Продажа квартиры с обременением в 2018 году — договор купли, по ипотеке, в пользу продавца

Сделка с обременением в пользу покупателя

В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.

Основания установления обременения При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора.

К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

  1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
  2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
  3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Внимание

Это значит, что в случае невозврата долга квартира реализуется в счет погашения долговых обязательств. До полной выплаты кредита собственник не вправе распоряжаться залоговым имуществом без согласия залогодержателя. Обременение налагается на основании договора залога или закладной, преимущественно оформляемой в «Сбербанке».

При продаже ипотечной квартиры необходимо согласие кредитора. Сделка, по сути, представляет собой смену должника. Новый собственник выплачивает долг за квартиру на основании перезаключенного договора. Но на практике подобные операции осуществляются довольно редко.

Покупатель должен подтвердить, что его материальное состояние позволяет выплатить долг. Гораздо чаще ипотечное жилье продается через погашение долга. Здесь возможны два варианта.

В первом случае должник погашает долг досрочно, снимает обременение и продает квартиру в обычном порядке.

Обременение в пользу продавца. правильный договор купли-продажи

Если документы предоставляются в один из многофункциональных центров (МФЦ), сроки чуть больше – 9 рабочих дней.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца Существенный “подводный камень” при заключении контракта о купле-продаже квартиры – это отказ продавца от снятия обременения после фактической уплаты покупателем стоимости квартиры. Основанием для снятия обременения служит совместно поданное заявление от сторон процесса в Росреестр.

Особенности договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Согласие будет дано только при уверенности опеки, что ребенок получит жилье, аналогичное его прежней собственности. Кроме того существуют граждане, которые по факту выписаны, но могут прописаться обратно без согласия собственника. Это лица, временно выписанные по стечению обстоятельств:

  • граждане, проходящие срочную воинскую службу;
  • лица, отбывающие уголовное наказание;
  • люди, находящиеся на длительном лечении в лечебных учреждениях.

Недвижимость в залоге Иногда залог на квартиру оформляется в случае долговых обязательств между частными лицами.

Риски и особенности договора купли-продажи квартиры с обременением

Законодательная база ФЗ № 122 устанавливает, что право на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации. В пришедшем ему на смену ФЗ № 218, вступившим в силу с 1.01.2017, сказано, что только наличие записи в ЕГРН подтверждает наличие права на имущество. А удостоверяет регистрацию права и личность правообладателя выписка из ЕГРН.

Важно

При этом как прежние нормы, так и ныне действующие, требуют обязательной регистрации возникающих обременений. Отметка о наложенном ограничении права вносится в Единый реестр. При заказе выписки о зарегистрированных правах в ней отображается перечень собственников, вид права, а также все имеющиеся ограничения.

В том числе указываются заявленные в судебном порядке требования со стороны третьих лиц. Таким образом, в 2018 году выявить обременение недвижимости достаточно просто. Выписка содержит информацию, актуальную на дату выдачи.

Оформление договора купли-продажи с обременением

О его наличии покупатель должен быть непременно осведомлен, чтобы избежать нежелательных последствий. Как составляется договор Когда на продажу выставлена квартира с обременением, действует стандартная схема. Как в любом подобном договоре, в этом должны найти отражение:

  • данные о каждой из сторон сделки;
  • предмет договора;
  • порядок, установленный для осуществления расчетов и передачи недвижимости;
  • стоимость квартиры;
  • ответственность сторон;

Важным положением в договоре купли/продажи с обременением станет пункт (или раздел) о наличии ограничения, обязательно указан его вид и названы правовые последствия для покупателя. Некоторые особенности таких договоров При подобных сделках стороны могут оговаривать дополнительные условия, самостоятельно устанавливать цену продаваемого жилья или приемлемый для них порядок расчетов.

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец оформления

Если же наличие подобного обстоятельства не устраивает покупателя, составляют предварительный договор.

В чем необходимость предварительного ДКП Когда заключению сделки мешает обременение, в таком соглашении стороны могут договориться об условиях, при выполнении которых сделка совершится. А это случится в тот момент, когда сдерживающие обстоятельства будут устранены.

На это продавцу будет отведен определенный срок, также оговоренный в этом документе. Если в положенный срок ограничение остается, покупатель вправе от сделки отказаться.

Важно! Иногда в предварительный ДКП включается пункт о внесении задатка, который служит некоей гарантией исполнения договора.
Пример: если от сделки отказался покупатель – внесенный задаток останется у продавца. Когда причина отказа – сам продавец, покупатель получит двойную сумму.

Сделка с обременением

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

  • исковое заявление;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права и установление обременения;
  • документы, подтверждающие перечисление полной суммы договора продавцу, либо расписку о передаче наличных денег.

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска. Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

Как продать квартиру с обременением — схемы и нюансы сделки

Но лишь при условии, что общая сумма уже выплаченных средств не превысила половину стоимости. Вместо рассрочки можно оформить договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца. В этом случае покупатель получает право собственности, выплатив только часть стоимости.

Квартира становится залогом. Если вся сумма в положенный срок не выплачена, продавец вправе вернуть квартиру в свою собственность или инициировать ее продажу для погашения долга покупателя. В 2018 году единственным обременение квартиры, когда продажа абсолютно невозможна, считается арест или аварийное состояние.

Во всех остальных случаях переход права собственности не запрещен.
Поскольку договор купли-продажи может быть заверен у нотариуса лишь при желании сторон – закон не обязывает это делать, то и залоговая договоренность может быть совершена в простой письменной форме.

Существует два вида обременения в пользу продавца:

  • в силу закона;
  • по договоренности сторон процесса.

Залог в силу закона возникает, как правило, если расчеты между контрагентами совершаются после подписания контракта. Чтобы залог в силу закона приобрел правовую подоплеку, необходимо сделать соответствующую пометку в договоре – на основании такой отметки государственный регистратор внесет запись о залоге в ЕГРП.

Несмотря на то что приобретение собственной квартиры для большинства семей остается актуальным, и многие желают купить квадратные метры, продать квартиру с выгодой не так-то просто. Слишком часто обременения на жилую недвижимость препятствуют успеху сделки. Немногие покупатели желают иметь дело с «проблемным» жильем.

Но кто-то не хочет искать на рынке другое предложение. Как же сделать так, чтобы все прошло быстро и гладко? Как грамотно подготовить договор купли/продажи квартиры с обременением? Мы постараемся дать ответы на эти и многие другие вопросы, которые могут возникнуть в процессе осуществления подобной сделки.

За дополнительной информацией о порядке приема документов и их комплектности следует обращаться в территориальное подразделение Росреестра по месту совершения сделки. Стоимость и сроки Сторонам придется заплатить нотариусу за услуги нотариального и технического характера согласно законодательным тарифам.

Нотариальными услугами можно воспользоваться в случае необходимости – закон не обязывает это делать. На сторон процесса полностью ложатся обязанности по документарному оформлению сделки, в том числе, и расходы на оплату услуг юридической компании.

К специалистам по оформлению договоров недвижимости можно обратиться, если стороны не уверены – составлен ли договор согласно всем правилам и все ли существенные условия в него внесены. Согласно п. 22 ст. 333.33. НК РФ, за госрегистрацию перехода права собственности взимается госпошлина в размере 2000 рублей.

Источник: http://11-2.ru/sdelka-s-obremeneniem-v-polzu-pokupatelya/

Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)

Покупка квартиры с обременением ипотекой – нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.

Покупка квартиры с обременением

Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.

Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП; аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности.

Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.

Виды обременений:

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

  • Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
  • Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
  • Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
  • Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
  • Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
  • Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
  • Сервитут на земельный участок. Сервитут – это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.

Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.

Читайте также:  Что входит в общий трудовой стаж (виды) в 2018 году - армия, учеба, для начисления пенсии, для получения ветерана труда

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке – это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.

Далее, на что обращаем внимание – определяем сумму, которая осталась невыплаченной. Причем банком может быть поставлено условие о том, что продажа квартиры разрешается при оплате первоначальным собственником ипотеки не менее 50 %.

Теперь более подробно о процедуре заключения договора.

Ипотека – это обременение. Для того чтобы это обременение снять, стороны подписывают предварительный договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

Данное соглашение удостоверяется нотариусом. После того, как ипотека будет уплачена, стороны заключают договор купли-продажи. Банк выдает соответствующие документы об оплате ипотеки. Далее процедура по продаже квартиры проходит в обычном порядке.

Стоимость жилья по договору купли-продажи должна превышать сумму, уплаченную по ипотеке. Эта разница и должна быть выплачена продавцу после того, как договор пройдет государственную регистрацию.

Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.

Возможен и другой вариант развития событий – когда покупатель не выплачивает ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Но такая ситуация возможна не всегда.

Дело в том, что банк может не согласиться на переоформление ипотеки по причине того, что у покупателя плохая кредитная история или недостаточный уровень дохода для погашения ипотеки в дальнейшем.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?

Квартира находилась в ипотеке. Кредит был выплачен, новая владелица квартиры радостно потирала руки, но выяснилось, что на очереди стоят еще 3 кредитора, которым бывший владелец квартиры должен немаленькие суммы.

Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении – залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения догов перед кредиторами.

Итак, на что обращаем внимание:

  1. В обязательном порядке берем выписку из ЕГРП и смотрим на наличие других обременений.
  2. При расчетах всегда берем расписку. А вообще, самым «проверенным» и безопасным способом будут расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).
  3. Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире «лишних» людей.
  4. Если оформляете договор купли-продажи квартиры с ипотекой, то необходимо получить согласие банка.

При правильном подходе никаких проблем при покупке квартиры с обременением в виде ипотеки не возникнет. Если вы сомневаетесь в своих силах, вы всегда можете обратиться за помощью к риэлторам.

Источник: https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/nyuansy_pokupki_kvartiry_s_obremeneniem_ipotekoj_nahodyawejsya_v_ipoteke/

Какие документы нужны при продажи квартиры?

Потребность в составлении договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца возникает тогда, когда продаваемый недвижимый объект находится в залоге, под арестом, имеет задолженности по ЖКХ и проч. В этом случае при заключении сделки покупатель должен быть уверен, что после её завершения «висящий» на квартире долг не перейдет ему, а будет погашен бывшим её владельцем, т.е. продавцом.

В данной статье мы расскажем о том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца, какие пункты должны необходимо в него включить и как зарегистрировать зафиксированное обременение.

Что должен содержать такой документ?

При составлении договора купли-продажи с обременением, следует учитывать следующие структурные особенности:

  • В начале прописываются реквизиты сторон сделки (фамилия, имя, отчество, паспортные данные);
  • В основной части документа описывается объект продажи (квартира, дом, земельный участок), его параметры, стоимость;
  • Ответственность сторон (покупателя/продавца);
  • Порядок оплаты (наличными, в ипотеку/кредит/рассрочку). Здесь необходимо указать точные сроки, в которые оплата будет произведена (дата начала и дата конца), размер ежемесячных взносов, сумма первого взноса (аванса или задатка);
  • Дополнительные условия. В данном разделе прописывает факт присутствующих обременений, их разновидность и права сторон, связанные с наличием данного обременения;
  • Особые условия, в которых фиксируется факт наложения обременений, связанных с недвижимым объектом, в пользу продавца, а не покупателя. Немаловажно прописать, что данное условие достигнуто в ходе обоюдного согласия сторон;

Если в договоре будет отсутствовать пункты «Дополнительные условия» и «Особые условия», в которых будет представлена исчерпывающая информация относительно имеющегося обременения и его «судьбы» после заключения договора купли-продажи, после заключения сделки оно может автоматически перейти к покупателю.

Образец

Ниже вы можете скачать образец договора:

Особенности заключения сделки

Особенности заключения сделки, в основе которой находится договор купли-продажи квартиры с обременением, состоят в следующем:

  • В обязательном порядке Договор должен содержать информацию о наличии обременения, его размере, а также об ответственной стороне, в пользу которой обременение перейдет после заключения сделки купли-продажи;

Если будет предоставлена недостоверная информация, то важно изначально предупредить об этом продавца, так как его будут ожидать штрафные санкции.

  • Помимо факта наличия обременения важно указать ответственность, которая наступит в случае невыполнения сторонами назначенных обязательств;
  • К договору должны быть приложены материалы, подтверждающие тип и размер обременения.

(2 votes, average: 4,50

Источник: http://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/sostavlenie-dogovora-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html

Как оформить договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа?

Закон сегодня позволяет передавать имущество, права собственности на которое находятся под действием ограничений. Заключение соглашения на отчуждение объекта допускается только в случае указания наименования обременения в самом договоре. Несоблюдение обозначенного требования в рамках любой сделки приведет к признанию документа недействительным.

Поэтому далее будет в подробном виде разъяснено, в какой форме заключаются такие соглашения и как правильно прописать в нем наличие обременения.

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца — что это такое?

На практике это означает, что любой объект, в том числе и нежилое помещение, переходит покупателю на правах пользования. Но в этом случае польза продавца будет заключаться в том, что при рассрочке платежа объект до полного исполнения всех обязательств будет находиться у него в залоге. При этом номинальным собственником все равно будет покупатель.

Использование подобного ограничения предоставляет продавцу дополнительные гарантии. По сути, только в пользу продавца такое ограничение и будет работать, потому что до полного исполнения обязательств покупатель не сможет производить с объектом никаких сделок.

Как оформить договор купли-продажи с обременением в пользу продавца?

Подобное возможно, если обязательства будут исполняться путем рассрочки платежа. Для этого необходимо саму рассрочку в виде графика указать в соглашении, с обозначением всех обязательных сроков.

После этого сам документ отправляется в территориальный орган Росреестра для проведения регистрационных действий. В данном исполнительном органе необходимо указать на переход автомобиля или дома в залог к продавцу.

Все права собственности при этом полном объеме переходит покупателю.

Предварительный договор купли-продажи с обременением в пользу продавца составляется по самостоятельному решению обеих сторон. В большинстве случаев он используется, если квартира или любая другая недвижимость приобреталась в типовую ипотеку, либо если права возникли посредством использования материнского капитала.

Если договор оформляется на третье лицо — подробности по ссылке:

Образец договора купли-продажи с обременением

Документальный образец не следует заверять в нотариальном порядке, потому что подобная обязанность была отменена в начале 2014 года.

Условия обременения в договоре купли-продажи обязательно согласовываются обеими сторонами, потому что факт согласия на приобретение квартиры с ограничениями должен быть зафиксирован документально. Например, если продавец в свою пользу попытается скрыть данный факт, то в отдельных случаях это может расцениваться как мошенничество. Образец можно скачать на официальном сайте Росреестра.

Срок регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

С 1-го марта 2014 года, даже если предполагается последующая рассрочка платежа, регистрировать образец не нужно. Это обязательство было полностью отменено.

Но вместе с этим необходимо документально фиксировать сам переход прав собственности. Для этого, лица должны обратиться в территориальный отдел Росреестра с образцом и всеми обязательными документами. Срок регистрации в этом случае составит 10-ть рабочих дней.

Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа как оформить?

Оформляется такая договоренность в стандартном виде:

  • Стороны обозначают все интересующие их условия;
  • Указывают все необходимые реквизиты;
  • Прописывают сроки.

Но в этом случае в соглашении обязательно должен быть отражен точный график рассрочки платежа, в соответствии с которым покупатель будет выполнять свои обязательства. Как уже было отмечено, правило залога также обязательно нужно фиксировать в образце документа.

Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Подобная форма используется для того, чтобы в течение действия соглашения покупатель не смог как-либо воспользоваться объектом, нарушая при этом законные преференции продавца.

Поэтому в свидетельства о собственности обязательно будет фигурировать небольшая пометка, которая будет указывать на то, что недвижимость на данный момент находится в текущем залоге.

И делается это только в пользу продавца.

Договор купли-продажи гаража с рассрочкой платежа

Вариант приобретения гаража с последующей рассрочкой платежа на практике проходит следующим образом. Стороны заключают договоренность, согласно какой гараж переходит контрагенту.

При этом часть денежных средств передается непосредственно по факту отчуждения гаража.

Весь остальной размер необходимо будет вернуть в течение номинального срока, который будет самостоятельно прописан сторонами в образце документа.

Договор купли-продажи недвижимости с обременением

Если не используется рассрочка платежа, то можно с уверенностью сказать, что это крайне непопулярный вариант сделки. Граждане далеко не всегда соглашаются приобретать недвижимость с возможными ограничениями по использованию или по распоряжению. Поэтому на практике заключение подобного соглашения относительно любой недвижимости возможно только при значительном снижении цены.

Но не стоит забывать о так называемых вечных ограничениях, которые всегда будут иметь юридическую силу. К таковым относится, к примеру, наличие «отказника» от приватизации.

Расторжение договора купли продажи земельного участка с обременением

Проходит по стандартным основаниям, какие прямо указаны в статье за номером 450 действующего ГК РФ. В одностороннем порядке это можно будет сделать только через суд.

В виде примера можно указать случай, когда покупатель нарушает сроки внесения очередного платежа, если любая недвижимость отчуждается в порядке рассрочки. Так же это возможно, если в отношении какого-либо имущества действует еще не погашенный кредит.

Рекомендуется к ознакомлению: Договор залога недвижимого имущества.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юристаЗадать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://classomsk.com/nedvizhimost/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-rassrochkoj-platezha.html

Оформление договора купли-продажи с обременением

Приписка об обременении имущества способна напугать непосвященного человека, отняв малейшее желание вдаваться в подробности процесса. Разберемся в сути явления и выясним, стоит ли связываться со сделками купли-продажи имущества с обременением.

Что это такое?

В юриспруденции под термином «обременение» понимают обстоятельства и факты, имеющие стесняющий характер и ограничивающие права собственника на свободное распоряжение имуществом. Зачастую такие ограничения накладываются на недвижимость.

Читайте также:  Как разделить лицевой счет в приватизированной квартире - без согласия, в москве, можно ли с долгом

При заключении договора купли-продажи земельного участка, дома, квартиры, автомобиля и других объектов с обременением, взаимоотношения между покупателем и продавцом, их права и обязанности регулируются Гражданским кодексом РФ. При отчуждении такого имущества заключается договор купли-продажи с соответствующей пометкой.

Виды обременений

В качестве обременения может выступать множество различных факторов.

Наиболее часто встречающимися на практике обременениями являются ипотечный кредит и другие залоговые обязательства. Причиной продажи ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, может служить тяжелое финансовое положение и невозможность дальнейшей выплаты кредита, планы по расширению жилплощади, переезд и другое.

Вне зависимости от причин, побудивших собственника выставить свое имущество на продажу, при составлении договора купли-продажи с обременением необходимо понимать, что в случае покупки ипотечного жилья придется пройти большее число этапов, прежде чем вступить в право собственности. В первую очередь, необходимо поставить в известность заёмщика о том, что квартира меняет собственника и получить его разрешение на оформление сделки.

Заявленная стоимость ипотечной квартиры складывается из двух частей: суммы, затребованной продавцом и долга, который еще предстоит выплатить банку, в залоге которого находится недвижимость.

Арест имущества. Если собственник находится под следствием, его имущество могут конфисковать или наложить обременение для потенциальной возможности его дальнейшей реализации. Приобретая арестованную недвижимость, покупатель рискует остаться на улице после того, как объект «уйдёт с молотка».

Нередки сделки с обременением выплаты по материнскому капиталу или государственных жилищных сертификатов. Право собственности при этом переходит к покупателю сразу, а перечисление денежных средств продавцу осуществляется в срок, установленный законом.

Обремененными считаются сделки, в которых используется рассрочка по выплате стоимости договора или другой порядок, при котором выплата происходит не единовременно и не целиком.

Порядок перехода прав в этом случае определяется условиями соглашения.

Но зачастую применяется схема «в пользу продавца», когда покупателю разрешается въехать в квартиру по факту заключения договора купли-продажи, но право собственности принадлежит продавцу до завершения выплат по сделке.

Аренда жилья. После внесения в 2013 году поправок в Гражданский кодекс, недвижимое имущество, арендованное третьими лицами, также входит в число обремененных.

В случае, если недвижимость находится в аренде на момент заключения сделки и отчуждения собственности, договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации с обременением права.

Эта мера направлена на защиту интересов арендатора, который в полном праве использовать арендованную недвижимость до конца срока действия договора, вне зависимости от смены собственника, так как приобретая жилье, покупатель берет на себя роль арендодателя и самостоятельно решает ситуацию с жильцами. Разумеется, для этого аренда должна быть узаконена и зафиксирована в соответствующем договоре, на что в нашей стране пока, увы, идут немногие арендодатели, стремясь избежать выплаты налогов.

Если речь заходит о договоре ренты, важно понимать, что полных прав на собственность по данному соглашению рентоплательщик не получает. Договор подразумевает разрешение на проживание взамен оплаты коммунальных платежей и заботы о сожителях — обычно это одинокие люди преклонного возраста.

Потому процесс реализации такой недвижимости состоит не в выкупе имущества как такового, а выкупе права ренты. Соглашение, соответственно, требует трёхстороннего заключения.

 Заранее следует убедиться, что хозяин не имеет прямых наследников на недвижимость, иначе выкуп квартиры с обременением чреват последствиями.

При сделках с недвижимостью может возникнуть обременение, если имущество ограничено правами третьих лиц. Если недвижимость находится в собственности двух супругов как совместно нажитое имущество, для реализации сделки второй супруг должен оформить соответствующую доверенность и заверить ее у нотариуса.

В квартире также могут быть прописаны третьи лица. Покупатель вправе требовать снятия такого обременения, в договоре купли-продажи это условие и сроки его исполнения должны быть прописаны.

Если нет возможности получить согласие на отчуждение у прописанного лица (проходит службу в армии, отбывает наказание), он продолжит числиться в квартире и неизвестно, когда «появится» в дальнейшем.

Если правом на долю недвижимости обладает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такое ограничение накладывают органы опеки, контролирующие соблюдение интересов незащищенных граждан. Для осуществления сделки купли-продажи потребуется согласие органов опеки и попечителей лица.

Недвижимость, относящаяся к числу памятников культуры, также считается в определенной степени обремененной.

Риски сделки

В теории, договор купли-продажи имущества с обременением — вполне безопасное мероприятие.

Но это только в случае, если обе стороны, а в особенности — продавец, будут честны друг с другом и выполнят свои обязанности в полной мере.

В частности, текущий собственник, согласно закону, обязан предупредить потенциального покупателя о существовании обременения и выполнить все зависящие от него действия, чтобы ограничения были сняты с имущества в оговоренный срок.

Сделки с обремененным имуществом не терпят беспечности. Не будет лишним привлечение к процессу опытного юриста, роль которого сводится не только к консультативным функциям, но заключается в полном сопровождении сделки от сбора документов, оформления собственно соглашения до наиболее сложной задачи: соблюдения интересов всех сторон.

Данные о наложенных на недвижимость обременениях (или их отсутствии) вправе получить любое лицо, заказав в Многофункциональном центре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Стоит она недорого (на текущий момент 400 рублей), зато в полной мере раскрывает все «секреты» объекта недвижимости.

Риски при купле-продаже имущества с обременением (в особенности недвижимого) сводятся к тому, что неснятые ограничения могут препятствовать возможности свободно использовать и использовать вообще, реализовать или подарить приобретенную собственность.

Особенности оформления договора

В целом договор купли-продажи с обременением незначительно отличается от стандартного. Присутствует лишь дополнительный пункт, перечисляющий все имеющиеся обременения. Если данный факт не зафиксировать письменно, документ будет считаться неверно составленным, что может привести к дальнейшим трудностям вплоть до расторжения.

Особенности заключения договора купли-продажи имущества с обременением касаются, в большинстве своем, пунктов, прописывающих обязанности сторон, порядок отчуждения и передачи прав собственности и ответственность участников.

Соглашения, касающиеся реализации обремененной недвижимости, всегда индивидуальны. При их составлении необходимо учесть все особенности, внести сведения о том, кто берет на себя процесс по аннулированию (снятию) обременений, а также об обязательствах, которые ложатся на нового собственника в связи с ними.

Содержание соглашения

Договор купли-продажи с обременением содержит в себе следующие основные пункты:

  • Преамбула:
    • Номер и название («Договор купли продажи с обременением»);
    • Место и дата подписания;
    • Определение роли участников — продавец, покупатель (или иная);
    • Паспортные данные сторон. Для юридических лиц — наименование организации и реквизиты. Для доверенных лиц и представителей — ФИО и сведения о доверенности.
  • Условия: 
    • Характеристика квартиры — жилая и общая площади, количество комнат, этаж и пр.;
    • Документ, на основании которого продавец является собственником;
    • Вид права. Сюда вписываются все существующие обременения.
  • Стоимость и порядок расчетов:
    • Цена;
    • Порядок и сроки осуществления выплат;
    • Способ передачи денег.
  • Права и обязанности сторон индивидуальны для каждой сделки купли-продажи с обременением. Приведем примеры для ипотечной квартиры:
    • Продавец обязуется: до перехода права собственности не ухудшать состояния жилья, не сдавать в аренду, наём, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования третьих лиц;
    • Продавец имеет право:
      • требовать расторжения договора купли-продажи в случае невыполнения обязательств по оплате, на условиях и в сроки, установленные соглашением;
      • удерживать квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты.
    • Покупатель обязуется: оплатить квартиру по указанной цене согласно установленному порядку и срокам;
    • Покупатель вправе: требовать от залогодержателя погашения регистрационной записи после осуществления полной выплаты;
  • Порядок перехода прав;
  • Ответственность сторон и порядок решения споров. Расписать следует как можно конкретнее, в том числе предусмотреть действия на случай расторжения сделки. Чем подробнее будут прописаны условия прекращения действия соглашения, тем легче будет доказать свою правоту;
  • Срок действия и иные условия;
  • Реквизиты и подписи сторон. 

Скачать образец соглашения можно по ссылке. 

Срок регистрации документа

Договор купли-продажи с обременением должен быть зарегистрирован согласно установленным законом временным рамкам:

  • Регистрация обременений на основании предварительного договора купли-продажи, договоров займа или ипотеки занимает 5 рабочих дней;
  • Регистрация ареста на основании решения суда, снятие ареста на основании решения судебного пристава — 3 рабочих дня;
  • Погашение записи об ипотеке (снятие обременения) — также 3 рабочих дня.

Расторжение соглашения

Расторжение договора купли-продажи заключается в полном прекращении его действия и завершении правовых отношений между участниками. Расторгнуть договор в одностороннем порядке невозможно. Эта процедура осуществляется двумя путями: по согласию сторон или через суд.

В Гражданском кодексе РФ прописаны условия для возможности изменения или расторжения договора купли-продажи, главное из которых — действие договора может быть прекращено только в случае серьезных нарушений договоренностей, наносящих существенный ущерб другой стороне.

Причины расторжения договора купли-продажи с обременением нередко сводятся к двум ситуациям:

  • Отказ покупателя от оплаты стоимости, когда договор купли-продажи уже подписан, а переход права собственности зарегистрирован;
  • Отказ продавца от выселения и снятия с регистрационного учета.

Аннулировать договор купли-продажи будет значительно проще, если государственная регистрация перехода права собственности еще не была проведена. Если стороны в этой ситуации достигнут обоюдного согласия, им необходимо будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи.

После регистрации и передачи имущества покупателю, аннулировать сделку будет сложнее. Согласно Гражданскому кодексу РФ, расторгнуть договор купли-продажи возможно только в период его действия, т. е.

до полного исполнения обязательств и истечения срока сделки.

В расторжении сделки в такой ситуации, условие о возврате имущества обязательно должно быть прописано либо заведомо в самом договоре купли-продажи, либо в соглашении о расторжении.

В случае, если расторгнуть сделку по обоюдному согласию и мировому соглашению не вышло, можно обратиться в суд. Однако прежде с ответчиком необходимо провести устные переговоры. Затем, если те не возымели должного действия, отправить заказным письмом претензию, на рассмотрение которой по закону отводится 30 дней.

Подавая иск с требованием о расторжении договора купли-продажи, необходимо также указать просьбу о возврате имущества, поскольку суд может выносить решения исключительно в рамках иска, а само по себе решение суда по расторжению не служит причиной для прекращения прав ответчика пользоваться и распоряжаться имуществом.

Если нарушения одной из сторон являются существенными, можно требовать также компенсации понесенных убытков и морального вреда.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2018 году — можно ли, купить другую, с обременением, материнским капиталом

Оформление сделок с банками в области ипотеки предполагает залог имущества. Покупаемое жилье становится на время собственностью банка.

И в случае невозврата долга кредитор имеет право погасить за ее счет всю или часть суммы. При этом не все операции с недвижимостью разрешены.

Если в ней можно проживать и делать ремонт, то относительно продажи есть ряд нюансов. Их и нужно знать перед тем как составлять сделку об ипотеке со Сбербанком.

Читайте также:  Прописать ребенка по месту прописки матери - без согласия собственника, через госуслуги, мфц, документы

Можно ли продать квартиру с обременением ипотеки и купить другую

Основная причина для продажи квартиры, взятой в ипотеку — отсутствие возможности далее вносить по ней платежи.

Такое явление имеет место быть при условиях:

  • снижения заработка и невозможности рефинансирования;
  • разногласия между созаемщиками относительно выплат долга;
  • смерть родственника, который помогал совершать платежи;
  • приобретение статуса недееспособного.

Осуществить такую сделку не всегда можно правильно. Делать это допускается только по решению банковской организации. Именно там решают, допустить сделку или нет.

Для банка выгодно быстрее и наиболее выгодно продать жилье для возмещения долгов. Именно поэтому возможно снятие обременения и продажа объекта. Но есть несколько особенностей проведения процедуры.

В частности, гражданину не дают права самостоятельно передавать жилье третьим лицам в собственность. Исключением в данной структуре становится закон о наследовании.

По нему другое лицо может стать собственником — но только в случае снятия обременения после выплаты долга.

Пошаговая инструкция действий

Для того, чтобы провести такого рода сделку, нужно следовать основным шагам. В случае самостоятельного оформления они выглядят так:

Найти покупателя для совершения сделки Ему следует заранее сообщить о том, что объект имеет обременение
Посетить банковскую организацию и подать заявление О том, что нет возможности оплаты долга. Там же запросить согласие на продажу недвижимости — оно должно быть в письменном виде
Там же запрашивается документация по поводу остатка долга по ипотеке Этот бланк выдается гражданину для внесения задатка и погашения сделки. В соответствии с этим и получается снять обременение
Заключается договор купли-продажи в предварительной форме Обязательно регистрируется у нотариуса. На основании этого документа передается задаток. За счет этих средств гражданин погашает долг по ипотеке или же может предоставить это право покупателю
Остаток суммы по стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке Условием выдачи становится переход права собственности
Снятие обременения проводится в течение двух недель В регистрационной службе данная процедура занимает еще порядка трех дней
Далее проводится окончательная регистрация сделки по купле и продаже имущества Следом за этим все бумаги передают в Росреестр для актуализации договора и перехода всех прав на собственность
Через месяц государственный контролирующий орган Выдает документы свидетельства на право собственности. В результате продавец получает доступ к средствам в ячейке

Существует и вариант переуступки ипотечного кредита. Тогда заключается соглашение с банком и после одобрения заемщика, возможно получить то количество средств, которое уже было уплачено по сделке.

Но здесь могут изменяться условия по кредитованию и кандидатуру для передачи ипотеки не всегда просто найти.

Основным и наиболее простым вариантом становится получение согласия банка на продажу жилья. В таком случае, чтобы продать квартиру в ипотеке Сбербанка, требуется обратиться туда с прошением.

Гражданин передает банку все сведения относительно сделки. Хотя в большинстве случаев заемщики просто подают данное заявление и ожидают решения организации.

Она может выставить объект на торги и за вырученные средства окупить долг. Сам алгоритм примерно такой же, как и в случае самостоятельного перевода ипотеки.

Отличием будут начальные шаги, такие как:

  • обращение в банковскую организацию с просьбой снятия обременения и продажи квартиры;
  • ожидание решения учреждения, поиска покупателя;
  • проводится оценка жилья и далее заключается соглашение по купле-продаже.

Следующие шаги полностью копируют стандартную процедуру. Они также включают необходимость регистрации в Росреестре и открытие ячеек в банке. Все процедуры помогает совершить банковский сотрудник.

Существует и несколько рисков, таких как:

  • банк может отказать в предоставлении возможности на передачу имущества;
  • покупатель может оказаться мошенником, а потому следует тщательно проверять все его бумаги.

В отношении покупателя также есть особенности. Ведь продавец может не согласовать сделку с кредитором и в итоге недвижимость не передадут в собственность.

Средства по таким операциям вернуть сложно исходя из материального положения продавцов.

Пакет документов, который понадобится

Для проведения процедуры продажи обязателен сбор бумаг. Поскольку такая сделка достаточно рискованная, то требуется большое количество подтверждений из разных инстанций.

Стандартно используются следующие документы:

  • справка о наличии финансовых поступлений — о заработной плате или ином доходе;
  • подтверждение владения собственностью;
  • договор по купле-продаже;
  • выписка о внесении платежей по кредиту — для рассмотрения отсутствия долга и просрочек;
  • закладные документы на недвижимость;
  • справка о зачислении средств на кредитный счет — для погашения остатка долга;
  • подтверждение от банка о снятии обременения с недвижимости.

Данного пакета бумаг будет достаточно для стандартной процедуры. Хотя в ходе проведения сделки выдается еще несколько дополнительных выписок. Таких как подтверждение регистрации прав собственности, о погашении долга и так далее.

Особенности осуществления сделки

При продаже квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо учитывать некоторые нюансы, действующие при наличии обременений.

К примеру, оплата части кредита материнским капиталом налагает на получателя займа некоторые обязательства, требующих проведения дополнительных процедур.

А при разводе, если супруги брали ипотеку вместе, следует учитывать распределение долей на обоих людей.

Если допустить ошибку, сделку вообще могут признать недействительной, и тогда покупателю нужно будет вернуть средства.

Наличие дополнительных обременений, кроме кредитных, требует соблюдения процедуры, и если этого требования не выполнить, можно получить серьезные последствия.

Среди положительных пунктов использования такого метода погашения долга:

  • возможность быстро закрыть ипотеку;
  • в кредитной истории не будет пятен и просрочек;
  • заемщик остается в плюсе и получает возможность вернуть уже уплаченную часть средств.

В качестве минуса присутствует длительность операции — она может занимать длительные сроки не в один месяц.

Видео: по данной теме

С материнским капиталом

Если квартира бралась под материнский капитал, это означает, что в семье есть несовершеннолетние дети, и кроме остальной процедуры согласования с банком следует доказать, что продажа жилья не скажется плохо на детях.

Прежде всего, нужно понимать, что на вырученные от реализации средства должна быть куплена новая жилплощадь, которая должна быть не хуже прежней и при этом соответствовать всем нормам относительно квадратных метров.

Главным нюансом в продаже квартиры, приобретавшейся за счет маткапитала, будет получение разрешения на сделку от органов опеки, необходимо предоставить некоторые документы, имеющие важность для решения:

  • заявление;
  • удостоверения личности родителей и детей;
  • обязательство о том, что на детей будут оформлены доли в новом доме;
  • бумага от оценщика, в которой он определил цену реализуемого жилья;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру и ее технические документы;
  • справка об отсутствии задолженности по ЖКУ.

Документы рассмотрят за месяц, а в случае одобрения необходимо осуществить сделку за три месяца. Если этого не сделать, то разрешение будет недействительным и его нужно будет запрашивать снова.

Кроме вышеуказанных документов, при продаже квартиры необходимо предоставить в Росреестр и согласие органов опеки.

При разводе

Если супруги разводятся, но при их браке была взята в ипотеку квартира, то сначала следует уведомить банк о планируемой процедуре и разделить недвижимость вместе с кредитом.

Об этом подписывается договор, согласно которому может возникнуть несколько ситуаций:

Платежи по займу Делятся между бывшими супругами, и каждый несет персональную ответственность за уплату
Один из супругов Отказывается от права на квартиру и одновременно освобождается от своей части кредита
Супруги могут продать ипотечное жилье Выплатить за эти средства кредит, а остаток разделить между собой

Последний метод приемлем, если продажу разрешит банк и продавцам удастся найти покупателя.

В большинстве случаев все заканчивается разделом и квартиры и займа поровну, поскольку у граждан нет другого жилья, и им приходится жить вместе.

Но при наличии иного места жительства можно отказаться от доли и оставить недвижимость бывшему супругу, что очень удобно и снимает с человека все обязательства.

Квартира, купленная в ипотеку, и еще не погашенная, может быть продана, и по этому поводу законодательство не содержит запретов.

Для этого нужно будет получить разрешение банка и найти человека, согласного перенять кредит на себя или дать деньги авансом для погашения займа и снятия обременений. В любом случае, нужно соблюсти законную процедуру, и тогда сделка будет абсолютно законной.

Источник: https://realtyaudit.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Образец договора купли-продажи с обременением

Обременение имущества: понятие и виды

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Образец договора купли-продажи с обременением арендой

Обременение имущества: понятие и виды 

Обременение представляет собой наличие условий, ограничивающих права лица на владение, пользование или распоряжение находящимся у него в собственности имуществом.

Обременение также выражается в несении собственником определенных обязанностей по отношению к третьим лицам, которые имеют законные права на имущество.

При этом, как правило, смена владельца имущества не предполагает изменения или прекращения обременения.

Обременения можно классифицировать по следующим основаниям возникновения:

  • в соответствии с положениями закона или в рамках соглашения сторон;
  • согласно желанию владельца имущества или против его воли. 

Различают следующие виды обременений:

  • аренда имущества сроком более 1 года; 

ВАЖНО! Договор аренды на период меньше года в качестве обременения не расценивается (постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2006 по делу № Ф09-2976/06-С3). 

  • сервитут;
  • арест имущества;
  • рента;
  • наличие в квартире прописанных в ней граждан;
  • владение лицом, не достигшим 18 лет, или недееспособным лицом долей в праве собственности на недвижимость;
  • необходимость получения согласия супруга собственника имущества при его продаже;
  • залог. 

ВАЖНО! Обременение таких прав, как аренда, права участника общества с ограниченной ответственностью, а также залог недвижимого имущества, подлежит госрегистрации (ст. 339.1, 609 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). 

Подробнее о залоге рассказывается в статье Залог как способ обеспечения исполнения обязательств. 

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц 

Обременение на имуществе (товаре) обязывает собственника при продаже предупредить лицо, которое намерено приобрести товар, о его наличии. Об этом говорится в ст. 460 ГК РФ, которая предписывает, что продавец обязан передать товар, не отягощенный правами иных (третьих) лиц, если не получит согласие покупателя на приобретение товара с обременением.

Данное правило применяется и в том случае, если иные лица заявили свои требования на продаваемое имущество к моменту его передачи, например посредством подачи искового заявления в суд, и в дальнейшем эти требования были признаны законными.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи с обременением стороны должны определиться с судьбой обременения: либо сохранить его в неизменном виде, либо осуществить действия по прекращению (например, снять с учета зарегистрированных в квартире граждан).

Сокрытие продавцом информации о наличии обременения может повлечь такие негативные правовые последствия, как:

  • понижение стоимости товара по требованию покупателя;
  • признание сделки купли-продажи недействительной;
  • прекращение залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ). 

Некоторые суды расширительно толкуют ст. 460 ГК РФ и считают, что покупатель праве также:

  • требовать возмещения убытков с продавца (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.06.2009 № А43-16363/2008-46-315);

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/obrazec_dogovora_kupliprodazhi_s_obremeneniem/

Ссылка на основную публикацию