Как продать долю в квартире в в 2018 году — пошаговая инструкция, можно, без согласия других собственников

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Квартирой, находящейся с личной собственности, допустимо распоряжаться по своему усмотрению. Но продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между собственниками. Частыми причинами их бывают вопросы, связанные с разделом жилой площади. В приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами жилплощади.

Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей частей в общей квартире. Можно ли продать долю без согласия других? Как это сделать в 2018 году законным путем?

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации. Но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю каждого. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

  • принять в дар или наследовать,
  • выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников. Здесь же изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц.

Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить так же в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении сделки (пункт 3 ст.250 ГК).

Согласно норм ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю.

В неприятной ситуации окажется скорее человек, купивший эту часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи должен покупателем стать лицо, обратившееся с иском.

При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности поступить, как того требует законодательство.

Тогда остается лишь прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание проживать со вторым собственником совместно или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого.

В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности.

Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем оказывается, что продавец сумму не возвращает и залог переходит в счет ее погашения.

Пошаговая инструкция

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Следует отметить, что с 1 января 2017 года владелец доли может уведомить остальных сособственников о том, что намерен совершить сделку, через электронное объявление в сети Интернет.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация об участниках с указанием паспортных данных, а также цене и предмете сделки. К последнему относится указание на размер доли в объекте и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Такая сделка подлежит обязательному заверению у нотариуса.

Сторонами купли-продажи подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

  • заявления каждой из сторон сделки,
  • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом,
  • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли,
  • паспорта сторон сделки,
  • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей.

Уведомление о продажи доли в квартире Согласие о продажи доли в квартире Договор купли продажи доли в квартире Заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении Акт приема передачи доли

А также оплатить госпошлину и, при желании, приложить квитанцию к пакету документов. Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

  • не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
  • не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с единоличной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

Видео: Продажа доли в квартире — подводные камни

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/kak-prodat-dolju-v-kvartire-bez-soglasija-sobstvennikov/

Как продать долю в квартире в 2018 году — пошаговая инструкция, без согласия других собственников, несовершеннолетним

Квартиры в Российской Федерации не всегда находятся в персональной собственности отдельного человека, поскольку широко распространена частичная собственность.

Примером может являться разделение жилплощади при разводе супругов, проживание в квартире, в прошлом бывшей общежитием.

Также доли встречаются при получении жилья по наследству, когда несколько правопреемников получают квартиру, раздробленную на равные части или номинально имеют право на ее часть.

Продавать кусок собственности в квартире нужно с учетом некоторых нюансов, диктуемых законодательством.

Пошаговая инструкция сделки

Сделка, связанная с реализацией части жилого помещения, должна быть продуманной и проводиться правильно.

Прежде всего процедура реализации делится на этапы, среди которых:

  • выделение доли в натуре — этот процесс легкий, когда оговорена конкретная площадь или комната, и сложная, когда подразумевается часть в праве собственности, а не квартире в целом;
  • формирование условий продажи и цены;
  • уведомление других владельцев о том, что человек намерен реализовать свою часть, здесь же решается, кому можно продать часть;
  • подготовка документов;
  • оформление продажи на юридическом уровне;
  • получение средств и перевод права собственности.

Выделить долю в цельной квартире можно либо согласовав ее путем переговоров с прочими собственниками, либо же обращением в суд с таким ходатайством.

Основными критериями, влияющими на размер, являются площадь жилья в целом и количество правообладателей.

Передача собственности происходит так же, как и с обычной квартирой, то есть регистрируется нотариусом с наличием предварительного и основного договоров купли-продажи.

Без нотариуса сделка может быть поставлена под сомнение и даже обжалована в суде.

У продажи куска квартиры есть один нюанс — другие владельцы частей имеют право на преимущественный выкуп, и оповестить сначала нужно их.

Это делается специальным уведомлением второму и остальным собственникам, которое лучше составлять в письменной форме или давать под подпись, чтобы в дальнейшем не возникало претензий.

Срок ответа от совладельцев составляет месяц, в случае, если реакции не последовало, то можно начинать процедуру продажи третьим лицам, что не получится сделать срочно.

Одновременно с решением вопроса с совладельцами следует начать сбор документов, это можно сделать лично или найдя риэлтора.

Во втором случае заключается договор услуг, а на специалиста пишется доверенность на получение документов.

Переход права собственности к покупателю осуществляется на основании договора купли-продажи с помощью МФЦ или Росреестра.

Заявителям выдается расписка о принятии заявки, в которой одновременно оговаривается срок выдачи готовых бумаг, но перед подачей документов на регистрацию следует заверить договор купли-продажи у нотариуса.

При наличии всех документов и их законности, переход собственности регистрируется в реестре недвижимого имущества.

Необходимый список документов

Чтобы продать долю в квартире, следует подготовить документацию, в перечне которой как обязательная при реализации недвижимости, так и дополнительная.

К основным можно отнести следующие документы:

  • доказательство наличия прав на недвижимость (ранее полученный договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарственная);
  • удостоверения личности всех лиц, участвующих в сделке;
  • характеристики квартиры и доли;
  • согласие супруга (если часть была получена в супружестве);
  • технический и кадастровый паспорта квартиры;
  • справка о том, кто прописан в квартире;
  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности.

Дополнительно нужно предоставлять как покупателю, так и в регистрационные органы в Москве копии тех уведомлений, заверенные нотариусом, которые были отправлены совладельцам.

Поскольку следует доказать получение извещений, то предоставляются почтовые документы о прибытии посланий собственникам.

Когда ответ получен, и в нем совладельцы отказываются от преимущественной покупки имущества, это также прилагается к материалам. Если продается часть ипотечной квартиры, то также предоставляется разрешение банка.

От чего зависит ее стоимость

Стоимость доли в квартире невыгодно отличается от квартиры в целом, так как вычислить, за сколько купят жилье, нельзя только математическими вычислениями.

При делении целой цены на размер можно будет добиться ошибочных результатов, поэтому для оценки доли следует обязательно приглашать оценщиков.

В процессе этого учитывается масса факторов, к примеру, документ о порядке использования квартиры владельцами, если такой есть, это увеличивает цены в СПб.

При наличии соглашения следует также обратить внимание на особенности, связанные с беспрепятственным доступом в квартиру.

Если в согласиях такие тезисы есть, это еще один плюс к цене. Также профессиональный оценщик включает в стоимость и отношения между совладельцами, если они благоприятные, то и цена будет хорошей, но при спорах и агрессии стоимость занижается.

Судебное решение автоматически понижает цену, ведь оно означает, что другие собственники не согласились на продажу изначально и у покупателя будут проблемы.

Читайте также:  Электронная очередь в детский сад новосибирска в 2018 году - госуслуги, посмотреть

Площадь квартиры и доли в отдельности также будут сильно влиять на цену, при наличии больших площадей часть также будет больше, и привлекательнее.

Это означает не только комфортную совместную жизнь, но и возможность размена жилья в случае потребности.

Нередко есть ситуации, когда люди хотят обменять несколько маленьких квартир на одну большую, так совладельцы получат отдельное жилье, а желающие объединиться купят квартиру целиком.

И наконец, цена напрямую зависит от количества собственников, и два совладельца — это выигрышный вариант, который значительно повышает цену.

Можно ли осуществить сделку

У совладельцев квартиры есть преимущественное право выкупа доли, связанное с их возможностью получить больше площади в жилье, минуя третьих лиц.

Это право безоговорочно и подлежит соблюдению, а при отсутствии доказательств об уведомлении других владельцев, сделку вообще признают незаконной.

Но есть и другие особенности, связанные с продажей в пользу родителей или родственника.

Еще одним камнем преткновения будет несогласие других владельцев с продажей части квартиры, это можно обойти на уровне закона, но придется затратить и время и силы.

Продажа доли, если один из владельцев других частей несовершеннолетний, также имеет свои нюансы, и для качественной реализации необходимо подготовить дополнительные документы.

В случае однокомнатной квартиры возникнет больше всего проблем, так как доли выделить сложно, но когда речь идет о двухкомнатной или же 3-х комнатной жилплощади, процесс упрощается. Нужно только знать, с чего начать процедуру реализации имущества.

В пользу матери (родителей)

Когда родители не являются совладельцами других долей в квартире, то продать им часть жилья можно будет только после уведомления прочих собственников.

Если они согласятся на предлагаемые условия, возможность будет потеряна, и родители не смогут приобрести жилье.

В случае отказа формируется та же сделка купли-продажи, на основании которой передается право собственности. Так же нужно поступать и в частном доме, при желании передать долю родителям.

При желании просто передать часть в квартире родителям, можно написать дарственную на одного из них, что не потребует получения согласия от других собственников.

Можно составить обычный договор или зарегистрировать его у нотариуса, во втором случае сделка будет максимально подтверждена и защищена.

Если родители являются собственниками долей в квартире, то на них будет распространяться право преимущественного выкупа, и они смогут приобрести долю без сопутствующих сложностей.

Видео: юридическая консультация

Родственнику

В отношении родственников действуют те же правила, что и в отношении родителей. Если они не являются совладельцами, то смогут купить часть жилья только при отказе других совладельцев, но договор дарения может составляться в любом случае.

Не рекомендуется писать отказ от своей доли, ведь в таком случае даже та часть прав, которая есть, зависает в пространстве.

Бывший собственник отказался от прав на недвижимость, а чтобы новый вступил в право владения нет никаких оснований.

Поэтому дарственная — это хороший способ передать жилье родственникам, вот только если они не близкие, то с подарка придется уплатить налог от оценочной стоимости.

В случае с родителями, как ближайшими родственниками, такой необходимости не возникает. Но однозначно, без выделения доли этого сделать тоже будет нельзя.

Без согласия других собственников

Согласно закона Российской Федерации, другие собственники не должны давать своего согласия на продажу доли в квартире.

Их следует только уведомить о намерениях продать и дать возможность на реализацию своего права преимущественного выкупа.

Если они отказались от этого или не ответили вовсе, то продажа больше не ограничена, и покупателем вполне может выступить любой человек, и реализовать ее можно даже банку.

Если совладелец несовершеннолетний

Если часть долей в квартире является детскими, и при этом к продавцу не имеет никакого отношения, то порядок будет стандартным.

Необходимо направить его законному представителю, это органы опеки или родители, предложение уведомительного характера о первоочередном праве выкупа доли. Если они не отреагировали за месяц или отказались, можно смело продавать свою долю.

Сложнее, если продается доля ребенка, в этом случае нужно разрешение органов опеки, которым следует обязательно доказать, что жилищные условия ребенка только улучшатся в результате сделки.

Но если продается не доля ребенка, а другого совладельца, то разрешения от опеки не потребуется, хотя иногда такие требования и возникают.

На продажу собственной доли в квартире не нужно разрешения от других владельцев, следует только предложить им выкупить ее раньше всех.

Если поступил отказ или реакции не было, можно смело осуществлять продажу, нужно только иметь документальное подтверждение поведения совладельцев.

Запретить продажу они не могут, даже если другая часть квартиры принадлежит ребенку и в этом смысле продавцу дана полная свобода действий.

Источник: https://realtyaudit.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire/

Купля-продажа доли в квартире в 2018 году

В современном мире продажа доли в жилой недвижимости нередко сопровождается трудностями. Как показывает практика, остальные собственники всячески препятствуют проведению сделки, пытаясь убедить продавца действовать исключительно в их интересах.

Когда участниками конфликта становятся близкие люди, купля-продажа доли в квартире в 2018 году превращается в настоящий ад.

К счастью, существуют определённые законодательные аспекты, позволяющие оперативно разобраться с проблемой и избежать признания сделки незаконной.

Купля-продажа доли в квартире по закону в 2018 году

Российское законодательство предъявляет ряд требований к операциям, объектом которых является долевое жильё.

Это позволяет исключить вероятность мошенничества и защитить участников сделки от незаконных действий злоумышленников. Одним из ключевых требований является регистрация договора в нотариальной конторе.

Специалист проверит все документы, убедиться в отсутствии нарушений, и лишь после этого поставит свою печать и подпись.

Что касается параметров реализуемой квартиры, принадлежащей нескольким собственникам, то здесь особых ограничений нет. Говоря иными словами, продать можно долю даже в малогабаритной однушке, однако подобные варианты достаточно редко находят своих покупателей. Если в квартире имеются хотя бы две комнаты, то покупателя найти значительно легче.

Следует также принять во внимание тот факт, что после завершения сделки, новый владелец сможет не только распоряжаться приобретённой комнатой, но и пользоваться остальными помещениями (кроме жилых), имея на то законные основания. Что касается причин, из-за которых производится купля-продажа доли в квартире в 2018 году, то самыми распространёнными являются:

Разумеется, в реальной жизни, перечень обстоятельств, которые могут привести к совершению подобной сделки, гораздо шире. Однако независимо от причин продажи, соблюдение законодательных требований является обязательным для всех участников.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Чтобы полностью исключить риск признания сделки незаконной, продавец должен соблюдать определённый алгоритм действий, предшествующих подписанию договора. Первым шагом должна стать отправка уведомления, зарегистрированного нотариусом, остальным собственникам жилья. Данное требование обусловлено тем, что у совладельцев есть приоритетное право выкупа доли, но по общей стоимости.

Образец уведомления о продаже доли в квартире в 2018 году

Далее продавцу придётся подождать 30 дней, отведённые другим собственникам на обдумывание решения.

Если перспектива «расширить» свои владения их не заинтересует, то решение должно быть выражено в виде официального отказа. Разумеется, бывают ситуации, когда взаимоотношения между совладельцами далеки от совершенства, и уведомление попросту игнорируется.

В этом случае, завершение 30-дневного периода квалифицируется как автоматический отказ произвести куплю-продажу доли в квартире в 2018 году.

Если ни один из совладельцев не изъявил желания стать покупателем, продавец вправе продать долю любому заинтересовавшемуся лицу, соблюдая общепринятый алгоритм действий. Чтобы сократить временные затраты и избежать ненужных очередей, лучше всего обратиться за получением соответствующей услуги в одно из отделений «Мои документы». В этом случае пошаговая инструкция состоит всего из 5 этапов:

  1. Подготовка документации;
  2. Внесение государственной пошлины и приложение подтверждающего чека к пакету документов;
  3. Визит в МФЦ обоих участников сделки и заключение соглашения о передаче имущественных прав;
  4. Сдача документации специалисту центра и получение расписки с номером обращения и планируемой датой готовности услуги;
  5. Повторный визит в МФЦ после наступления даты, указанной в расписке, и получение готовых документов (по одному экземпляру для каждой из сторон, получаются индивидуально).

Порядок выделения доли перед продажей

Как уже упоминалось ранее, если уведомление о решении реализовать свою часть жилья будет проигнорировано другими совладельцами, или их попросту не заинтересует подобная перспектива, что подтвердит официальный отказ, покупателем сможет выступить любой человек. Однако в подобной ситуации, купля-продажа доли в квартире в 2018 году подразумевает обязательное выделение конкретной части недвижимости, принадлежащей продавцу.

Самый простой вариант сделать это – достичь договорённости с совладельцами. Так, когда объектом сделки является 3-комнатная квартира, принадлежащая трём людям, доля каждого из собственников составит 23 квадрата. По факту, это будет комната и некоторая часть общего пространства.

Когда остальные собственники отказываются идти на контакт, продавцу не остаётся ничего иного, кроме обращения в судебные инстанции. В этом случае, выделение доли производится с использованием обычной математики, при условии, что каждый из совладельцев наделён одинаковыми правами. Важно понимать, что при подаче заявления в суд, рекомендуется обратиться за юридической консультацией.

Размер налога с продажи доли в квартире

Когда вопрос с совладельцами успешно завершён, покупатель найден, а продавец раздумывает, как лучше использовать средства от сделки, нельзя упускать из внимания один немаловажный нюанс.

В частности, речь идёт об обязательствах перед налоговыми органами.

Фактически, купля-продажа доли в квартире в 2018 году мало чем отличается от остальных сделок, совершаемых с недвижимостью, а значит, подразумевает оплату налога в размере 13% от суммы.

Разумеется, существуют определённые нюансы, способные вызвать у плательщика немалый интерес и уберечь его от ненужных затрат.

Мало кто знает, но налог придётся платить только в том случае, если стоимость сделки превышает 1 млн., а недвижимость находилась в собственности продавца меньше 3 лет.

Примечательно, что даже при превышении стоимостного параметра, налогообложению подлежит только получившаяся разница.

Как уменьшить размер налога с продажи недвижимости в 2018 году

Можно ли продать половину или часть своей доли

В юридической практике насчитывается масса примеров, когда владелец доли в жилой недвижимости хочет реализовать некоторую часть своих владений. Этот вопрос особенно актуальный, когда речь идёт о многокомнатной квартире, имеющей большую квадратуру, преимущественно принадлежащую одному лицу.

Что касается законодательной стороны вопроса, то никаких запретов или препятствий нет, главное, как и в остальных случаях, предварительно уведомить других совладельцев. Дальнейшая купля-продажа доли в квартире в 2018 году происходит по одному из 3-х вариантов:

  1. Поиск покупателя и совершение сделки;
  2. Передача части жилья по договору дарения, но с фактической передачей денежных средств (не нужно уведомлять совладельцев);
  3. Использовать часть доли в качестве залога при оформлении кредитного договора.

Как продать долю несовершеннолетнего (ребенка)

Когда объектом сделки является доля, принадлежащая ребёнку, алгоритм действий будет несколько иным. Прежде всего, родителям или законным представителям, планирующим осуществить продажу, нужно будет получить одобрение органов опеки.

Читайте также:  Материальная помощь в связи со смертью близкого родственника в 2018 году - ндфл, проводки, взносы, налоги

Важно понимать, что купля-продажа доли в квартире в 2018 году окажется возможной только в том случае, если продавец докажет, что интересы несовершеннолетнего не будут ущемлены. Говоря иными словами, в результате манипуляций с жильём, малыш не должен пополнить ряды бездомных.

Уполномоченные инстанции не допустят продажи, если:

  • Квартира является единственной жилплощадью ребёнка;
  • Сделка станет причиной ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего.

Что делать, если один из собственников не согласен

Современные россияне, желающие реализовать свою долю жилплощади, часто сталкиваются с серьёзным противодействием со стороны совладельцев. Говоря иными словами, один или несколько собственников выражают категорическое несогласие на сделку. Единственным выходом в подобной ситуации является неукоснительное соблюдение законодательных требований.

Чтобы купля-продажа доли в квартире в 2018 году не была опротестована в дальнейшем, в первую очередь, отправьте письменное уведомление всем совладельцам, сообщив о своём намерении. Если в течение 30 дней никто из собственников не изъявил желания стать продавцом, Вы вправе найти покупателя самостоятельно, предварительно позаботившись о выделении доли в её натуральном виде.

Важно понимать, что в случаях, когда совладельцы отказываются давать согласие на сделку, вероятнее всего, продавец будет вынужден обратиться в суд. Разумеется, препятствовать проведению сделки совладельцы не смогут, однако если вопрос будет решаться через суд, наличие документов, способных подтвердить рассылку уведомлений, сыграет немаловажную роль.

Может ли муж продать свою долю квартиры

Квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом супругов, подлежит разделу после расторжения брака. Говоря иными словами, каждый из бывших супругов вправе продать свою долю. В данной ситуации, приоритетное право выкупа принадлежит второму супругу, а значит, именно его следует письменно уведомить о принятом решении.

Когда второй супруг не заинтересован в приобретении или не имеет достаточного объёма денежных активов, купля-продажа доли в квартире в 2018 году происходит через рынок. Однако практика доказывает, что подобное развитие событий маловероятно, особенно если в семье остались несовершеннолетние дети. В большинстве случаев, жильё достаётся тому супругу, который занимается воспитанием малышей.

Можно ли продать долю в квартире, купленной в ипотеку

Современная практика насчитывает массу примеров, когда объектом сделки является доля ипотечного жилья. Следует понимать, что такая процедура не лишена некоторых сложностей, так как обязательства перед банком не исполнены. Что касается права преимущественного выкупа, то оно, как и прежде, сохраняется за совладельцами.

Подобная сделка станет возможной только в том случае, если кредитная организация, выдавшая ипотеку, даст на неё своё согласие.

Важно учесть и тот факт, что если покупателем станет один из собственников, то вероятность получения одобрения от банка достаточно высокая.

Что касается привлечения стороннего покупателя и перераспределения финансовых обязательств, то такую сделку купли-продажи доли в квартире в 2018 году банки одобряют крайне редко.

Как купить долю в квартире: пошаговая инструкция

Если обратить внимание на особенности оформления документации, сопровождающие сделку, то они фактически повторяют процесс обычного приобретения жилья. Даже договор, заключаемый между сторонами, является стандартным. Что касается этапов процедуры, то к ним относятся:

  1. Подготовка документации (в том числе, ксерокопии документов, заверенные нотариусом, бумаги на квартиру, различные справки и выписки);
  2. Визит к нотариусу и заключение договора между продавцом и покупателем;
  3. Посещение отделения «Мои документы» или уполномоченной инстанции с целью сдачи документации, завершения сделки и передачи имущественных прав.

Общая продолжительность процедуры, начиная моментом сдачи документации и завершая подписью всех бумаг, занимает примерно 14 дней.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал

Многих россиян интересует вопрос, касающийся покупки доли жилой недвижимости с использованием средств материнского капитала.

Разумеется, при соблюдении определённых условий купля-продажа доли в квартире в 2018 году может быть произведена за счёт денег, полученных от государства за рождение малыша, однако существуют и достаточно жёсткие ограничения.

В частности, объектом сделки должно быть отдельная жилплощадь, что возможно лишь в двух ситуациях:

  • Покупаемая доля является отдельной комнатой;
  • Производится выкуп части квартиры у совладельца.

Если Вы планируете потратить материнский капитал на покупку части однокомнатной квартиры, то на одобрение такой сделки рассчитывать не стоит. Единственным исключением является ситуация, когда в результате сделки квартира полностью переходит в собственность покупателя.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Источник: https://MFC-online.info/kuplya-prodazha-doli-v-kvartire-v-2018-godu/

Как продать долю в квартире третьему лицу без согласия второго собственника?

Продажа доли в квартире сопровождается трудностями и разногласиями между несколькими собственниками. В основном проблемы связаны с тем, что части жилплощади, принадлежащие отдельным гражданам, точно не определены в натуре. За жителями не закреплены определенные комнаты, а потому приватизированная жилплощадь принадлежит собственникам целиком.

В связи с этим, продажа части в общей собственности происходит довольно сложно. Помочь с оформлением сделки поможет пошаговая инструкция, представленная в статье.

Как правильно выделить долю в квартире для продажи — пошаговая инструкция

Перед тем, как продать свою долю жилплощади третьему лицу, необходимо ее выделить. Эта процедура обязательна независимо от того, находится недвижимость в совместной собственности или же в долевой.

Совместная собственность подразумевает под собой те случаи, когда имущество находится во владении нескольких граждан, но их метражи не определяются. При долевой собственности, напротив, каждый из совладельцев имеет право лишь на определенную часть, которая обычно указывается в виде дроби (12, 35 и т.д.). При этом не определено, какой именно участок принадлежит каждому из них.

Для оформления договора можно произвести выделение из общего имущества. В результате гражданину передается часть помещения в натуре, соответствующая его метражу. Такая процедура может осуществляться как по взаимному договору владельцев, так и через суд.

Как выделить часть недвижимости — пошаговая инструкция:

  • Первый шаг: определения выделяемой части жилплощади. Согласно закону, при выделении в натуре доли не должны утрачивать своего прежнего предназначения. Отделить часть жилплощади можно только тогда, когда каждая из них будет иметь отдельный вход, а также кухню, санузел и т.п. Иногда для этого необходимо изменить планировку жилплощади и сделать ремонт. После внесения изменений необходимо заказать технический паспорт в БТИ по месту регистрации;
  • Второй шаг: заключение соглашения или решение суда. Если владельцы приняли общее решение о выделе, они должны произвести оформление выдела доли недвижимости через нотариуса. Соглашение должно содержать в себе подробную информацию о недвижимости и заверяться подписью второго собственника. Чтобы узнать, как составить соглашение правильно и не упустить главную информацию, желательно использовать образец договора. Если согласия о разделе жилищной площади достигнуть не удалось, владельцу необходимо подать заявление в суд, после чего произойдет принудительная процедура выделения;
  • Третий шаг: регистрация прав собственности в Росреестре. Процесс выделения помещения происходит на основании либо, соглашения собственников, заверенного у нотариуса, либо судебного решения, если процедура происходит без согласия второго собственника.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире в 2018 году?

В 2018 году для регистрации изменения в праве собственности необходимо обратиться в Росреестр и предоставить следующие документы:

  • Заявления о гос. регистрации собственников. При этом один собственник регистрирует право на ту часть жилплощади, которая выделяется, а другие – на изменения прав собственности соответственной жилищной площади;
  • Соглашение о выделе в натуре по одному экземпляру каждому совладельцу и один – для государственного органа, либо решение суда — два экземпляра;
  • Документы, подтверждающие личности сторон;
  • Документы, подтверждающие права собственности сторон;
  • Разрешения органов опеки, если совладельцем недвижимости является несовершеннолетний ребенок;
  • Доверенность, в случае отсутствия одной из сторон;
  • Паспорт БТИ.

Также стороны должны будут оплатить госпошлину за процедуру регистрации прав собственности.

Продать долю в квартире — образец уведомления о продаже доли

При продаже частицы жилища, собственники недвижимости обладают преимущественным правом ее приобретения. Перед тем, как оформить продажу имущества третьему лицу, в обязательном порядке нужно уведомить об этом других жильцов. Только после получения от совладельцев отказа в письменной форме, человек получает право продать свою долю третьему лицу.

Без согласия второго собственника, который не был уведомлен о передаче прав собственности, сделка не может быть заключена. Данное уведомление имеет неограниченный срок действия и должно быть оформлено письменно.

В бумаге необходимо подробно указать все условия, которые будет включать договор-купли-продажи. Чтобы узнать ответ на вопрос «как написать уведомление», можно скачать образец и использовать его в качестве шаблона.

Также с написанием и оформлением всех бумаг может помочь юрист.

Продажа долей в квартире закон 2018 — изменения закона

Новый закон о налоге с продажи доли квартиры устанавливает новые правила оплаты НДФЛ. Раньше купленное жилье можно было продать, не оплачивая налог в 13%, в трехлетний срок. По новым правилам, если недвижимое имущество было куплено в 2016 году, то данный срок продлевается до 5 лет.

Такое нововведение позволяет ограничить возможность спекулянтам незаконно увеличивать свой капитал. Тем не менее, это правило обходит сделки, заключенные между родственниками.

Изменения также проявились в том, что отныне сумма, за которую продается недвижимое имущество, не должна быть меньшей, чем 70% от ее кадастровой стоимости. Если этот показатель ниже, то при расчете налога за основу берется сумма, указанная в кадастре.

Продать долю в квартире третьему лицу — пошаговая инструкция договора

При оформлении сделки может помочь пошаговая инструкция:

  • Первый шаг: составление договора купли-продажи третьему лицу. В договоре обязательно нужно указать информацию об обеих сторонах сделки, подробные сведения о жилплощади и ее стоимость. Если часть дома переходит на правах общей собственности, в текст договора также должна быть включена информация о правах третьих лиц на жилище, так как без согласия второго собственника или нескольких собственников сделка заключается с дополнительной процедурой;
  • Второй шаг: посещение нотариуса. Закон устанавливает, что сделки об отчуждении части недвижимости поддаются нотариальному удостоверению;
  • Третий шаг: составьте передаточный акт. Документ о передаче необходим для подтверждения перехода собственности от продавца к новому собственнику;
  • Четвертый шаг: зарегистрируйте права собственности на жилплощадь. Изменения регистрируются в Росреестре или же в МФЦ. Процедура включает в себя уплату налога и госпошлины в 2 тыс. рублей.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Нельзя свободно продать третьему лицу свою частицу в квартире без согласия второго собственника, как если бы это было ООО. Для начала необходимо оформить предложение о продаже своих метров другим собственникам.

При этом предложенная цена должна оставаться без изменения и соответствовать той сумме, по которой в будущем будет оформляться договор продажи третьему лицу.

Если собственники не желают купить предложенную им долю, они должны срочно составить письменный отказ и заверить его у нотариуса.

В том случае, если другой жилец отказывается оформлять нотариально заверенный отказ, продать недвижимость можно без согласия второго собственника.

Альтернативным вариантом может быть оформление дарственной. По закону, часть имущества может быть подарена третьему лицу без согласия второго собственника.

Тем не менее, дарение должно быть безвозмездным, а потому исключает возможность передачи денег или других ценностей в обмен на передаваемый участок жилища.

Оформление дарения не требует также разрешения органов опеки, если часть жилплощади принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

Читайте также:  Субсидия молодой семье на покупку жилья в 2018 году - спб, размер, как получить, государственная

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка — образец уведомления

Для того чтобы законно продать недвижимость, в которой некоторая часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, важно получить разрешение органов опеки.

Органы опеки также необходимо уведомить в письменном виде. Для этого можно использовать образец.

Чиновники проверяют, не ущемляются ли при этом права несовершеннолетнего ребенка и не противоречит ли сделка его интересам за счет отцовского или материнского желания.

Закон устанавливает неограниченный срок действия уведомления о продаже частицы в жилище. Для осуществления сделки родители или опекуны несовершеннолетнего владельца должны составить заявление в присутствие инспектора УЗСН. Без согласия органов опеки заключить договор купли невозможно. После получения одобрения нужно повторить действия, которые содержит пошаговая инструкция.

Можно ли продать долю в квартире полученной по наследству?

После получения имущества в наследство граждане могут проводить с ней любые сделки, то есть ее можно продать.

Однако покупка может совершиться не в срок трех месяцев после открытия наследства, а уже после оформления права собственности на долю.

Несмотря на то, что само получение имущества в наследство не подлежит налогообложению, при последующих сделках новые собственники обязаны оплачивать налог по общим правилам.

Таким образом, наиболее оптимальный вариант – выделить долю квартиры, если это возможно. В таком случае ее можно будет беспрепятственно отчуждать без согласия второго собственника. В ином случае продажа третьему лицу части в квартире хоть и возможна, но занимает долгий срок и требует немалых усилий.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юристаЗадать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://classomsk.com/nedvizhimost/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-tretemu-licu-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika.html

Как можно продать долю в квартире: советы юристов

Часто возникает вопрос, как продать долю в квартире и сделать это правильно, чтобы избежать судебных исков.

Продажа своей доли в квартире требует знания определенных особенностей и ограничений, без соблюдения и понимания которых она будет сопряжена с трудностями.

Поэтому для заключения договора и его официальной регистрации необходимо придерживаться определенного порядка действий, который достаточно сильно отличается от способа совершения других сделок купли-продажи объектов жилой недвижимости.

Необходимость продажи доли может возникнуть в результате конфликта между родственниками, после развода и во многих других случаях. При этом всегда сложно четко определить границу продаваемой доли, однако, по действующему законодательству, это не препятствует совершению сделки купли-продажи выделенной доли.

Давайте рассмотрим пошаговое руководство, которое прольет свет на возникающие сложности и особенности реализации такой сделки и даст четкие рекомендации, как действовать в том или ином случае.

Как юридически правильно оформить такую сделку в зависимости от вида общей собственности

Если обратиться к гражданскому кодексу, то станет понятно, что если квартира имеет нескольких собственников (как минимум двух), то такой объект недвижимости будет их общей собственностью.

Общая собственность подразделяется на: долевую – когда границы четко выделены и совместную – без определения таких границ, ее еще называют невыделенной долей.

При невыделенной доле возникают ситуации, когда число владельцев квартиры превышает количество комнат. В этом случае совладелец, получивший меньшую площадь или комнату, имеет право получить денежное возмещение, которое может быть назначено судом или с помощью достижения мирового соглашения.

Это довольно сложный случай в сложившейся судебной практике, потому что при распределении площади простым делением на равные части нередки конфликты и споры совладельцев. Лучшим выходом из такой ситуации является выкуп спорной доли у другого совладельца, например продажа второму собственнику — родственнику.

Совместной долей считается объект недвижимости, приобретенный в официальном браке вне зависимости от того, на кого он оформлен. В этом случае доли в объекте жилой недвижимости четко не определены (не выделены) и поэтому они определяются с помощью пропорционального расчета.

У такой квартиры есть свидетельство о собственности, в котором указан только один супруг или другой владелец. Однако распоряжаться этой недвижимостью он может только получив письменное согласие второго супруга или другого владельца, которое требует обязательного заверения у нотариуса.

Такие совладельцы вправе оформить договор, уточняющий право владения определенной территорией (долей) объекта недвижимости. После этого каждый из них сможет самостоятельно распоряжаться своей частью квартиры, в том числе этот человек может продавать или совершать другие виды сделок со своей частью жилой недвижимости.

Если доля уже была официально выделена с помощью любого действительного документа, например, при покупке, дарении или получении наследства, то такой совладелец имеет право продавать, дарить и завещать свою долю по стандартной схеме.

В большинстве случаев доля выделяется лишь на бумаге, и все жильцы квартиры имеют к ней беспрепятственный доступ.

При возникновении необходимости определения рыночной цены происходит сравнение объекта жилой недвижимости с аналогичными вариантами, представленными на рынке, после чего вычисляется средняя стоимость выделенной доли.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним ребенком?

Это зависит от того, является ли ребенок собственником такого объекта недвижимости, и имеет ли он свою долю. Если ответ отрицательный, и он только прописан в квартире, то продать такое жилье гораздо проще, хотя и здесь есть свои подводные камни.

Например, часто не так-то просто выписать несовершеннолетнего ребенка, и даже если это удастся, суд вправе признать выписку незаконной и вынести решение об отмене сделки и восстановлении ущемленных прав ребенка. Причем это может случиться через несколько лет после продажи недвижимости, так что в таком случае крайне желательно получить постановление членов опеки об одобрении такой продажи.

Хотя получения разрешения от органов опеки по закону и не требуется, сложившаяся практика показывает, что государственные службы, как и нотариусы, требуют его наличия.

Существует ли способ продажи доли, если другие собственники не хотят такой продажи?

По существующему законодательству без согласия других собственников это сделать невозможно. Первым делом необходимо письменно уведомить всех собственников (содольщиков) о своем желании совершить такую сделку.

Этого шага никак нельзя избежать, и такое письменное уведомление должно быть направлено всем содольщикам, потому что если собственник против, то он имеет законное право обратиться в суд после перехода доли в собственность другому лицу, и почти наверняка такая сделка будет аннулирована.

Пошаговая инструкция, как надо действовать, и на что обратить внимание:

  • найти потенциального покупателя своей доли, готового приобрести ее на согласованных условиях;
  • уведомить всех содольщиков (это обязательно делается в письменном виде) о планируемой продаже своей доли, сообщив цену и другие обстоятельства будущей сделки. Такое письменное уведомление отправляется всем содольщикам даже в том случае, если потенциальным покупателем является другой дольщик этой же квартиры;
  • в течение одного месяца содольщики должны сделать предложение о выкупе доли или отказаться от нее;
  • имя и другие данные потенциального покупателя сообщать другим дольщикам не рекомендуется, законодательство этого не требует, а кроме того, раскрытие такой информации противоречит закону о сохранении личных данных.

В течение тридцати дней совладельцы могут отреагировать и предпринять действия для совершения покупки этой доли. Если они никак не реагируют, это автоматически означает, что их согласие получено. При этом содольщики имеют законное право ускорить процесс купли-продажи вышеупомянутой доли. Для этого они должны письменно отказаться от права приоритетной покупки.

После этого сделка может быть совершена только на условиях, указанных в письменном уведомлении.

При изменении этих условий, например, когда потенциальный покупатель предлагает меньшую сумму, весь процесс письменного уведомления необходимо повторить.

Это сделано для максимальной защиты прав содольщиков, поэтому именно они в первую очередь могут выкупить продаваемую долю, причем если содольщиков несколько, покупка может быть пропорциональной.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — обращайтесь к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Первоначальные действия при продаже доли в квартире при наличии других собственников

После заключения устных договоренностей с потенциальным покупателем, они фиксируются письменно. При этом содольщики не имеют права чинить препятствия и оказывать какое-либо давление, мешающее подписанию такого договора.

В этом договоре фиксируется:

  • все характеристики продаваемой доли, описанные максимально подробно;
  • сумма сделки (включающая в себя все расходы) и способ передачи или перечисления денег;
  • достигнутые договоренности, о которых будут уведомлены все совладельцы.

Необходимость нотариального заверения

Согласно действующему законодательству, с 2016 года продажа своей доли должна иметь нотариальное заверение. Одной из причин принятия такого закона стало возникновение многочисленных спорных случаев при заключении подобных сделок, а также желание некоторых недобросовестных собственников досадить своим совладельцам и даже создать им невыносимые условия жизни.

Поэтому перед государственной регистрацией в Росреестре следует обратиться к действующему нотариусу, предоставив ему пакет необходимых документов:

  1. Письменные отказы совладельцев от права приоритетной покупки или официальные доказательства того, что они были письменно ознакомлены о заключении соглашения купли-продажи. В качестве таких доказательств могут быть использованы почтовые квитанции.
  2. Кадастровый паспорт, имущественное свидетельство, технический паспорт.
  3. Предварительный договор.
  4. Документы покупающей и продающей стороны;
  5. Разрешение органов опеки, если в этом есть необходимость.

Нотариус, внимательно изучив предоставленные ему документы, может как разрешить совершение сделки, так и отказать в этом, при наличии на то оснований. В случае положительного решения следует совершить регистрацию договора в Росреестре, после чего сделка купли-продажи этой доли будет считаться совершенной.

Обращение в суд

Иногда возникают сложные ситуации, которые можно разрешить только с помощью судебных органов власти. Вообще, сделки по купле-продаже доли в объектах жилой недвижимости довольно часто становятся темами судебных разбирательств.

Это связано как с многочисленными случаями мошенничества на рынке недвижимости в целом, так и с тем, что продажа доли часто вызывает конфликт интересов собственников жилья.

Суд в таких случаях сначала обращает внимание на факт письменного уведомления содольщиков. Если при этом были какие-либо нарушения, или условия планируемой сделки, находящиеся в таком уведомлении, отличаются от фактических, то сделка, как правило, отменяется.

Также в судебной практике есть много случаев лишения права собственности на долевое владение с выплатой денежной компенсации.

Вескими основаниям для этого может быть:

  • маленькая площадь, находящаяся во владении;
  • злостное нарушение правил эксплуатации;
  • долгое отсутствие собственника;
  • невозможность совместного проживания из-за бытовых, религиозных или других конфликтов;
  • если совладельцы не являются родственниками;
  • а также в некоторых других случаях, к примеру, при нарушении обязательств по погашению ипотеки.

Подводя итоги

Мы рассмотрели многие нюансы, которые могут возникнуть в этом непростом случае.

Специалисты по недвижимости всегда рекомендуют всем совладельцам квартиры договариваться и всегда идти навстречу друг другу, и уж тем более не доводить дело до суда.

При соблюдении этих условий можно найти такой вариант купли-продажи доли, который устроит всех содольщиков. Грамотный юрист обязательно подскажет, как наиболее правильно продать долю в квартире именно в вашем случае.

Здесь можно задать свой вопрос юристу

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-doli-v-kvartire

Ссылка на основную публикацию