Как можно продать неприватизированную квартиру в 2018 году — с долгами, с несовершеннолетним

Как можно продать неприватизированную квартиру — с долгами, с несовершеннолетним

Относительно недавно частная собственность как таковая фактически не существовала в стандартной своей форме – до распада СССР.

Но во время существования союза государств недвижимость возможно было получить в личную собственность некоторыми иными путями.

При этом заключался договор социального найма. Уже в настоящее время подобного типа договора также остались действительными.

При этом квартиры, которые ещё в советское время были предоставлены гражданам для использования, остаются в собственности государства до сих пор.

Но при этом возможно осуществить их перевод в личную собственность. Обозначается процедура таковая термином приватиазация.

Продать жилье или же осуществить с ним иные операции до осуществления приватизации будет попросту невозможно.

Сегодня вопрос продажи квартиры и приобретения таковой встает достаточно часто. Но при этом существует множество различных тонкостей, особенностей.

Наиболее существенные имеют место именно в случае с продажей неприватизированной квартиры.

Так как фактически осуществлять процесс продажи таковой невозможно, жилье не принадлежит гражданам, которые в нем проживают.

Именно поэтому оптимальным решением будет заранее приватизировать квартиру и только после этого продавать.

Если же по какой-то причине приватизировать квартиру возможности нет, то можно будет воспользоваться различными альтернативными вариантами.

Но предварительно понадобится собрать достаточно обширный перечень документов, а также получить юридическую консультацию по этому поводу.

Так как нередко самостоятельно осуществить процесс сбудет попросту невозможно. Сегодня многие посреднические компании предлагают варианты продажи без осуществления процесса приватизации.

К основным вопросам, рассмотреть которые нужно будет предварительно, до начала продажи жилья, относятся следующие основные:

Относительно недавно, ещё до распада союза государств во главе с Россией, частная собственность фактически отсутствовала.Все без исключения недвижимое имущество принадлежало государству.

Тем не менее существовало множество разных вариантов получить в личное пользование недвижимость – квартиру или же нечто другое.

После развала СССР таковые документы остались полностью действительными. Именно поэтому в дальнейшем стало возможно осуществлять процедуру приватизации.

Данный процесс представляет собой перевод недвижимости из одной формы собственности в другую – из муниципальной, государственной в частную.

При этом приватизация в сегодняшней России имеет ряд определенных черт, характеризующих её:

Нередко возникает вопрос – стоит ли вообще проводить приватизацию, если можно просто использовать недвижимость и не оплачивать налог на недвижимость?

Важно учитывать, что приватизация как таковая имеет плюсы и минусы. В экономике государства она играет важную роль.

Также следует учесть, что относительно недавно планировалось сделать процесс приватизации полностью платным.

Возмездность подразумевала оплату приватизации в казну государства за недвижимость. Стоимость должна была быть сопоставима с рыночной ценой.

Данный законопроект должен был быть принят 4 марта 2017 года, но по инициативе Президента РФ платная приватизация была отменена. Безвозмездная приватизация продлена пока на неограниченный период времени.

Основной положительной стороной процедуры приватизации является переход в собственность недвижимости.

Соответственно, при осуществлении такового, при регистрации прав будет возможно в дальнейшем осуществлять самые разные действия:

Соответственно, до приватизации недвижимость попросту не принадлежит гражданину, она находится в собственности государства.

Потому осуществлять передачу прав собственности при отсутствии таковых попросту невозможно. В свою очередь приватизация позволит осуществлять все обозначенные выше действия.

Особенно важно осуществить приватизацию для передачи недвижимости по наследству.

Так как если будет иметь место смерть гражданина, который единственный обладал правом на приватизацию, то имущество наследовать будет невозможно.

После смерти физического лица оно попросту отойдет государству. Получить право на приватизацию родственникам усопшего будет невозможно даже через суд.

Фактически, единственным отрицательным моментом в приватизации является то, что понадобится также осуществлять оплату налогового сбора за имущество.

Величина такового может различаться достаточно существенно. Потому предварительно нужно будет ознакомиться со всеми тонкостями процесса, рассчитать свои финансовые возможности.

На данный момент приватизация продолжает оставаться безвозмездной. Потому торопиться не стоит.

Ещё один важный момент – после получения имущества в собственность на таковое может быть обращено взыскание в случае, если имеет место наличие задолженности и судебное решение.

Соответственно гражданам, сумма долга которых достаточно велика, стоит избегать приватизации так как имущество может быть изъято с целью реализации.

В то же время до приватизации недвижимость принадлежит государству. Соответственно, реализовать его с целью погашения долга будет невозможно.

Сегодня вопрос приватизации достаточно подробно раскрывается в действующем законодательстве.

Основным нормативным документом, который регламентирует процедуру, является Федеральный закон №178-ФЗ от 21.12.01 г.

Данный нормативный документ регулирует вопрос перевода недвижимости в личную собственность.

Ст.№1 данного нормативного документа определяет, что именно представляет собой приватизация, когда возможно будет осуществить таковую операцию.

Существует ряд основных принципов приватизации соблюдать которые должны в обязательном порядке все граждане без исключения, а также органы, которые занимаются соответствующими вопросами.

Сфера деятельности соответствующей законодательной нормы определяется ст.№3.

Полный перечень всех законодательных норм, которые регулируют вопрос рассматриваемого типа, обозначается в ст.№4.

Сам же процесс свершения сделки в случае, если будет свершена продажа неприватизированной квартиры, не будет регулироваться обычными нормами Гражданского кодекса РФ.

В целом сама процедура передачи прав собственности на неприватизированную квартиру будет частично незаконной.

Как составить договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома в 2017 году, читайте здесь.

Данный вопрос лучше всего внимательно разобрать с квалифицированным юристом. В определенных случаях возможно возникновение проблем с контролирующими государственными органами.

Нередки случаи, когда возникает вопрос как продать неприватизированную квартиру с несовершеннолетним.

Оптимальным решением все же будет предварительно перевести недвижимость в личную собственность. И только лишь потом осуществлять процесс продажи.

Так как в случае, если право на недвижимость имеет несовершеннолетний гражданин, понадобится согласие органов опеки, в отдельных ситуациях – решение суда.

Аналогичным образом дела обстоят с недееспособными гражданами. Не меньшие проблемы доставляет ситуация, когда требуется разобраться, как продать неприватизированную квартиру с долгом.

Согласно нормам законодательства реализовать такой процесс можно будет лишь через суд.

К основным вопросам, разобрать которые нужно будет перед тем, как осуществить процесс продажи жилья без его приватизации, нужно отнести:

  • прохождение процедуры совместно с покупателем;
  • осуществление обмена;
  • возможен ли обмен;
  • если недвижимость с долгами.

Фактически продать недвижимость без осуществления процесса приватизации невозможно.

Так как квартира попросту не принадлежит гражданину, который является ответственным квартиросъемщиком и включен в договор приватизации.

Но существуют некоторые способы выхода из данного положения. Обычно действовать можно следующим образом:

  • гражданин, имеющий на это право, осуществляет прописку покупателя в собственной квартире с правом на участие в приватизации;
  • далее осуществляется передача денег за недвижимость;
  • после этого являющийся продавцом в конкретной ситуации выписывается из жилья и дает согласие на приватизацию без права участия в ней;
  • далее покупатель попросту осуществляет приватизацию на свое имя.

Данный алгоритм имеет некоторые особенности с которыми нужно будет разобраться заранее. Такая процедура нередко несет опасность быть обманутым.

Потому действовать лучше всего через агентство или же продавать жилье хорошо знакомым лицам. Например, родственникам.

Основные моменты обратить внимание на которые нужно будет обязательно:

Нередко гражданин, обладающий правом на приватизацию, желает обменять свою неприватизированную квартиру на какую-либо иную.

Видео: продажа приватизированной квартиры

В таком случае оптимальным решением опять же является предоставление возможности прописки в квартире, после чего она приватизируется на другого гражданина.

Соответственно, жилье, на которое осуществляется мена, попросту передается по договору дарения. Также существуют некоторые альтернативные варианты.

Важно учесть, что стандартным образом осуществить процесс мены недвижимости в случае, если квартира не является приватизированной, попросту невозможно.

Так как гражданин, который включен в договор социального найма, попросту не является владельцем недвижимости.

Именно поэтому нужно будет внимательно разобраться со всеми тонкостями процесса предварительно.

Если имеется необходимость осуществить рассматриваемого типа процедуру, то возможно попросту обратиться в специальное агентство и использовать буферную квартиру.

В ней будет осуществлена временная прописка, после чего осуществляется прописка гражданина в другом месте.

В свою очередь жилье, которое не было приватизировано, будет оформлено в личную собственность.

Опять же при выборе учреждения, через которое будут выполнять соответствующие процедуры, необходимо быть внимательным.

Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно с нуля, читайте здесь.

Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности на земельный участок, смотрите здесь.

Так как в данной сфере работает большое количество мошенников. Обращаться необходимо только лишь в учреждения, которые достаточно хорошо себя зарекомендовали.

Отдельным вопросом является ситуация когда недвижимость имеет существенные долги по коммунальным платежам.

Даже если обмен или же покупка путем перепрописки будет осуществлен, то приватизация может быть выполнена лишь двумя путями:

  • понадобится погасить все задолженности;
  • необходимо обратиться в суд для разрешения такового процесса.

Процесс продажи или же выполнения иных сделок с недвижимостью, приватизация которой не был осуществлена, имеет обширный ряд тонкостей, нюансов.

Самостоятельно осуществить таковой процесс будет достаточно проблематично и даже опасно – так как нередко такой схемой пользуются мошенники для отъема имущества.

Источник: https://2018-2019.ru/nazvanie-kategorii/kak-mozhno-prodat-neprivatizirovannuju-kvartiru-s

Продажа неприватизированной квартиры в 2018 году: можно ли продать, раздел, обмен и прописка в неприватизированной квартире | Жилищный консультант

903

Содержание статьи:

Вступление

В процессе приватизации права на жилое помещение переходят непосредственно к проживающему в квартире лицу или группе лиц: собственником квартиры становится частное лицо, которое получает преимущества полного распоряжения приватизированной недвижимостью. Неприватизированная квартира де-факто находится в собственности государства, что крайне ограничивает возможности проживающих в ней лиц.

К числу недостатков, связанных с владением неприватизированной (муниципальной) квартирой, можно отнести:

  • Трудности при наступлении наследных случаев;
  • У государственных служб имеется возможность применить санкции вплоть до выселения/расселения при определенных обстоятельствах;
  • Стороннее лицо, даже близкий родственник, не может получить временную регистрацию в муниципальной квартире;
  • Самое серьезное ограничение — продажа неприватизированной квартиры практически невозможна. Законодательство жестко ограничивает возможности распоряжения государственной недвижимостью.

Тем не менее определенные способы продажи неприватизированной квартиры имеются.

Требования к продаваемой неприватизированной квартире

Несмотря на то, что законом запрещается продажа муниципальной собственности, определенные правовые коллизии позволяют осуществлять подобные сделки при соблюдении некоторых условий и требований. Как продать неприватизированную квартиру и в каких случаях это оправдано?

Часто продажа квартиры, не прошедшей через приватизацию, объясняется нежеланием терять право на бесплатную приватизацию или отсутствием нескольких месяцев дополнительного времени (примерно столько занимает процедура приватизации). Вне зависимости от обстоятельств следует отметить, что в некоторых случаях продать (или обменять) неприватизированную квартиру не представляется возможным:

  • Строго ограничивается оборот муниципальных квартир, расположенных в аварийных зданиях или зданиях, которые назначены на снос. В этом случае необходимо дождаться пока государство не проведет расселение жильцов аварийной жилплощади.
  • Бывший собственник приватизированной квартиры должен иметь как минимум дополнительное место проживания.
  • Наличие долгов по муниципальной квартире. До момента погашения полной суммы долгов нельзя не только продать квартиру, но и провести ее приватизацию.
Читайте также:  Документы для возврата подоходного налога при покупке квартиры в 2018 году - необходимые ндфл в ипотеку

Варианты продажи неприватизированной квартиры

Если неприватизированная жилплощадь не попадает под отмеченные выше ограничения, то ее можно реализовать на рынке недвижимости. Для этого существует три основных процедуры.

В первом случае, непосредственно перед продажей квартиры проводится ее приватизация. Квартира считается приватизированной сразу после получения основного документа — выписки о праве собственности. Таким образом, не существует какого-либо ограничения на продажу уже приватизированной квартиры — ее можно продать уже на следующий день.

Другой вариант заключается в прохождении приватизации одновременно с продажей квартиры покупателю.

Для этого нужно начать приватизацию реализуемой недвижимости по общему порядку, составить заранее договор о купле-продаже и получить от будущего собственника аванс.

После того, как процедура приватизации будет завершена, квартира переходит в собственность покупателя. Это позволяет сэкономить время и делегировать расходы на все сопутствующие процедуры между продавцом и покупателем.

Дополнительно следует учитывать обязанность оплатить подоходный налог по фиксированной ставке в 13%.

Предыдущие варианты рассматривали необходимость предварительной (или одновременной) приватизации реализуемой жилплощади. Существует вариант продажи неприватизированной квартиры, который предусматривает наличие «буферной» жилплощади. По этой причине покупателем почти всегда выступает агентство недвижимости.

Порядок процедуры выглядит следующим образом:

  1. Составление соглашения с потенциальным покупателем. Необходимо известить покупателя о том, что квартира не приватизирована.
  2. Приобретение «буферной» квартиры. В качестве такой квартиры выступает недвижимость, которая находится в частном полноправном владении покупателя (агентства).
  3. Подготовка полного комплекта документов: составляется договор купли-продажи на буферную квартиру, подготавливаются документы для обмена неприватизированной квартиры на буферную.
  4. Обмен неприватизированной квартиры на буферную.
  5. На заключительном этапе продавец неприватизированной квартиры продает перешедшую в его собственность буферную квартиру. Цена на нее определяется исходя из рыночной цены неприватизированной квартиры минус все сопутствующие расходы.

Таким образом обходится ограничение на реализацию муниципальной жилплощади. Фактически продавец совершает обмен неприватизированной квартиры на частную недвижимость после чего продает ее тому же агентству. Такая процедура сложна, требует ответственного подхода и множества документов. Этим обуславливаются многочисленные случаи мошенничества при совершении подобных сделок.

Мошенничество при продаже неприватизированной квартиры

Основные проблемы при продаже по буферной схеме возникают на втором этапе, когда от продавца требуют оплатить буферную квартиру. Однако «подводные камни» могут скрываться во всем: начиная от дубликатов документов и заканчивая фиктивной сделкой.

В качестве покупателя выступает агентство недвижимости, а буферная квартира находится в его собственности.

Агентство может «продать» буферную квартиру нескольким покупателям сразу — при этом часто требует внести деньги заранее, до регистрации сделки, мотивируя это необходимостью сократить сроки и собственные издержки. Так как покупателя на неприватизированную квартиру найти довольно сложно, многие соглашаются.

Разумеется, такая сделка признается недействительной, продавец неприватизированной жилплощади остается в ней, но вернуть задаток, переданный за «буферную» квартиру практически не представляется возможным.

Еще одним подвохом является законодательно установленная необходимость прописки (регистрации) в муниципальной квартире. При этом до тех пор, пока нынешний жилец не выписался из такой квартиры, в нее нельзя подселять других жильцов. Это может существенно замедлить сроки продажи подобной недвижимости.

Для того чтобы избежать подобных неприятностей, следует тщательно следить за каждым этапом процедуры, нанять специалистов по недвижимости и пользоваться услугами аккредитованных нотариусов.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже неприватизированной квартиры

Пример по продаже неприватизированной квартиры

Заключение

Несмотря на то, что срок для бесплатной приватизации официально установлен бессрочно, в некоторых случаях возникает оправданная необходимость срочной продажи (или обмена) неприватизированной квартиры. Следует учитывать, что законодательные ограничения строго запрещают реализацию неприватизированной жилплощади, если установлено:

  1. Наличие коммунальных задолженностей вне зависимости от их суммы;
  2. Квартира расположена в аварийном здании и поставлена на расселение;
  3. В неприватизированной квартире проживают несовершеннолетние дети.

Решение подобных ситуаций требует множество усилий и почти всегда заканчивается в судах.

В остальных случаях можно либо совместить процедуру приватизации квартиры с ее продажей (для экономии времени), либо воспользоваться «серой» схемой, где используется буферная жилплощадь.

Следует учитывать необходимость строгого контроля над каждым этапом подобной схемы — только так можно оградить себя от случаев мошенничества.

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются и .

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry/

Можно ли продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним ребенком (детьми) — образец, в 2018 году

При продаже квартиры у продавца и покупателя возникают сложности, если на жилплощади проживают дети. Но данная проблема решается в рамках существующего законодательства.

Для того чтобы понять, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним, следует обратиться к юристам за консультацией или самостоятельно разобраться в этом вопросе, опираясь на:

  • ЖК РФ в редакции, включающей изменения 2018 года;
  • ГК РФ;
  • статьи Семейного кодекса РФ и другие законы.

Если проследить историю вопроса, то можно сделать вывод, что с 2008 года в нашей стране упростились сделки с недвижимостью, обитателями которой являются дети.

Возможные варианты

При продаже недвижимости с прописанным несовершеннолетним могут возникнуть следующие варианты:

  1. Жилая площадь приватизирована, и в число её собственников включены дети.
  2. В приватизированной квартире проживают дети, которые не включены при оформлении документов на приватизацию как собственники, но в момент приватизации они имели равные со всеми остальными жильцами права на жильё.
  3. Несовершеннолетним была подарена квартира или они являются собственниками по сделкам мены, купли/продажи.
  4. Ребёнок или дети являются наследниками жилого помещения.
  5. Несовершеннолетний прописан в квартире, но собственником ни полностью квартиры, ни её доли не является.

Права несовершеннолетних

Дети, как и взрослые обладатели жилья, имеют равные права с ними. Они могут:

  • участвовать в приватизации;
  • получать жильё по наследству или дарственной через своих законных представителей.

Но когда вопрос касается изменения жилищных прав ребёнка, то эти же законные представители, включая родителей, опекунов и усыновителей не имеют права осуществлять сделки, которые ухудшат имущественные права и жилищные условия детей.

В связи со строгим контролем за соблюдением прав несовершеннолетних на жильё возникает множество коллизий и правовых нюансов при продаже и покупке квартир, где проживают несовершеннолетние.

Например:

  1. Продавцам нужно доказать органам опеки, что ребёнок в результате продажи получит не худшее жильё, чем было до этого.
  2. Имущественные права детей не будут нарушены, то есть стоимость обретённой доли не будет меньше, чем стоимость предыдущего жилья. Если же она ниже, то для этого должны быть веские основания (покупка жилья в селе, ради улучшения здоровья детей, цена жилья на окраине ниже, чем в центре города, но оно просторней и у ребёнка будет отдельная комната и так далее).
  3. Покупателям следует быть осторожными при покупке жилья с проживающими в нём несовершеннолетними. Даже если ребёнок не собственник части, а просто зарегистрирован на данных квадратных метрах, сделка может быть признана недействительной, если права ребёнка будут нарушены. Это касается и тех случаев, когда дети являются собственниками, и необходимо согласие опекунских советов на сделки с жильём, и тех случаев, когда дети прописаны в жилье и согласия отделов опеки не нужно.

Во избежание нарушения прав детей покупателю следует не игнорировать государственный контроль, а делать всё в соответствии с законом и заручиться консультацией юристов.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним ребёнком

Продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним ребёнком можно, но при этом следует соблюдать все требования закона и знать особенности оформления сделок с недвижимостью, собственниками или прописанными в которой являются дети.

Собственником

Чаще всего дети становятся собственниками части жилья в результате приватизации. В приватизированной квартире все ранее в ней прописанные члены семьи получают равные доли.

При возникновении необходимости произвести сделки купли/продажи, дарения, обмена родители, опекуны, усыновители должны обратиться в органы опеки заранее.

Документы, которые необходимо предоставить в комиссию следующие:

  • заявление от обоих родителей о предстоящей сделке;
  • письменное согласие детей, достигших четырнадцатилетнего возраста;
  • лицевые счета, выписку из домовой книги в подлинниках, свидетельство о рождении детей подлинник — продемонстрировать, копию — сдать;
  • свидетельство о собственности на имя детей или другие документы, подтверждающие их имущественные права на жильё;
  • документы об оценке квартиры от БТИ, кадастровый план;
  • документ об уважительной причине отсутствия второго родителя, если обращается только один из них;
  • документ из налоговой об уплате всех налогов на недвижимость.

Дополнительно могут потребоваться:

  • справки об отсутствии задолженности;
  • техпаспорт;
  • договор о приобретении жилья.

Все бумаги должны соответствовать образцам, иметь не истекший срок.

Прописанным

Прописанного на квадратных метрах продаваемого жилья ребёнка можно выписать в следующем порядке:

  1. Мать или отец (возможно опекун или усыновитель) приходят в паспортный стол по прежней прописке ребёнка (14 и более лет) и составляет заявление на выписку. Образец заявления предоставляют родителям в паспортном столе. Перечень необходимых документов включает паспорт родителя и ребёнка, если он у него имеется, или свидетельство о рождении, свидетельство на право собственности на приобретённое жильё с проставленным в нём именем несовершеннолетнего, документ из опеки, разрешающий выписку.
  2. Затем оформляется листок убытия, в котором указывается новый адрес проживания несовершеннолетнего.
  3. За неделю паспортный стол решает вопрос о правомерности выписки и выдаёт листок убытия.

Только после перечисленных действий дети считаются выписанными с жилой площади.

Согласие опекунского органа

Документ, разрешающий проведение сделок с недвижимостью или выписку из квартиры от органа опеки, выдаётся после изучения всех материалов и особенностей проводимой сделки. В каждом конкретном случае, подход к вопросу изменения жилищных условий бывает разным.

Разрешение от опеки не требуется только:

  • в случае переезда детей на место жительства в другую страну;
  • в случае переезда в другой город;
  • с предоставлением документа о перечислении на счёт несовершеннолетнего денег за квартиру;
  • при предоставлении документа о выделенной ребенку доле в новом жилье.
Читайте также:  Нужна ли печать ип (индивидуальному предпринимателю) в 2018 году - регистрировать, для открытия расчетного счета

При ухудшении жилищных условий несовершеннолетнего разрешение возможно получить лишь при необходимости оплаты за лечение ребёнка, переезда в другой район, например, из-за аллергии, астмы или иного заболевания, из-за невозможности получить желаемое образование по прежнему месту жительства и в некоторых других случаях.

Как избежать рисков при покупке?

Для того чтобы оградить себя от неприятностей при приобретении жилья, изучите ситуацию подробно.

Получите исчерпывающую информацию по следующим вопросам:

  1. Имеются ли дети собственники или прописанные несовершеннолетние в семье.
  2. Узнайте в опеке, благополучна ли семья, у которой вы собираетесь купить жилплощадь, в противном случае возможно её отчуждение в будущем.
  3. Отнеситесь с настороженностью к заверениям родителей или опекунов о том, что всё будет скоро улажено с опекой.
  4. Категорически не связывайтесь с продавцами, которые лишены родительских прав. Чаще всего у детей в этом случае бывает опекун, и любая бумага с разрешением на продажу от родителей становится ничтожной.

Если вы сделаете всё по закону и в интересах несовершеннолетнего, то сделки будут признаны действительными, и вы будете лишены всех неприятных неожиданностей в будущем.

На видео о рисках при продаже квартиры

Источник: http://77metrov.ru/mozhno-li-prodat-privatizirovannuju-kvartiru-s-nesovershennoletnim.html

Купля-продажа квартиры с долгом. Риски и советы юриста

Во многих случаях продажа квартиры, за собственником которой числятся долги, не противоречит российскому законодательству и является вполне осуществимой операцией. Речь идет, например, о коммунальных задолженностях. Ведь должником считается человек, а не квартира.

Объект недвижимости по определению не способен иметь долговые обязательства.

Другое дело, что не всякий человек захочет покупать такую квартиру: вместе с жильем он может получить еще и проблемы с жилищной конторой: хотя коммунальные службы и не вправе будут требовать от него погашения долгов предыдущего хозяина, они могут направлять по его адресу письма и счета на оплату долгов.

Поэтому самый главный совет лучше адресовать покупателям жилья: перед любой покупкой недвижимости нужно тщательно ознакомиться со всеми документами. А без профессионального нотариуса сделать это не всегда просто.

Впрочем, и тем, кто желает продать квартиру, но не может рассчитаться со старыми долгами, следует знать, что в таком случае им будет трудно собрать все документы для оформления договора купли-продажи. А долг в любом случае придется рано или поздно возвращать.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгом?

Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно. Она – собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права.

Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу.

Кстати, в конце февраля 2016 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.

Можно ли продать квартиру, если собственник является должником по алиментам?

В этом случае все зависит от того, арестовано ли имущество судебными приставами или не арестовано. Во втором случае продать квартиру возможно, долг за хозяином останется, новым владельцам он никаким образом перейти не может. Если имущество арестовано, то его реализовать нереально, пока с него не снимут арест.

Можно ли продать квартиру, если есть долги перед судебными приставами?

Согласно закону, если квартира арестована, то продать ее нельзя. Если ареста нет, то продать можно, но стоит учитывать, что судебные приставы могут потребовать немедленного погашения долга после получения продавцом денег за продажу объекта недвижимости.

Можно ли продать квартиру, имея долги в банке?

Если жилье находится в банке в качестве залога, то продать его нельзя без согласия банка. В других случаях – это реально и осуществляется по обыкновенной процедуре.

Можно ли продать долю в квартире, если есть долги по квартплате?

Сделать это возможно с согласия всех собственников жилья. Можно договориться с покупателем о цене с учетом вычета накопившейся суммы долга.

Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

В принципе, законодательных препятствий для продажи квартиры с долгами за свет, воду и прочие коммунальные услуги – нет.

Но продавцу в любом случае факт задолженности не утаить, поскольку оформление права собственности осуществляется на основании перечня документов, куда входит и выписка из лицевого счета, по которой будет понятно состояние оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Так что с покупателем придется договариваться о погашении задолженности, ведь хотя новый владелец по закону и не будет отвечать за эти долги, ему в таком случае будет трудно наладить отношения с поставщиком коммунальных услуг. Практика показывает, что поставляющие компании продолжают выставлять счета по оплате с учетом долгов предыдущего хозяина.

Существует несколько способов, как продать такую квартиру по обоюдному согласию продавца и покупателя:

  1. Составить промежуточный договор о получении аванса. В нем прописать все условия такой сделки, в том числе цели, на которые пойдет сумма. После оплаты задолженности владелец будет обязан продать квартиру человеку, выдавшему аванс, по заранее оговоренной цене.

  2. Договориться об уменьшении суммы сделки на сумму, которая соответствовала бы накопившейся сумме долга.

    Новый владелец в таком случае не избежит проблем с управляющей компанией, если сам не погасит задолженность, но по закону за долги, которые образовались до его вступления в права собственника, он не будет нести никакой ответственности в любом случае.

    Если же новый собственник решит не погашать задолженность, за бывшим хозяином долг будет числиться три года. После этого срока его нельзя будет взыскать с него даже через суд, по причине истечения срока исковой давности.

При продаже квартиры с долгом по коммунальным платежам следует учитывать еще несколько моментов:

  • на квартиру могут наложить арест судебные приставы, продать ее будет невозможно до полного погашения долга;
  • квартиру могут отключить от воды, тепла, газа и электричества, что также осложнит процедуру продажи.  

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения кредитной организации, с которой был составлен ипотечный договор. Действовать нужно по одному из следующих вариантов:

  • Договориться с банком о досрочном погашении долга, а с покупателем, в счет оплаты за квартиру, о выплате аванса, суммы которого хватило бы на закрытие ипотеки. Задаток должен быть оформлен по всем нотариальным правилам. После погашения задолженности и снятия с квартиры обременения составляется стандартный договор купли-продажи.
  • Перевести с разрешения банка права и обязанности договора кредитования на покупателя, предварительно получив от него сумму, которая обговаривается сторонами.

Стоимость квартиры с обременением всегда ниже рыночной.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке с материнским капиталом?

Принцип продажи примерно тот же, что в случае с обыкновенной ипотекой, разница лишь в том, что любое жилье, приобретенное на средства материнского капитала, продается с разрешения органов опеки.

То есть в этом случае нужно получить два разрешения: кредитной организации и органов опеки.

Для этого нужно будет представить доказательства, что ребенок, на которого были выплачены средства, получит в собственность долю в другой квартире, не меньшую по объему и с учетом всех санитарных норм.

К сожалению, сегодня не всегда в точности соблюдается данная норма выделения доли ребенку, при осуществлении продажи и купли недвижимости, поскольку она сопряжена с большим количеством бюрократических тонкостей и находится в ведении сразу нескольких инстанций, где кроме органов опеки задействован, к примеру, Пенсионный фонд.

Однако невыполнение всех требований чревато проблемами, особенно для стороны покупателя. Проданную без разрешения органов опеки недвижимость, приобретенную по материнскому сертификату, ребенок по достижении совершеннолетия легко может вернуть себе по суду, доказав неправомерность сделки.

В таком случае покупателю придется возвращать квартиру обратно, хотя и на прежних владельцев будет возложено обязательство возврата полученных средств. Учитывая рост инфляции, от такого решения суда покупатель только проиграет и даже может оказаться на улице, при отсутствии другого жилья. Впрочем, и продавцам, не выделившим долю ребенку, может грозить нечто большее.

Игнорирование гарантийных обязательств суд может рассмотреть, как факт мошенничества, а за это полагается уголовное наказание.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Общие советы

​Чтобы продать квартиру, имея за плечами долговые обязательства, лучше всего поступить следующим образом:

  • получить задаток от покупателя и направить его на погашение долгов;
  • или же предварительно попытаться изыскать средства, возможно, взять кредит, чтобы рассчитаться с долгами, а взятый кредит погасить уже после продажи жилья.

Покупателю же следует выдавать деньги авансом только после составления нотариального договора, в котором будет прописано, что средства пойдут на погашение задолженности, а квартира будет продана в установленные сроки и только конкретному лицу.

Обязательно нужно узнавать, не приобреталась ли недвижимость на средства материнского капитала, и если это действительно так, требовать участия в сделке органов опеки. В любом случае, покупка квартиры у человека с долгами – это определенный риск.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-dolgami

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру?

Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, часто задают граждане юристам. Казалось бы, по закону диалог должен быть таким: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?» — «Нет, нельзя». Однако на самом деле есть несколько вариантов такой сделки — не слишком очевидных на первый взгляд, но вполне осуществимых.

Статус неприватизированного жилья

Как продать неприватизированную квартиру?

Подводные камни при продаже

Как подстраховаться? 

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Статус неприватизированного жилья

По закону квартира, которая не была приватизирована в установленном порядке, принадлежит не жильцам, а муниципалитету или государству. А продать имущество может только собственник — в противном случае сделка будет недействительной.

По сути, вся программа приватизации, действующая уже более 20 лет, рассчитана именно на то, чтобы граждане, получив в собственность квартиры и другое жильё, смогли самостоятельно ими распоряжаться — в том числе и продавать. Без приватизации распоряжение квартирой невозможно.

Следовательно, мы видим первый вариант решения проблемы — перед тем, как продать жилище, его нужно приватизировать.

Как продать неприватизированную квартиру?

Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

  1. Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
  2. Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

Подводные камни при продаже

При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства.

Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер».

Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола.

Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной.

Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру —  даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

Как подстраховаться?

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

  • если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
  • в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
  • при получении любых сумм выписывайте расписки.

Надеемся, что наши советы окажутся вам полезны.

Источник: https://nsovetnik.ru/privatizaciya/mozhno_li_i_kak_prodat_neprivatizirovannuyu_kvartiru/

Как продать приватизированную квартиру с долями

Продажа приватизированного жилья, находящегося в долевой собственности нескольких людей, в наши дни производится часто. Это является следствием массовой приватизации квартир в девяностых годах XX века. Тонкости этого процесса интересны многим владельцам квартир, а также их наследникам и родственникам.

Как правильно продать приватизированную квартиру с долями?

Для того, чтобы описать весь порядок такой продажи, необходимо понять чем приватизация отличается от купли-продажи.

Приватизация с правовой точки зрения – это подарок от государства. В процессе дарения недвижимость переходит из государственной собственности в частную. Государство дарит недвижимость тем, кто написал заявление на приватизацию.

Автоматически свою часть в приватизированной собственности приобретают все несовершеннолетние жильцы данной квартиры, поскольку их интересы представляют родители, написавшие заявление.

Договор купли-продажи, в отличие от приватизации, осуществляется между двумя владельцами недвижимости на возмездной основе.

Принципиальная разница между этими двумя юридическими процессами вроде бы не велика. Однако приватизированные квартиры в подавляющем своём большинстве оформлены на несколько человек, что создаёт массу юридических проблем.

Недвижимость, находящаяся в совместной частной собственности может быть продана сразу вся при общем согласии или по частям с соблюдением определённых процедур.

Процедура продажи квартиры не зависит от того, кто проявил инициативу. Алгоритм действий в этом случае следующий.

  1. Если все жильцы квартиры дружно решили продать свою жилплощадь, то в договоре купли-продажи необходимо упомянуть в качестве продавцов все жильцов, поименованных в документе приватизации.
  2. Интересы владельцев жилья, не достигших возраста 18 лет, представляют их родители или опекуны.
  3. Для продажи жилплощади, в которой проживают несовершеннолетние граждане, следует получить согласие органов опеки.
  4. В договоре о продаже и приобретении квартиры должны быть оговорены части, приходящиеся на каждого продавца.

В соответствии с нормами закона каждый из участников продажи получает пропорциональную часть денег. На практике распределение средств осуществляется преимущественно по договорённости.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Как можно продать долю?

Осуществить продажу части квартиры можно, но это будет сложно, потому что все владельцы долей жилплощади равны в своих правах. Это означает, что действия одного из владельцев не должны идти во вред другому.

Продажа доли осуществляется следующим образом.

  1. Решая продать свою часть квартиры, продавец определяется с ценой и находит покупателя.
  2. Заключить договор купли-продажи в этом случае можно только с согласия всех остальных владельцев жилого помещения. Для этого их необходимо известить в письменном виде под роспись за месяц до осуществления сделки.
  3. Собственники долей в данном жилом помещении имеют право приоритета. Независимо от наличия покупателя, другой собственник, желающий выкупить продаваемую часть, имеет право это сделать в первую очередь.
  4. Выкупать продаваемую часть может один из совладельцев или все владельцы приватизированной жилплощади.
  5. Приобретать долю совладельцы жилплощади могут только по той цене, о которой продавец договорился с покупателем.
  6. Если по истечении месяца все совладельцы в письменном виде отказались от приобретения или не ответили на извещение, продавец может осуществить свою сделку. Однако сделать это он может только по заранее оговорённой цене. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Таким образом, принципиальным отличием продажи доли от продажи всей квартиры, находящейся в общей собственности, является процедура обязательного оповещения, право приоритета и невозможность снижения цены при заключении договора.

Доля в приватизированной квартире

При оформлении приватизации часто применяли упрощённую форму, включая в список собственников всех членов семьи, подавших заявление. Однако наступает время, когда необходимо определиться с частями, приходящимися на каждого владельца.

Делается это в соответствии положениями Главы 16 ГК РФ. Эта процедура зависит от взаимоотношений в семье и наличия несовершеннолетних детей.

Для обозначения долей собственникам необходимо подать заявления в Росреестр. Делается это для того, чтобы разделение квартиры по частям было оформлено официально.

Вместе с заявлением подаётся нотариально оформленное соглашение о выдаче доли жилплощади каждому собственнику. Если такое соглашение заключить не удаётся, решение спорных вопросов производится в суде.

Кроме того, в Росреестр подаются:

  • копии паспортов всех собственников недвижимости;
  • разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;
  • технический паспорт на недвижимость;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В соответствии с положениями ст. 18 ЖК РФ, в течение месяца Росреестр должен принять своё решение. Если с документами всё в порядке, то каждый владелец приватизированной жилплощади получает свидетельство собственности на свою долю.

Реализация квартиры с долями несовершеннолетних?

При продаже жилого помещения, в котором собственником доли является несовершеннолетний человек, обязательно следует получить разрешение органов опеки.

Главная задача этого учреждения состоит в том, чтобы не позволить взрослым уменьшить долю, которая ребёнку была выделена первоначально.

Если после продажи жилого помещения целиком или по частям, ребёнку отходит часть, превышающая первоначальную, то любой нотариус оформит сделку и без разрешения учреждений опеки и попечительства.

Существует ещё одно условие законности продажи приватизированной жилплощади с частями у несовершеннолетних. Оно заключается в том, что деньги, полученные от доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, будут размещены на депозитном счету в банке до наступления совершеннолетия владельца доли.

Можно ли продать долю ребенка?

Такая возможность существует, что даёт возможность родителям воспользоваться долей ребёнка для улучшения жилищных условий всей семьи.

Формально такая процедура ничем не отличается от аналогичной сделки по продажи доли любого собственника. Однако родителям придётся доказывать представителям органов опеки и попечительства, что ребёнку от такой продажи станет только лучше.

Для получения разрешения на продажу доли родители должны предоставить доказательства того, что ребёнок в квартире, приобретённой взамен проданной, будет находиться в лучших условиях. Кроме того, он будет иметь там большую долю в общей собственности.

Если жилищный вопрос для ребёнка не существенен, то доказательством благих намерений родителей может стать счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего владельца, где будут размещены деньги, вырученные от продажи его доли жилплощади.

Продажа без согласия её совладельцев?

Сделать это законным способом практически невозможно. Даже если такую сделку оформит нотариус, её не примут в Росеестре, поскольку не будет полного набора документов, а именно – отказов всех владельцев жилплощади приобрести эту долю.

Однако существуют и другие способы передачи собственности на недвижимость. Например, завуалированной продажей может стать дарение своей доли.

В этом случае закон не требует обязательного согласия владельцев жилья. Ведь подарить свою долю человек может не только третьему лицу, но и совладельцу жилплощади.

Ещё одним способом передачи доли третьему лицу является её отчуждение в качестве залога.

Владелец доли может передать её банку в обмен на выдачу крупного кредита. В случае, если человек не выплатит вовремя кредит, эта часть квартиры переходит банку, что равнозначно продаже третьему лицу. Противостоять такому процессу совладельцы жилья не в состоянии.

Таким образом, продажа приватизированной квартиры, находящейся в собственности нескольких человек, осуществляется сложно, с соблюдением многих процедур и нюансов. Ведь в этом случае закон стоит на страже законных интересов нескольких человек – совладельцев, в том числе и маленьких детей.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/kak-prodat-privatizirovannuyu-kvartiru-s-dolyami

Ссылка на основную публикацию