другому участнику НИС.

Если был использован маткапитал

Получить разрешение от любого российского банка, включая Сбербанк, на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом крайне трудно. Это связано со следующими нюансами:

  • получением разрешения от органов опеки и попечительства (дается только после удостоверения фактов, что права детей не будут ущемлены в будущем);
  • продажей только для определенных целей: продажи и покупки новой; обмена; для строительства собственного дома или размещения вырученных средств на вкладе на имена детей;
  • выделением обязательных долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Наиболее распространенной является ситуация продажи обремененной жилплощади и покупка новой, как правило, более просторной.

Порядок действий при продаже ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

  1. Получение разрешения от ООиП (предоставляется в письменном формате) и Сбербанка.
  2. Поиск продавца, который согласится купить обремененную квартиру.
  3. Заключение с ним ДКП.
  4. Погашение остатка задолженности на основании актуальной выписки по ссудному счету.
  5. Снятие обременения.
  6. Поиск нового объекта недвижимости и его покупка.
Читайте также:  Ранее учтенный земельный участок в 2018 году - что это такое, исправление кадастровой ошибки, как поставить

Если есть несовершеннолетние

Если квартира, которая приобреталась ь в ипотеку через Сбербанк, принадлежит наряду со взрослыми членами семьи несовершеннолетним лицам, то по аналогии с предыдущим пунктом для продажи недвижимости потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства.

Их основной задачей является контроль за соблюдением прав детей, а также изучение будущих жилищных условий. Специалисты должны убедиться в том, что будут сохранены или улучшены санитарно-гигиенические нормы, доля не будет утрачена или уменьшена.

В большинстве случае ООиП выезжают на место, а затем составляют независимый отчет о целесообразности планируемой сделки по продаже текущей квартиры.

Какие документы понадобятся

Для продажи обремененной ипотекой Сбербанка квартиры заемщику потребуется заблаговременно подготовить пакет следующих бумаг:

  • российские паспорта собственников жилья (+ свидетельства о рождении несовершеннолетних детей до 14 лет с выделенными долями);
  • кадастровый паспорт;
  • справка из уполномоченного органа (например, из ТСЖ) об отсутствии долга по оплате жилищно-коммунальных услуг;
  • письменное разрешение ООиП на заключение сделки (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • нотариально удостоверенное согласие супругов на реализацию недвижимости;
  • профессиональный отчет об оценке квартиры (составляется одобренной оценочной компанией).

В ряде случаев может потребоваться справка от Сбербанка о согласии на продажу.

Подробнее о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку, вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы в комментариях и через онлайн-консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/sberbank/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiry.html

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2018 году — Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Оформление ипотеки сопряжено со многими рисками. Финансовое положение заемщика может измениться или в силу иных обстоятельств потребуется продажа приобретенного жилья.

Как в 2018 году продать ипотечную квартиру? Квартира, приобретенная в ипотеку, является залоговым обеспечением. Логически продать ее до полной выплаты кредита нельзя.

Но для некоторых владельцев ипотечной недвижимости это единственный способ поправить материальное положение.

У других заемщиков просто поменялись планы. Можно ли в 2018 году продать квартиру, если она в ипотеке?

В положениях ФЗ № 29 и ФЗ №33 разъясняется порядок ипотечного кредитования. Здесь сказано, что заемщик получает право эксплуатации и продажи объекта, приобретенного в ипотеку.

Но вместе с тем делается оговорка – любые сделки с ипотечной квартирой осуществляются при согласии кредитной организации.

В ином случае права на недвижимое имущество переходят к банку в соответствии со ст.301 ГК РФ.

По каким причинам ипотечному заемщику может потребоваться продажа ипотечной квартиры? Основных аспектов несколько:

  • ухудшение финансового положения по причине снижения доходов и как следствие, невозможность регулярных выплат по ипотеке;
  • потребность в приобретении жилья большей площади;
  • желание получить прибыль от продажи ипотечного жилища.

Исходя из законодательных норм, продажа ипотечной квартиры возможна, но при уведомлении банка.

Отличительной особенностью ипотечного кредита является залог. То есть ипотека это кредит, выданный под залоговое обеспечение каким-либо имуществом.

Но не всякий залоговый кредит является ипотечным. Отличие в том, что залог по ипотеке носит публичный характер.

В случае ипотеки недвижимости органы, осуществляющие регистрацию сделок, делают соответствующую запись об обременении имущества залогом.

Любое заинтересованное лицо вправе запросить выписку из Госреестра прав на недвижимое имущество. В выданном по запросу документе будет значиться, что имущество заложено.

Следовательно, продажа ипотечной квартиры это сделка, в которой участвует три стороны. Это покупатель, продавец (ипотечный заемщик) и залогодержатель (кредитная организация).

Договор жилищного займа, заключаемый при ипотеке, должен соответствовать общим правилам ГК РФ о заключении договоров и ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке» (с редакциями и дополнениями).

В гл.2 ФЗ № 102 подробно описаны порядок заключения договора жилищного займа и все аспекты его действия.

В договоре обязательно указываются:

  • предмет ипотеки;
  • оценка объекта;
  • суть, размер и сроки исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Если изложить кратко основные моменты действия ипотечного договора, то они таковы:

Если говорить о плюсах договора жилищного займа, то они таковы:

  • можно получить крупную сумму единоразово, ни один банк не выдаст потребительский кредит на несколько миллионов рублей;
  • продолжительный срок выплат, что позволяет выплачивать долг небольшими суммами;
  • наличие страховки, которая защищает от рисков потери квартиры в течение ипотечного периода;
  • невысокие процентные ставки в сравнении с потребительскими займами;
  • возможность использования маткапитала и госсубсидий для частичного погашения.

Но есть и минусы:

  • необходимость первого взноса;
  • большая переплата, обусловленная длительным сроком кредитования;
  • сложности при оформлении, поскольку требуется собрать немало документов;
  • наложение обременения на квартиру.

Среди всех недостатков договора жилищного займа основным как раз и является то, что на протяжении всего срока ипотеки фактическим владельцем приобретенного имущества выступает банк.

Без его разрешения нельзя продать, заложить, обменять квартиру. Даже для сдачи в аренду потребуется получить разрешение залогодержателя.

В законе четко прописаны все нюансы, касающиеся ипотечного кредитования.

В соответствии со ст.29, ст.33 ФЗ «Об ипотеке» заемщик обладает правом на использование заложенного имущества.

То есть он может жить в ипотечной квартире, прописываться сам и регистрировать членов своей семьи. Обязанностью заемщика является содержание объекта залога в надлежащем состоянии.

Что касается продажи третьим лицам или утраты заложенного имущества, то данные действия незаконны по отношению к банку-кредитору. Ипотечная организация законом защищается от возможных рисков.

По ст.301-303 ГК РФ любое отчуждение залоговой квартиры допускается только в пользу банка, выступающего залогодержателем.

Но существуют ситуации, когда квартира с обременением ипотекой может быть продана. Главным условием становится согласие банковского учреждения, оформившего ипотеку.

Как правильно продать квартиру в ипотеку (пошаговая инструкция)

Наличие ипотеки отнюдь не становится препятствием для продажи залоговой квартиры. Осуществить продажу ипотечного жилья можно вполне законно, если знать, как это сделать.

Всего существует четыре способа реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение ипотеки.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Реализация банком.
  4. Продажа долговых обязательств.

В зависимости от выбранного способа будет отличаться порядок действий и уровень участия банка. Итогом становится смена собственника объекта, то есть продажа квартиры.

Но не во всех случаях снимается обременение, квартира может оставаться в ипотеке. Но при этом с продавца снимаются обязательства по выплате ипотечного займа.

Вариант досрочного погашения наиболее прост, если заемщик располагает необходимой суммой средств для полной выплаты долга.

После погашения ипотеки с квартиры снимается обременение и можно распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.

Как узнать ОКПО по ИНН бесплатно онлайн, читайте здесь.

К тому же при досрочном возврате заемных средств уменьшается сумма переплаты.

Но описанный вариант это скорее исключение, поскольку само по себе оформление кредита подразумевает отсутствие достаточной суммы средств.

Потому для досрочного погашения используются деньги покупателя, желающего приобрести квартиру.

Порядок действий таков:

  1. Найти покупателя, желающего купить квартиру с обременением и способного дать деньги на досрочное погашение ипотеки.
  2. Установить сумму задолженности по кредиту.
  3. Составить соглашение меж покупателем и заемщиком, заверив его у нотариуса.
  4. Осуществить выписку заемщика и членов его семьи с ипотечной жилплощади.
  5. Получить задаток от продавца в сумме, необходимой для погашения ипотеки.
  6. Закрыть ипотеку и снять обременение с квартиры.
  7. Зарегистрировать переход права собственности.

Основная сложность заключается в поиске покупателя. Наличие обременения становится отпугивающим фактором. Подобная схема чаще всего используется при продаже строящегося жилья.

Квартира в новостройках с хорошей планировкой от добросовестного застройщика будет пользоваться большим спросом.

Особенно в этом плане ценится Москва и другие большие города, где готовое жилье стоит очень дорого.

Еще один нюанс это получение согласия банка на досрочное погашение. Не все банки соглашаются на это из-за потери выгоды в виде процентов.

Потребуется привести веский аргумент или дождаться, когда завершится мораторий на досрочное погашение, установленный договором жилищного займа.

Суть схемы в том, что заемщик оплачивает ипотеку и передает право собственности на квартиру покупателю.

При продаже ипотечной недвижимости потребуется собрать достаточно объемный пакет документов.

Таковой включает в себя:

  • документ, подтверждающий платежеспособность покупателя;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу (при наличии оной);
  • документ, удостоверяющий зачисление средств покупателем на счет продавца для погашения ипотечной задолженности;
  • документ, свидетельствующий о погашении кредита и снятия обременения с квартиры.

Продажа ипотечной квартиры самостоятельно отличается от досрочного погашения степенью участия банка.

Для продавца ключевой рекомендацией можно считать то, что не нужно скрывать от покупателя наличие залога.

Иначе это может расцениваться как мошенничество и вовлечение в аферу. Алгоритм сделки выглядит так:

Данный вариант привлекателен тем, что заемщик может самостоятельно определять цену продажи.

В некоторых случаях можно не просто продать квартиру в ипотеке, но и получить от этого прибыль. Возможно, придется договариваться с банком.

Но если представить доказательства того, что выплата кредита невозможна, то банк, скорее всего, даст согласие на продажу.

Судебные тяжбы по невыплаченным займам не особо приветствуются банками, поскольку отнимают много времени и средств.

В этом случае банк уже не является просто сторонним наблюдателем. Вся сделка проводится банком от начала и до конца.

Банковская организация собирает необходимые документы, связывается с Регпалатой, взаимодействует с покупателем.

От продавца требуется только подписание предоставляемых документов. В остальном порядок действий аналогичен вышеизложенному.

Покупатель вносит средства в две разных банковских ячейки – для кредитора и для продавца (заемщика).

После подписания ДКП и снятия обременения банк и бывший заемщик получают свои деньги. Но такой вариант не особенно выгоден продавцу.

Видео: как быстро и выгодно продать квартиру в ипотеке

При поиске покупателя банк не слишком задумывается о выгоде для заемщика. Основная задача это возврат заемных средств.

Данный вариант предполагает, что заемщик продает долговые обязательства перед банком. Проще говоря, переоформляется ипотечный договор и заемщиком становится покупатель жилья.

При согласии банка на такую процедуру оформляется новый договор ипотеки, по которому на покупателя переводится оставшаяся часть долга.

Процесс оформления практически не отличается от обычного порядка оформления ипотечного кредита. Покупатель предоставляет такой же пакет документов.

При одобрении заявки осуществляется оценка недвижимости. Банк самостоятельно осуществляет перерегистрацию залога в Росреестре.

От заемщика по прежнему договору ипотеки потребуется лишь подписание документа о переуступке долгового обязательства.

При такой схеме возможен перевод займа на банк, предоставивший средства на погашение ипотечного долга. Фактически осуществляется рефинансирование ипотеки иным банком.

Препятствием может становиться отсутствие согласия банка. Не все кредитные учреждения разрешают перекредитование. Порой заемщику это грозить серьезными штрафными санкциями.

Каждый из приведенных способов продажи квартиры в ипотеке имеет как свои плюсы, так и минусы.

Источник: http://mari-a.ru/ipoteka/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke-v-2018-godu-sberbanka-kuplennuyu-vtb24-kupit-druguyu-s-materisnkim-kapitalom

Ссылка на основную публикацию