Переуступка квартиры в новостройке в 2018 году — что это такое, прав собственности в новостройке, спб, подводные камни

Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком.

Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи.

Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет.

Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки.

Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье.

Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом.

Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества.

При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке.

К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной.

Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации.

Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Источник: http://fb.ru/article/233002/pereustupka-kvartiryi-v-novostroyke-plyusyi-i-minusyi-priobreteniya-novogo-jilya-po-dogovoru-pereustupki

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия.

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.

Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия.

Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Читайте также:  Путевой лист легкового автомобиля в 2018 году - бланк, образец заполнения, форма, на месяц, как заполнять

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

  1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить на покупке квартиры
  2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр
1 Документ, удостоверяющий личность (паспорт) оригинал
2 Документ об уплате госпошлины оригинал и копия (с 2-х сторон)
3 Зарегистрированный ДДУ оригинал
4 Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями 4 экземпляра
5 Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора(если объект приобретается в совместную собственность) оригинал и копия
6 Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требованияпо договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным оригинал и копия
7 Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору(если требуется) оригинал

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pereustupka-hitrosti-sdelki/

Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора

Комментарии:9
Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.

00

  • +7(495) 103-90-28
  • Санкт-Петербург и область+7(812) 389-35-17
  • 8-800-333-42-87

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности.

Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его. В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

Вернуться к содержанию ↑

○ Порядок покупки квартиры по переуступке

Заключая  договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

  • Срок существования компании.
  • Актуальность учредительных документов.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов

Для заключения сделки продавец должен представить:

  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор.

Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить. Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права.

Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.

Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

Вернуться к содержанию ↑

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

Вернуться к содержанию ↑

○ Особенности покупки новостройки по переуступке

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика.

Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.

Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Вернуться к содержанию ↑

○ Оформление переуступке «задним» числом

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб.

(оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.

Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Вернуться к содержанию ↑

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54020-pokupka-kvartiry-po-pereustupke.html

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке в России в 2018 году

Переуступка прав собственности на квартиры в новостройках — процесс специфический, изобилующий различными нюансами и юридическими тонкостями.

Фактически подобная переуступка не передает в руки нового владельца ничего существенного и осязаемого, того, что можно было бы пощупать или потрогать руками. По договору переуступки (цессии) передается, по сути, право требования.

В этой статье рассмотрим подробно, что представляет собой договор цессии, какими законодательными актами регулируется, определим необходимые документы и приблизительную стоимость такого договора.

Что это значит

Более понятно эту ситуацию можно представить следующим образом:

 Гражданин подписывает с компанией-застройщиком договор долевого участия в строительстве этот документ обязывает дольщика вносить денежные средства необходимые для постройки его будущей квартиры в соответствии с графиком оплаты и иными договоренностями. Застройщик же в свою очередь обязуется в течение определенного времени построить и передать дольщику недвижимость определенной площади, с указанными техническими характеристиками (этажность, количество комнат, жилая и вспомогательная площадь и т.д.)
 Подписание договора долевого участия дает дольщику право требовать от строительной компании построить ему квартиру в соответствии со всеми требованиями, перечисленными в договоре
 Именно это право требования от застройщика своевременно и в полном объеме достроить и передать в собственность недвижимость в новостройке, можно продать третьим лицам по договору цессии
 После заключения договора цессии новый владелец прав требования сможет на законных основаниях вести переговоры со строительной компанией требовать передачи квартиры по акту приемки в указанный срок, вести судебные разбирательства в случае невыполнения обязательств застройщиком
Читайте также:  Федеральный закон 112 в 2018 году - фз, о личном подсобном хозяйстве

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке возможна только до того момента как жилой многоквартирный дом будет сдан в эксплуатацию.

Также при желании перекупить права требования у собственника, важно учесть наличие пункта, разрешающего подобную сделку в самом договоре участия в долевом строительстве.

Видео: как купить квартиру в новостройке по переуступке — подводные камни

Законодательные акты

Простые граждане не часто в своей жизни сталкиваются с юридическими терминами и сделками. Большинство из них приобретают жилье один раз в жизни и на этом юридическая часть их жизни ограничивается.

Существует целый ряд законодательных актов, регулирующих подобные сделки и защищающих граждан от разного рода мошенничества:

 Гражданский Кодекс Российской Федерации этот сборник законов на своих страницах имеет несколько статей, относящихся к области передачи прав собственности:

  • ст. 388 — описывает основные условия переуступки;
  • ст. 389 — определяет форму договора цессии и некоторые документальные нюансы (нотариальное заверение, письменное составление и т.д.);
  • ст. 390 — устанавливает ответственность лица, передающего свое право требования по договору цессии
 Поскольку основой договора цессии являются договоренности между дольщиком и компанией-застройщиком, а также заключенный между ними договор участия в долевом строительстве то применение ФЗ-214 обязательно. Этот закон регулирует особенности сделки долевого участия, ответственность сторон и прочие важные моменты
 Гражданский Кодекс Российской Федерации цессия является одним из видов гражданско-правового договора, поэтому к ней применимы основные положения данного кодекса (взаиморасчеты, обязательства, штрафные санкции и т.д.)

Возможные нюансы

После введения многоквартирного дома в эксплуатацию и подписания приемопередаточного акта на конкретную квартиру, цена на жилую недвижимость существенно возрастет. Но в некоторых случаях можно приобрести совершено не то, на что рассчитывали.

Причиной продажи квартиры по договору цессии зачастую становятся негативные моменты, связанные непосредственно с застройщиком:

 Затягивание сроков сдачи постоянные причины для продления строительства и невозможности окончания могут стать толчком к тому, чтобы передать « бразды правления» и общения с застройщиком в чужие руки. Подобный вариант хорош для тех, кому получения жилья в кратчайшие сроки не так важно. Главное, при такой финансовой схеме можно получить хорошую цену на жилье в новостройке. Особенно, если покупатель прав требования вовремя выяснит причину продажу недостроенной квартиры
 Низкое качество строительства разочарование в строительном проекте, самом застройщике и комфорте будущего жилья, дольщики пытаются передать свои права собственности на квартиры по договору переуступки. По закону это не является запрещенным, но будущему цессионарию необходимо провести собственную проверку. Для этого необходимо ознакомиться с имеющейся документацией, изучить проект строительства дома, его текущее состояние. Не лишним будет и привлечение независимого эксперта, который сможет определить соответствует ли качество строительства действующим санитарно-техническим нормам и требованиям безопасности
 Финансовое состояние строительной компании узнав о предбанкротном финансовом положении компании-застройщика, дольщики зачастую посредством продажи прав требования пытаются спасти свои капиталовложения. Поэтому не стоит просто верить на слово продавцу квартиры, необходимо самостоятельно проверить данные о репутации стройкомпании, ее других проектах, активах и т.д.

При принятии решения о приобретении жилья по договору переуступки прав, необходимо в первую очередь выяснить причины, по которым дольщик решил реализовать свои права требования.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке, возможно в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве.

В остальных случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки не происходит.

Самым распространенным вариантом такой переуступки является заключение договора цессии с подрядчиком.

При выполнении строительства застройщик обязуется передать в собственность подрядчику некоторое количество жилой недвижимости.

В случае возникновения каких-либо разногласий между застройщиком и подрядчиком их договоренности и обязательства друг перед другом могут быть расторгнуты. Соответственно цессионарий не получит ничего.

При совершении покупки

Важно помнить, что переуступку прав требования можно оформить с любым дольщиком, имеющим законное подтверждение своих прав на будущую жилплощадь.

То есть прежде чем покупать недостроенную недвижимость в многоквартирном доме необходимо проверить подлинность и действительность договора долевого участия в строительстве, на основании которого будет заключаться цессия.

Важно помнить, что дольщик может переуступить свои права требования получения готовой недвижимости третьим лицам только в случае полной выплаты всей стоимости квартиры по договору долевого участия.

Еще одним обязательным условием при покупке квартиры в новостройке является проверка ее юридической чистоты.

В случае продажи

Принимая на себя ответственность участия в долевом строительстве многоквартирного дома, необходимо знать, что в случае необходимости вы можете продать свои права требования по договору переуступки.

Важно помнить, что, передав свои права требования новому владельцу недвижимости, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие застройщика.

Некоторые покупатели, привлекающие к сделке профессиональных юристов, требуют включение в договор переуступки пункта, в котором дольщик обязан поручиться за строительную компанию.

При наличии ипотеки

Вступая в долевое строительство, граждане не становятся ограниченными в своих правах даже в том случае, если приобретают недвижимость на заемные деньги.

Но таким дольщикам необходимо в обязательном порядке получить разрешение банка-кредитора на подобную сделку.

Важно напомнить, что некоторые банки выдают кредиты для приобретения недвижимости по договору цессии.

То есть, если вам сделали выгодное предложение по приобретению прав требования на квартиру в новостройке, но собственных денежных средств не хватает, можно пойти в банк.

Порядок оформления

Оформление переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке, включат в себя несколько важных этапов, педантичное исполнение которых избавит все стороны цессии от недоразумений и расстройств:

 Проверка документации на этом этапе можно привлечь опытного юриста для внимательного изучения документов дольщика и застройщика
 Получение бухгалтерских документов подтверждающих полную оплату дольщиком всей стоимости квартиры или справки о размере текущей задолженности
 Получение согласия застройщика на оформление договора цессии предметом которого будет выступать жилая недвижимость в недостроенном многоквартирном доме
 Подписание договора цессии и государственная регистрация переуступка прав собственности

Нужные документы для совершения сделки

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке требует следующих документов:

 Документы удостоверяющие личности цедента и цессионария
 Копия и оригинал первоначального договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и согласие от представителя компании-застройщика на проведение переуступки прав требования
  Документы, подтверждающие проведение полной или частичной оплаты дольщиком строящейся жилплощади
 Выписка из ЕГРП и согласие супруга на осуществление сделки

Образец договора

Основными пунктами, содержащимися в договоре переуступки должны быть:

 Полные данные строительной компании и информация о дольщике и о цессионарии
 Описание объекта жилой недвижимости технические характеристики, стоимость, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
 Права и обязанности сторон и дата полного финансового расчета по договору цессии

Уплата налога

При совершении переуступки прав собственности на квартиру в новостройке налоговое бремя ложиться только на дольщика, продавшего свои права требования на жилую недвижимость. Ни сам застройщик, ни покупатель-цессионарий не платят налоги с этой сделки.

То есть, если вы переуступили свои права на квартиру в новостройке в декабре 2018 года, то до конца апреля 2018 года необходимо:

  1. Заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ.
  2. Вписать в нее в качестве дополнительного дохода сумму, полученную по договору цессии.
  3. Подать ее в ближайшее отделение налоговой инспекции в вашем населенном пункте.

Возникающие риски

Самым большим риском является возможность попасть в мошенническую схему, называемую «двойные продажи», которые осуществляются при переуступке прав требования не по договору долевого участия.

Существующие плюсы и минусы

Основным плюсом сделки переуступки прав требования для покупателя является возможность приобретения недвижимости, ликвидность которой сильно увеличиться после окончания строительства. К тому же пока квартира не достроена ее цена значительно ниже рыночной.

Например, риск банкротства застройщика. Начиная бизнес, никто не застрахован от его краха.

Переуступка прав требования — хороший вариант приобрести недвижимость в новом районе в понравившемся доме.

Главное условие — внимательное отношение к кандидатуре партнера, застройщика и документации.

Источник: http://domdomoff.ru/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostrojke.html

Что это переуступка прав собственности на квартиру в новостройке в 2018 году — риски, цена

Квартиры часто раскупаются еще на этапе строительства, но в большинстве это посредники, которые пока не имеют даже права собственности на квартиру, а договор предусматривает только наличие права требования предмета сделки, то есть недостроенного жилья.

Если человек хочет приобрести квартиру в недострое у первичного покупателя, процесс передачи прав требования называется цессией и сопровождается подписанием договора, как и при приобретении стандартного жилья.

Порядок оформления

Прежде чем оформлять сделку, продавец должен соблюсти некоторые процедуры. Если переуступка производится по договору долевого участия, то продавец должен заплатить застройщику ту сумму, которая положена по договору.

Но есть вариант перевести ее на покупателя, и тогда применяется не только договор переуступки, но и составляется соглашение о переводе долга.

Использовать такой метод продажи жилья можно много раз, но пока дом не будет переведен в эксплуатацию, а собственник не получит акт передачи жилья.

Если составляется предварительный договор о покупке и продаже жилья, то продавец оставляет за собой право требования за квартирой.

Покупатель не сможет реализовать недвижимость третьей стороне, применив переуступку требования.

В любой ситуации переуступить право требования можно только после оплаты продавцом всей суммы, причитающейся по договору, застройщику или составит документ о переводе остатка долга на покупателя.

Вся процедура переуступки заключается в 4-х этапах, которые нужно обязательно исполнить.

Перед оформлением переуступки нужно проверить, есть ли у застройщика разрешительная документация, в списке бумаг должны быть:

  • учредительные документы компании;
  • свидетельство о нахождении на учете в налоговой;
  • документы, доказывающие нахождение земли, где ведется строительство, в собственности;
  • отчетность бухгалтеров;
  • разрешение на строительную деятельность;
  • строительный проект, где есть разрешение, права на землю, цель проекта, текущая стадия строительства и планируемый срок, когда дом будет сдан;
  • проектная декларация;
  • договор, в котором есть информация о финансировании домостроительства.

После проверки продавец должен сообщить застройщику о намерении продать квартиру по переступке требования. Это можно сделать лично в офисе компании или написав застройщику письмо в офис.

Если этого не сделать, то сделку могут посчитать недействительной, и еще желательно в качестве третьей стороны пригласить лицо, представляющее компанию.

Застройщик должен написать согласие для продажи, за это он обычно требует процент от суммы. У застройщика продавец также берет справку о том, что у него перед компании нет долгов.

При продаже одним из супругов, нужно подтвержденное нотариусом разрешение второй половинки на продажу, в случае, если квартира была приобретена в браке.

При ипотеке потребуется разрешение банка не переуступку, а также потребуется выписка из ЕГРН, если договор долевого участия или инвестирования был зарегистрирован в специальном органе.

Читайте также:  Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком в 2018 году - дети, можно ли

Покупателю нужно сделать меньше, если у него есть супруг, то следует также получить согласие с печатью нотариуса.

Если же приобретение делается обоими супругами, или они составляли брачный договор с оговариванием раздельного для каждого супруга имуществом, то согласие оформлять не нужно.

При покупке в ипотеку, следует также подписать и составить договор с банком и составить закладной документ на жилье.

3-й этап предусматривает подготовку договора переуступки, для чего лучше обратиться к юристу, который соблюдет все нюансы.

Последний этап характеризуется заверением соглашения в Регистрационной палате или с помощью МФЦ, для чего потребуются документы, оплата государственной пошлины и передаче всех бумаг регистратору.

Остается только забрать договор в назначенный деньги поданные документы, после чего оформление будет завершено.

Какие документы нужны для совершения сделки

Чтобы сделка состоялась, необходимо будет подготовить документы, предоставляемые регистратору. Стороны должны предоставить:

Паспорта каждой из сторон сделки А если вести подписание поручено представителю стороны, нужно оформить паспорт и заверенную доверенность
Согласие супруга На приобретение или продажу квартиры, если жилье продается или покупается в браке
Договор Который заключался с застройщиком, это может быть документом о долевом участии, предварительным соглашением купли-продажи, инвестиции или соинвестирования
Справка об отсутствии долгов перед застройщиком Если покупатель согласен, то стороны могут перевести на него долг
Согласие застройщика На продажу права на будущее жилье
Согласие банка В котором подтверждена возможность продажи квартиры по переуступке (если квартира приобреталась в еще невыплаченную ипотеку)
Закладная на квартиру и документы о получении займа Которые получены от банка

Регистратор заберет документы, которые сопровождаются заявлением, причем необходимо подать оригиналы всех справок и бумаг, кроме паспортов.

Несмотря на подачу оригиналов, потребуются их копии, а после подачи следует получить расписку о приеме документов.

В ней пишется дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования, а потом выдаются оригиналы документов.

Сделка будет регистрироваться в течение 5-10 дней, а уточнить готовность документов и удобное время для их получения можно, позвонив в ответственный орган.

Заключение договора

Договор переуступки права, так называемой цессии по договору участия в долевой стройке, составляется по определенному образцу.

Образец договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве можно скачать здесь.

Сначала указывается дата заключения и город, а во вступлении говорится о сторонах договора, это могут быть организации или физические лица, сторона, передающая право называется цедент, а принимающая права — цессионарий.

В первом разделе говорится о предмете договора, а именно номере соглашения о долевом строительстве, дате его заключения, а также регистрационных данных.

Право требования конкретной квартиры тоже указывается, следует сказать о квадратуре квартиры, ее номер на объекте по сметной документации и адресе строительной площадки.

Отдельным пунктом говорится о том, что право требования полностью оплачено, не находится в залоге или под арестом.

Следующей стороной является стоимость договора и порядок расчетов, следует указать конкретную цену, способ оплаты и сроки поступления средств по договору.

Обязанности сторон указываются далее, цедент обязуется уведомить застройщика в пятидневный период после регистрации договора, а также передать нужные документы.

Цессионарий, который приобретает права, должен оплатить их, государственную регистрацию договора, а также вместе с другой стороной обратиться к регистраторам.

Ответственность сторон прописывается далее, там говорится о несоблюдении условий договора, недействительности прав, нарушении сроков оплаты и прочих нюансах.

Предпоследним пунктом будут заключительные положения, там написано о сроке вступления в силу договора, передаче документов, способах решения споров, а также дальнейшей передаче прав.

Заключительным разделом будет блок с ФИО/названием сторон, их адресами и подписями, этот договор можно регистрировать.

Видео: по данной теме

Какова цена уплаты налога

С суммы переуступки прав требования на квартиру уплачивается подоходный налог НДФЛ размером 13% от разницы между первоначальной их стоимости и суммы, за которую права продаются.

К примеру за права стоимостью 600 000 рублей, следует выделить сумму налога 78 тысяч рублей, но сделать это должен продавец.

Если права покупались за 700 000 рублей, а продаются за 1 300 000 рублей, то разница в 600 000 рублей и будет той суммой, из которой следует вычесть подоходный налог.

Налог размером 13% действует только для граждан РФ, а если переуступка происходит иностранцем, то размер налога вырастает до 30%.

Продавец может получить сниженный налог, это можно сделать либо вычетом за год, либо снизить цену прав, продав права фактически по той же стоимости.

Когда продавец предлагает уплатить налог покупателю, то последний не должен этого делать, поскольку закон предусматривает выплату средств в бюджет тем, кто получает доход.

Возникающие риски

Приобретая квартиру не у застройщика, а по переуступке прав, следует понимать, что претензии из-за незавершенной стройки нельзя будет адресовать продавцу, и требовать возврата денег от него.

Покупатель прав будет должен обращаться напрямую к застройщику и выяснять, по какой причине не произвелось выполнение обязательств по договору.

Чтобы избежать этого, можно включить в договор условие поручительства продавца за застройщика, и требовать потом компенсации и от него.

Если покупатель захочет по любой причине отменить договор долевого участия с застройщиком, то ему будет выплачена только сумма, по которой квартиру покупал первый владелец прав, а не текущий владелец.

Нужно обязательно переступать права по договору участия в доле, поскольку производится государственная регистрация, если этого не сделать, есть риск двойной продажи прав требования.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке не применяется, и есть только переуступка прав требования.

Она применяется в случае, когда продается еще не построенная квартира, и право собственности еще не оформлено как полагается.

Продавец будет должен уплатить налог с разницы между стоимостью покупки прав и продажи, а покупатель должен следить за основанием для сделки, ведь если это делать не по договору долевого участия, может быть риск мошенничества.

Источник: https://realtyaudit.ru/chto-jeto-pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostrojke/

Переуступка квартиры в новостройке. Продажа жилья по договору переуступки

Продажа квартиры по переуступке прав – это часто встречающийся тип сделки. Под переуступкой понимается такой факт: если дом не сдан в эксплуатацию, можно продать свою долю ещё только в возводимом здании. Покупатель становится долевым участником или, по-другому, дольщиком.

Понятие переуступки прав

Переуступка прав – это передача прав требования на квартиру в строящемся многоквартирном доме, полученных на основании договора долевого участия (ДДУ), другому лицу. Эту схему продажи еще называют цессией.

Такой договор (ДДУ) означает, что дольщик в дальнейшем может потребовать права на квартиру. Он приобретает, по сути не квартиру, так как она еще не построена, а права на неё.

Такая система продажи необходима застройщикам для того чтобы многоквартирный дом не стоял после его сдачи. Пока собираются вся документация для введения в эксплуатацию, в том числе и свидетельства о правах собственности, продажа затягивается на неопределенный срок, так как продавать в этот период запрещается. Поэтому застройщики нашли выход из положения и продают долю по переуступке.

Покупатели-инвесторы часто приобретают квартиру в новостройке еще на этапе котлована, потому как это заметно дешевле, нежели со свидетельством, когда дом сдан. А затем могут продать права на эту квартиру по договору переуступки и заработать на этой сделке.

Плюсы и минусы продажи доли по переуступке

Положительные стороны переуступки:

  • Выгодная цена. Многие инвесторы покупают у застройщика долю на стадии котлована, а потом перепродают дороже.
  • Быстрота регистрации сделки. Пакет документов минимален при переуступке прав.

Отрицательные стороны:

  • Доход от продажи квартиры в строящемся доме облагается налогом в размере 13% (от разницы между стоимости продажи и покупки). К примеру, доля приобретена по цене 1 500 000 рублей, а продана по переуступке за 2 000 000. Выгода составляет 500 000 рублей, вычисляем 13% и получаем 65 000 рублей. Такие налоги необходимо заплатить в налоговую службу.
  • Недобросовестные застройщики могут перенести сроки сдачи или провести некачественные строительные работы.
  • Судебные разбирательства. Иногда это все что остается покупателю, если условия договора не выполнены или строительство дома прекращено.

Перечень документов для оформления

Для продавца и покупателя необходимо собрать следующие документы:

  • ксерокопия паспорта, свидетельство о браке или разводе;
  • соглашение по ипотеке от банка, если ипотека имеет место быть;
  • согласие от супруга (супруги);
  • свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника;
  • доверенность для представителей покупателя — при наличии таковых;
  • договор долевого участия;
  • согласие застройщика на проведение сделки.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — обращайтесь к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Составление договора

Грамотно составленный договор цессии должен включать в себя:

  1. Информация о продавце, застройщике, покупателе.
  2. Стоимость переуступки.
  3. В каком порядке производится расчет.

В приложении обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика.

Договор обязательно должен быть заверен у нотариуса.

Здесь можно скачать образец договора

Как же продать квартиру по переуступке?

Сделка по переуступке прав регламентирована ФЗ-214 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этапы оформления переуступки прав требования на долю:

  • Для начала необходимо определится со стоимостью объекта долевого строительства. Это процедура, как правило, не составляет труда, так как аналогов на рынке недвижимости великое множество.
  • Продавцу приготовить необходимую документацию, а покупателю внимательно изучить её. Если покупатель не компетентен в этом вопросе, самый легкий способ — это обращение к ресурсам интернета, а если он располагает денежными средствами – за помощью можно обратится к юристу по недвижимости.
  • Отправить застройщику уведомление о продаже квартиры и получить согласие супруга или супруги. Согласие оформляется у нотариуса.
  • У нотариуса оформить акт переуступки прав. У любого нотариуса образец есть в наличии.
  • Продавец и покупатель регистрируют сделку в Росреестре через МФЦ. На сделку можно прийти по предварительной записи на официальном сайте организации, или по живой очереди, которая регулируется с помощью талонов.
  • Покупатель забирает зарегистрированный документ через 10 дней. Если квартира в ипотеке, то срок даже меньше — 5 дней.

Заключение

В 2018 году продажа по переуступке регулируется Гражданским кодексом, а именно статьями начиная с 382 по 390. А также федеральным законом № 214-ФЗ.

Поскольку процесс продажи квартиры в строящемся доме может таить в себе достаточное количество тонкостей и подводных камней, очень желательно предварительно проконсультироваться у специалиста по вопросам подготовки документов и анализа безопасности сделки.

Здесь можно задать свой вопрос юристу

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-po-pereustupke

Ссылка на основную публикацию