Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2018 году — свою, можно ли

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Продажа доли в квартире без согласия других собственников требует точного соблюдения требований, установленных в Гражданском кодексе РФ. Более того, при определенных условиях продавцу придется оформлять отчуждение доли именно в пользу других владельцев жилья. В представленном материале можно узнать основания и порядок продажи доли при отсутствии согласия других собственников.

Правовой статус долевой собственности на квартиру

Долевая собственность на жилые помещения может устанавливаться в результате совершения возмездных или безвозмездных сделок, в которых было несколько приобретателей. При этом сами граждане выбирают данную форму владения, при которой устанавливаются конкретные доли в праве на объект.

По общему правилу, распоряжение любой собственностью осуществляется по собственному усмотрению граждан. В отношении пользования и распоряжения при долевой форме собственности существуют определенные ограничения:

  1. обладание долей дает равные права на пользование общим имуществом жилого помещения;
  2. владение долей не должно нарушать права остальных собственников;
  3. распоряжение долей по возмездным сделкам требует получения предварительного уведомления остальных дольщиков.

Данные ограничения не лишают собственника доли самостоятельно искать покупатели и определять с ним все существенные условия сделки. Более того, договоренности контрагентов будут являться основанием для начала процедуры согласования продажи доли с остальными собственниками.

Процедура продажи доли без согласия других собственников

Право на продажу доли собственник реализует путем самостоятельного поиска потенциального покупателя. Так как происходит отчуждение не целого объекта, поиск может представлять проблему. Если возможный контрагент найден, сторонам необходимо прийти к договоренности по следующим условиям:

  1. предмет сделки – указание номинального размера доли, подлежащей отчуждению, а также детальное описание объекта недвижимости;
  2. цена договора – согласованная сторонами сумма, которую продавец получит за продажу доли;
  3. иные условия сделки, которые представляют важность для сторон.

При оформлении проекта договора нет необходимости привлекать к этому процессу остальных владельцев долей. Договоренности сторон необходимо оформить в виде проекта договора.

После согласования условий будущей сделки у продавца возникает обязанность уведомить остальных собственников о продаже. Именно на этом этапе может быть выражен официальный отказ других собственников на продажу доли.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Уведомление других собственников о предстоящей сделке

Режим долевой собственности предусматривает обязанность продавца доли уведомлять о будущей сделке остальных собственников. Без прохождения данной процедуры будет невозможно зарегистрировать договор купли-продажи в органах Росреестра.

Юридические последствия направления собственникам уведомления о продаже заключаются в следующих вариантах развития событий:

  1. у дольщиков, получивших такой документ, есть один месяц на использование права преимущественного приобретения доли на аналогичных условиях;
  2. если другие собственники не согласны приобрести предложенную долю, либо уклонились от дачи ответа, по истечении месяца сделка может состояться даже без их согласия;
  3. если дольщики воспользовались правом преимущественной покупки, они имеют право потребовать оформить сделку именно с ними на тех же условиях, что были указаны в уведомлении.

Таким образом, от этапа направления и рассмотрения письменного уведомления будет зависеть не возможность совершения сделки, а состав покупателей.

Уведомление оформляется в письменной форме, так как в случае возможного спора его придется использовать как доказательство в суде. В его содержание необходимо включить следующие пункты:

  • описание условий продажи доли, которые были предварительно согласованы со сторонним покупателем;
  • указание на цену, по которой продается доля;
  • предложение другим собственникам воспользоваться преимущественным правом на покупку, либо заявить об отказе от такого права.

Обратите внимание! В тексте документа не нужно указывать данные покупателя доли, так как для рассмотрения уведомления этот факт не имеет юридического значения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Продавец доли может установить в уведомлении срок для принятия решения больше месяца, закон это не запрещает. Если такой срок не указан, применяется стандартное правило о 30 днях на рассмотрения предложений.

Дольщики имеют право сразу заявить об отказе от преимущественного права выкупа доли и оформить отказ в виде письменного документа. Если такое решение высказали все собственники, ждать истечения месячного срока не нужно.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников, если они так и не ответили продавцу?

Если после получения уведомления никто из собственников не выразил своего мнения, ровно через месяц у продавца появляется законное основание реализовать сделку и передать право собственности на долю покупателю.

В случае если другие владельцы объекта решили воспользоваться правом преимущественного выкупа, дальнейшее совершение сделки может обсуждаться только с ними.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Порядок совершения сделки с участием других собственников

При рассмотрении уведомления один или несколько дольщиков могут возражать против совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить возникновение права собственности у стороннего лица, они должны выразить свое согласие на приобретения доли по предложенным условиям.

Такое решение влечет следующие правовые последствия:

  1. решение о реализации преимущественного права должно быть выражено как минимум одним дольщиком;
  2. принятое решение должно в точности соответствовать условиям исходной сделки с третьим лицом, в том числе по цене договора;
  3. продавец не вправе менять условия сделки в любую сторону, в том числе по увеличению стоимости доли.

Если выкупить долю решил только один из собственников квартиры, он будет выступать покупателем по сделке и пропорционально увеличит свою долю в объекте недвижимости. Если такое решение приняли сразу несколько дольщиков, они будут участвовать в сделке на равных условиях, т.е. получат равные части продаваемой доли.

Для продолжения сделки может использоваться ранее представленный проект договора, в нем подлежит замене только сторона покупателя. Все остальные условия документа должны остаться неизменными. Если после направления уведомления продавец изменит условия договора (в том числе, в сторону увеличения цены), после регистрации сделки она может быть оспорена по иску других собственников.

У остальных собственников нет иных способов воспрепятствовать продаже доли сторонним гражданам. Они должны смириться с появлением нового владельца, либо выступить покупателем доли.

Нотариальное удостоверение договора

Вне зависимости от того, кто будет выступать приобретателем доли, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности. Для этого стороны договора (продавец, первоначальный покупатель или другие собственники) обращаются в нотариальную контору.

Для совершения нотариальных действий необходимо представить следующие документы:

  • общегражданские паспорта сторон;
  • договор купли-продажи;
  • выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
  • уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
  • ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).

После проверки представленных документов и соблюдения требований закона, нотариус заносит сведения о факте удостоверения договора в нотариальный реестр и делает отметку на бланке договоре. После этого у сторон появляется право на обращение за регистрацией перехода доли.

Государственная регистрация перехода права собственности на долю

После соблюдения формальностей в нотариальной конторе стороны обращаются за государственной регистрацией одним из следующих способов:

  • через Многофункциональный центр;
  • напрямую в территориальное учреждение Росреестра.

Помимо стандартного пакета документов, продавцу и покупателю предстоит вновь подтвердить соблюдение процедуры уведомления остальных собственников. Для этого представляется оригинал врученного уведомления и письменные отказы других собственников (если они были выражены в письменной форме).

Обратите внимание! Если нас стороне покупателя выступают владельцы долей, воспользовавшиеся правом преимущественного выкупа, бланк уведомления также необходимо предъявить сотрудникам Росреестра. Это вызвано необходимостью убедиться в соблюдении прав всех остальных собственников квартиры.

После проверки представленных документов контрагенты должны явиться за получением следующих документов:

  • зарегистрированный договор купли-продажи доли;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРН.

С момента внесения в ЕГРН сведений о совершенной сделке, у покупателя возникает право собственности на долю.

Если покупателем все-таки выступил сторонний гражданин, другие собственники не вправе препятствовать ему в пользовании своей долей квартиры. В случае возникновения спора относительно порядка использования общего имущества квартиры, он может быть рассмотрен в судебном порядке.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-kvartire-bez-soglasiya-drugix-sobstvennikov

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2018 году — можно ли, свою, в доме

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2018 году, подробно изложено в Гражданском Кодексе РФ. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятности признания сделки несостоявшейся.

Возможность продажи доли в недвижимости без получения предварительного согласия от иных собственников требует к себе обязательного соблюдения требований, указанных в Гражданском Кодексе РФ.

Помимо этого, при некоторых ситуациях возникает необходимость в оформлении отчуждения доли непосредственно в пользу иных собственников недвижимости. Рассмотрим подробней порядок такой разновидности продажи.

Что нужно знать

Прежде чем приступить к вопросу продажи части недвижимости, причем без согласия иных собственников, изначально возникает необходимость в рассмотрении общих теоретических сведений и нормативным регулированием.

Благодаря этому можно исключить вероятность возникновения различного недопонимания и признания сделки ничтожной.

Необходимые термины

Российским законодательством установлено несколько разновидностей общей собственности, а именно:

Общая Подразумевает под собой отсутствие долей. Иными словами, жилая площадь находится в праве собственности у одного человека, даже если он находится в официально зарегистрированном браке
Долевая Совместное владение объектом недвижимости на правах собственника. Размер каждой отдельно взятой доли для конкретного собственника подлежит расчету согласно имеющейся документации

К примеру, супруги вправе подписать брачный контракт, в котором указано на право собственности:

Одним супругом 45%
Вторым 55%

Помимо этого, российским законодательством предусматривается возможность подписания отдельного договора, которые дает право на совместное владение недвижимостью в долях.

К примеру, один из членов семьи получает в персональную собственность распоряжение конкретной комнатой от других.

Документы, подтверждающие право собственности

Документация в соответствии с российским законодательством может быть:

  • правоустанавливающими;
  • либо первичными, способными отобразить причины возникновения прав собственности (невозможно указать исчерпывающий список);
  • правоустанавливающими вторичными.

К последним принято относить:

Свидетельство Подтверждающее факт государственной регистрации прав на объект недвижимости в ЕГРН
Документы, способны указать на технические характеристики недвижимости (занимаемая площадь, высота потолков, месторасположение комнат, окон, санузла и так далее). К ним можно отнести кадастровый либо же технический паспорт

В перечень правоподтверждающей документации входят:

Договор, подтверждающий факт перехода прав собственности Дарения, мены, купли-продажи либо же пожизненного содержания с иждивенцами
Свидетельство относительно прав на получение наследственной массы Которое может быть предоставлено по истечению 6-месячного периода с даты смерти прошлого собственника
Соглашение относительно долевого участия в строительство многоквартирного дома Либо же справка, подтверждающая факт оплаты пая в строительном кооперативе
Договор о приватизации Подтверждающий факт передачи на безвозмездной основе недвижимости либо же ее части конкретному гражданину
Принятое судебное Постановление Относительно факта признания прав собственности на недвижимость у истца с обязательной пометкой относительно вступления его в юридическую значимость

Необходимо обращать внимание на то, что в соответствии со статьей 164 Гражданского Кодекса России, все без исключения сделки с объектами недвижимости обретают юридической значимости по завершению процедуры государственной регистрации.

Действующие нормативы

Основным нормативно-правовым документом по праву считается статья 246 гражданского Кодекса России, в котором четко указано — “распоряжение имуществом, которое находиться в долевой собственности, может быть инициировано по соглашению всех без исключения участников”.

Одновременно с этим, участник долевой собственности оставляет за собой право на свое усмотрение:

  • реализовать;
  • оформить дарственную;
  • передать в качестве залога и так далее.

Иными словами, распоряжаться своей долей в любом направлении, находящемся в рамках правового поля статьи 250 Гражданского Кодекса России.

Именно в нем обозначены случаи отказа в регистрации прав. ВНК РФ указан порядок уплаты положенных налогов от продаж.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

Говоря о том, можно ли продать долю в доме без согласия других собственников, то в законодательстве РФ есть определенные противоречия.

По сути, это говорит о том, что они в любом случае изначально должны быть поставлены в известность.

Часть недвижимости, которая принадлежит ребенку

Как продать свою долю в квартире без согласия других собственников, принадлежащую ребенку? В таком случае перед реализацией нужно в обязательном порядке подготовить документальное подтверждение наличия у детей иной недвижимости.

Сделка такой разновидности находится под жестким контролем территориальных органов опеки и попечительства.

Без предварительно полученного разрешения от них, сделка не может быть проведена на законных основаниях.

В 2018 году с целью реализации доли ребенка, необходимо придерживаться такого порядка:

Нужно оформить надлежащим образом разрешение от территориального органа опеки и попечительства Исключительно в письменной форме
Предоставить несовершеннолетнему ребенка недвижимость Равную проданной доли

Указанные действия одновременно принимаются и за условия, которые в обязательном порядке должны приниматься во внимание в период заключения сделки.

При достижении несовершеннолетним ребенком 14-летнего возраста, то по закону он имеет полное юридическое право на самостоятельное принятие решения относительно распоряжения доли в недвижимости.

Читайте также:  Со скольки можно шуметь в квартире в 2018 году - по закону рф, часов, по выходным, субботу, будни

В данной ситуации, ребенку обязательно нужно обратиться в территориальное представительство органа опеки и попечительства со своими законными представителями в лице:

  • родителей;
  • опекунов;
  • либо усыновителей.

При обращении нужно иметь при себе письменное разрешение на реализацию доли в недвижимости.

Приватизированное или коммунальное жилье

Механизм реализации доли в приватизированной недвижимости практически ничем не отличаются от той, которая предусмотрена для стандартной сделки.

В частности возникает необходимость в прохождении всех стадий, что при обычном заключении сделки.
В российском законодательстве не предусмотрено каких-либо особых нюансов.

В таком случае возникает необходимость получить письменное согласие от соседей, в противном случае сделка считается таковой, которая противоречить нормам российского законодательства.

Уведомление других владельцев о предстоящей сделке

Установленный режим долевой собственности несет под собой обязанность реализатора доли оповестить о планируемой сделке иных владельцев.

Без прохождения такой стадии законодательство РФ не допускает возможности регистрации соглашения купли-продажи в структурном подразделении Росреестра.

Видео: продажа доли в квартире без согласия других собственников

С юридической стороны последствия, после факта передачи уведомления относительно реализации должно быть сформировано в нескольких вариациях, а именно:

У непосредственных дольщиков Которым было направлено уведомление, есть всего 1 календарный месяц с целью реализации, первоочередного права покупки части недвижимости на стандартных условиях
Если иные владельцы игнорируют возможность покупки части в конкретной жилой недвижимости Либо же отказали вовсе, по завершению календарного месяца сделка состоится без каких-либо согласований
Если же непосредственные дольщики приняли решение о реализации Своего первоочередного права на покупки доли в жилье, то они инициируют заключение сделки на заявленных продавцом условиях

Из этого следует, что от стадии уведомления второго собственника напрямую зависит не сама возможность заключения сделки, а непосредственно состав покупателей. Скачать образец уведомления можно по ссылке здесь.

Нотариальное заверение

Вне зависимости от того, кто именно будет выступать в качестве покупателя доли в недвижимости, такая разновидность сделки должна быть в обязательном порядке удостоверена квалифицированными юристами нотариального органа.

С целью заверения договора в нотариальном органе, в него должны обязательно обратиться все без исключения стороны сделки.

В частности нужно подготовить такие основные документы, как:

Внутренние национальные паспорта каждого участника сделки + копии всех заполненных страниц
Сформированный договор купли-продажи При его отсутствии документ может быть заполнен юристами нотариального органа
Выписку из ЕГРН по отношению к объекту недвижимости в общем А также по отношению к конкретной выделенной доли
Оповещение относительно заключения сделки Которое подлежит передаче иным дольщикам
Полученный письменный ответ от дольщиков В случае его наличия

По завершению проверки предоставленной документации и одновременного соблюдения установленных норм российского законодательства, нотариальный орган в лице квалифицированного специалиста подтвердит сделку путем занесения сведений в реестр.

Государственная регистрация права собственности

После соблюдения формальностей, установленных российским законодательством в нотариальном органе, необходимо обратится по вопросу государственной регистрации одним из предусмотренных способов, а именно:

С помощью многофункционального центра В данной ситуации стоит говорить об увеличении периода заключения сделки из-за того, что учреждение является только государственным посредником
Напрямую Структурное подразделение Росреестра

Помимо стандартного набора обязательной документации, продавцу и покупатель в обязательном порядке нужно будет повторно подтвердить процедуру оповещения иных владельцев.

Необходимо обращать внимание на то, что если со стороны покупателя выступают собственники долей, воспользовавшиеся первоочередным правом выкупа, соответствующий бланк оповещения также в обязательном порядке предоставляется уполномоченным сотрудникам территориального представительства Росреестра.

Во многом это связано с необходимостью удостовериться в соблюдении прав иных имеющихся собственников.

По завершению проверки на предмет подлинности предоставленной документации, непосредственные контрагенты должны будут явиться с целью получения таких документов, как:

С периода внесения в ЕГРН соответствующих сведений относительно заключенной сделки, у непосредственного покупателя возникает юридическое право собственности на долю.

Напоследок хотелось бы отметить — в соответствии с нормами российского законодательства, продать долю в недвижимости, причем не имеет значения, в квартире либо доме, можно путем соблюдения соответствующих требований. О них подробно было рассмотрено в статье.

Для исключения вероятности признания сделки недействительной со всеми вытекающими юридическими последствиями, рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным юристам, готовым оказать посреднические услуги.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire-bez-soglasija-drugogo-sobstvennika/

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Квартирой, находящейся с личной собственности, допустимо распоряжаться по своему усмотрению. Но продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между собственниками. Частыми причинами их бывают вопросы, связанные с разделом жилой площади. В приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами жилплощади.

Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей частей в общей квартире. Можно ли продать долю без согласия других? Как это сделать в 2018 году законным путем?

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации. Но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю каждого. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

  • принять в дар или наследовать,
  • выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников. Здесь же изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц.

Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить так же в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении сделки (пункт 3 ст.250 ГК).

Согласно норм ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю.

В неприятной ситуации окажется скорее человек, купивший эту часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи должен покупателем стать лицо, обратившееся с иском.

При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности поступить, как того требует законодательство.

Тогда остается лишь прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание проживать со вторым собственником совместно или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого.

В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности.

Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем оказывается, что продавец сумму не возвращает и залог переходит в счет ее погашения.

Пошаговая инструкция

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Следует отметить, что с 1 января 2017 года владелец доли может уведомить остальных сособственников о том, что намерен совершить сделку, через электронное объявление в сети Интернет.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация об участниках с указанием паспортных данных, а также цене и предмете сделки. К последнему относится указание на размер доли в объекте и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Такая сделка подлежит обязательному заверению у нотариуса.

Сторонами купли-продажи подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

  • заявления каждой из сторон сделки,
  • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом,
  • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли,
  • паспорта сторон сделки,
  • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей.

Уведомление о продажи доли в квартире Согласие о продажи доли в квартире Договор купли продажи доли в квартире Заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении Акт приема передачи доли

А также оплатить госпошлину и, при желании, приложить квитанцию к пакету документов. Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

  • не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
  • не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с единоличной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

Видео: Продажа доли в квартире — подводные камни

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/kak-prodat-dolju-v-kvartire-bez-soglasija-sobstvennikov/

Новые правила продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру.

Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

Можно ли продать долю в квартире?

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками.

Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов.

Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Процедура продажи доли в квартире: новый закон

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

Читайте также:  Что писать в сопроводительном письме в резюме в 2018 году - правильно, образец, пример, нужно

Как продать по закону долю в квартире?

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

  • собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
  • в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
  • если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

Ознакомьтесь  144-ФЗ «Об оперативно розыскной деятельности»

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Список необходимых документов

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

  • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
  • при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
  • свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

Скачать бланк договора купли продажи

Скачать образец договора купли продажи

Налогообложение

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку.

Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ.

Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

Рассмотрим на примере:

Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юристаЗадать свой вопрос можно в форме ниже, в окошке онлайн-консультанта справа, внизу экрана или позвонив по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://210fz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire/

Как продать долю в квартире в 2018 году — пошаговая инструкция, без согласия других собственников, несовершеннолетним

Квартиры в Российской Федерации не всегда находятся в персональной собственности отдельного человека, поскольку широко распространена частичная собственность.

Примером может являться разделение жилплощади при разводе супругов, проживание в квартире, в прошлом бывшей общежитием.

Также доли встречаются при получении жилья по наследству, когда несколько правопреемников получают квартиру, раздробленную на равные части или номинально имеют право на ее часть.

Продавать кусок собственности в квартире нужно с учетом некоторых нюансов, диктуемых законодательством.

Пошаговая инструкция сделки

Сделка, связанная с реализацией части жилого помещения, должна быть продуманной и проводиться правильно.

Прежде всего процедура реализации делится на этапы, среди которых:

  • выделение доли в натуре — этот процесс легкий, когда оговорена конкретная площадь или комната, и сложная, когда подразумевается часть в праве собственности, а не квартире в целом;
  • формирование условий продажи и цены;
  • уведомление других владельцев о том, что человек намерен реализовать свою часть, здесь же решается, кому можно продать часть;
  • подготовка документов;
  • оформление продажи на юридическом уровне;
  • получение средств и перевод права собственности.

Выделить долю в цельной квартире можно либо согласовав ее путем переговоров с прочими собственниками, либо же обращением в суд с таким ходатайством.

Основными критериями, влияющими на размер, являются площадь жилья в целом и количество правообладателей.

Передача собственности происходит так же, как и с обычной квартирой, то есть регистрируется нотариусом с наличием предварительного и основного договоров купли-продажи.

Без нотариуса сделка может быть поставлена под сомнение и даже обжалована в суде.

У продажи куска квартиры есть один нюанс — другие владельцы частей имеют право на преимущественный выкуп, и оповестить сначала нужно их.

Это делается специальным уведомлением второму и остальным собственникам, которое лучше составлять в письменной форме или давать под подпись, чтобы в дальнейшем не возникало претензий.

Срок ответа от совладельцев составляет месяц, в случае, если реакции не последовало, то можно начинать процедуру продажи третьим лицам, что не получится сделать срочно.

Одновременно с решением вопроса с совладельцами следует начать сбор документов, это можно сделать лично или найдя риэлтора.

Во втором случае заключается договор услуг, а на специалиста пишется доверенность на получение документов.

Переход права собственности к покупателю осуществляется на основании договора купли-продажи с помощью МФЦ или Росреестра.

Заявителям выдается расписка о принятии заявки, в которой одновременно оговаривается срок выдачи готовых бумаг, но перед подачей документов на регистрацию следует заверить договор купли-продажи у нотариуса.

При наличии всех документов и их законности, переход собственности регистрируется в реестре недвижимого имущества.

Необходимый список документов

Чтобы продать долю в квартире, следует подготовить документацию, в перечне которой как обязательная при реализации недвижимости, так и дополнительная.

К основным можно отнести следующие документы:

  • доказательство наличия прав на недвижимость (ранее полученный договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарственная);
  • удостоверения личности всех лиц, участвующих в сделке;
  • характеристики квартиры и доли;
  • согласие супруга (если часть была получена в супружестве);
  • технический и кадастровый паспорта квартиры;
  • справка о том, кто прописан в квартире;
  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности.

Дополнительно нужно предоставлять как покупателю, так и в регистрационные органы в Москве копии тех уведомлений, заверенные нотариусом, которые были отправлены совладельцам.

Поскольку следует доказать получение извещений, то предоставляются почтовые документы о прибытии посланий собственникам.

Когда ответ получен, и в нем совладельцы отказываются от преимущественной покупки имущества, это также прилагается к материалам. Если продается часть ипотечной квартиры, то также предоставляется разрешение банка.

От чего зависит ее стоимость

Стоимость доли в квартире невыгодно отличается от квартиры в целом, так как вычислить, за сколько купят жилье, нельзя только математическими вычислениями.

При делении целой цены на размер можно будет добиться ошибочных результатов, поэтому для оценки доли следует обязательно приглашать оценщиков.

В процессе этого учитывается масса факторов, к примеру, документ о порядке использования квартиры владельцами, если такой есть, это увеличивает цены в СПб.

При наличии соглашения следует также обратить внимание на особенности, связанные с беспрепятственным доступом в квартиру.

Если в согласиях такие тезисы есть, это еще один плюс к цене. Также профессиональный оценщик включает в стоимость и отношения между совладельцами, если они благоприятные, то и цена будет хорошей, но при спорах и агрессии стоимость занижается.

Судебное решение автоматически понижает цену, ведь оно означает, что другие собственники не согласились на продажу изначально и у покупателя будут проблемы.

Площадь квартиры и доли в отдельности также будут сильно влиять на цену, при наличии больших площадей часть также будет больше, и привлекательнее.

Это означает не только комфортную совместную жизнь, но и возможность размена жилья в случае потребности.

Нередко есть ситуации, когда люди хотят обменять несколько маленьких квартир на одну большую, так совладельцы получат отдельное жилье, а желающие объединиться купят квартиру целиком.

И наконец, цена напрямую зависит от количества собственников, и два совладельца — это выигрышный вариант, который значительно повышает цену.

Можно ли осуществить сделку

У совладельцев квартиры есть преимущественное право выкупа доли, связанное с их возможностью получить больше площади в жилье, минуя третьих лиц.

Это право безоговорочно и подлежит соблюдению, а при отсутствии доказательств об уведомлении других владельцев, сделку вообще признают незаконной.

Но есть и другие особенности, связанные с продажей в пользу родителей или родственника.

Еще одним камнем преткновения будет несогласие других владельцев с продажей части квартиры, это можно обойти на уровне закона, но придется затратить и время и силы.

Продажа доли, если один из владельцев других частей несовершеннолетний, также имеет свои нюансы, и для качественной реализации необходимо подготовить дополнительные документы.

В случае однокомнатной квартиры возникнет больше всего проблем, так как доли выделить сложно, но когда речь идет о двухкомнатной или же 3-х комнатной жилплощади, процесс упрощается. Нужно только знать, с чего начать процедуру реализации имущества.

В пользу матери (родителей)

Когда родители не являются совладельцами других долей в квартире, то продать им часть жилья можно будет только после уведомления прочих собственников.

Если они согласятся на предлагаемые условия, возможность будет потеряна, и родители не смогут приобрести жилье.

В случае отказа формируется та же сделка купли-продажи, на основании которой передается право собственности. Так же нужно поступать и в частном доме, при желании передать долю родителям.

При желании просто передать часть в квартире родителям, можно написать дарственную на одного из них, что не потребует получения согласия от других собственников.

Можно составить обычный договор или зарегистрировать его у нотариуса, во втором случае сделка будет максимально подтверждена и защищена.

Если родители являются собственниками долей в квартире, то на них будет распространяться право преимущественного выкупа, и они смогут приобрести долю без сопутствующих сложностей.

Видео: юридическая консультация

Родственнику

В отношении родственников действуют те же правила, что и в отношении родителей. Если они не являются совладельцами, то смогут купить часть жилья только при отказе других совладельцев, но договор дарения может составляться в любом случае.

Не рекомендуется писать отказ от своей доли, ведь в таком случае даже та часть прав, которая есть, зависает в пространстве.

Бывший собственник отказался от прав на недвижимость, а чтобы новый вступил в право владения нет никаких оснований.

Поэтому дарственная — это хороший способ передать жилье родственникам, вот только если они не близкие, то с подарка придется уплатить налог от оценочной стоимости.

В случае с родителями, как ближайшими родственниками, такой необходимости не возникает. Но однозначно, без выделения доли этого сделать тоже будет нельзя.

Без согласия других собственников

Согласно закона Российской Федерации, другие собственники не должны давать своего согласия на продажу доли в квартире.

Их следует только уведомить о намерениях продать и дать возможность на реализацию своего права преимущественного выкупа.

Если они отказались от этого или не ответили вовсе, то продажа больше не ограничена, и покупателем вполне может выступить любой человек, и реализовать ее можно даже банку.

Если совладелец несовершеннолетний

Если часть долей в квартире является детскими, и при этом к продавцу не имеет никакого отношения, то порядок будет стандартным.

Необходимо направить его законному представителю, это органы опеки или родители, предложение уведомительного характера о первоочередном праве выкупа доли. Если они не отреагировали за месяц или отказались, можно смело продавать свою долю.

Сложнее, если продается доля ребенка, в этом случае нужно разрешение органов опеки, которым следует обязательно доказать, что жилищные условия ребенка только улучшатся в результате сделки.

Но если продается не доля ребенка, а другого совладельца, то разрешения от опеки не потребуется, хотя иногда такие требования и возникают.

На продажу собственной доли в квартире не нужно разрешения от других владельцев, следует только предложить им выкупить ее раньше всех.

Если поступил отказ или реакции не было, можно смело осуществлять продажу, нужно только иметь документальное подтверждение поведения совладельцев.

Запретить продажу они не могут, даже если другая часть квартиры принадлежит ребенку и в этом смысле продавцу дана полная свобода действий.

Источник: https://realtyaudit.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire/

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2018 году

Недвижимость жилая или нежилая может принадлежать одному собственнику или нескольким. Изначально при приватизации квартиры она передается в общую собственность лицам, которые по закону имели право принимать участие в этом процессе. Для передачи в совместную собственность жилое помещение делится поровну между будущими совладельцами.

Читайте также:  Получение гражданства рф в упрощенном порядке в 2018 году - украины, для русскоязычных, сроки, основания

В дальнейшем каждый совладелец имеет право выделить свою часть и стать владельцем долевой собственности. Обычно понятие доли является лишь юридическим, т. к. в натуре выделить ее часто невозможно – у квартиры остается один вход, совладельцы продолжают пользоваться общими кв. м., кухней, коридором, балконом, жилыми комнатами.

Если при выделении доли у квартиры число комнат совпадает с количеством совладельцев, то каждому будет положена отдельная. В другом случае жилое помещение между совладельцами поделят по количеству кв. м. Но по согласию сторон они могут разделить жилое помещение между собой и на неравные части.

Но при продаже доли у других совладельцев есть приоритетное право на ее приобретение. Используя жилое помещение, совладельцы не должны нарушать права друг друга. Заключить сделку продажи доли с посторонним лицом собственник может, если остальные совладельцы откажутся ее приобрести.

На практике именно по этому вопросу происходит больше всего препятствий. Совладельцы намеренно игнорируют предложения собственника, не покупают часть квартиры сами и не дают это сделать постороннему.

Совместное владение жилым помещением, даже при наличии выделенных долей, предполагает, что новый владелец будет им пользоваться наравне с другими. Появление нового совладельца не всегда встречается радушно, поэтому законодатель говорит, что остальные должны дать свое согласие на продажу ему доли квартиры.

Свой ответ совладельцы должны дать в течение месяца. Причем им предлагается сделка купли по цене, которую укажет продавец. Если желание купить долю квартиры появится у нескольких собственников, то продавец может выбрать, кому продавать имущество. Только когда все откажутся от покупки, тогда можно продавать стороннему лицу.

Законодательное регулирование

Понятие совместной и долевой собственности законодатель приводит в Гражданском кодексе, ст. 244, т. е. без выделения долей и с выделением.

В ст. 250 говорится, как может продаваться доля недвижимости:

  • у собственников других долей есть равные права на приобретение продаваемой части;
  • цена для всех, которую назначит продавец, должна быть одинаковой (п. 1);
  • продавец должен письменно известить о своем желании продать имущество, свой отказ претенденты должны направить ему в той же форме (п. 2);
  • если отказ совладельцы дадут раньше истечения месячного срока, продавец имеет право заключить сделку купли-продажи;
  • при оформлении сделки нотариус должен спросить продавца, было ли учтено преимущественное право на покупку совладельцами, и предупредить о последствиях нарушения закона (п. 3).

Если права совладельцев будут нарушены, они могут в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием, чтобы к ним перешло право на проданную долю. При этом никто не может отменить сделку, но суд вынесет решение, что покупателем по договору купли-продажи следует считать истца.

В непредвиденной ситуации окажется именно настоящий покупатель, который уплатил деньги. Трехмесячным следует считать срок от момента, как совладельцу станет известно о нарушении его прав, до дня подачи иска (ГК, ст. 200).

Сделки по отчуждению имущества, которое находится в общей долевой собственности, следует заверять нотариально (ФЗ №218 от 13.07.15 ст. 42, п. 1). Договор купли-продажи доли по тексту не отличается от соглашения, которое заключается при продаже недвижимости целиком.

Если доля уже выделена, то продавцу необходимо при продаже только соблюсти требования законодателя. Но при желании продать, когда выделение в натуре еще не состоялось, возможно, придется столкнуться с решением вопроса в судебном порядке.

Это происходит, когда имущество принадлежит нескольким собственникам, а они не могут прийти к согласию мирным путем, как указано в ГК, ст. 252, ч. 1. В таком случае применимо положение той же статья, ч. 2, где сказано о выделении долей в натуре через суд.

Однако и таким образом сделать это реально не всегда возможно. Как говорит законодатель в ГК, ст. 252, ч. 3, абз. 2, что есть риск нанести ущерб имуществу.

Поэтому чаще всего суд обязывает всех дольщиков выплатить денежную компенсацию за долю тому совладельцу, который хочет выделиться.

Сам «выделяющийся» может попросить суд, чтобы совладельцы выплатили ему денежную компенсацию, если ему будет отказано в выделении доли в натуре.

Дольщик, получивший большую часть, как правило, выплачивает компенсацию тому, у кого доля меньшая. В другом случае дольщик, который официально владеет долей, т. е. получил ее через суд или по согласию с другими совладельцами, принял в дар или унаследовал, имеет право самостоятельно найти покупателя на свое имущество, если его не окажется среди совладельцев.

Возможно ли это

В тоже время граждан всегда интересует вопрос, как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2018 году. Не нарушая закон и не обращаясь в суд, собственник, когда другие совладельцы препятствуют ему в продаже доли жилого помещения, может пойти другим путем.

Без согласия других совладельцев собственник доли может:

  • Оформить дарственную на близкого родственника или чужого человека. Хотя по закону сделка считается безвозмездной, можно договориться о передаче денег, но не в присутствии нотариуса, а близких доверенных людей. Но заинтересованные лица могут доказать, что за дарственной скрывалась купля-продажа и подать иск в суд. При наличии доказательств с их стороны суд признает сделку мнимой и отменит дарение.
  • Преднамеренно завысить цену на свою часть имущества, чтобы совладельцы отказались его покупать. Но при этом он не сможет ее снизить, когда будет договариваться о продаже с посторонним лицом. Хотя по факту продать долю можно и по меньшей цене. Но при этом следует учесть, что налог от сделки придется уплатить от суммы, заявленной в договоре купли-продажи.
  • Можно оформить договор займа. Продавец доли может договориться с покупателем, что якобы берет у него в долг определенную сумму. Залогом является доля имущества продавца, который становится фиктивно заемщиком. Спустя определенное время, указанное в договоре, в счет погашения долга заемщик (продавец доли) передает имущество кредитору (покупателю доли в квартире).

Если стороны соблюдут правильно юридические аспекты сделок, которые условно можно назвать законными, то у других владельцев квартиры не будет повода обращаться в суд.

Как происходит процедура

Как правильно продать долю в квартире, чтобы все правовые аспекты были соблюдены?

Для этого достаточно придерживаться простой инструкции:

  1. Известить совладельцев о намерении продать часть имущества (долю в квартире) и узнать их мнение по данному вопросу. И узнать, есть ли у них желание приобрести долю в квартире или нет.
  2. Дождаться письменного согласия или отказа совладельцев. Если ответа не будет или придет отказ, можно обращаться в суд через месяц. Суду нужно будет доказать необходимость продажи доли в квартире или получения денежной компенсации от совладельцев, другое. При получении отрицательного ответа, если нет вариантов для решения вопроса через суд, нужно самостоятельно определиться, как продать свое имущество и возможно ли это сделать. Каждая ситуации является индивидуальной, многое зависит оттого, кто является совладельцами собственника доли, др.
  3. Составить проект договора купли-продажи и как приложение к нему акт приема-передачи. В данных документах можно оставить пустыми графы для заполнения сведений о второй стороне. Но обязательно вносится в раздел «Предмет договора» размер доли в продаваемом объекте и сведения о нем самом:
    • точный адрес;
    • общая и жилая площадь квартиры;
    • количество комнат в квартире, возможно, которые продаются;
    • другие.

    После того как покупатель будет определен и сделка станет возможной нужно будет с ним обговорить все нюансы. Затем с документами участники соглашения должны обратиться к нотариусу для заверения сделки.

  4. Последним шагом для покупателя будет перерегистрация прав собственности на имущество.

Если доля принадлежит ребенку

Сделки по отчуждению имущества, которое принадлежит малолетним, возможны только с участием органа опеки и попечительства.

Но здесь собственнику доли важно понимать, − если ребенок только прописан в квартире, причем на его территории, то ему имущество не принадлежит и вмешательство госоргана не требуется.

В то же время перед продажей доли ребенка придется выписать вместе со взрослым и прописать постоянно по другому адресу.

Разрешение на перепрописку с учетом требований по защите прав малолетних может дать только орган опеки и попечительства. Без выписки ребенка вряд ли какой-то покупатель пожелает приобрести долю в квартире. Если взрослый, которому принадлежит доля в квартире, выпишется с ребенком, а совладельцы будут не против, то он сможет смело продавать свою часть жилого помещения.

В ситуации, когда совладельцем является ребенок, не достигший 18-летия, его законные представители являются также лицами, которые обязаны охранять имущество несовершеннолетнего до момента, пока он сам сможет им распоряжаться.

Фактически сначала придется найти новую квартиру и заключить предварительный договор купли-продажи, а потом, при наличии согласия от органа опеки, продавать долю, принадлежащую ребенку.

Если новую квартиру только планируется купить, т. е. не найден удобный вариант, то законным представителям придется открыть на имя несовершеннолетнего счет в банке с целью зачисления туда средств от продажи его имущества.

До исполнения ребенком 14-ти лет родители подобную сделку могут совершить самостоятельно, после этого возраста им придется спрашивать его мнение. Ребенок, у которого уже есть паспорт, должен дать письменно свое согласие на продажу собственности.

Полученной по наследству

Доля в жилом помещении, которую собственник унаследовал по правопреемству, может быть продана после того как он полностью вступит в свои права. По закону после вскрытия наследства вступить в права наследники могут по истечении 6-ти месяцев после смерти наследодателя.

После завершения процедуры наследования, когда гражданин получит на руки свидетельство о праве на наследство доли в квартире, он может отправляться в Росреестр и регистрировать свои права. Получив свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, учитывая преимущественное право совладельцев, гражданин может заниматься вопросом продажи своей доли.

Уведомление совладельцев

Уведомление совладельцам оформляется письменно, без нотариального заверения.

В него необходимо включить:

  • описание продаваемой доли, не только размер в процентах по отношению к общей площади квартиры, но и конкретно, что в нее входит, если таковые параметры записаны в свидетельстве о праве на собственность;
  • стоимость имущества, с учетом оценочной стоимости продавец вправе назначить рыночную цену;
  • порядок взаиморасчетов;
  • другие сведения.

Если совладельцы проживают в одной квартире, то уведомление можно вручить лично, но придется взять расписку о получении, а передавать документы лучше при свидетелях. Если совладельцы проживают по разным адресам, то направить уведомление лучше по почте заказным письмом.

В Гражданском кодексе не говорится, как нужно составлять уведомление, но гражданин может воспользоваться образцом из интернета. В другом случае можно обратиться к нотариусу, он не только грамотно составит документ, но и отошлет его адресату за отдельную плату.

Если только в течение месяца совладелец(ы) никак не среагирует на уведомление, можно смело без его(их) согласия продавать долю постороннему покупателю.

Нотариальное оформление договора

Независимо оттого, кто станет покупателем доли, совладелец или постороннее лицо, договор купли-продажи придется заверять у нотариуса.

Стороны должны взять с собой:

  • общегражданские паспорта;
  • правоустанавливающие документы на долю в жилом помещении, если это будет выписка из ЕГРН, то придется заказать две − в отношении доли и целого объекта недвижимости;
  • подтверждающие документы, на каком основании настоящий собственник получил эту долю;
  • кадастровый и технический паспорта на квартиру;
  • уведомление, которое было направлено совладельцу(ам);
  • расписку о получении уведомления совладельцем(ами);
  • письменный отказ(ы) или согласие(я) на продажу доли;
  • нотариально оформленное супругом продавца согласие на продажу имущества, если он состоит в браке.

Договор, который принесут с собой стороны, должен содержать:

  • ФИО участников сделки, их паспортные данные;
  • сведения о самой доле в квартире;
  • стоимость продаваемого имущества;
  • список граждан, которые прописаны в квартире и могут там проживать после продажи доли;
  • порядок взаиморасчетов;
  • права и обязанности участников;
  • какими могут быть форс-мажорные обстоятельства;
  • как следует решать спорные вопросы;
  • другие моменты.

Участники договора подписывают документ собственноручно, затем его заверяет нотариус.

Государственная регистрация

Для регистрации прав собственности гражданин может обращаться напрямую в отделение Росреестра или МФЦ. Ему нужно туда подойти с продавцом недвижимости.

При себе потребуется иметь:

  • заявление на проведение госрегистрации;
  • общегражданские паспорта;
  • заверенный договор купли-продажи (3 штуки оригинальных документов);
  • акт приема-передачи (3 штуки оригиналов);
  • выписку из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • уведомление, которое отсылалось или передавалось совладельцу(ам);
  • письменное согласие или отказ и к нему решение суда, но этих документов может и не быть, если получатель проигнорировал уведомление;
  • согласие органа опеки и попечительства, если владельцем доли был несовершеннолетний;
  • квитанцию об оплате госпошлины за перерегистрацию прав собственности.

С момента, как в ЕГРН будет внесена информация о совершенной сделке, право собственности перейдет от продавца к покупателю. Продавцу нужно заранее знать, что после окончания процедуры госрегистрации нужно будет оплатить налог с дохода.

Для уплаты налога с доходов физлиц продавцу нужно будет подать документы в налоговую, которая сделает правильно расчет суммы и вышлет налогоплательщику уведомление.

Источник: https://jurjur24.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire-bez-soglasija-drugih-sobstvennikov-v-tekushhem-godu/

Ссылка на основную публикацию