Продажа квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет в 2018 году — налог, особенности, для покупателя

Налог с продажи квартиры в 2018 году в собственности менее 3 лет

Главная » Налоги и вычеты » Какой налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет в 2018 году?

5/5 (4)

В связи с принятием закона № 382-ФЗ, в Налоговом кодексе РФ появились некоторые изменения.

Внимание! Если говорить о сроках владения объектами недвижимости до момента реализации без уплаты НДФЛ, то теперь они представлены:

  • тремя годами, если объект жилой недвижимости куплен до начала 2016 г.;
  • пятью годами на случай, когда право владения объектом зарегистрировано после начала 2016 г.

Таким образом, период владения недвижимостью при ее реализации – один из важных моментов, который влияет на размер налога, вносимого после продажи объекта.

Указанные выше сроки в отдельных случаях могут меняться. Исключением из правил, когда продать квартиру без налога можно после 3 лет владения, являются такие ситуации:

  • если собственник получил квартиру по наследству до начала 2016 г., ее можно реализовать, не дожидаясь истечения 5-летнего периода владения. Сумма налога здесь вычисляться не будет. Но если наследство получено уже после указанной выше даты, продать жилье без налога получится только по истечении 5 лет;
  • при продаже квартиры, полученной в результате договора дарения, составленного близкими родственниками (родителями, супругами, братьями, сестрами, детьми, внуками, бабушками, дедушками), оплата налоговых сумм исключена.

Когда описываются сроки возможной продажи, уточняется, что речь идет о продаже без уплаты налога. То есть государство не запрещает гражданам заниматься продажей своей недвижимости в любые сроки.

Имеется в виду, что если продать жилую недвижимость в установленные законом сроки, не будет дополнительных расходов, связанных с налогообложением.

В случае необходимости продать квартиру можно, не вписываясь в 3- или 5-летний срок, но уже с уплатой налогов.

Обратите внимание, что началом периода владения имуществом считается момент внесения сведений в ЕГРН.

Точная дата обозначается в свидетельстве на право собственности. Также эту информацию можно получить в ЕГРН.

Заметьте! Особенности установления начала срока владения заключаются в том, каким способом недвижимость была приобретена:

  • если речь идет об имуществе, полученном по наследству, датой начала периода владения является дата открытия наследства (день смерти бывшего собственника недвижимости);
  • когда квартира приобретена в результате паевого строительства, дата начала владения – когда подписывался акт приемки-передачи.

Кстати, если продаваемый объект находился в собственности дольше установленного законом срока, подавать декларацию в налоговую инспекцию не нужно.

Еще один нюанс заключается в том, к какой категории граждан относится продавец. Имеется в виду, является ли он резидентом РФ.

К резидентам относятся лица, которые проживают на территории Российской Федерации 183 дня и дольше в течение одного календарного года. Для них ставка налога с продажи жилья составит 13 %.

Если квартиру продает нерезидент – 30 %. Кроме того, нерезиденты не имеют права получать имущественный вычет налога, если реализуют объект недвижимости, которым владели больше чем на протяжении 3 или 5 лет.

Как определить срок владения недвижимостью

Когда реализуется жилье, бывшее в собственности у продавца меньше трех лет, заполняется 3-НДФЛ. Здесь нужно корректно рассчитать период нахождения объекта во владении. Этот период зависит от того, каким способом объект перешел в собственность продавца.

Внимание! Исходя из этой особенности, период владения исчисляется следующим образом:

  • если оформляется недвижимость, которая приобретена за средства владельца, отсчет периода владения ведется от момента оформления за лицом права собственности в ЕГРН;
  • недвижимость куплена на условиях ДДУ или по уступке права требования – с момента оформления за человеком прав на объект;
  • если жилое помещение взято в ЖСК, начало периода владения исчисляют после внесения последнего паевого взноса и проставления подписей в акте приемки-передачи;
  • квартира была приватизирована – со дня оформления между сторонами договора о передаче жилья (если он подписан до 1998 г.); со дня оформления права собственности (в случае оформления приватизации после 1998 года);
  • квартира оформлена в результате наследования недвижимости – со дня открытия наследства;
  • жилое помещение находится во владении нескольких владельцев – со дня появления первого долевого владения.

Сумма, с которой платится налог

Давайте разберемся, с какой суммы берется налог при реализации квартиры. Существует такое понятие, как «выгода». Ее рассчитывают, отняв показатели стоимости покупки и продажи недвижимости. Расчеты производят на основании представленных документов. Именно с полученной выгоды и берется 13 % налога.

В каком случае используют налоговый вычет? Если проданный объект был приобретен по договору дарения или другим способом, государство применяет вычет. Фиксированный его размер составляет 1 000 000 рублей. Обратите внимание, что такая процедура касается только тех объектов, которые были приобретены до 2016 года.

Запомните! Как рассчитывают сумму налога, учитывая вычет? Для этого берут сумму, полученную от продажи квартиры, и отнимают от нее 1 000 000 рублей. Полученный результат – сумма, с которой берется налог в 13 %. Применив соответствующую формулу, получают сумму налога. Именно ее вносит продавец в государственный бюджет.

Применяется имущественный вычет столько же, сколько раз будет продаваться недвижимость. То есть количество раз получения имущественного вычета неограниченно. Но на протяжении одного года (календарного) им можно воспользоваться не больше одного раза.

Если объект недвижимости находился в собственности владельца не больше трех лет, вычет применяется не более одного миллиона рублей. Количество сделок, где вы хотите применить право на вычет, действующим законодательством не ограничено.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Продажа недвижимого имущества предполагает уплату налога, поэтому важно его правильно рассчитать.

Если период, в течение которого недвижимость находилась во владении, меньше, чем установлено законом, можно применить один из способов снижения налоговой базы:

  • снижаем сумму получаемого дохода от продажи жилья на миллион;
  • понижаем сумму дохода на значение расходов, понесенных на приобретение данной недвижимости.

Каким из способов лучше воспользоваться, решает сам продавец. Логично выбрать тот метод, при котором сумма налога окажется ниже.

Источник: https://potreb-prava.com/nalogi-i-vychety/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2018-godu-v-sobstvennosti-menee-3-let.html

Риски покупки квартиры менее 3 лет

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет риски покупателя увеличивает значительно. Помимо мошеннического фактора, здесь значение приобретает и невозможность получения некоторых правовых льгот.

Кроме того, сама по себе продажа недавно приобретённого жилья должна настораживать людей, планирующих купить его.

Ведь просто так купленную квартиру никто сразу не продаёт, так что стоит ознакомиться с причинами продажи, а также взвесить все риски.

Что если квартира в собственности менее трёх лет?

От того, находилось ли жильё в собственности владельца менее или более трёх лет, в основном зависит налоговая составляющая вопроса продажи или покупки. Жилые помещения являются особым объектом собственности, который имеет стратегическое значение для страны. По этой причине в налоговом законодательстве закреплены некоторые льготы в отношении лиц, покупающих и продающих жильё.

На сегодняшний день от срока владения жильём более или менее трёх лет зависят следующие налоговые особенности:

  1. Лица, продающие квартиры, которые были в их собственности более трёх лет, освобождаются от уплаты налога на полученные в результате продажи жилья денежные средства.

  2. Лица, впервые приобретающие жильё, которое было во владении продавца более трёх лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Соответственно, если квартира находилась в собственности меньше трёх лет, рассчитывать на такие налоговые поблажки не приходится.

Кроме того, три года в гражданско-процессуальном законодательстве отмечены в качестве максимального срока, в течение которого лица могут обжаловать сделку по поводу продажи жилья.

Соответственно, если продавец владеет жильём более трёх лет, то никаких проблем и претензий со стороны третьих лиц покупателю угрожать не будут.

К сожалению, из-за высокой волатильности рынка недвижимости очень часто такой рекомендации не придерживаются.

Такие положения законодательства становятся удобным инструментом в руках мошенников, которые путём обмана получают прибыль. Поэтому жилые помещения, которые находились во владении продавца меньше трёх лет, необходимо тщательно проверить.

Как проверить квартиру?

Разумеется, каждый хочет проверить продавца, квартиру, перед тем как купить её.

Для начала стоит отметить, что при наличии следующих признаков нужно насторожиться и приступать к проверке:

  • продажа осуществляется по доверенности через представителя;
  • квартира была во владении продавца меньше трёх лет;
  • продавец сам официально не зарегистрирован в продаваемой квартире;
  • помимо собственника, в квартире прописаны ещё и другие лица;
  • сомнительная причина продажи квартиры;
  • заниженная стоимость квартиры и так далее.

При наличии одного из вышеуказанных признаков лучше всего отказаться от покупки, но если квартира показалась достаточно привлекательной, то всё же следует проверить её по нескольким источникам.

Так:

  1. Следует получить кадастровую выписку из ГКН (государственного кадастра недвижимости), которая покажет сведения о владельце жилья, его кадастровую стоимость и иную полезную информацию.

  2. Следует получить выписку из жилищной организации, где указываются все лица, официально зарегистрированные в указанной квартире.
  3. Обратиться к любому нотариусу для получений сведений о наличии обременений квартиры.

  4. Обратиться в Росреестр за получением сведений о наличии запретов и ограничений на осуществление регистрационных действий с данным жильём.

Разумеется, о наличии мошеннических мотивов указанные сведения не скажут, однако основные правовые аспекты квартиры по ним установить будет можно.

Это значит, если в указанных документах всё будет в порядке, то можно не бояться за последствия покупки, так как покупатель будет иметь юридические основания для защиты своего права собственности.

Мошеннический аспект

К сожалению, помимо правовых проблем при покупке квартиры зачастую встречаются недобросовестные продавцы, которые преднамеренно обманывают покупателей, чтобы заполучить их деньги.

Вот несколько самых распространённых методов, которыми пользуются мошенники:

  1. Зачастую продажу осуществляют по подложным документам. Правда, на такую удочку попадают слишком доверчивые люди, которые абсолютно не осведомлены в специфике подобных дел. Наиболее опасным вариантом по подлогу документов является подлог доверенности. Ведь проверить доверенность порой довольно сложно.

    Кроме того, сделав настоящую доверенность можно добиться признания сделки в последующем недействительной, что также нежелательно для покупателя.

  2. Мошенники зачастую после продажи обращаются в суд, чтобы добиться признания сделки недействительной. В большинстве случаев стороны в договоре продажи квартиры указывают более низкую стоимость, чем цена фактическая.

    В таких случаях после признания сделки недействительной покупателю возвращается сумма, указанная в договоре, а оставшаяся часть сохраняется за продавцом. Таким образом, мошенники благодаря одной квартире могут иметь приличный доход.

  3. Одним из самых изощрённых способов обмана при продаже квартиры является одновременная продажа нескольким покупателям.

    Таким образом, за одну квартиру мошенники получают в три, четыре, а то и больше раз денег, а потом продавец просто исчезает. Обманутые покупатели же будут вынуждены годами оспаривать купленную квартиру.

Разумеется, это далеко не полный перечень методов мошенников, однако самые распространённые способы обмана при продаже квартиры.

Таким образом, от покупателей требуется чрезмерная осторожность, чтобы не быть обманутым и не потерять денег.

Общие риски покупателя

Риски при покупке квартиры довольно серьёзные.

Помимо того, что покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, существуют менее значимые последствия, которые могут наступить вследствие покупки квартиры, находившейся во владении продавца менее трёх лет:

  • претензии со стороны предыдущих владельцев (тех, что владели квартирой до продавца);
  • отмена договора;
  • невозможность получения налоговых льгот;
  • обременения на имуществе.

В следующих случаях могут иметь место претензии со стороны третьих лиц:

  1. Когда квартира была подарена продавцу менее трёх лет назад, даритель может оспорить факт продажи, а также факт дарения.
  2. Когда продавец квартиры менее 3 лет назад покупал её, предыдущие владельцы могут оспорить соответствующую сделку, тогда как новый покупатель будет лишь третьим лицом, без права подачи иска.
  3. Когда на квартире имеется обременение со сроком давности менее трёх лет, кредитор может потребовать изъятия обременённой квартиры в счёт погашения долга.
  4. Если в квартире прописаны третьи лица, они могут в судебном порядке потребовать своего права проживания.
  5. Когда квартира находилась в совместном владении нескольких лиц, любой из совладельцев может оспорить сделку в судебном порядке.
  6. Если для приобретения квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или же недееспособному лицу, не было получено разрешение органа опеки.
  7. Если квартира приватизировалась на платной основе, но выплаты ещё не были окончены, то уполномоченный орган может затребовать погашения остатка от покупателя.
  8. Если идёт бракоразводный процесс в семье продавца, то по его окончании супруг или супруга могут предъявить претензии к действительности сделки.

Любая из указанных ситуаций может стать основанием для признания сделки недействительной. Вследствие признания сделки таковой все её последствия отменяются, соответственно, деньги возвращаются покупателю, а квартира продавцу для дальнейшего определения её судьбы.

На данном этапе возникает казус между налоговой составляющей и действительностью сделки. Как уже говорилось, в целях меньшего налога продавцы настаивают на указании в договоре более низкой цены, чем фактически уплаченной. При признании сделки недействительной деньги покупателю возвращаются лишь в пределах указанной в договоре суммы.

Разумеется, покупатель может указать на фактически уплаченную сумму. Но в таком случае стороны рискуют получить санкции со стороны налогового органа. Причём за уклонение от уплаты налогов ответственность может быть даже уголовной.

Особые случаи продажи

Есть несколько особых случаев, при которых приобретать квартиру крайне нежелательно:

  1. В некоторых случаях продажа квартиры осуществляется согласно доверенности. В таких случаях под сомнение может быть поставлена легитимность такого документа. Если доверенность будет признана незаконной и не имеющей юридической силы, то сделка, совершённая по ней, тоже будет признана незаконной.
  2. Продажа квартиры, полученной по наследству, тоже является делом рисковым. Ведь, как правило, у наследственного имущества больше одного собственника, которые могут не согласовать между собой действия, что становится причиной возникновения споров.

Во всех подобных ситуациях дело доходит до суда. Редко какие продавцы, обманутые дольщики или покупатели соглашаются мирно решить вопрос.

Если в таких случаях продавец или иное лицо, предъявляющее претензии, согласится на мирное урегулирование вопроса, к примеру, путём доплаты, то, скорее всего, это работа мошенников.

Ведь большинство покупателей не хотят проблем в суде, считая это бесполезным действием. Недостаточная юридическая подкованность лиц заставляет их становиться жертвами мошенников.

Любое мирное соглашение по данному вопросу, которое не утверждено соответствующим актом суда, не будет достаточным основанием для страховки от проблем в последующем. В любом случае необходимо решить вопрос актом суда, иначе рано или поздно подобное может повториться.

Разумеется, в идеале лучше не доводить дело до суда, а внимательнее отнестись к объекту покупки и к продавцу непосредственно перед заключением сделки. Специалисты обычно не рекомендуют приобретать квартиру, которая находилась в собственности продавца меньше 3 лет.

Способы перестраховки

Наилучшим способом перестраховаться при покупке квартиры является обращение к специалистам, риелторам и другим профессиональным участникам рынка недвижимости. Как правило, такие организации ведут учёт сведений о каждом потенциальном объекте купли-продажи.

Но для тех, кто впервые сталкивается с такими вопросами, но по каким-либо причинам не желает обращаться к специалистам, существуют следующие рекомендации:

  1. Необходимо тщательно изучить продавца. Как правило, продажа осуществляется посредством риелторских организаций.

    У них и можно выяснить все подробности о продавце, а также легитимности факта продажи.

  2. Не будет лишним получить выписку из ГКН, в которой указываются все сведения о собственниках недвижимости, причём и о тех, что владели объектом ещё до продавца.

  3. Нужно навести справки в жилищной организации, под управлением которой находится продаваемая квартира. Таким образом можно будет выявить сведения о лицах, правомочных проживать в указанной квартире, а также о наличии задолженностей за коммунальные услуги.

  4. Необходимо получить справку из налоговой службы, чтобы удостовериться в отсутствии долгов по обязательным платежам.
  5. Нужно проводить сделку под надзором нотариуса, который прямо скажет, есть ли какие-либо ограничения или обременения на продаваемой квартире.

Пусть даже эти процедуры занимают достаточно много времени и могут потребовать некоторых финансовых затрат, так можно будет удостовериться в безопасности покупки. Это также позволит не ввязываться в сомнительные сделки, которые могут в дальнейшем вылиться в ещё большие проблемы.

Тщательная проверка объекта купли-продажи, а также самого продавца является основным условием проведения безопасной сделки. Предварительная проверка является залогом предотвращение нежелательных последствий. Рискованная квартира не сулит ничего хорошего.

Существует много частных организаций, которые за определённую плату проведут весь комплекс исследовательских работ и дадут профессиональное заключение. Однако и риелторским организациям также не стоит сильно доверяться. Ведь зачастую мошеннические действия осуществляются самими риелторами либо с их подачи.

В любом случае возникновения проблем с недавно приобретённой квартирой или предъявления претензий со стороны третьих лиц необходимо сразу же обращаться в суд. Обычно лишь таким образом можно сохранить за собой права на квартиру либо вернуть уплаченные за неё деньги.

Основным правилом покупки квартиры является правильное составление договора. Несмотря на никакие уговоры продавца нельзя занижать цену сделки в договоре, а фактически уплачивать больше, иначе купишь дом с сюрпризом. Это может означать не только мошеннические действия, но и угрозы быть привлечённым к ответственности согласно налоговому законодательству.

Точное соблюдение буквы закона при заключении сделки является своего рода гарантом обеспечения законных прав и интересов сторон.

Мошенники редко соглашаются на точное соблюдение рамки закона и, если продавец не идёт на это, то, скорее всего, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/pokupka/kvartiry-menee-3-let-riski.html

Налог с продажи имущества – последние изменения в законодательстве

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

  • При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
  • При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
  • При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

  • Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
  • Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество.

Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки.

Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

  • Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
  • Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
  • Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Примеры различных сделок

Далее будут рассмотрены различные случаи, при которых налог с продажи имущества выплачивается или не выплачивается:

  1. Автомобиль на момент покупки владельцем стоил полмиллиона. С момента заключения договора купли-продажи прошло 4 года. Так как прошло более трех лет, то платить налог на недвижимость и подавать декларацию нет необходимости.
  2. Квартира продана за десять миллионов рублей. Сведений о ее стоимости на момент покупки продавцом не сохранилось. С момента заключения сделки еще не прошло три года. В таком случае продавец при выплате налога на прибыль имеет право применить налоговый вычет в размере одного миллиона. Из-за отсутствия документов о стоимости квартиры, прибылью признается вся сумма (то есть десять миллионов). При использовании налогового вычета в размере миллиона, прибыль, с которой уплачивается налог, составляет 9 миллионов. Налог выплачивается именно с этой суммы в соответствии со статусом гражданина.
  3. Частный дом хозяин решил продать через два года после покупки. У него сохранились документы, по которым дом на момент покупки стоил десять миллионов. Также у владельца сохранились документы, подтверждающие, что в дом были вложены дополнительные деньги(полмиллиона). Продать дом хозяин решил за 12 миллионов. То есть его прибыль составила 1,5 миллиона. При использовании налогового вычета в миллион, сумма, с которой будет взиматься налог на прибыль при продаже имущества, составит всего 500 000 рублей.

Источник: https://grazhdaninu.com/nalogi/ndfl/prodazha-imushhestva

Продажа и покупка квартиры в один год. Оформляем взаимозачет

Как ни было бы запутано законодательство, налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры является отличным подспорьем новоселам. Ведь на самом деле нередки ситуации, когда молодой паре или большой семье приходится менять жилье, даже то, которое в собственности недавно.

К сожалению, договора обмена сейчас очень редки. В основном, сделки совершаются через продажу и покупку недвижимости. А любая продажа — это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного, даже очень скромного жилья, то суммы НДФЛ получаются заоблачные.

Поэтому возможность зачета квартиры при покупке и продаже — это огромное подспорье собственникам. Но для того, чтобы грамотно все оформить и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.

Итак, давайте разберемся, какие права и обязанности есть у тех, кто продает одну квартиру и покупает другую.

Сколько лет в собственности

Для начала рассмотрим простейший вариант. По закону, до 2016 года с продажи квартиры, которая находилась в собственности более 3-х лет налог платить совсем не нужно! А вот для жилья, проданного в 2016 году и позже, этот срок увеличился до 5 лет.

Все подробности читайте в этой статье.

А мы далее будем рассматривать вариант реализации квартиры, которая не имеет такой налоговой льготы при продаже.

Вы можете посмотреть это видео или продолжить чтение статьи.

Малый срок владения имуществом

Пускай ради нас с вами существует большая семья Иванцовых, во главе которой стоит Иван Петрович. Не так давно семья приобрела квартиру, но по независящим от нас причинам решила ее сменить. Продавцом и покупателем пускай выступает Иван Петрович, а, значит, он будет главным героем истории.

Для того чтобы претендовать на налоговые вычеты, а значит воспользоваться взаимозачетом, Иванцов должен отвечать двум условиям:

  • он получает официальный доход и отчисляет НДФЛ по ставке 13%;
  • ранее правом на вычет не пользовался (или использовал его не полностью после 2014 года).

Теперь рассмотрим подробнее, что необходимо знать Ивану Петровичу.

Продажа квартиры

Если жилая площадь принадлежит собственнику меньше трех лет (а с 01.01.2016 – меньше 5 лет), придется ознакомиться с налоговым законодательством. Продавец должен выплатить налог 13% с суммы, за которую продана собственность.

Закон говорит о том, что бывший собственник может уменьшить выплату налога на сумму вычета, и последняя не должна превышать 1 млн р. Что это означает на практике?

В году, следующим за тем, когда была продажа собственности, Иван Петрович должен предоставить декларацию 3-НДФЛ для уплаты налога с этого дохода. Одновременно с этим он может воспользоваться вычетом. После чего выплату 13% производить не с фактической стоимости квартиры, а с суммы, уменьшенной на налоговую льготу.

Есть 2 варианта, как можно уменьшить налоговую базу:

  1. Налоговый вычет 1 000 000 р. Если квартира продана дешевле, чем за 1 млн р., вычет предоставляется на фактическую стоимость жилья.
  2. Существует и другой вариант. Если Иванцов может подтвердить расходы, которые он понес, приобретая эту квартиру, то он может претендовать на вычет со всей потраченной суммы.

Например, Иван Петрович год назад приобрел квартиру за 1 950 000 р. Теперь он продает это жилье за 3 300 000 р. Поскольку у продавца сохранились платежные документы годовалой давности, у него есть выбор на какую сумму оформлять налоговый вычет.

Второй вариант оказывается предпочтительней, если квартира приобреталась за сумму больше, чем максимальный вычет.

Но очень часто новая квартира продается по той же цене, за которую покупалась. В этом случае, математика получается еще интересней.

Пусть приятель Иванцова Кольцов Сергей Петрович купил свою квартиру за 3 млн. руб, а через год вынужден был ее продать. В договоре была указанна та же самая цифра. У Сергея Петровича есть тоже 2 варианта, какую налоговую льготу использовать: 1 млн.руб или в счет расходов.

Как говорится, думайте сами, какой вариант Вам наиболее симпатичен.

Источник: https://nalog-prosto.ru/vzaimozachet-pri-prodazhe-i-pokupke-kvartiry/

Налог с продажи квартиры: как уменьшить сумму до минимума законными способами

По закону, любой доход облагается налогом, в том числе тот, который был получен от реализации имущества. Однако в отношении объектов недвижимости действуют налоговые льготы — все зависит от того, как получил продавец в собственность жилье и сколько лет он владеет им.

Кто и какой платит налог

При совершении сделки купли-продажи жилья с покупателя налог не взимается. Более того, новый владелец получает льготу в виде имущественного вычета в сумме 13% от его стоимости в пределах законного лимита (2 или 3 млн рублей).

При регистрации собственности в Росреестре обе стороны — и продавец, и покупатель — уплачивают государственную пошлину в равных долях от общей суммы. В 2018 году пошлина составляет 2000 рублей.

При реализации квартиры налог уплачивает только продавец, поскольку именно он получает денежный доход с этой сделки, но лишь в том случае, если владеет квартирой меньше установленного законом срока.

С резидента РФ взимаются стандартные 13% НДФЛ, с нерезидента — 30%.

Налог с продажи имущества, находящегося в собственности более 3 или 5 лет (зависит от того, каким образом объект достался владельцу), не взимается.

Изменения в налоге с продажи квартиры в 2018 году

В 2016 году изменилась продолжительность срока, в течение которого ее владелец квартиры обязан уплачивать налог после продажи.

В отношении недвижимости, полученной в собственность после 01.01.2016, ст. 217.1 НК РФ устанавливает следующие нормы по срокам:

  • 3 года — имущество, перешедшее по наследству, договору ренты или принятое в дар от близкого родственника, приватизированная квартира;
  • 5 лет — при покупке недвижимости.

Граждане, приобретшие жилье до 2016 года, руководствуются старыми правилами, действующими на момент совершения сделки — тогда минимальный срок для всех объектов равнялся 3 годам.

Пример. Иванов купил квартиру в ноябре 2015 года, а Петров — в феврале 2016, после вступления в силу изменений НК РФ. Иванов уже в ноябре 2018 года (через 3 года с момента регистрации) сможет продать ее и не платить налог, а Петрову придется ждать до 2021 года — в отношении его объекта недвижимости действуют новые правовые нормы.

Первоначальной точкой отсчета указанного срока будет считаться день, когда имущество де-юре перешло к новому владельцу:

  • при наследовании квартиры — день кончины наследодателя;
  • жилищно-строительный кооператив — дата выплаты последнего взноса или подписания акта приема-передачи квартиры;
  • в остальных случаях — дата регистрации права собственности.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Налоговые льготы при продаже квартиры

Единственная льгота, на которую может рассчитывать владелец до окончания законного срока — это уменьшение налоговой базы, т.е. суммы, с которой рассчитывается НДФЛ.

НК РФ предлагает два варианта:

  • имущественный вычет в фиксированном размере 1 млн рублей;
  • вычет в сумме понесенных расходов на приобретение реализуемого объекта недвижимости.

Владелец жилья сам вправе выбрать тот вариант, который ему выгоднее.

С 2016 года стоимость квартиры для исчисления налоговой базы не может быть ниже 70% от ее кадастровой стоимости. Такие изменения в НК РФ стали закономерным следствием популярной практики фиктивного уменьшения договорной цены квартир, бывших в собственности менее трех лет — собственники использовали эту лазейку, чтобы избежать уплаты больших сумм налога.

Теперь по закону при расчете налоговой базы учитывается максимальная сумма: либо та, что указана в документах, либо кадастровая (с коэффициентом 0,7), если она оказалась больше договорной.

Пример. Сидоров в 2017 году купил дом за 2,3 млн рублей, а через год продал его за 3,1 млн. Кадастровая стоимость — 3, 9 млн, но с понижающим коэффициентом она уменьшается до 2,73 млн, поэтому к расчету принимается максимальная цена, т. е. договорная.

Сидоров может сократить налоговую базу на 1 млн за счет фиксированного вычета (до 2,1 млн) или на 2,3 млн за счет вычета в сумме понесенных расходов (до 800 тысяч). В первом случае он будет обязан уплатить налог в сумме 273 000, во втором — 104 000.

Фиксированный имущественный вычет применяется в тех случаях, когда:

  • стоимость недвижимости меньше или равна 1 млн;
  • у продавца нет документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости;
  • квартира была получена по наследству, в результате приватизации или принята в дар.

Расчет вычета из подоходного налога при продаже жилья

Для расчета вычета и определения точной суммы налога, подлежащего уплате, потребуются следующие сведения:

  • реальная стоимость квартиры, указанная в договоре;
  • кадастровая стоимость;
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство приватизации и т. п.);
  • документы, подтверждающие расходы продавца на приобретение объекта недвижимости.

Шаг 1. Определение общей суммы налоговой базы, подлежащей уменьшению

Вначале вы должны уточнить кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года. Сделать это можно на сайте Росреестра, указав в онлайн-форме поиска адрес объекта — там же вы сможете при необходимости заказать выписку.

Умножив кадастровую стоимость на коэффициент 0,7, вы сравниваете полученную сумму с суммой, указанной в договоре купли-продажи, и выбираете большее значение — это и есть стоимость жилья, которую вы будете использовать для расчета налоговой базы.

Пример. Вы продаете за 2,5 млн квартиру, кадастровая стоимость которой равна 2,7 млн рублей. Применив понижающий коэффициент 0,7, вы получите стоимость 1,89 млн рублей, однако для расчета налоговой базы будете использовать максимальную цену, т. е. договорную (2,5 млн).

Если кадастровая стоимость не определена, то для расчета налоговой базы используется сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Шаг 2. Определение размера вычета для сокращения налоговой базы

Для уменьшения базы налогообложения нужно вычесть из максимальной стоимости квартиры расходы:

  • на ее приобретение (сумма, указанная в договоре, должна быть подтверждена чеками, банковскими выписками, распиской бывшего собственника);
  • на ремонт и закупку отделочных материалов (при наличии подтверждающих документов).

Пример. Два года назад Иванов приобрел квартиру за 2,1 млн и сделал ремонт, потратив на обустройство 250 тысяч — теперь он продает ее за 2,5 млн.

Поскольку владелец сохранил все чеки и акты выполненных работ, он вправе уменьшить налоговую базу с учетом всех понесенных расходов: 2, 5 млн — 2,1 млн — 250 тыс. = 150 тысяч рублей.

Таким образом, Иванову полагается внести в казну государства скромные 13% от 150 тысяч рублей чистого дохода с продажи имущества, т. е. всего 19500.

В отсутствие документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимости, или в ситуациях, когда жилье досталось в собственность безвозмездно, можно прибегнуть к фиксированному вычету в 1 млн рублей.

Пример. Сидоров продает квартиру стоимостью в 2,5 млн рублей, доставшуюся ему по наследству. Он вправе использовать фиксированный имущественный вычет (2, 5 млн — 1 млн), снизив налоговую базу до 1, 5 млн рублей. С этой суммы он уплатит налог в размере 13% — 195 000 рублей.

Если вы затрудняетесь произвести расчеты самостоятельно, воспользуйтесь онлайн- калькулятором, с помощью которого можно вычислить точную сумму налога с продажи квартиры.

Долевое владение собственностью: как рассчитать налог с продажи

При продаже квартиры, находящейся в долевой или в совместной собственности, налоги уплачивают все собственники — пропорционально размеру долей.

Пример. Николаевы после развода продают общую квартиру за 5 млн рублей, купленную год назад за 4 млн. Поскольку имущество было поделено в равных долях, каждому из экс-супругов нужно уплатить налог с дохода от продажи своей половины, т. е. по 13% с 500 тысяч рублей.

При продаже совместной собственности члены семьи могут договориться между собой о произвольном распределении вычета — для этого им нужно будет написать соответствующее заявление при подаче налоговой декларации.

Фиксированный имущественный вычет при реализации совместной и долевой собственности распределяется по-разному: если каждый хозяин доли заключает с покупателем отдельный договор купли-продажи, он вправе уменьшить свою налоговую базу на 1 млн рублей, т. е. на полную сумму вычета. Если объект оформляется одним договором от лица всех членов семьи, то им придется делить вычет между собой пропорционально размеру долей — или распределить его в произвольном порядке.

Итак, вовсе не обязательно ждать несколько лет, чтобы продать квартиру с минимальными финансовыми потерями — имея на руках документы, подтверждающие затраты на ее покупку и обустройство, вы можете воспользоваться льготами, в несколько раз сократив величину подоходного налога.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/nalogi/nalog-s-prodazhi-kvartiry

Налог с продажи квартиры для физических лиц в 2018 году

Рядовые граждане не слишком часто сталкиваются с продажей жилья, поэтому это целое событие.

Здесь важно понимать, что нужно не только правильно собрать документы, грамотно оформить все правоотношения, но и знать свои обязанности в связи с совершением сделки.

Среди обязанностей отметим своевременную уплату налога в государственную казну. Поэтому нужно знать, кто, сколько и когда должен платить налог с продажи квартиры и как поменялось законодательство в 2017 году.

Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2017 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.

Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода.

Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры. Налоговый кодекс определяет срок, до которого они передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом.

Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2017 году, вы обязаны отчитаться до 30 апреля 2018 года.

Предоставление налоговой декларации – это обязанность налогоплательщика. В любом случае орган ФНС будет извещен о том, что сделка совершена и зарегистрирован переход прав собственности в Росреестре. Однако, они не будут знать, получили вы выручку от продажи в момент совершения сделки. Бывают случаи, когда оговаривается отсрочка платежа.

Достоверно налоговый орган может узнать о передаче вам средств, в момент обращения покупателя за налоговым вычетом в связи с покупкой квартиры. Значит, таким способом он тоже может оказаться в курсе получения вами выгоды от сделки и предъявить уплату налога с образовавшимися штрафом и пенями.

Сумма, с которой платится налог

Уточним, что налог при продаже квартиры рассчитывается с суммы полученной выгоды. Для того, чтобы узнать эту выгоду, нужно предоставить документ о покупке жилья и его продаже. Разница между этими цифрами и получит понятие выгоды. С нее берется 13% в виде НДФЛ.

Если квартира, которую вы продали, получена была в качестве дара или иными путями, когда нет указания на сумму приобретения, то государство применяет налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

Это касается только той недвижимости, которая досталась вам до наступления 2016 года. Работает такой вычет следующим образом: сумма продажи квартиры за минусом 1 млн.рублей составит налогооблагаемую базу.

Вычислив из нее 13%, и получим ту сумму налога, которую требуется внести в бюджет.

Но не всем необходимо этот налог платить.

Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет

В Налоговый кодекс Законом 382-ФЗ внесены изменения. Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечении которых можно продать ее без уплаты НДФЛ:

  • 3 года для квартир, полученных или приобретенных до начала 2016 года,

Источник: https://nedexpert.ru/nalogi/nalog-s-prodazhi-kvartiry-dlja-fizicheskih-lic/

Налог с продажи квартиры в 2018 году для физических лиц

Если человек реализовал недвижимость, он должен заплатить налог с продажи квартиры в 2018 году. Однако из-за того, что в действующее законодательство периодически вносятся изменения, у граждан РФ возникает много вопросов.

Так, далеко не все знают, нужно ли платить отчисления в бюджет, в каком размере осуществлять действия, если потребность в подобном присутствует. Открытым остается вопрос и о льготах при расчете налога.

Дополнительно граждане интересуются о необходимости заполнения налоговой декларации.

Ответы на все вопросы скрываются в действующем законодательстве. Все продавцы жилья условно разделяются на две группы. Часть из них обязана производить отчет перед государством. У других потребность в подобном отсутствует. О том, как производится уплата налога с продажи квартиры, какие документы потребуются, а также о сроках подачи декларации и особенностях уплаты налога поговорим далее.

Когда необходимо платить налог при продаже квартиры?

Как уже говорилось ранее, закон делит всех владельцев жилья на две группы. Не обязаны отчитываться перед государством граждане, которые владеют недвижимостью в течение определенного срока. Период указан в НК РФ.

Ранее он составлял 3 года. Однако с 1 января 2016 года в силу вступил новый закон.

Чтобы попасть в группу лиц, имеющих право не отчитываться перед государством за действия с жильем, человек также должен владеть помещением минимум 3 года.

Однако правило действует только в том случае, если квартира, продажа которой осуществляется, была получена в следующих ситуациях:

  • приватизирована;
  • унаследована;
  • получена в процессе процедуры дарения от близких родственников;
  • получена по договору пожизненной ренты.

Если квартира получена иным способом, срок продлевается до 5 лет. После этого ее продажа может быть осуществлена без налога. Проще всего разобраться в особенностях осуществления действия на примере. Допустим, человек приобрёл квартиру и получил свидетельство на право владения 5 марта 2014 года.

В феврале 2018 года он решил выполнить продажу недвижимости. Так как помещение было приобретено до введения нового закона, срок владения должен составлять минимум 3 года. Выходит, что потребность в уплате суммы налога отсутствует.

 Во вторую группу включают граждан, которые решили выполнить продажу жилья, находившегося в их собственности менее установленного срока. Допустим, человек получил квартиру по наследству в сентябре 2016 года и продал ее в январе 2018 года.

Ещё не прошло 3 года владения наследной недвижимостью, что обязывает человека заплатить налог. Его размер можно рассчитать предварительно.

Как платить налог с продажи квартиры?

Разбираясь, удастся ли продать квартиру без налога, необходимо обратить внимание на срок владения помещением, его кадастровую стоимость, присутствие льгот. Первый пункт довольно ясен. Если недвижимость находится в собственности давно, платить отчисления в бюджет при ее продаже не нужно.

Эта мера была принята для того, чтобы избежать мошенничества с налогами при реализации жилых помещений. Ни для кого не секрет, что продавцы специально снижали стоимость недвижимости, продажа которой осуществляется, в договоре купли-продажи для того, чтобы не платить налог.

Видео

Теперь вне зависимости от цены помещения расчет суммы налога будет производиться по кадастровой стоимости квартиры. Если человек продал помещение по стоимости, превышающей кадастровую, расчет суммы налога будет производиться в соответствии с ценой, указанной в договоре купли продажи.

 На практике известны случаи, когда кадастровая стоимость квартиры отсутствует. В этом случае расчет налога будет производиться по фактической сумме продажи. Покупателям, которое еще не использовали право на вычет, не выгодно занижать цены, указанные в договоре. Вычет будет предоставлен на сумму, фигурирующую в документе.

Закон позволяет регионам самостоятельно устанавливать срок владения помещением, после наступления которого налог с продажи жилья не взимается. Период может быть снижен вплоть до 0. Аналогичное правило действует и в отношении минимальной величины кадастровой стоимости жилья.

 Это значит, что власти регионов имеют право снизить установленный Федеральным Законом лимит на владение жильем с 5 лет до 4 и даже до 0. Аналогичное правило действует и в отношении процентов кадастровой стоимости, ниже которой нельзя реализовывать жилье.

По этой причине перед тем, как осуществляется расчет налога, необходимо обратиться в местную ФНС и поинтересоваться о действующих значениях показателя.

Он предоставляется один раз в налоговый период. При этом он выдается не на объект, а на налогоплательщика. Это значит, что в течение календарного года гражданин имеет право реализовать несколько объектов недвижимости, но общая сумма возврата при этом не превысит 1000000 руб. Если жилье находится в совместной собственности, размер вычета на обоих супругов не должен быть больше 1 млн. руб.

Видео

Иная ситуация обстоит с получением вычета при продаже квартир, находящихся в долевой собственности. Если недвижимость реализуется, как один объект на основании одного договора купли-продажи, миллионный вычет по налогу делятся между дольщиками. Распределение осуществяется пропорционально их долям.

Однако если каждая доля оформляется отдельным договором, право на вычет в размере 1 млн руб получает каждый хозяин помещения. При этом во внимание не принимается даже тот факт, что все части недвижимости продаются одному покупателю.

Если цена помещения ниже 1000000 руб, имущественный вычет будет предоставлен на основании фактически полученной выручки. Еще одной разновидностью льгот по налогу выступает уменьшение дохода от реализации помещения на сумму расходов, которые понес человек в реализации в результате продажи объекта.

В этом случае могут быть использованы данные о покупки жилья, которое человек решил продать. Льготой нельзя воспользоваться, если затрат при покупке недвижимости не было.

Необходимая документация для уплаты налога

Если человек должен заплатить подоходный налог с продажи дома, в первую очередь ему потребуется заполнить налоговую декларацию. Она оформляет ее по форме 3-НДФЛ. Потребность в заполнении документа ложится на плечи собственников жилья.

Отчетный документ при продаже квартиры может быть заполнен несколькими способами, в перечень которых входят:

  • электронное заполнение при помощи личного кабинета налогоплательщика на сайте Федеральной Налоговой Службы;
  • на специальных бланках, получить которые можно, обратившись в Налоговую инспекцию;
  • в распечатанном виде с использованием специальной программы Декларация 2018.

Передать отчетность для уплаты налога с продажи жилья в уполномоченный орган также можно при помощи нескольких способов. Классическим из них является личное посещение отделения Федеральной Налоговой Службы. Обращаться необходимо в учреждение, расположенное по месту жительства гражданина.

Метод занимает много времени. Дело в том, что во время декларационной кампании в государственном учреждении образовываются большие очереди. Однако личная беседа с представителем налоговой инспекции позволит оперативно заметить и исправить допущенные ошибки.

Дополнительно специалист укажет гражданину на недостающие документы, если при подготовке необходимого перечня была допущена ошибка. Налоговая декларация при продаже квартиры может быть подана и через личный кабинет налогоплательщика. Однако для осуществления действия потребуется электронная подпись.

Метод является наиболее быстрым. Однако гражданин должен будет отсканировать документацию, передаваемую в налоговую. При этом она должна отвечать установленным требованиям. Принимаются только читаемые сканы бумаг. Требование предъявляется не только к тексту, но и к печатям.

При этом документация не должна быть слишком тяжёлой и не превышать допустимый размер в мегабайтах.

Налоговую декларацию при продаже квартиры можно отправить и по почте. Пересылка осуществляется с подробной описью вложений. Этот метод может использоваться, если до окончания срока подачи декларации осталось еще достаточно много времени.

 На практике может возникнуть ситуация, когда человек в один налоговый период продает имеющееся жилье и покупает новое. При этом особенности налогообложения меняются. Необходимо вносить называемый налог на куплю-продажу квартиры. Налогоплательщик может получить сразу два вычета. Для оформления требуется составить одну налоговую декларацию.

Это может привести к тому, что реализация помещения будет осуществляться без налога. Его перекроет положенная сумма вычета.

Видео

Срок сдачи декларации и период уплаты налога при продаже квартиры

Декларацию необходимо сдавать строго в установленные сроки. Так, если человек выполнил продажу квартиры в течение 2017 года, период сдачи отчётной документации по налогу заканчивается 30 апреля 2018 года. Дата выпадает на понедельник.

Потому рассчитывать на перенос срока сдачи налоговой отчетности не стоит. Эксперты не советуют оставлять сдачу отчёта на последний день. Нужно учитывать, что налоговую декларацию далеко не всегда удается составить безупречно с первого раза.

Вне зависимости от того, присутствует ли потребность в оплате налога при продаже квартиры, или отчёт получился нулевым, декларация должна быть сдана в ФНС не позже установленного срока. Если налогоплательщик пренебрегал правилами, в его отношении будут применены санкции.

В частности установлен штраф в размере 5% от суммы налога при продаже квартиры. Денежные средства взимается за каждый месяц просрочки. Нужно учитывать, что существует нижняя и верхняя граница взыскания. Человек должен заплатить не менее 1.

000 руб, Но не более 30% от суммы налога в качестве штрафа. Штраф предусмотрен и за несвоевременную уплату налога. Если человек не успел своевременно внести денежные средства в казну, размер штрафа составит 20% от суммы налога.

Эксперты советуют проявлять внимательность и не допускать излишних трат из-за нарушения сроков сдачи декларации и уплаты налогов.

Источник: https://YurPortal.info/nalogi/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2018-godu/

Ссылка на основную публикацию