Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной в 2018 году — как продать , купить, в ипотеку

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону . Это быстро и !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

Кодекс РФ об административных правонарушениях Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —
  2. влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

  3. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —
  4. влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

  • ст. 25, 26 ЖК РФ;
  • СанПиН;
  • СНиП;
  • ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

По требованиям законодательных актов, изменения плана квартиры должны быть узаконены до момента продажи, но в реальной жизни случается всякое.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Может потребоваться также получение нового свидетельства о праве собственности, если в результате всей затеи изменится соотношение жилой и полезной площадей.

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

  • перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
  • перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
  • разборка антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

  • расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
  • объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
  • пробивок дополнительных окон, дверей;
  • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • перестановки газовых приборов и оборудования;
  • объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – значит, пойти сознательно на уменьшение цены именно на ту приблизительно сумму, которая потребуется впоследствии покупателю.

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям, если нет одобрения специалистами.

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

  • есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
  • в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
  • покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
  • акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
  • покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/pereplanirovka/prodazha.html

Продажа квартиры с перепланировкой — 2018, неузаконенной, без согласования, нужно ли, с торгов, по ипотеке, документы, без разрешения

Проводить перепланировку жилых помещений стало очень популярно в последние годы. Но продажа квартиры с перепланировкой или другого жилого помещения имеет свои особенности. Если владелец узаконил перепланировку, а изменения были внесены в правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт, то он сможет реализовать недвижимость без проблем и дороже примерно на 10% от обычной стоимости.

В любом случае во избежание неприятностей покупателю следует проверить в БТИ поэтажный план помещения, об отклонениях от нормы обычно свидетельствуют красные линии. Но если план выглядит обычным образом, это еще не обозначает, что перепланировки не было, возможно, ее не выявили. Лучше всего с планом помещения пройтись по комнатам.

Если в результате перепланировки не были затронуты несущие стены, инженерные системы, полы, газовая плита, то согласование можно легко провести задним числом.

Но когда первоначальный план значительно отличается от фактического, были затронуты несущие конструкции, то покупателя после приобретения помещения с незаконной перепланировкой ожидают большие расходы по согласованию.

При нарушении жилищных норм, которые утверждены законодательством, согласование станет невозможным в любом случае.

Приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой не рекомендуется, потому что согласование или возвращение помещения к первоначальному виду может дорого обойтись новому владельцу. Это также является препятствием для получения кредита на приобретение перепланированного жилья.

Исполнительная власть имеет право на основании судебного решения изымать жилье, перепланировку которого отказывается узаконивать собственник, поэтому чаще всего банки не хотят оформлять на него ипотеку, а если банк все же выдаст кредит, заемщика обяжут подписать документ о проведении законной процедуры в ближайшее время

Зачем это нужно

Продавцам, которые не оформили документы по согласованию вовремя, чаще всего приходится снижать стоимость жилья. Но перед продажей стоит поинтересоваться, нужно ли узаконивать перепланировку. В другом случае необходимо знать, как продавать квартиру при отсутствии согласования.

По закону перепланировкой называются любые изменения в первоначальном плане, они могут быть 2 видов:

Законные На них не требуются особые разрешения или требуются.Они связаны со встраиванием, ликвидацией, незначительным перемещением:

  • батарей;
  • розеток;
  • встроенных шкафов;
  • газовой плиты;
  • полотенцесушителей;
  • сантехники;
  • другого.

Если владелец решил застеклить лоджию, снести ненесущую перегородку между ванной и туалетом, то изменения считаются незначительными, а значит вносить корректировки в документы на квартиру необязательно.Но если будут снесены перегородки между комнатами, независимо от того, несущие они или нет, то изменится план помещения (количество комнат), значит, придется согласовывать действия в соответствующих инстанциях. В других случаях изменения можно назвать законными, если владелец получил на них разрешение.

Незаконные На них не было получено разрешение. Согласование не удалось узаконить, потому что были проведены изменения, которые запрещены законодательными нормами.Например, владелец:

  • перенес батареи отопления на застекленный балкон;
  • смонтировал теплый пол, используя систему отопления и водоснабжения;
  • построил камин в квартире, расположенной в панельном доме;
  • расположил кухню и санузел под или над жилой комнатой;
  • объединил кухню, где находится газовое оборудование и комнату;
  • оборудовал в несущих стенах арки, ниши, проемы.

Если изменение в жилом помещении неузаконенно, то при продаже оно должно быть устранено. В другом случае бывший или новый собственник обязан провести согласование. Если это не будет сделано, то при очередной проверке квартиры Жилинспекцией владельцу придется уплатить штраф, а затем все равно провести согласование перепланировки.Когда проверяющие выявляют масштабные изменения, которые нельзя узаконить, то владельца обязывают вернуть помещение к первоначальному виду. Кроме того, продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно сложно, потребуется оформлять техпаспорт, а в нем все изменения обязательно зафиксируются.В любом случае претензии контролирующих органов будут направлены к новому владельцу, даже если он получил квартиру по наследству, а перепланировка была проведена много лет назад.

Инструкция и основные документы

Перепланированное помещение, факт изменений в котором не был узаконен вовремя, может быть признано после продажи товаром с ненадлежащим качеством на основании:

  • Закона о защите прав потребителей № 2300–1 (ст. 19);
  • Гражданского кодекса (ст. 477).

В результате продавца могут привлечь не только к административной ответственности, но суд обяжет его оплатить расходы покупателю на переезд и возместить ему моральный ущерб.

Если уже продана перепланированная квартира новому собственнику понадобится предъявить следующие документы для узаконивания изменений:

  • гражданский паспорт свой и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • договор купли-продажи;
  • квитанцию об уплате пошлины для проведения регистрации жилья на нового собственника;
  • акт приема-передачи помещения.

Когда предполагается продажа жилья с незаконной перепланировкой, то во избежание признания сделки недействительной необходимо провести согласование изменений руководствуясь ст. 25–29 ЖК.

Собственнику необходимо:

  1. Обратиться в БТИ за выпиской из кадастрового паспорта, где должны быть указаны все проведенные изменения. Также необходимо получить справку о технических характеристиках квартиры и копию кадастрового паспорта.
  2. С документами следует обратиться в районный отдел градостроительства и архитектуры для вызова архитектора. Специалист должен составить проект и эскиз изменений, которые уже имеются. Данный проект необходимо согласовать с пожарниками, в ЖЭУ и СЭС, у местных властей.
  3. Если контролирующие инстанции одобрять изменения, необходимо заплатить штраф, потому что перепланировка не была ранее узаконена владельцем.
  4. Затем следует получить разрешение у главного архитектора и вызвать специалиста из БТИ, который обязан осмотреть помещение и составить новую техническую документацию. Корректировки должны быть внесены в план помещения и кадастровый паспорт, из которых потребуются новые выписки с учетом внесенных изменений.
  5. Далее можно совершать сделку купли-продажи обычным образом. Для заключения сделки у нотариуса дополнительно потребуется:
    • договор купли-продажи;
    • разрешение других собственников помещения, если таковые имеются;
    • согласие органа опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний;
    • выписка из домовой книги, где должна содержаться информация о наличии или отсутствии прописанных в помещении;
    • справка о состоянии лицевого счета.
  6. После нотариального оформления документов необходимо провести регистрацию в ФУГРЦ, где спустя месяц, новый собственник получит свидетельство о регистрации.

На каких условиях происходит продажа квартиры с перепланировкой

Продажа квартиры с перепланировкой возможна и без законного разрешения, но при этом покупатель должен быть предупрежден, что процедуру с документами ему придется проходить самостоятельно. Для этого обычно продавцы снижают стоимость квартиры, что дает возможность привлечь больше покупателей, в том числе и готовых к самостоятельному решению проблемы.

Без согласования

Провести перепланировку помещения в многоквартирном доме можно и без согласования с соответствующими инстанциями.

Хотя перепланировка предполагает изменение площади комнат, снос стен и другие глобальные изменения, на которые нужны разрешения и подготовка нового проекта, но если требуется переоборудование помещения, то его можно провести без согласования.

Под переоборудованием или капитальным ремонтом понимается замена или полный демонтаж некоторых инженерных конструкций внутри квартиры.

Владелец может не согласовывать свои действия с БТИ и другими надзорными инстанциями, если решит:

  • заменить старые инженерные коммуникации или установить дополнительные;
  • провести косметический ремонт (выровнять стены, поклеить обои, произвести покраску, заменить дверные и оконные проемы);
  • перенести бытовую газовую или электрическую плиту;
  • установить новое отопительное оборудование;
  • другие изменения.

Если в дальнейшем владелец одноэтажного частного дома пожелает провести реконструкцию внутренних помещений, то он может это делать без согласования. Разрешение на перепланировку требуется владельцам квартир, потому что изменения не должны затронуть несущие конструкции, чтобы не произошли серьезные нарушения в архитектуре всего здания.

Если перепланировка жилого помещения была проведена без разрешения, то в суд по месту нахождения строительного объекта может обратиться:

  • один из собственников квартиры, если он не давал на это согласия;
  • Жилищная инспекция или БТИ;
  • граждане, проживающие в соседних квартирах;
  • другие лица.

Когда квартира продается с незаконной перепланировкой, то ее придется узаконить настоящему или будущему владельцу, в другом случае вернуть помещение к первоначальному состоянию, но иногда соответствующие органы не могут выдать разрешение, потому что при реконструкции были нарушены жилищные нормы

С торгов

Если собственником была произведена самовольная перепланировка и переоборудование, в результате чего квартира подверглась разрушению, а также пострадало имущество других граждан, то может быть принято решение о принудительной продаже помещения. Согласно ЖК (ст. 29, ч. 5), если собственник не приведет помещение к прежнему состоянию, то соответствующие органы или другие лица могут обратиться в суд.

На основании судебного решения помещение должно быть продано с торгов. После продажи квартиры средства пойдут на:

  • погашение судебных издержек;
  • восстановление помещения другим собственником;
  • выплату остатка бывшему собственнику.

Аналогичные требования содержаться в ГК (ст. 292), там указано, что частное помещение может быть выставлено на публичные торги по решению суда, если владелец:

  • использует квартиру не по назначению;
  • нарушает интересы граждан, живущих по соседству;
  • допускает разрушение жилища;
  • совершает другие противоправные действия.

Победитель торгов подает иск о выселении гражданина только после того, как за ним будут закреплены права на собственность на данное помещение. Данная мера применяется на практике очень редко, если собственник докажет, что помещение является для него единственным, где он может проживать, то суд не удовлетворить иск о продаже жилья.

По ипотеке

Банки нередко накладывают ограничения на параметры жилья, которое можно взять в кредит. Поэтому потенциальным заемщикам приходится приобретать квартиры, которые нуждаются в перепланировке. В других случаях заемщики стараются приобрести именно перепланированную квартиру.

При этом существует 2 понятия:

  • ипотечное кредитование;
  • ипотека.

В случае ипотечного кредитования приобретаемое жилье становится залогом. Но обычная ипотека может быть выдана под залог уже имеющейся недвижимости. В обоих случаях банк должен быть уверен, что если он берет квартиру в залог, то все документы по ней должны быть в порядке, в том числе и по перепланировке, если она имела место.

При проведении законной планировки собственник (заемщик) должен в известность поставить не только БТИ, но также банк и страховую компанию, ведь с учетом реконструкции стоимость помещения (залога) может измениться.

Иногда банки заранее вносят в кредитный договор особый пункт о запрете перепланировки квартиры, которая находится в залоге до момента, пока кредит не будет погашен. С этой целью проверки ответственный сотрудник посещает помещение ежегодно, чтобы убедиться, что заемщик не провел незаконную реконструкцию.

Если выяснится, что заемщик провел перепланировку и не известил об этом никакую организацию, то банк имеет право потребовать согласовать разрешение. В другом случае он может подать в суд, т. к. фактически его клиент нарушил договор. При этом банк имеет полное право отказаться от выполнения обязанностей перед заемщиком.

Как узаконить сделку

Нередко оформлять документы по перепланировке помещения приходится непосредственно при продаже квартиры. Ранее гражданин думал, что с жилой собственностью можно делать все что угодно, а потому не обращался за разрешением в БТИ и другие инстанции.

Одним из вариантов, который помогает избежать оплаты штрафа, является узаконивание перепланировки, которая не была проведена, а якобы планируется. С этой целью необходимо договариваться со специалистом из районного отдела архитектуры, который поможет составить проект изменений.

Его следует согласовать с Жилищной инспекцией, а когда будет выдано разрешение, придется дождаться срока окончания предполагаемых работ по перепланировке и оформить акт их завершения. Только после этого можно в БТИ получить новый техпаспорт. Узаконивание «задним числом» поможет избежать снижения стоимости на продаваемую квартиру, но вопрос с оформлением сделки затянется.

В другом случае можно:

Договориться с потенциальным покупателем, что после перехода прав собственности он возьмет на себя вопрос оформления перепланировки в помещении Данный пункт следует включить в договор купли-продажи. В этом случае стоимость квартиры придется снизить на 10–20%, поэтому следует посчитать, возможно, лучше провести оформление документов самостоятельно.
Оформить владельцу помещения перепланировку самостоятельно В этом случае она уже считается незаконной, потому что документы не были поданы вовремя, поэтому придется оплатить штраф. После всей процедуры владелец получит на руки новый кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации, если были произведены значительные изменения. При наличии новых документов на квартиру он может отправляться с покупателем к нотариусу для проведения сделки купли-продажи.

Источник: http://calculator-ipoteki.ru/prodazha-kvartiry-s-pereplanirovkoj/

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку разрешена законодательством, поэтому банк не имеет права отказать в заключении договора. Однако при выявлении переустройства жилплощади, не оформленного в соответствии с установленными нормами, в правоустанавливающий сертификат внесут запись о наличии обременения.

Содержимое страницы

Возможна ли ипотека на квартиру с перепланировкой

Вопрос о приобретении модифицированных объектов актуален для многих граждан. Купить квартиру с перепланировкой в ипотеку можно вне зависимости от узаконенности выполненных изменений.

Согласованием осуществленных работ понадобится заниматься новому собственнику по всем правилам в госорганах. Однако одобрит кредит не каждый банк.

До недавнего времени без регистрации даже незначительных перемен, таких как арки (вместо дверей) или шкафы встроенного типа, запросы на жилищные ссуды отклонялись.

Внутренний регламент Сберегательного банка и САИЖК направлен на следование установленным правилам, хотя законы и поменялись. Разрешение на прием в залог квартир, когда перепланировка не узаконена, стало применяться 3 года назад. Такая инициатива была выдвинута частными кредитными организациями. При выполнении определенных условий, оформить заем на покупку недвижимости такого типа готовы:

  1. Райффайзенбанк.
  2. ВТБ24.
  3. Абсолют банк.
  4. Юникредит банк.
  5. Росбанк.

Зачастую заемщика обязывают узаконить перепланировку, а также предъявить соответствующие документы в условленный срок. Период варьируется от полугода до 12 месяцев, о чем указывается в тексте кредитного договора. При игнорировании этого пункта банк вправе требовать досрочно погасить ссуду, а при возникновении страховых случаев запрос в компенсационной выплате будет отклонен.

Неоформленная перепланировка не меняет ставку по ипотеке. Критерии будут аналогичными тем, что установлены для обычного имущественного объекта. Это повлияет на стоимость квартиры на рынке, поскольку переустройство считается недостатком, и цена на жилплощадь значительно снижается.

https://www.youtube.com/watch?v=z3YUEgedIms

Покупатель имеет все полномочия на получение скидки, так как на согласование выполненных преобразований во всех соответствующих инстанциях требует дополнительных расходов. По этой причине цена снижается в зависимости от расчета затрат на оформление.

Опасность начисления штрафа или проверка инспекции не останавливают владельцев квартир, решивших изменить план жилья.

Многие собственники сначала переустраивают объект, а задумываются об оформлении нового проекта только при необходимости продажи недвижимости.

Ранее покупка такого типа имущества допускалась только за собственные средства покупателя, поэтому желающих приобрести его почти не было.

Когда политика ряда банков поменялась, даже при продаже квартир собственники перестали узаконивать перепланировку. Но это не означает, что ипотека выдается на каждый объект.

Важно! Получить одобрение можно лишь в случае возможности оформления перепланировки в будущем. Для оценки банк направляет аккредитованных экспертов.

Примером служат преобразования радикального характера, к которым относятся оборудование сауны или снос всех внутренних перегородок. Если переустройство входит в список запрещенных изменений, то ни одна кредитная компания не возьмет в залог по кредитному договору подобные квартиры.

Источник: https://sdelka.guru/pereplanirovka/kvartira-s-pereplanirovkoj-v-ipoteku.html

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой — по ипотеке, 2018, без разрешения, риски

Перепланировка способна улучшить организацию пространства в квартире, а значит, и поднять ее рыночную стоимость.

Но последнее – только в случае, если она была должным образом оформлена, в противном случае владельца, наоборот, ждут сложности.

Выясним, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, и чем подобная сделка может грозить продавцу и покупателю.

Перепланировка – такое изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт квартиры.

Законная

Должным образом оформленная перепланировка подразумевает получение разрешения на нее еще до начала строительно-ремонтных работ у ответственной за жилой фонд организации.

В Москве это Мосжилинспекция, в регионах ее функцию обычно выполняют местные органы власти.

Если владелец квартиры не озаботился оформлением разрешения, то он в любой момент может быть за это наказан, не говоря уже о том, что продать такую квартиру будет сложно и невыгодно.

Законом предусмотрены штрафы в размере от нескольких тыс. рублей, причем накладываться они могут неоднократно вплоть до устранения всех нарушений.

Когда хозяин упорствует, его принуждают к узакониванию перепланировки или возврату квартиры в первоначальное состояние в судебном порядке. Если и такой вариант не сработал, есть риск выселения. Договор соцнайма в этом случае расторгают, а если квартира приватизирована – ее реализуют с торгов.

Видео: «Согласование перепланировки, ремонт»

Почему необходимо оформлять переустройство

Узаконивание перепланировки дает сразу несколько существенных плюсов:

  1. возможность беспрепятственно продать жилье, а если переустройство его действительно заметно улучшило, то получить за это сумму выше среднерыночной;
  2. подтверждение безопасности произведенной перепланировки. Те изменения, которые несут угрозу целостности основных конструкций дома и безопасности его жильцов попросту никогда не согласуют;
  3. возможность приватизировать жилье, если ранее оно использовалось по договору соцнайма;
  4. защита от штрафов и прочих возможных санкций.

Как согласовать

Порядок действий по согласованию перепланировки таков:

  1. оформление техпаспорта, если он до этого времени отсутствует. Этот документ делается через местное БТИ;
  2. создание проекта будущей перепланировки. Для небольших изменений вроде заделки проема достаточно схематичного эскизного чертежа, для более масштабных преобразований потребуется подробный проект, выполненный компетентными специалистами с разрешением на данный вид работ;
  3. подача документов в МФЦ и ожидание результата (до 45 дней);
  4. при положительном решении – осуществление перепланировки и составление акта согласования ее выполнения;
  5. оформление нового технического паспорта на квартиру.

Отказать в выдаче разрешения могут только в двух случаях:

  • желаемый вид перепланировки запрещено выполнять;
  • пакет документов неполный или неправильно оформлен.

Уже сделанную перепланировку можно попробовать оформить как только планируемую либо признать ее законной в судебном порядке.

Документы

При оформлении перепланировки потребуются:

  1. технический паспорт на квартиру.
  2. проект перепланировки (для небольших преобразований – эскиз). Разрешается использовать типовые проекты, ранее уже одобренные. В случае Москвы они доступны на сайте Мосжилинспекции;
  3. документы о праве собственности на квартиру;
  4. в случае владения жильем по договору соцнайма – согласие остальных нанимателей. При затрагивании общего имущества дома – согласие от соседей.
  5. согласие банка, если квартира взята в ипотеку;
  6. для дома-памятника культуры, истории или искусства – разрешение органов по охране таких памятников;
  7. заявление установленного образца.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Теоретически наличие неузаконенных преобразований в помещении не накладывает однозначный запрет на его продажу.

Кроме того, если покупатели окажутся не в курсе произошедших с квартирой изменений, они вправе потребовать расторжения этого договора и возврата денег.

Как обнаружить

Выявить перепланировку можно с помощью детального сравнения параметров жилья с данными о нем, указанными в техническом паспорте. Если есть возможность, также стоит посетить квартиры выше и ниже данной.

На наличие неузаконенных изменений в конфигурации жилого помещения будут указывать и красные линии в техпаспорте – они появляются, если в процессе его оформления специалист выявляет отличия между имевшимися у него планами квартиры и ее реальной планировкой.

На каких условиях происходит

В зависимости от ситуации у продажи жилья с неоформленными изменениями будут свои тонкости. Разберемся в них и выясним, в частности, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Без согласования

В случае продажи квартиры без оформления перепланировки все риски возлагаются на будущего владельца помещения.

Поэтому обычно продавец компенсирует ему будущие сложности и затраты скидкой в 10-20% от стоимости жилья. В редких случаях, если в техпаспорте присутствуют красные линии, Росреестр может отказать в регистрации сделки.

С торгов

Реализация квартиры с торгов – крайний вариант, если собственник упорствует в своем нежелании оформлять перепланировку или возвращать квартире ее первоначальное состояние.

Соответственно, новый владелец обязуется убрать произведенные изменения или их узаконить.

По ипотеке

Продать жилье с перепланировкой, выполненной без разрешения, покупателю-ипотечнику очень сложно.

До момента полной выплаты кредита или в случае ее невыплаты квартира остается в собственности банка. Естественно, финансовое учреждение при этом не хочет для себя лишних сложностей и затрат с документальным оформлением изменений в квартире или ее возвратом в первоначальное состояние.

Поэтому сотрудники банка проверяют наличие перепланировок очень тщательно, и в случае отсутствия всех необходимых документов на них попросту отказывают заемщику в выдаче кредита на конкретно это жилое помещение.

Цена вопроса

Оформление произведенных изменений или возврат квартиры в первоначальное состояние потребуют от нового собственника затрат денег и времени.

  • Если заниматься всем самостоятельно, потратиться придется на проект и ряд платежей в пользу государства.
  • При обращении в посредническую фирму все сделают «под ключ», но и расстаться придется с более внушительной суммой.

Средние цены по Москве

Вид работ Стоимость (руб.)
Проект перепланировки От 15-20 тыс.
Разрешение от Мосжилинспекции Не менее 20 тыс.
Составление акта о выполненной перепланировке и получение нового техпаспорта От 20 тыс.

Таким образом, оформление даже самого скромного переустройства в квартире обойдется в 50-55 тыс. рублей ­+ затраты на госпошлины.

Как узаконить сделку

Оптимальным способом, защищающим интересы обеих сторон, будет включение информации о выполненной без разрешения перепланировке в договор купли-продажи или составление дополнительного соглашения.

Там следует указать, что покупатели осведомлены о наличии проблемы и берут на себя всю ответственность за ее решение.

Какие изменения не требуют оформления

Далеко не все производимые в квартире переделки являются перепланировкой и требуют согласования.

Уведомлять государственные структуры и получать разрешение не нужно в следующих случаях:

  1. изменение отделки, т.е. замена декоративных покрытий пола, стен и потолка на новые (в том числе, при выборе другого вида материала, к примеру, паркета вместо линолеума);
  2. монтаж либо демонтаж встроенной мебели;
  3. передвижение осветительных приборов;
  4. смена месторасположения кухонной плиты в рамках этого помещения;
  5. установка или снятие остекления с лоджий и балконов;
  6. смена внутриквартирных дверных или оконных блоков без изменения размеров проемов;
  7. снятие старых сантехнических приборов и их замена на аналогичные и располагаемые в том же месте.

Если это обычный дом, не являющийся памятником культурного, архитектурного или исторического значения, то снаружи на фасаде можно беспрепятственно устанавливать кондиционеры, сетки и антенны, согласования на них тоже не требуется.

Что нельзя узаконить

Если говорить коротко, никаким образом не получится согласовать те изменения, которые угрожают сохранности основных конструкций здания, безопасности и здоровью проживающих там людей.

Запрещенные виды перепланировок:

  1. демонтаж наружных или межквартирных несущих стен. Внутри квартир в редких случаях при условии дополнительного упрочнения несущих конструкций подобные изменения могут быть разрешены;
  2. любые перепланировки в аварийных домах;
  3. перенос санузла либо изменение его площади и планировки для увеличения размеров жилых помещений;
  4. объединение газифицированной кухни с жилыми помещениями за счет сноса перегородок или удаления двери между ними;
  5. устройство массивных перегородок из железобетона и аналогичных тяжелых материалов, сильно увеличивающих нагрузку на перекрытия;
  6. любые варианты перепланировок, усложняющие или делающие невозможным доступ к инженерным коммуникациям;
  7. запитывание теплых полов от системы отопления или горячего водоснабжения дома;
  8. перенос кухонь и санузлов, если под ними окажутся жилые помещения;
  9. объединение двух и более квартир, принадлежащих разным собственникам;
  10. работы по переносу либо вообще демонтажу вентиляционных коробов.

Это лишь основной список запрещенных вариантов перепланировки, актуальный для всей территории страны, на региональном уровне его могут расширять.

Что делать, если купили с неоформленными изменениями

Вариантов действий в таком случае несколько:

  1. если данное изменение относится к запрещенным, или новым владельцам просто не хочется возни по его оформлению, квартиру можно вернуть в первоначальное состояние. Зачастую такой вариант окажется проще и дешевле;
  2. разрешенные виды перепланировки можно должным образом оформить. Порядок действий в этом случае ничем не будет отличаться от описанного в первой части статьи;
  3. когда произведенные предыдущими хозяевами изменения безвредны для конструкций дома и не несут опасности для жильцов, их, конечно, можно оставить неоформленными. Но в этом случае надо понимать, что в случае чего квартиру продать будет сложнее, и рыночную цену за нее получить не удастся.

Законодательство

  • Основной документ, регламентирующий все тонкости проведения перепланировки, – Жилищный Кодекс с последними изменениями за 2018 – 2018 года, а конкретно глава 4 (ст. 25-29). Ст. 40 этого же кодекса указывает на право объединения нескольких квартир одного собственника.
  • Кодекс об административных правонарушениях в ст. 7.п.21 устанавливает штраф за самовольную перепланировку в размере 2 – 2,5 тыс. рублей.
  • Статья 293 Гражданского Кодекса указывает на право суда по иску органов местного самоуправления или иных заинтересованных лиц принять решение о продаже квартиры с торгов.
  • Постановление московского правительства № 508-ПП за октябрь 2011 г. устанавливает разрешенные и запрещенные виды перепланировок. Юридически он действует только для Москвы.

Поэтому для понимания, что можно и нельзя менять в квартире, этот документ можно использовать и в целом по России.

Выводы

Теоретически продажа жилья с неузаконенной перепланировкой реальна. На практике может возникать целый ряд сложностей, начиная от отсутствия покупателей на такую квартиру и заканчивая отказом Росреестра в регистрации сделки.

Возлагая на покупателя ответственность за получение всех согласований на перепланировку, ему приходится делать значительную скидку.

При этом потери в деньгах получаются, как правило, выше, чем если самостоятельно оформить произведенные в жилье изменения. Так что этот вариант стоит оставлять только на случай необходимости срочной продажи квартиры.

Видео: «Переустройство и перепланировка квартир «

Источник: http://urpravo24.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Неузаконенная перепланировка 2018 — последствия, как продать квартиру, покупка, в ипотеку, продажа, риски, оценка, стоит ли покупать

Многие даже не задумываются о необходимости перепланировки. А те, что ее делают, не всегда знают о том, что ее нужно регистрировать должным образом.

Поэтому, когда приходит представитель государственного органа, возникают конфликты и недопонимания.

Что это такое?

Контролировать процесс перепланировки теперь должны жилищные организации. Нередко бывает, когда собственник ставит БТИ в известность уже тогда, когда все изменения были произведены.

Но в некоторых случаях перепланировка не возможна в соответствии с действующим законодательством.

При регистрации изменений паспорт на недвижимости остается тем же. А вот если не известить должным образом жилищную организацию можно получить штрафные санкции и последствия незаконной перепланировки.

Поэтому многие желают знать, что такое неузаконенная перепланировка и когда она таковой является. Прежде всего, это изменение пространства жилого помещения без получения разрешения.

Незаконным становится следующее:

  • Работы, которые стали следствием изменений, необходимых для регистрации и согласования с жилищной комиссией, но оно по каким–то причинам не было выполнено.
  • Выполнение работ, которые по действующему законодательству нельзя выполнять. Например, изменение конструкции несущей стены или вовсе ее снос.

Первая ситуация подразумевает самостоятельную подачу документации и узаконивание проекта. Во втором случае хозяину придется ответить по закону. А это серьезная ответственность. При этом жилье придется привести в первоначальный вид вне зависимости от потраченных уже средств.

Аналогичная ситуация происходит и при получении квартиры по наследству. Технический паспорт не проверяется при оформлении сделок такого рода.

Поэтому человек, которому переходит недвижимость, может даже не знать о неуказаконенной планировке.

Как правило, в техническом паспорте прописываются отметки обо всех изменениях, произведенных с недвижимостью.

Действующее законодательство оговаривает вопрос о перепланировки. Этим понятием становится преобразование интерьера недвижимости, которое необходимо отражать в техническом паспорте. Это необходимо для того, чтобы у нового или старого владельца не возникло проблем с согласованием и дальнейшей продажей.

Дополнительным списком можно обозначить все работы, на которые не требуется разрешения:

  • монтаж встроенной мебели, замена ее элементов, разбор;
  • обновление стен, покраска потолка, обоев;
  • монтаж новых перегородок – не несущей стены;
  • замена сантехники должным образом;
  • монтаж техники и оборудования со стороны улицы;
  • замена кухонной плиты, вытяжки, батареи;
  • замена оборудования на новое;
  • замена балкона;
  • монтаж витрины и дверей, часто вопрос задается при оформлении магазинов;
  • снесение тамбура или перегородки – не несущих.

Дополнительно это может привести к повреждениям и разрушению полной конструкции, от чего могут пострадать граждане других квартир.

Переустройство может усложнить жизнь других жильцов в виде доступа к определенным помещениям.

Незаконной перепланировкой становятся такие действия:

  • перепланировка, которая ухудшит жилищные условия собственников и иных жильцов;
  • удаление несущей стены, что ослабит прочность постройки в целом;
  • установка отопления на балкон;
  • установка балкона выше второго этажа по собственной инициативе;
  • объединение нескольких территорий сразу же;
  • установка теплых полов от общей теплосети;
  • объединение нежилой территории (кладовки) с жилым;
  • уменьшение размера каналы и удаление вентиляции путем замазывания;
  • монтаж перегородок, где формируется помещение, не отвечающее по нормативам;
  • увеличение дополнительной нагрузки на конструкцию жилплощади;
  • внутренний монтаж газовой трубы;
  • увеличение территории за счет присоединения к общему коридору;
  • проведение работы в техническом помещении или в аварийных зданиях;
  • монтаж отключающейся техники, которая повлияет на потребление ресурсов на иной жилплощади.

Закон

Регламентируют данный вопрос статья 25 и статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В них указано понятие незаконной планировки и проведение работ, результат которых необходимо зарегистрировать или согласовать с жилищной инспекцией.

Неузаконенная перепланировка

С неузаконенной планировкой можно жить всю жизнь, пока представитель органа государственной власти не придет и не просмотрит помещение.

Узаконивание действия стоит несколько тысяч рублей. Но затребует немало времени для регистрации – около двух месяцев. Но если этого не произвести вовремя, то возникнут некоторые проблемы с продажей имущества.

Как выявляют?

Выявить незаконную перепланировку можно:

  • в случае жалобы со стороны иных собственников помещения, если ремонт соседей создал помехи комфортному проживанию, то они вправе пожаловаться в жилищную инспекцию, чаще всего такое происходит при испорченной звукоизоляции или отсутствии вентиляции;
  • при авариях и сбоях в работах технических коммуникаций здания;
  • при заключении сделок купли–продажи с данной жилой площадью;
  • проведение измерения территории сотрудником БТИ;
  • обход коммунальными службами квартир с целью проверки коммуникаций и счетчиков.

Последствия

Многие граждане желают знать последствия неузаконенной перепланировки.

Как уже и говорилось ранее, каждый человек понесет ответственность за такое правонарушение. А незаконная перепланировка нарушением и является.

Существует несколько способов наказания нарушителей:

  • Штраф. Устанавливается в соответствии с действующим законодательством.
  • Возвращение помещения в прежний вид по требованию представителя БТИ. Также оговариваются сроки для этого действия.
  • Реализация квартиры на публичных торгах при несоблюдении закона и пренебрежение предписаниям представителей власти.

Несогласованный ремонт обойдется собственнику в 2500 рублей. Это административный штраф, который накладывается на человека для минимизации рисков разрушения конструкции.

В жилищном кодексе не установлены фиксированные штрафы. Поэтому они будут зависеть от конкретной ситуации.

Административный штраф придется оплатить и при судебном иске. Требования местной администрации никак не влияют на подачу искового требования.

Дальнейшие действия

Гражданин после предупреждения должен узаконить перепланировку должным образом. Если он этого не сделает, то дело может передаваться в суд.

Существуют также дополнительные меры воздействия на собственника. Это гарантирует узаконивание сделки должным образом, иначе могут продать права.

Особенности заключения сделок

В 2018 году незаконенная перепланировка грозит своему владельцу сложностями при заключении любых сделок.

Многие собственники не бояться штрафных санкций за такое действие, но вот при перепродаже данный факт вскрывается. И многие покупатели отказываются от приобретения именно по причине не проставленных отметок в техническом паспорте.

Продажа

Многие желают знать, как продать такую недвижимость и каковы риски. Но у продавцов с отсутствием отметок все же есть шанс реализовать квартиру, не узаконивания панировку.

Вопрос остается открытым, если изменения в БТИ не прописаны и они не знают о них.

В этом случае продать квартиру можно без проблем, если покупателя все устраивает.

Но стоит понимать, что теперь на покупателя ложиться вся ответственность по регистрации перепланировки.

Покупка

Многие также желают знать, стоит ли покупать такую собственность. И в случае обнаружения этого факта, штраф будет накладываться на нового владельца.

Собственник–продавец ничем не рискует после продажи. Он мог продать помещение еще со старой планировкой. Но здесь покупатель получает преимущество – он может попросить существенную скидку.

В ипотеку

В случае покупки квартиры с неузаконенной перепланировки существует не мало проблем. Так, например, приобрести недвижимость за свой счет практически невозможно.

Покупка в кредит хоть и не выгодная позиция, но позволяет осуществить мечту в короткие сроки.

Но некоторые кредиторы не возражают. Продавец ничем не рискует. Главная его задача — найти приобретателя, который согласиться на такие условия.

Кредитор всегда узнает о неузаконенной перепланировке, так как запрашивает всю необходимую документацию.

Если это уже заемщик производит все действия по перепланировке ипотечной квартиры, то отвечать также будет он. Если он решается на это действие, он должен показать квартиру специалисту и определить сложность работы.

Стоит также помнить, что ипотечное кредитование выдается только в случае полного соответствия квартиры по техническим документам.

Требуется ли оценка?

Недвижимость с проведенной перепланировкой –выгодное решение, но только если документация в полном порядке с юридической стороны. С законной перепланировкой можно завысить стоимость на 10%.

Незаконная перепланировка ухудшит финансовое положение стороны на 10% от стоимости.

Многие покупатели самостоятельно обращаются к оценщикам для точного расчета стоимости недвижимости. Это позволяет несколько скинуть цену на недвижимость.

Стоимость ее зависит от индивидуальных особенностей.

Как узаконить?

Все работы по перепланировке необходимо узаконить в БТИ. Для этого собирается пакет документов и приносится в представленную организацию.

Стоит понимать, что такое действие затребует дополнительных расходов в виде оплаты услуги.

Документы

Для того, чтобы узаконить данное действие, необходимо предоставить:

  • заявление установленного образца;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие всех зарегистрированных лиц в письменном виде;
  • поэтажный план из БТИ;
  • проект перепланировки.

После этого необходимо подождать месяц. При положительном ответе необходимо обратиться в Жилищную инспекцию для назначения даты составления акта работ.

Посетивший специалист составляет документ в соответствии с действующим законодательством.

Стоимость

Стоимость услуги зависит от индивидуальных особенностей территории. В среднем – 2500 рулей.

Задаваясь вопросом, можно ли купить такую недвижимость, необходимо прежде всего ответить себе – а есть ли возможность самостоятельно узаконить проект. Ведь покупатель понесет дополнительные финансовые расходы за действие.

На видео о незаконном переустройстве

Источник: http://nam-pokursu.ru/neuzakonennaja-pereplanirovka/

Ссылка на основную публикацию