Ликвидационная стоимость в 2018 году — что это такое, фсо 12 определение, объекта недвижимости

Понятие и формула расчета ликвидационной стоимости

Порой в связи со сложившимися обстоятельствами возникает необходимость в срочной продаже объекта. Рассчитывать в таком случае на среднерыночную цену не стоит – особые условия ликвидации существенно снижают стоимость продаваемого объекта. О том, что такое ликвидационная стоимость, и как она рассчитывается, сегодня и пойдет речь.

Ликвидационная стоимость — что это такое?

Ликвидационная стоимость – не что иное, как денежный показатель оценки объекта с учетом величины издержек, связанных с его продажей.

Фсо 12 «определение ликвидационной стоимости»

В 2016 году был разработан и утвержден Федеральный стандарт оценки (ФСО №12) под названием «Определение ликвидационной стоимости».

Данный стандарт применяется для оценки объектов в следующих случаях:

  • в ходе исполнительного производства;
  • в ходе оформления банкротства;
  • при разработке программы реорганизации предприятия;
  • при финансировании реорганизации предприятия;
  • при оценке имущества для целей залога с применением ФСО №9 «Оценка для целей залога»;
  • иных случаях отчуждения имущества.

Основных средств

Ликвидационная стоимость основных средств представляет собой сумму, которую организация ожидает получить от реализации необоротных активов после окончания срока их полезного использования за вычетом издержек, связанных с их ликвидацией.

Таким образом, ликвидационная стоимость может рассчитываться в случае последующей продажи основных средств или их ликвидации по окончании срока полезного использования.

К основным факторам, определяющим ликвидационную стоимость основных средств можно отнести:

  • вынужденность продажи;
  • ограниченность сроков продажи;
  • ограниченность ресурсов для осуществления сделки.

Объекта недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости — это сумма, которую можно получить при продаже объекта недвижимости за определенный срок.

Определяется ликвидационная стоимость в том случае, если объект должен быть отчужден в срок меньший, чем обычный срок экспозиции аналогичного объекта. Иными словами, ликвидационной стоимостью недвижимости называется чистая денежная сумма, которую собственник объекта может выручить при его вынужденной продаже.

В каких случаях возникает?

Как показывает практика, ликвидационная стоимость возникает при наличии непредвиденных обстоятельств, воздействующих на организацию или рынок.

Важно: Ликвидационная стоимость может определяться не только в случае банкротства, но и в роли предупредительной меры.

Основных причин возникновения ликвидационной стоимости три:

  • в ситуации с продажей предметов залога (ликвидационная стоимость необходима кредитору для обоснования максимально низкого порога стоимости залога, так как он является своеобразной гарантией кредитора; характерно ограничение сроков реализации и вынужденная продажа активов);
  • ликвидации организации (необходима разработка жесткого плана мер по продаже активов предприятия и исполнению долговых обязательств, в случае принудительной ликвидации сроки продажи активов строго ограничены);
  • ускоренной продаже иных активов (ликвидационная стоимость необходима в силу ограничения выделенного времени для реализации активов).

Формула и расчет ликвидационной стоимости

Из-за возможности максимально приблизить оценочный результат к рыночной величине наиболее распространенной и востребованной формулой определения ликвидационной стоимости считается:

Ликвидационная стоимость = Рыночная стоимость Х (1 – Коэффициент вынужденной продажи)

Важно: Коэффициент вынужденной продажи составляет от 10 до 50 процентов от рыночной стоимости объекта и находится, соответственно, в пределах 0,1-0,5.

Определяется показатель посредством экспертной оценки с учетом:

  • сроков продажи имущества;
  • типа и состояния имущества;
  • рыночной оценки аналогичных объектов;
  • состояния экономики на текущий момент;
  • иных факторов.

Нередко расчет по данной формуле дополняется показателем затрат на ликвидацию, показывающим реальную прибыль от выбытия активов.

Важно понимать, что одним их наиболее важных факторов, превращающих рыночную стоимость в ликвидационную, является срок экспозиции объекта. Чем меньше времени на ликвидацию имущества, тем ниже его стоимость. Именно поэтому временной фактор является решающим в определении ликвидационной цены.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия

При оценке ликвидационной стоимости предприятия может быть использована косвенная и прямая методика расчетов. На выбор методики оказывает влияние тип организации, однако получившиеся результаты будут незначительно отличаться при вычислениях по различным методикам.

В основе прямого расчета лежит сравнительный анализ основных характеристик компании. В первую очередь анализу подвергается объем продаж оцениваемой компании и предприятий-конкурентов.

Затем оцениваются основные показатели производства, после чего делаются выводы о величине оптимальной стоимости.

Существенным недостатком данной методики является отсутствие поправки на сроки реализации.

Однако на основании такого расчета можно сделать выводы о том, насколько ликвидационная стоимость отличается от среднерыночной стоимости на подобную организацию.

Косвенный метод позволяет рассчитать ликвидационную стоимость с учетом рыночной цены. Для этого необходимо сначала вычислить номинальную цену и размер скидки, связанный со сроками реализации. Основная сложность в применении данной методики расчетов заключается в вычислении размера скидки, так как на него оказывает влияние множество факторов, в том числе и субъективных.

Внимание: Согласно данным статистики, средний размер скидки на отечественном рынке лежит в диапазоне от 20 до 50 процентов.

Наиболее часто косвенную методику используют эксперты для определения господствующих тенденций на рынке и расчета адекватной цены вынужденной реализации.

При ликвидации организации по причине ее банкротства специалисты настоятельно рекомендуют учитывать следующие нюансы оценки:

  • оценка имущества может осуществляться, как целого комплекса;
  • оценка может производиться аукционным способом (каждый объект продается отдельно).

В первом случае необходимо понимать, что быстрая и выгодная реализация предприятия затруднена по причине высокой стоимости целого комплекса вне зависимости от реальной рыночной стоимости активов. Кроме того, на практике при определении ликвидационной стоимости предприятия зачастую не берется в расчет стоимость бизнеса, в том числе его репутация и заработанное имя.

При использовании аукционного метода продажи высока вероятность выгодной реализации имущества, но не в полном объеме. В таком случае потребуется определение активов, которые могут быть отчуждены иными способами (например, путем уничтожения, сдачи в металлолом и прочее). Однако такие активы лишь увеличивают расходы на ликвидацию организации.

Как происходит переход от рыночной цены к ликвидационной?

Ликвидационная стоимость объекта может быть рассчитана по прямому и косвенному методу.

В первом случае используется прямое сравнение объекта с аналогами или корреляционно-регрессионный анализ (статистическое моделирование). Во втором случае ликвидационная стоимость рассчитывается на основании его величины рыночной цены.

При использовании косвенного метода схема расчета ликвидационной стоимости выглядит следующим образом: рыночная стоимость имущества – скидка на факт вынужденности реализации.

Определить скидку по факту вынужденности продажи можно с помощью:

  • метода сравнения парных продаж;
  • метода прямого анализа характеристик;
  • экспертного метода.
Читайте также:  Субсидия молодой семье на покупку жилья в 2018 году - спб, размер, как получить, государственная

Наиболее часто применяется экспертный метод в силу ограниченности доступа к необходимой информации. Как правило, скидка на вынужденный характер реализации находится в диапазоне от 20 до 50 процентов, однако может и отличаться от заданных параметров при наличии соответствующих условий ликвидации.

Таким образом, ликвидационная стоимость имущества зависит от множества факторов, однако решающим показателем чаще всего являются сроки реализации имущества. Следовательно, чем больше времени на продажу имущества, тем больше шансов на заключение выгодной сделки.

Источник: http://dolg-faq.ru/baza-znanij/bankrotstvo-i-likvidaciya/b-yuridicheskix-lic/likvidacionnaya-stoimost.html

Ликвидационная стоимость в 2017 году — что это такое, ФСО 12 определение, объекта недвижимости

Ликвидационная цена компании представляет собой оценку предприятия в денежном эквиваленте, при этом оценка уменьшена на размер издержек, связанных с его реализацией.

То есть данная стоимость – это сумма, за которую предприятие может быть реализовано в сжатые сроки.

В материале рассмотрим детально, что такое ликвидационная стоимость предприятия в 2017 году, как она рассчитывается и какие факторы влияют на ее оценку, а также как она соотносится с рыночной ценой организации.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия является важным действием, которое потребуется предпринять в случае банкротства компании.

Необходимо заблаговременно знать обо всех тонкостях и нюансах расчета ликвидационной стоимости квартиры и предприятия, о которых мы поведаем в данной статье.

Разберемся в понятии ликвидационной стоимости и ее значении для предприятия.

Ликвидационная стоимость предприятия – это финансовая сумма, на получение которой рассчитывает хозяин предприятия в случае ликвидации компании и отдельной реализации имеющихся основных средств.

Такая оценка рассчитывается, если нужно в срочном порядке реализовать имеющееся имущество и получить определенную сумму финансов.

Продавец в любом случае должен согласиться с просчитанной ликвидационной суммой, независимо от реальной стоимости существующих на предприятии активов.

Причиной этому является тот факт, что сделку нужно провести срочно. Вследствие чего невозможно предоставить данные об объекте для всех заинтересованных покупателей.

Метод расчета ликвидационной стоимости учитывает данный факт. В случае реорганизации компании, необходимо рассчитать стоимость всего имущества, пребывающего в собственности владельца.

В этом расчете за базу принимается баланс предприятия за последний период отчетности. Специалист по оценке должен тщательно оценить все активы и пассивы, рассчитать сумму задолженности перед контрагентами.

В перечень имущества предприятия входят элементы:

  • материалы и сырье на складском хранении;
  • готовая продукция и товары в производстве;
  • нематериальные активы;
  • ценные бумаги;
  • основные средства.

Основной особенностью расчета ликвидационной цены предприятия является осуществление сделок в короткие сроки.

Ликвидационная стоимость рассчитывается в таких ситуациях:

  • предприятие проводит ликвидацию при процедуре банкротства;
  • нужно быстро реализовать объекты заложенного имущества;
  • все объекты оценки в собственности реализуются срочно для получения определенной суммы финансов.

В процессе продажи залогового имущества ликвидационная стоимость требуется для вычисления минимального порога для кредитов и ссуд.

Основным моментом является то, чтобы на предприятии были заранее просчитаны имеющиеся возможности и активы.

Продажа собственности возможна как в добровольном, так и в принудительном порядке по ряду обстоятельств.

Время, отведенное на сделку по реализации, лимитировано. Сумма долга возрастает при несвоевременном погашении обязательств, также насчитываются штрафы и пени.

Поэтому владельцу для получения суммы от продажи имущества нужно быстро осуществить сделки по продаже объектов.

В действующем законодательстве нет четкого понятия ликвидационной стоимости и случаев для ее применения.

Регулирует вопрос ликвидационной цены ФСО 12 и ФЗ №119 от 1997 года, где говорится о расчете стоимости и процедуре реализации предприятия на торгах на протяжении 2 месяцев.

Что нужно для регистрации ИП, читайте здесь.

При этом говорится, что определить ликвидационную стоимость в таком случае не представляется возможным.

Поэтому часто применяется рыночная стоимость за вычетом определенных издержек на реализацию объекта.

В данном разделе разберемся, какие существуют разновидности ликвидационной стоимости, как она рассчитывается, как соотносится с рыночной ценой предприятия, а также какие особенности оказывают влияние на ее расчет и величину.

Ликвидационная стоимость подразделяется на три разновидности:

Выбор типа расчета стоимости определяется индивидуальной необходимостью и зависит от множества тонкостей.

Для расчета ликвидационной стоимости используется два способа – косвенный и прямой расчет.

Второй методы базируется на сравнении с аналогичными объектами, имеющими примерные параметры, как у первоначального объекта.

Применяются статистические сведение или визуальный анализ. Однако в соответствии с правовыми нормами РФ таким методом рассчитывать ликвидационную стоимость не допускается.

Причиной является то, что при принудительной реализации данные не разглашаются третьим лицам, также не разглашаются суммы, за которые объекты продаются по факту.

При косвенном способе есть три этапа:

  • расчет рыночной цены предприятия;
  • расчет скидки в связи со срочностью продажи;
  • расчет ликвидационной стоимости объекта.

Наиболее сложным этапом считается исчисление размера скидки, поскольку для этого необходим тщательный мониторинг и анализ рыночных тенденций и множество других факторов, оказывающих влияние на прибыль от реализации объекта.

Чтобы рассчитать цену предприятия для продажи, необходимо исчислить разницу между прибылью от реализации и расходами, связанными с участием в торгах.

Рекомендуется обратиться к специализированным оценщикам, которые рассчитают максимально возможную ликвидационную стоимость реализуемого объекта.

Способ оценки выбирается в зависимости от цели осуществления процедуры.

Рассмотрим на примере расчет ликвидационной цены предприятия. Рассчитать ее прямым способом можно в такой последовательности:

Для определения величины ликвидационной стоимости используется формула:

Ликвидационная цена = наличные средства на момент банкротства + 75% долгов дебиторов + 50% запасов – долговые обязательства кредиторам

Ликвидационная цена вне зависимости от множества внешних факторов в основной мере зависит от учредителей компании. Балансовая стоимость актива равна ликвидационной стоимости.

Видео: зачем нужно знать Ликвидационную Стоимость Компании

При определенных намерениях они могут установить стоимость на уровне нуля, или же намеренно завысить или занизить ее.

Ликвидационная стоимость и рыночная цена предприятия являются разными понятиями.

Если появляется необходимость в расчете ликвидационной цены, также можно провести классификацию:

В большинстве случаев ликвидационная стоимость значительно ниже рыночной цены.

Ликвидационная цена может иметь такие разновидности:

Отметим, что окончательная сумма должна быть равна промежуточной в отношении активов или задолженности, в противном случае в процессе регистрации могут появиться трудности.

Какие выплаты положены при рождении второго ребенка неработающей маме, читайте здесь.

Что это такое подсудность индивидуальных трудовых споров, смотрите здесь.

Читайте также:  Нужно ли выписывать умершего человека из квартиры в 2018 году - если он собственник, после его смерти

При расчете ликвидационной стоимости объекта в расчет за базу берется их остаточная стоимость. То есть это величина, которая равняется первоначальной стоимости актива, за минусом уровня износа объекта.

Рассмотрим перечень факторов, которые оказывают влияние на расчет ликвидационной цены предприятия:

Ликвидационная стоимость предприятия чаще всего рассчитывается при проведении банкротства предприятия, чтобы максимально выгодно продать предприятие в целом или распродать оборудование и активы на торгах.

Целью расчета ликвидационной цены является получение той стоимости, которую собственник предприятия получит при осуществлении сделки реализации предприятия.

Поскольку при ликвидации предприятие реализуется в сжатые сроки, ликвидационная стоимость значительно ниже реальной рыночной цены.

Источник: https://eda-x.ru/moj-yurist/likvidacionnaya-stoimost-v-2017-godu-chto-eto-takoe-fso-12-opredelenie-obekta-nedvizhimosti

Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 N 721 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО N 12)»

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ
от 17 ноября 2016 г. N 721

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ
«ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ (ФСО N 12)»

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст.

3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 29, ст. 4291; 2014, N 30, ст. 4226; 2016, N 23, ст.

3296) приказываю:
Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО N 12)».

Врио Министра
Е.И.ЕЛИН

Утвержденприказом Минэкономразвития России

от 17.11.2016 N 721

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ (ФСО N 12)»

I. Общие положения

1.

Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (далее — ФСО N 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (далее — ФСО N 3) и определяет требования к определению ликвидационной стоимости и условия ее применения.2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности при определении ликвидационной стоимости.3. Понятие ликвидационной стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 46, ст. 4537; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; 2014, N 30, ст. 4226; 2016, N 27, ст. 4293).4. Настоящий Федеральный стандарт оценки применяется в следующих случаях:в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве;в ходе исполнительного производства;при разработке и экспертизе программ реорганизации организаций;при финансировании реорганизации организаций;в случаях оценки имущества для целей залога с применением Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО N 9)»;

иных случаях отчуждения имущества за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

II. Общие требования к проведению оценки

5. В отчете об оценке должны быть указаны в том числе сведения об обстоятельствах, обусловливающих определение ликвидационной стоимости.6.

К факторам, оказывающим влияние на величину ликвидационной стоимости, относятся:срок экспозиции объекта оценки;продолжительность срока рыночной экспозиции объектов-аналогов;вынужденный характер реализации объекта оценки.7.

При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО N 1 информацию:а) срок экспозиции объекта оценки;б) условия продажи и предполагаемая форма организации проведения торгов (в случае наличия данной информации).В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:а) ориентировочный размер затрат, необходимых для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;

б) суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках всех заключенных в отношении объекта оценки договоров (договоры купли-продажи, залога, ипотеки, лизинга и другие).

III. Заключительные положения

8. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями других федеральных стандартов оценки приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт оценки.

Дата редакции: 17.01.2017

Источник: https://ceur.ru/library/docs/departmental_regulations/item248478/

Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)

Общественные обсуждения проекта федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)»

На федеральном портале проектов нормативных правовых актов проводятся общественные обсуждения в отношении текста проекта приказа Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)» (далее – проект приказа).

Разработка проекта приказа предусмотрена программой разработки федеральных стандартов и внесения изменений в федеральные стандарты, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 26 сентября 2014 г. № 618 (пункт 16) в соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Разработка проекта приказа обусловлена необходимостью установления единых общих требований к порядку определения ликвидационной стоимости объекта оценки.

В соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В настоящее время отсутствуют единые требования к определению ликвидационной стоимости объекта оценки, не уточнен порядок проведения оценки такого вида стоимости, что отрицательно сказывается на достоверности и сопоставимости результатов оценки.

Статьей 15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке), установлено, что оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать в том числе требования федеральных стандартов оценки.

В настоящее время существуют федеральные стандарты оценки, устанавливающие общие требования к проведению оценки, также утверждены федеральные стандарты оценки, устанавливающие требования к проведению оценки различных объектов оценки, определению кадастровой стоимости.

При этом существующие федеральные стандарты оценки не отражают особенностей оценки ликвидационной стоимости объекта оценки.

Проектом приказа предполагается определить требования к определению ликвидационной стоимости.

Проект приказа развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные иными Федеральными стандартами оценки и рекомендован к утверждению советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.

Источник: http://regulation.gov.ru/

Вам так же может быть интересно:

Источник: http://www.ocenkapro.ru/novosti/opredelenie-likvidacionnojj-stoimosti-fso-12-2016-03-23.html

Что необходимо знать собственнику недвижимости об оценке его имущества

Даже если вы не имеете другой недвижимости, кроме единственной, приватизированной когда-то квартиры, которую не собираетесь ни продавать, ни дарить, ни закладывать, вам совсем не лишне будет узнать, сколько же она стоит.

Читайте также:  Продажа участка в садовом товариществе в 2018 году - оформление земельного, дачных, договор купли

Дело в том, что с 2015 года налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Кроме того, в жизни нередко возникают случаи, когда нам приходится оценивать и другое имущество: например, определять, за сколько можно продать старую машину.

Или как высчитать ценность «в рублях и копейках» подаренного украшения или другой ценной вещи.

В каких случаях вам понадобится помощь независимого оценщика? Что такое кадастровая стоимость недвижимости, чем она отличается от рыночной? Как найти «золотую середину», если продавец и покупатель расходятся в оценке одного и того же товара? Как в случае необходимости правильно выбрать оценщика?

Ответы на многие вопросы по оценке можно найти в новом выпуске «Библиотечки «Российской газеты». Сборник так и называется: «Оценка имущества: все, что необходимо знать собственнику». Подготовлен он специалистами экспертной группы VETA, которые даже самые «замороченные» вещи написали простым и доступным языком, сопровождая примерами из жизни.

Что такое рыночная стоимость?

Минфин предложил обложить налогом неоформленную недвижимость

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден (продан) на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом подразумевается, что стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо исключительные обстоятельства.

Надо понимать, что рыночная стоимость всегда зависит от соотношения спроса и предложения на рынке, а потому далеко не всегда соотносится с себестоимостью.

Например, когда рынок недвижимости быстро растет, рыночная цена квадратного метра может быть намного выше фактических затрат, которые несет застройщик, потому что велик спрос и квартиру все равно купят.

В кризисных условиях, напротив, продавцы вынуждены предлагать недвижимость с минимальной наценкой к себестоимости, но если спроса нет, рыночная цена может очень сильно упасть.

Когда необходимо проведение оценки рыночной стоимости?

Самые распространенные случаи:

  • для заключения сделки купли-продажи;
  • для кредитования под залог (в том числе и для получения ипотечного кредита);
  • для оспаривания завышенной кадастровой стоимости, когда в качестве таковой признается рыночная цена (это нужно для правильного исчисления величины налога на имущество);
  • при разделе и передаче имущества при разводе, получении наследства, оформлении дарственной и т.д.;
  • при изъятии имущества для нужд государства — федеральных, региональных структур и муниципалитетов.

Кроме того, бывают и другие, не столь часто встречающиеся случаи, например, определение рыночной стоимости ценных бумаг, антиквариата, других ценностей.

Правило здесь одно: все, что может быть куплено или продано, может быть оценено для установления рыночной стоимости.

Что такое «действительная» и «разумная» стоимость?

Нередко в документах используют термины, не предусмотренные законодательством: «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость». В ст.

7 закона об оценочной деятельности установлено, что если в договоре об оценке, нормативном правовом акте, вводящем оценку какого-либо объекта, не определен конкретный вид стоимости, то определяется рыночная стоимость этого объекта.

Это же правило применяется и в случае использования в документах терминов, чаще применяемых в разговорной речи: «разумная», «реальная», «действительная» стоимость и проч. То есть во всех таких случаях подразумевается определение рыночной стоимости объекта.

Что такое инвестиционная и ликвидационная стоимость?

Инвестирование в недвижимость не потеряло актуальности даже в кризис

Инвестиционная стоимость, в отличие от рыночной стоимости, определяется прежде всего пользой, которую может извлечь владелец от использования объекта.

Считается, что это наибольшая величина, которую готов заплатить покупатель. Физические лица заказывают установление инвестиционной стоимости редко, чаще заказчиками выступают представители бизнеса и государственные структуры.

Что касается ликвидационной стоимости — это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан в короткие сроки, недостаточные для привлечения широкого круга покупателей.

Когда нужно знать ликвидационную стоимость?

Реализация различных объектов собственности по ликвидационной стоимости редко бывает добровольной. Как правило, такая продажа -это вынужденное действие владельца, связанное с негативными обстоятельствами его жизни.

Граждане сталкиваются с этой необходимостью, когда по каким-либо причинам вынуждены быстро «избавляться» от своего имущества. Например, человек не в силах выплачивать кредит, допустил просрочку и готов продать залог, чтобы полученные деньги вернуть банку и закрыть долг. Банк же, в свою очередь, требует продать залог по ликвидационной стоимости в кратчайшие сроки.

Что такое кадастровая стоимость?

Кто, как и сколько будет платить за свою землю и недвижимость

Этот показатель кардинально отличается от любого другого вида собственности.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.

Важно, что кадастровая стоимость определяется как для объектов, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует. Такой оценке подлежат все объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. Поэтому кадастровая оценка носит тотальный характер.

Если ранее кадастровая стоимость использовалась при налогообложении юридических лиц и — в порядке эксперимента — физических лиц (граждан) лишь в нескольких регионах, то с 2015 года этот порядок распространен на всю страну.

Сейчас как раз началась рассылка платежек по земельному налогу и налогу на недвижимость для физических лиц, и впервые эти налоги исчислены исходя из кадастровой стоимости.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость рассчитывалась поэтапно, в большинстве случаев использовались методы массовой оценки, то есть для оценки группировались схожие объекты с примерно одинаковыми характеристиками с применением методов математического моделирования. Но при такой процедуре расчетов возникает немало погрешностей. Например, стоимость некоторых земельных участков оказалась в 4-10 раз выше рыночной стоимости.

Поэтому законом предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости и установления в отношении объекта его реальной рыночной стоимости. Такую оценку проводят независимые оценщики.

Кстати

  • как правильно заключить договор об оценке;
  • каковы права и обязанности заказчика оценки;
  • что представляет собой договор и отчет об оценке;
  • как проходит оценка в рамках судебного разбирательства;
  • как оценить наследуемое имущество;
  • особенности оценки ущерба;
  • какие квалификационные требования предъявляют к оценщику, каковы его права и обязанности.

Источник: https://rg.ru/2016/10/19/chto-neobhodimo-znat-sobstvenniku-nedvizhimosti-ob-ocenke-ego-imushchestva.html

Ссылка на основную публикацию