Как быстро продать комнату в коммунальной квартире в 2018 году — без согласия соседей, правильно

Как продать комнату без согласия соседей

Продажа комнаты, как правило, сопровождается немного большими неудобствами, чем продажа квартиры. Кроме сбора всех документов, потребуется и отказ соседей от покупки комнаты. Но продать комнату все же возможно, даже если соседи упираются и не хотят писать официальный отказ.

Продать комнату в общежитии гораздо проще, если у вас на нее есть свидетельство, то есть право собственности на эту комнату зарегистрировано. В этом случае согласия соседей не потребуется. По ст. 250 ГК РФ «добро» на совершение сделки нужно, если вы владеете долей. И по закону такие же дольщики, как и вы, имеют преимущественное право покупки.

Как продать комнату в квартире

Сначала выясните, кто является владельцем соседних комнат. От собственников необходимо получить отказ от права «первой руки». Если соседняя комната не приватизирована, значит, ее собственник — муниципалитет или другая организация. Чтобы продать комнату в этом случае, за отказом вам придется сходить в городской комитет по жилищной политике.

Есть два основных варианта получения отказа от права преимущественной покупки. Первый – пригласить всех владельцев к нотариусу и там оформить официальные отказы. За это придется заплатить. Второй – собрать всех собственников в регистрационной палате, когда будете подавать документы на госрегистрацию сделки, где ваши соседи напишут в приемной официальные отказы.

Иногда оба этих способа не подходят абсолютно. Например, сосед потерял паспорт или проживает в другом регионе. Иногда собственников очень много и собрать всех их в одном месте просто нереально. Что необходимо предпринять, перед тем как продать комнату?

Есть еще один законный вариант выхода из ситуации. Вам необходимо письменно уведомить всех собственников о намерении продать комнату. Обязательно укажите в письме точные данные того, к кому обращаетесь; фамилию, имя и отчество, точный адрес, номер комнаты и площадь. Все ваши данные также должны быть полными.

В тексте извещения обязательно должна быть озвучена сумма, которую вы планируете получить за продажу комнаты, основание для владения комнатой – договор купли-продажи (дарения, мены) и реквизиты документа, подтверждающего вашу собственность.

И самое главное – четко и ясно пропишите владельцу соседней комнаты предложение воспользоваться преимущественным правом приобретения.

И в конце уведомления добавьте фразу «Заранее уведомляю, что продать комнату меня подтолкнули обстоятельства, которые складываются таким образом, что я не соглашусь ни на снижение цены, ни на предоставление отсрочки, ни на рассрочку платежа».

Есть несколько правил отправки извещения. Распечатайте извещение в двух экземплярах и подпишите их.

Один экземпляр отправите соседу заказным письмом с уведомлением на адрес комнаты, что продается, а второй подписанный экземпляр оставляете себе.

Обязательно составьте почтовый реестр в двух экземплярах, на каждом из которых работник почты должен расписаться, что получил заказные письма, и поставить печать. Повторите эту процедуру для каждого собственника.

Если не получите согласие либо отказ от собственников соседних комнат, не волнуйтесь. Спустя 30 дней после отправки извещений, установленных законом, можете продать комнату, кому захотите. Документы об извещении соседей, оформленные надлежащим образом, позволят провести сделку. Для УФРС они будут считаться как достаточные.

Источник: http://fb.ru/article/77356/kak-prodat-komnatu-bez-soglasiya-sosedey

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и !

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

к содержанию ↑

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

к содержанию ↑

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

к содержанию ↑

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

к содержанию ↑

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и !

Источник: http://kvartira3.com/kommunalnaya-kak-bystro-prodat-komnatu/

Нюансы оформления уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец документа. Можно ли обойтись без согласия соседей?

Одним из самых сложных видов юридических сделок является продажа комнаты в коммунальной квартире. Она продолжительней по срокам, а также имеет свои особенности.

В этой статье рассмотрим, как оформить необходимые документы и сколько действует отказ соседей от преимущественного права покупки комнаты. А также расскажем, что делать, если соседи категорически против продажи и всячески мешают совершению сделки.

<\p>

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Особенности этого типа недвижимости

В первую очередь стоит определиться с тем, какое же жилое помещение имеет статус коммунальной квартиры?

  1. Все собственники жилого помещения владеют им на основании разных документов (договоры соцнайма или свидетельства права собственности).
  2. Оплата жилищно-коммунальных услуг производится по разным лицевым счетам, созданным для каждого из собственников.
  3. Общие помещения в квартире находятся в долевой собственности владельцев.

Рассмотрим подробнее особенности продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии.

Преимущественное право покупки

Важно! Основной особенностью продажи комнаты в коммуналке является наличие преимущественного права покупки у совладельцев жилого помещения.

Регламентируется право ст. 250 ГК РФ, в которой указывается на преимущество участников долевой собственности при продаже доли, кроме того устанавливается порядок осуществления этого права. А вот ч. 6 ст. 42 ЖК РФ указывает на это же право конкретно для коммунальной квартиры.

Кто им обладает?

Преимуществом обладают все лица, владеющие долей в квартире, независимо от размера их участия в долевой собственности. Возникновение такого права вполне закономерно, ведь проживающие в коммуналке люди смогут улучшить свои жилищные условия.

Однако преимущественное право при покупке доли в коммуналке появляется, когда человек продает ее постороннему лицу, если же сделка совершается с другим долевым собственником, то никакого преимущества не возникает.

То есть, если другие участники доли в квартире тоже хотят купить комнату, то продавец в праве выбирать покупателя по своему усмотрению.

Уведомление о намерении совершить сделку

Статья 250 ГК РФ не только описывает преимущественное право участников долевой собственности, но и вводит процедуру их оповещения о намерении продать комнату. Причем сделать это нужно в обязательном порядке.

После получения уведомления собственникам дается месяц на принятие решения о покупке комнаты. Если в течение месяца никто из них не купил комнату, то собственник в праве продать ее посторонним лицам.

Существует три законных варианта передачи такого уведомления:

  1. Лично в руки. Продавец отдает уведомление лично каждому соседу, получает их подписи на согласие о продаже.

    Внимание! Такой способ возможен, но в случае судебного разбирательства такие отказы от покупки будут иметь слабую доказательную силу.

  2. Отправка заказным письмом, либо телеграммой с уведомлением. Такой способ возможен, если все совладельцы проживают вместе, либо если продавцу точно известен адрес их проживания. В иных ситуациях, доказать что-либо в суде будет крайне сложно, несмотря на то, что Гражданский кодекс ввел ответственность за уклонение от важных сообщений ( ст. 165.1 ГК РФ).
  3. Направление оповещения через нотариуса. Главный и единственный минус этого способа – цена на нотариальные услуги, особенно, если собственников несколько и все они проживают по разным адресам. В остальном же это самый надежный вариант, так как уведомление составляется нотариусом, заверяется им, направляется совладельцам, и в результате на руки Продавцу выдается официальное свидетельство о подаче уведомлений.
Читайте также:  Заявление судебным приставам (фссп) в 2018 году - по исполнительному листу, образец о взыскании алиментов, о возврате денежных средств

Как оформить документ?

Необходимо указать:

  1. ФИО, паспортные данные продавца.
  2. ФИО лица, которому направляется уведомление.
  3. Суть извещения о том, что Продавец (ФИО) продает принадлежашую ему на основании ( указываются реквизиты Свидетельства о праве собственности) долю в праве общей собственности на квартиру.
  4. Указывается размер доли, адрес квартиры.
  5. Цена доли. Если продавцом решено изменить цену комнаты, то уведомлять всех соседей придется снова.
  6. Предложение воспользоваться преимущественным правом собственности на основании статьи 250 ГК РФ и приобрести продаваемую долю в течение месяца, либо письменно уведомить об отказе от приобретения.
  7. Указание на то, что в случае, если ответа не последует, продажа доли будет осуществлена без согласия соседа.
  8. Дата, подпись, ФИО.

Уклонение соседей от получения бумаги

Часто бывает, что совладельцы квартиры уклоняются от получения оповещения, не отвечают на уведомление и другим способами препятствуют продаже доли. Если вы предполагаете, что соседи будут препятствовать, то рекомендуется направить свои уведомления через нотариуса.

Дело в том, что нотариус после попыток вручения уведомления и не получения какого-либо ответа от соседей, по истечении месяца выдает свидетельство о том, что Продавец предпринял все возможные попытки для извещения собственников о предстоящей сделке. Этого документа достаточно для того, чтобы спокойно оформить продажу.

Получение отказа от покупки от других собственников

Важный вопрос — обязательно ли нужны ли отказы соседей от приобретения продаваемой доли в праве общей собственности. Ответ на него будет утвердительным.

Важно! Если сосед отказывается от доли жилья, то факт этого отказа должен быть документально зафиксирован.

Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса, так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев. Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов.

Для регистрации отказа потребуется:

  • Личное присутствие собственника, которому было сделано предложение о покупке доли; его паспорт.
  • Свидетельство о праве на долевой собственности.

Как оформить?

  1. Дата и место составления документа.
  2. ФИО, паспортные данные лица, отказывающегося от преимущественного права.
  3. ФИО, паспортные данные продавца.

  4. Адрес квартиры, характеристики продаваемой доли (площадь комнаты и доля в общем имуществе).
  5. Цена, которую устанавливает продавец.

  6. Подпись лица, которое отказалось от преимущественного права покупки.
  7. Печать нотариуса.

Срок действия

Отказ от преимущества при покупке доли в праве долевой собственности не имеет срока действия. Обязанность снова уведомить соседей возникает у собственника только в случае, если он изменил цену на комнату. Причем, касается это только понижения цены относительно указанной в Отказе суммы. Повышение цены не влечет за собой обязанности уведомлять соседей снова.

Можно ли продать помещение в коммуналке без согласия соседей?

Важно! Продать комнату в такой квартире без получения согласия соседей нельзя. Это будет основанием для оспаривания сделки и признания ее ничтожной.

Такой вариант возможен только если комната продается одному из сособственников, то есть одному из владельцев другой комнаты в этой же квартире.

Как быть, если они против?

Нередко возникают ситуации, когда соседи против продажи помещения в коммуналке, всячески этому препятствуют. Это может проявляться как в скандалах, попытках выжить соседа, сорвать просмотры комнаты потенциальными покупателями, так и в угрозах не подписать отказ.

В последнем случае, они показывают свою юридическую неграмотность, так как ст. 250 ГК РФ дает соседям срок на покупку или отказ, при этом, отсутствие ответа расценивается, как отказ от преимущества в покупке. Еще одним способом препятствовать продаже является заключение согласия на покупку комнаты, выданное в ответ на уведомление.

При этом соседи не собираются ее покупать, тянут время, переносят дату заключения сделки. Что может обезопасить продавца в такой ситуации? Стоит не пожалеть денег и обратиться к нотариусу, который заверит согласие соседа на покупку.

В соглашении должно быть указано:

  • точный срок сделки купли-продажи;
  • цена, за которую продается комната;
  • подтверждение Покупателем осведомленности о том, что в случае срыва сделки по его вине, он лишается преимущественного права, а Продавец может продать комнату посторонним лицам.

Если отношения с соседями не построены на взаимном уважении, и Вы предполагаете даже малейшую возможность возникновения проблем с ними, стоит нанять опытного риелтора, который поможет организовать процедуру продажи.

Заключение

Как можно судить из всего вышесказанного, сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире несет в себе множество сложностей, соблюдения прав. Соблюдение юридической процедуры и заверение всех действий у нотариуса поможет собственнику избежать длительных разбирательств в судебных инстанциях.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/dolya-i-komnata/uvedomlenie-o-p-k-v-kommunalke-i-bez-soglasiya-sosedej.html

Продажа комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей в 2018 — документы, образец уведомления, как оформить

Коммунальные квартиры появились еще в начале 20-х годов прошлого века, и все еще существуют на настоящий момент.

И хотя некоторые считают, что коммуналки – это пережиток прошлого, а в некоторых регионах даже действуют программы по расселению таких квартир, многие граждане нашей страны все еще продолжают жить в “тесноте, да не в обиде”. Есть ли проблемы с продажей комнат в коммуналках? Постараемся разобраться.

Интересным фактом является то, что ни в одном законодательном акте не дается определения такому понятию, как коммунальная квартира. Раскрывается лишь, что такое комната.

Согласно ст. 16 ЖК РФ, комнатой признается часть дома или квартиры, которая предназначается для непосредственного жительства граждан.

В силу ч. 1 ст. 244 Граж. Кодек. РФ, имущество, которое находится в собственности 2-х или более граждан, считается принадлежащим им на праве общей собственности.

Собственником может выступать:

 государство или муниципалитет  в таком случае, пользование комнатой осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных договором социального найма
 непосредственно сам гражданин  при этом ему, как собственнику, доступны все возможности – то есть продажа, дарение, мена, завещание и др.

И если с единоличной собственностью все понятно – “дари, продавай кому хочешь”, то с общей долевой не все так однозначно.

Дело в том, что ст. 250 ГК гласит о первостепенном праве приобретения остальными участниками дол. собственности той доли, которая выставляется на продажу.

Если другие дольщики отказываются от покупки, а это – их полное право, тогда продавец имеет право продать долю любому другому гражданину.

Само же согласие от соседей не требуется – нужно лишь известить их о предстоящей продаже в письменном виде, и если они откажутся от покупки, можно смело продавать кому угодно.

Как оформить продажу комнаты в коммунальной квартире

Итак, продать можно только комнату, которая принадлежит гражданину на праве собственности. В случае муниципальной комнаты реализация возможна лишь при согласии на такую сделку муниципалитета, что на практике трудно осуществимо.

При намерении продать долю в коммуналке процедуру следует начать с оповещения соседей.

Все, что остается делать после направления извещения – ждать. В течение 30 дней после вручения или отправки уведомления остальные долевые собственники должны откликнуться или не откликнуться на уведомление.

Если один из дольщиков согласен купить квартиру, все делается в стандартном порядке – составляется ДКП, акт о передаче имущества и производится регистрация перехода имущественного права в Росреестре.

По окончании процедуры дольщик получает все документы, подтверждающие вещное право.

Если в течение 30 дней ни от одного из дольщиков не поступило ответа на письмо, продавец может заключать договор продажи с кем угодно. Преимущественное право покупки при пропуске сроков уже не будет действовать.

Другие жители коммунальной квартиры могут в письменном виде отказаться от своего преимущественного права. В таком случае, возможность продажи доли постороннему лицу появится ранее указанного 30-дневного срока.

Так, в течение 3 месяцев после того, как другой дольщик узнал о нарушении права, он может обратиться в суд и в судебном порядке восстановить справедливость. Права и обязанности покупателя будут полностью переведены на такого дольщика.

Итак, сжатый порядок действий по продаже комнаты в коммуналке:

  • определиться со стоимостью комнаты и иными условиями продажи;
  • посетить нотариуса и составить уведомление для других дольщиков;
  • отправить уведомление по почте заказным письмом или вручив под расписку;
  • дождаться окончания регламентированного 30-дневного срока;
  • выписать всех проживающих в комнате жильцов и подтвердить данный факт выпиской из паспортного стола;
  • заключить договор купли-продажи с одним из дольщиков (если кто-либо откликнулся на уведомление) или с другим посторонним лицом;
  • вместе с покупателем прийти в местное отделение Регпалаты и произвести регистрацию договора.

Необходимые документы

Для госрегистрации перехода имущественного права на покупателя продавец доли в коммунальной квартире должен подготовить пакет сопровождающей документации:

  • паспорта участников сделки и ксерокопии;
  • сведения о том, что жильцы, проживающие в продаваемой жилплощади, были выписаны;
  • нотариально удостоверенное уведомление для соседей по коммунальной квартире;
  • договор купли-продажи и, при необходимости, дополнительное соглашение к нему;
  • технический и кадастровый паспорт из БТИ;
  • акт о приеме-передаче жилого помещения;
  • правоустанавливающие документы на долю (свидетельство о праве собственности);
  • разрешение от органов опеки (если сделка затрагивает права лиц, не достигших совершеннолетнего возраста).

Как составить уведомление и его образец

И хотя ст. 250 ГК РФ обязывает собственника доли направить уведомление остальным дольщикам о продаже доли, тем не менее, не все нюансы законодательно оговорены.

В частности, закон предписывает составлять такое уведомление обязательно в письменной форме. Говорится и про существенные условия – в уведомлении должна быть продажная цена доли, а также другие условия сделки.

Уведомление о преимущественном праве покупки – это наиважнейший документ, который защищает продавца:

  • от отказа в регистрации перехода вещного права – сотрудники Росреестра не примут документы, если не будет соблюдено преимущественное право;
  • от подачи иска в суд одним из долевых собственников в целях восстановления первостепенного права.

Вручить уведомление можно следующими способами:

  • лично – получатель должен обязательно расписаться о получении, расшифровать свою подпись и поставить дату получения;
  • по Почте ценным письмом с уведомлением о вручении.

Не стоит переживать, если адресат будет намеренно уклоняться от получения значимого сообщения – в силу ст. 165.1. ГК РФ, письмо считается доставленным и влечет юридические последствия для адресата, если письмо было доставлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, так и не было вручено.

С образцом уведомления можно ознакомиться ниже:

Что делать, если соседи препятствуют

Причины, по которым процедура может затянуться:

  1. Отказ от получения уведомления. Если письмо возвращается обратно, на нем будет отметка об отказе от принятия. В таком случае, следует сохранить документ и предъявить в Росреестр в качестве подтверждения.
  2. Если сосед по коммуналке получил письмо, но не ответил на него, следует еще раз отправить уведомление, но уже через нотариуса. Также продавец может получить у нотариуса свидетельство о факте направления уведомления в должном порядке, чтобы впоследствии обезопасить себя.
  3. Если соседей долго нет на месте, то единственный выход – обратиться в суд для целей признания их безвестно отсутствующими. Согласно ст. 42 ГК РФ, безвестно отсутствующим можно признать гражданина, если нет сведений о месте его пребывания в течение 1 года.
  4. Одной из сложных ситуаций является смерть сособственника и поиск наследника, который не вступает в наследственные права. Продавец комнаты должен подать иск в судебные органы для признания комнаты умершего выморочным имуществом. По результатам данной процедуры будет определен наследник, что означает возможность направить уведомление о преимущественном праве конкретному лицу.

Сроки и стоимость

На основании п. 22 ст. 333.33. НК РФ, госпошлина за регистрацию перехода права составляет 2000 рублей с физических лиц.

Сроки продажи будут зависеть от конкретной ситуации. Если остальные долевые собственники не препятствуют продаже, то вся процедура может занять 1-2 месяца.

В том случае, если приходится разыскивать наследников или признавать соседа безвестно отсутствующим, то не стоит надеяться, что все закончится быстро. Продать квартиру можно будет в лучшем случае только через год.

Итак, для продажи комнаты в коммуналке согласия от соседей истребовать не нужно. Однако нужно уведомить каждого долевого собственника о намерении продать долю в составе общей жилплощади.

Если в течение месяца никто так и не возжелает совершить покупку, долю можно смело продавать любому постороннему лицу.

Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2018 году, читайте здесь.

Образец дополнительного соглашения к договору купли продажи квартиры вы можете найти на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-bez-soglasija-sosedej/

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2018 году

Перед тем как продать комнату в коммунальной квартире в 2018 году, необходимо изначально изучить все нюансы, связанные с этим вопросом.

Придется приготовиться к тому, что процедура эта не простая и может изрядно потрепать нервы. Если комната не приватизирована, то все начинается с ее оформления в частную собственность.

Читайте также:  Товарный чек без кассового в 2018 году - действителен, образец, обязательные реквизиты, для авансового отчета

Ведь продажа комнаты в коммунальной квартире разрешается только полноправному собственнику.

Оформление

В процессе продажи придется обращаться к соседям, чтобы от них получить отказ. Но перед этим рекомендуется выяснить по документам, что именно будет продаваться.

В законе сказано, что собственнику принадлежит жилое помещение, которое оформлено в частную собственность. Но нельзя забывать и о местах общего пользования, которые принадлежат всем жильцам, в том числе, и собственнику комнаты в коммуналке.

В случае долевой собственности право на эти места рассчитывается пропорционально всей площади помещения.

Некоторые риэлторы, если имеются проблемы с соседями, предлагают продавцам альтернативную схему продажи, чтобы избежать необходимости получения отказа у соседей. Она заключается в том, что на покупателя оформляют дарственную. Тогда юридически сделка оформляется безвозмездно, а, фактически, передаются деньги за комнату.

Правовое регулирование

Если квартира относится к категории общедолевой собственности, где за каждым соседом признается определенная доля, то процесс продажи комнаты в коммунальной квартире следует начинать с уведомления соседей о своем намерении. Этот порядок закреплен в статье 250 ГК РФ. Согласно ей, за соседями закреплено преимущественное право на покупку. А это значит, что перед тем как продавать комнату сторонним людям, ее нужно предложить именно своим соседям.

Преимущественным правом могут пользоваться лишь те жильцы квартиры, которые сами являются собственниками своей доли. Если же они живут в помещении на основании договора социального найма, то для возможности воспользоваться правом придется для начала приватизировать помещение.

Если же нужно быстро продать комнату, но она не является приватизированной, то закон допускает единственную возможность сделки – осуществление обмена на другую недвижимость, в оформлении которой может помочь нотариус. Прямой продажи в данном случае быть не может. Поэтому лучше не пытаться искать другие пути, а собирать документы для приватизации.

Преимущественное право заключается в том, что любой собственник, проживающий в квартире, вправе потребовать перевести на себя права, как на законного покупателя в судебном порядке в течение трех месяцев, если его права при продаже были нарушены. Он может воспользоваться своим правом даже тогда, когда на комнату уже найден конкретный покупатель.

Оценка

Чтобы правильно продать комнату, нужно установить на нее адекватную цену. Тогда будет больше шансов, что сделка осуществится в максимально сжатые сроки.

Если владельцев на квартиру сразу несколько, то первым этапом, с чего начать процесс, является определение цены каждой доли. Лучше всего привлечь на этой стадии специалиста. Как показывает практика, не так-то просто бывает собственнику установить адекватную стоимость.

Специалист руководствуется разными показателями, помогающими разобраться, как правильно оценить комнату. К ним относятся следующие:

  1. Район города, где находится квартира.
  2. Транспортные развязки и степень развития инфраструктуры.
  3. Тип и состояние дома.
  4. Коммуникации.
  5. Этажность.
  6. Состояние продаваемой комнаты.
  7. Метраж.

Порядок продажи

Законом установлен определенный порядок, предусматривающий, как продать комнату в коммунальной квартире. Единственный способ, как быстро продать свою недвижимость без проблем, заключается в том, чтобы соблюдать все существующие, в том числе, и новые правила.

Для получения достоверной информации о том, кто живет в соседних комнатах, обращаются в Росреестр с соответствующим заявлением. Все сведения заявитель получит в письменном виде, в документе, имеющем юридический статус.

Дальнейшие действия выполняются на основании нижеприведенной схемы.

Пошаговая инструкция

  1. Собрав полный пакет документов, который в этом случае нужен, отправляются в нотариальную контору, где нотариус оформляет их соответствующим образом.
  2. Также определяются со стоимостью комнаты и вносят ее в уведомление, которое затем рассылают всем собственникам заказными письмами по почте.

    Если спустя месяц никто из соседей никак не отреагировал на уведомление, собственник, если хочет, имеет право заниматься продажей сторонним лицам. Тогда уже можно не переживать, что впоследствии суд признает сделку недействительной, тем более потому, что в процессе уведомления участвовал нотариус.

  3. В БТИ следует взять выписку и кадастровый паспорт. Если документы имеются на руках, но их срок – больше пяти лет, то придется получать новые бумаги, которые будут выданы после того, как специалист осмотрит помещение.
  4. Далее следует выписать из комнаты всех лиц, которые были там зарегистрированы, и получить об этом справку.

  5. Если комната принадлежит не одному лицу, то необходимо получить согласие всех собственников на сделку, заверенное нотариально.
  6. С лицом, которое будет покупать помещение, составляют договор купли-продажи, а нотариус его заверяет.
  7. Далее оформляют акт фактической передачи комнаты.

  8. После этого покупатель может подавать документы в регистрационный орган для переоформления на него собственности.

Читайте также  Документы, необходимые для продажи комнаты

Таким образом, процесс, как продать одну комнату в коммунальной квартире в 2016, 2018 или 2018 году, хоть и является непростым, но, тем не менее, возможен.

Главное – соблюсти все юридические формальности, позаботиться о том, чтобы в процессе участвовал нотариус, и прочее. Тогда в будущем никаких проблем не возникнет.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2018 году Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/prodazha/komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-kak-prodat.html

Какие есть нюансы при продаже комнаты в коммунальной квартире?

Один из непростых практических вопросов в области оборота недвижимости – продажа комнаты в коммунальной квартире.

Кроме сложностей с реализацией не самого интересного на рынке недвижимости объекта, продавцу приходится столкнуться с проблемами оформления документов на продажу комнаты в коммунальной квартире: выяснением статуса квартиры, соблюдением преимущественного права покупки.

Что такое коммунальная квартира: практическое и правовое понимание

Коммунальные квартиры достались нам «в наследство» от «расселения» 20-30-х годов.

Тогда у граждан, проживавших в просторных квартирах, отнимали лишнюю площадь: вселяли в комнаты одной квартиры разные семьи.

Коммунальные квартиры могли существовать в советские времена, когда жилье в основном принадлежало гражданам на праве социального найма. В российскую действительность они вписываются с трудом.

Сегодня федеральное законодательство не содержит определения коммунальной квартиры. Некоторое понятие о ней может дать региональный нормативный акт – целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

Согласно данной программе, многокомнатной коммунальной квартирой называют квартиру, состоящую из пяти и более жилых помещений (комнат), принадлежащих на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, пяти и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи.

Кроме того, следует отличать коммунальную квартиру от квартиры, находящейся в общей долевой собственности: в отличие от последней, в «коммуналке» у каждого жильца есть право на конкретную комнату, а долевая собственность – только на места общего пользования (кухня, санузел). Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца.

Таким образом, коммунальная квартира представляет собою квартиру, характеризующуюся следующими признаками:

  • в ней проживают разные семьи, которые по отдельности оплачивают коммунальные услуги (разные лицевые счета в обслуживающих организациях);
  • каждому жильцу или семье принадлежит отдельная комната (собственность или соцнайм), места общего пользования у всех жильцов в долевой собственности либо используются некоторыми на праве соцнайма;
  • каждый жилец приобрел право на комнату по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию (договору, ордеру).

Какие комнаты могут быть в коммунальной квартире, всегда ли возможна продажа

Сегодня встречаются как полностью приватизированные «коммуналки», так и квартиры, в которых есть приватизированные комнаты, а есть и находящиеся в социальном найме.

Продажа представляет собою реализацию правомочия распоряжения, одного из важнейших правомочий, доступных собственнику. Поэтому продавать комнату в коммунальной квартире может только собственник или уполномоченное им лицо. То есть, если комнату хочет продать гражданин, комната должна быть приватизирована им (как вариант – куплена или получена по наследству, подарена).

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Реализация неприватизированной комнаты в «коммуналке» производится только путем обмена на такое же неприватизированное жилье. Обмен – специфический договор между нанимателями квартир, предусмотренный Жилищным кодексом РФ.

Несмотря на то, что договор подписывается нанимателями, важнейшую роль в нем играют наймодатели-собственники жилья (органы местных администраций, управляющие муниципальным имуществом).

Без согласия обоих наймодателей обмен неприватизированной комнаты в коммуналке на другое неприватизированное жилье невозможен

Преимущественное право покупки для коммунальной квартиры

Продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире постороннему покупателю осложняется необходимостью соблюсти преимущественное право покупки соседей по квартире.

Соседи могут принять решение о покупке, написать отказ от нее или промолчать в течение месяца с момента получения предложения.

Наличие письменного отказа или подтверждение молчания соседей в течение 1 месяца позволяет совершить сделку с третьим лицом.

Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях. Предлагать необходимо исключительно в письменном виде (это обязательное требование Гражданского кодекса РФ), лучше по почте, отправив письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

К сожалению, распространена ситуация, когда соседи пытаются затянуть продажу комнаты, надеясь сбить цену или вообще оставить комнату пустующей на неопределенное время. Или соседи не проживают в «коммуналке»: непонятно, где их искать и как сообщать о продаже комнаты. Однако бояться такой ситуации не стоит.

Кого уведомлять о продаже квартиры?

Для начала стоит разобраться, кто именно из ваших соседей обладает преимущественным правом покупки комнаты (возможно, некоторые из них проживают на основе социального найма, договоров ссуды, аренды – с такими соседями согласовывать продажу не нужно).

В этом поможет информация из Росреестра: выписка обо всех правах на конкретный объект недвижимости и обо всех правообладателях. Уведомления направляются только собственникам комнат в «коммуналке». Если выяснится, что в квартире есть неприватизированные комнаты, то уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.

Стоит обратить внимание на ситуацию с несовершеннолетним собственником комнаты. Закон подразделяет несовершеннолетних на две категории. Первая, дети до 14 лет, не обладают гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке комнаты или отказе от нее должны подписать родители, усыновители или опекуны.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет обладают усеченной правоспособностью: они выразят свою волю сами, но с согласия родителей. Таким образом, ответ от имени ребенка на ваше уведомление о продаже будет содержать одну подпись (его родителя), если ребенку меньше 14 лет; и две подписи (ребенка и родителя), если ребенок старше 14.

Кроме того, реализация имущественных прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства: от них также потребуется письменное одобрение.

Как справиться с продажей комнаты в случае проблем с соседями?

Продажа комнаты может затянуться по следующим, связанным с соседями, причинам:

  • соседи отказываются от получения уведомления о продаже,
  • соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание,
  • место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно,
  • собственник соседней комнаты проживает в другом городе.

Все эти проблемы решаемы.

Отказ от получения уведомления

В случае отказа соседей от получения вашего письма, оно к вам вернется. На конверте будет стоять штемпель почты России с указанием, что адресат «отказался от получения». Предъявив этот конверт в Росреестр при регистрации сделки, вы сможете подтвердить направление уведомления, а также игнорирование его соседом.

Игнорирование соседями уведомления

Если сосед получает уведомление о продаже, но никак на него не реагирует, стоит прибегнуть к помощи нотариуса. Нотариус заверит и направит уведомление еще раз.

В случае молчания соседа, вы сможете получить у нотариуса документ (свидетельство), подтверждающий направление уведомления определенного содержания, получение его соседом, отсутствие ответа от соседа.

И пойдете сдавать договор продажи комнаты в Росреестр с этим свидетельством.

Отсутствие соседей и сведений об их месте нахождения

С пропавшим соседом придется повозиться. Необходимо признать его через суд безвестно отсутствующим. Основанием для этого является отсутствие сведений о соседе в течение 1 года.

В заявлении о признании безвестно отсутствующим необходимо указать, что причиной обращения в суд стала необходимость соблюсти преимущественное право покупки комнаты (иначе суд не станет рассматривать заявление).

В качестве доказательства к заявлению можно приобщить выписку из домовой книги, ответы адресных бюро.

Суд опросит свидетелей (соседей и родственников отсутствующего гражданина), направит запросы по местам его вероятного нахождения.

В случае, если пропавший сосед так и не обнаружится, суд назначит управляющего его имуществом, в том числе и квартирой. И дальше направить уведомление можно уже управляющему, и получить ответ от него.

Собственник соседней комнаты проживает в другом городе

Если собственник соседней комнаты не против получить уведомление о продаже и готов на него отреагировать (купить комнату или отказаться от ее покупки), но живет далеко, придется действовать через нотариуса. Пусть, получив ваше уведомление, он заверит свой ответ у нотариуса и отправит вам по почте. Нотариально удостоверенный отказ позволит вам провести сделку со сторонним покупателем.

Читайте также:  Арест счета в сбербанке судебными приставами без уведомления в 2018 году - должника, хозяина, что делать

Собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Это самая проблемная ситуация. Если вы столкнулись с ней, то стоит либо идти обходными путями (мы рассказываем о них ниже), либо сделать оригинальный ход: подать в суд исковое заявление о признании комнаты покойного выморочным имуществом и обязании местных властей принять ее на баланс.

В результате судебного процесса будет определен наследник, фактически вступивший в наследство (или имущество признают выморочным, принадлежащим государству).

А значит, будет, кому направить уведомление о продаже комнаты (наследникам или в администрацию).

Сдавая документы по продаже комнаты на регистрацию, необходимо будет приложить к ним не только уведомление и отказ от наследников, но и указанное судебное решение.

Как обойти право преимущественной покупки

Может сложиться ситуация, когда продавец доли вышел на сделку и сроки поджимают, времени искать соседей и признавать их безвестно отсутствующими, нет. Тогда можно попробовать обходной путь.
Задача – сделать найденного покупателя таким же собственником комнаты в коммуналке.

Это делается с помощью договора дарения. Продавец комнаты дарит покупателю небольшую долю в праве на свою комнату. Получив ее, покупатель становится из третьего лица, постороннего, таким же соседом по коммунальной квартире, как остальные.

А значит, чтобы продать ему комнату, не нужно соблюдать преимущественное право покупки.

Конечно, как и другие «серые схемы», этот вариант требует осторожности, участия в нем только доверенных лиц. В противном случае вы рискуете остаться с потрясающим объектом недвижимости: мало того, что комната в коммуналке, она окажется еще и в долевой собственности.

Существует также, с первого взгляда более простой, способ: просто подарить комнату третьему лицу, фактически же провести продажу, но никак не оформлять передачу денег. Однако у этого варианта есть серьезный минус по сравнению с предыдущим.

Притворную сделку дарения комнаты, прикрывающую куплю-продажу, может оспорить сосед по коммуналке и потребовать перевода на него прав по данной сделке.

Договор же дарения доли в праве на комнату формально никак не затрагивает прав и обязанностей соседей по коммуналке.

Еще один способ, позволяющий избежать права преимущественной покупки: реализация права залога. Это один из доступных кредиторам способов возврата денег.

Необходимо подготовить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге (возврат фиктивного займа обеспечивается вполне реальным залогом комнаты в коммунальной квартире).

Продавец комнаты намеренно пропускает срок возврата займа, чем дает покупателю право обратить взыскание на заложенное имущество. И преимущественное право покупки работать в данном случае не будет.

Источник: https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kakie_est_nyuansy_pri_prodazhe_komnaty_v_kommunalnoj_kvartire/

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Операция продажи комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности, которые несколько усложняют процесс по сравнению с обычной сделкой. Однако технология этой сделки уже давно опробована на практике – в статье можно увидеть пошаговую инструкцию, конкретное описание действие на каждом этапе и полный перечень всех документов.

Юридические особенности

В коммунальной квартире проживают разные владельцы:

  • собственники комнат;
  • лица, которые живут по договору социального найма (в муниципальном жилье).

Каждый приобрел помещение независимо от другого владельца (покупка, мена, наследство или ордер от государства).

При этом каждый владеет своей комнатой, а также имеет право пользования общей территорией (кухня, туалет, душ и т.п.). Счета на оплату коммунальных услуг поступают индивидуально (расход по счетчикам или по нормативу).

Учитывается также факт пользования местами общего пользования – расчет происходит пропорционально владеемой площади .

Основная особенность продажи состоит в том, что в коммунальной квартире каждый собственник владеет только конкретным помещением, а не сразу всей квартирой. Поэтому законодательство гарантирует остальным собственникам так называемое право преимущественной покупки. Это означает, что:

  1. Перед продажей комнаты любому стороннему лицу собственник сначала должен уведомить о своих действиях всех других собственников. Они обязаны либо согласиться и купить объект по оговоренной стоимости, либо отказаться в письменном виде.
  2. Продажа любому лицу возможна только в тех случаях, когда остальные собственники в коммунальной квартире отказались от покупки или по крайней мере истек срок для принятия решения.
  3. Наконец, продавать можно только тот объект, который находится в собственности. Если же комната оформлена по договору социального найма, то сначала нужно провести ее приватизацию.

В каких случаях процедура усложняется

Поскольку основное отличие сделки по продаже комнаты в коммунальной квартире от обычной процедуры связано с правом преимущественной покупки, то основной и единственный риск связан именно во взаимодействии с соседями. При этом важно понимать, что сама сделка состоится в любом случае, однако время ее выполнения, скорее всего, увеличится по причинам, описанным в таблице.

ситуация задержка во времени
соседи отказываются ответить на уведомление о продаже (игнорируют его) для принятия решения дается только 30 календарных дней, после чего молчание приравнивается к отказу
соседи отказываются получать уведомления подобное действие не имеет юридического смысла, поэтому владельцу важно только подтвердить факт доставки уведомления, а далее ориентироваться также на предельный срок в 30 календарных дней
неизвестно, где находится собственник, жив ли он и т.п. может затянуться на довольно большой срок, зависит от конкретных обстоятельств (обычно более года)
известно, где находится собственник, но он живет в другом городе или даже в другом субъекте РФ процедура затянется незначительно – все зависит от скорости сообщения с собственником, почтовой пересылки и т.п.
собственник умер, а наследник отказывается от наследства может затянуться до полугода и более

Важно понимать, что сроки указаны примерные. Если ситуация осложняется иными обстоятельствами (например, у соседа есть претензии к вам по поводу комнаты, и он подает в суд, то время неизбежно увеличится).

Таким образом, реализация возможна, только если она уже находится в собственности. Процедура выглядит несколько сложнее, однако провести ее вполне реально, хотя времени и средств может понадобиться несколько больше, чем в обычных случаях.

Этапы сделки

В общем случае процедура выглядит так:

  1. Оценить стоимость, принять решение о том, как будет совершаться продажа – без посредников или с помощью специализированных компаний (например, риэлторских).
  2. Обеспечить возможность преимущественной покупки для всех соседей. Это и есть основной и в то же время обязательный этап. Собственник должен разослать письменные уведомления, после чего соседи либо принимают решение о покупке, либо дают отказ. Они могут и проигнорировать сообщение, что по истечению 30 календарных дней приравнивается к отказу.
  3. Совершить сделку с соседом (если кто-то из них согласится).
  4. Если получен отказ или уведомление было проигнорировано, а срок принятия решения истек, можно заниматься самостоятельной продажей.
  5. Дальнейшая процедура аналогична обычной сделке – подбирают покупателя, собирают полный пакет документов, оформляют договор, после чего регистрируют право собственности на новый объект недвижимости (если он будет куплен взамен старого).

Получение согласия соседей: пошаговая инструкция

Для корректного выполнения всей процедуры важно знать ответы на несколько вопросов:

  1. Кого именно нужно предупреждать о продаже – т.е. кто имеет право преимущественной покупки.
  2. Как нужно предупредить о готовящейся сделке.
  3. Что делать в случае молчания соседа, нежелания идти на контакт с ним по причине личной неприязни и др.
  4. Как быть в нестандартных ситуациях – например, если в конкретной комнате уже давно никто не проживает, как осуществить продажу, если владелец находится далеко и т.п.

Далее подробно рассматриваются все наиболее распространенные случаи, а также общий порядок процедуры, соблюдение которого гарантирует чистоту сделки с точки зрения действующего гражданского законодательства.

Кого уведомлять

Самый очевидный случай – это когда помещение находится в частной собственности. Тогда уведомляют непосредственно на имя собственника.

Есть также несколько особых ситуаций, когда процедура выглядит иначе:

  1. Если гражданин проживает по договору социального найма, то уведомление отсылают в местную Администрацию, которая и является собственником.
  2. Если собственником является несовершеннолетний и/или недееспособный человек, уведомление отсылают в местный отдел опеки и попечительства.

Как уведомлять

Уведомляют всегда только заказным письмом, чтобы получить письменное подтверждение того, что оно действительно было доставлено. При этом можно воспользоваться и традиционными услугами Почты России, и услугами частных курьерских компаний, доставляющих отправления быстрее и удобнее (по принципу «от двери до двери»).

Выбор конкретной компании не имеет никакого значения. При этом важно понимать, что отправка письма – обязательная процедура, хотя во многих случаях речь идет о том, что конверт просто перейдет из одной комнаты в другую.

Причина в том, что в интересах собственника – получить письменное доказательство того, что уведомление действительно было доставлено на адрес.

Образец уведомления

Форма этого документа свободная – главное только отразить суть операции. За основу можно взять образец, представленный ниже.

Заполнить можно и в рукописном виде, и в печатном – в юридическом смысле это 2 равнозначные бумаги.

Если ответа не поступает

Если с соседями плохие отношения или они в принципе игнорируют поступившее сообщение, нужно обратиться к нотариусу, который оформит свидетельство об отправке уведомления. Его оформляют за свой счет, и взыскать эти издержки за счет соседа будет невозможно.

Затем уведомление отправляется вновь. После того, как оно будет доставлено, необходимо подождать 30 календарных дней. Отсчет этого срока начинается со дня, следующего за днем оформления уведомления о доставке. Срок доставки этого уведомления для отправителя не имеет значения.

Например, если уведомление получено 8 ноября 2018 года, а отправителю оно пришло 10 ноября, то отсчет все равно будет вестись от 8 ноября – даты доставки. То есть расчет 30 календарных дней в данном случае начинается с 9 ноября (не имеет значения, выходной это, праздничный или будний день).

Если пришел отказ от получения уведомления

В таком случае процедура упрощается – необходимо просто дождаться, когда письмо придет обратно. Сотрудники Почты (или иной службы доставки) ставят отметку о том, что адресат отказался от получения и дату отказа. От этой даты и отсчитывают 30 календарных дней, после чего можно совершить продажу без всяких последствий.

Если о соседе ничего неизвестно

Это один из наиболее трудных способов с точки зрения длительности во времени и прилагаемых усилий со стороны владельца жилья. Порядок действий следующий:

  1. Сначала пытаются найти соседа, опросив его знакомых, друзей, родственников.
  2. Если сделать это не удалось, обращаются в суд, чтобы признать его безвестно отсутствующим. Причем придется подождать не менее года.
  3. Если гражданин так и не появился, и вестей о нем нет, суд признает его отсутствующим, назначает управляющего имуществом.
  4. На имя управляющего отсылается уведомление, после чего он дает согласие или отказ, и дальше действуют по обычной процедуре.

Если наследник не вступает в наследство

Это тоже довольно сложный случай: если в коммуналке один собственник умер, то в большинстве случаев у него появятся наследники по завещанию или по закону. Тогда нужно будет дождаться, как они поступят:

  1. Если они принимают наследство, то полноправными собственниками станут не ранее, чем через полгода после смерти бывшего владельца. Тогда уведомление направляют на их имя, получают отказ или согласие, после чего действуют, как обычно.
  2. Если же они откажутся от наследства в пользу какого-то другого наследника, это опять же затягивает сделку, потому что у нового наследника есть также 6 (в некоторых случаях 3 месяца) для принятия решения.

Собственник в другом городе/регионе

В этих случаях уведомление оформляется только через нотариуса. Причем гражданин обязан оформить отказ тоже только в нотариально заверенном виде. Возможно, придется оплатить ему эти издержки. Однако если будет молчание, то достаточно подождать 30 календарных дней, без учета срока на пересылку письма туда и обратно.

Документы для сделки

После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:

  • паспорта всех собственников;
  • уведомления каждому соседу о продаже помещения;
  • все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
  • все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
  • документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
  • договор купли-продажи;
  • разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).

Возможно ли обойти право преимущественной покупки

Такая возможность действительно существует, и она законная с точки зрения юридической чистоты. Единственный путь – это оформление договора дарения доли комнаты на покупателя. Покупатель становится сособственником и приобретает право преимущественной покупки, после чего без всяких согласий покупает оставшуюся долю.

Видео комментарий по теме:

Источник: https://2ann.ru/kak-prodat-komnatu-v-kommunalke/

Ссылка на основную публикацию