Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке в 2018 году — что это такое, госпошлина, документы

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Статья обновлена: 3 декабря 2018 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цессионер (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает покупателю право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности, а также риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

    В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

    Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

    Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

    — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

    Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем. Я советую составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда.

Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях.

Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): — Москва и обл.; — Санкт-Петербург и обл.; — все регионы РФ.

С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция я написала с МФЦ.

  1. Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.
  2. Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

  3. Помимо подписанных экземпляров договоров, сотруднику МФЦ нужно предоставить:
    • Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
    • Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
    • Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
    • Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
    • Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
    • Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
    • Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.
  4. Сотрудник сам заполнит заявления о регистрации права на основании приложенных документов. В них будут указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки. Если все заполненные данные верны, то каждый участник сделки подписывает заявления, каждый своё.
  5. Далее сотрудник: заберет заявления, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю по расписке в получении документов, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и других поданных документов.
  6. Затем с МФЦ полученные документы отправляются курьером в Рег.палату, где регистратор проверит правильность составления договора переуступки и комплект документов. Если все верно, то по данному договоре зарегистрируют переход права покупателю(ям) и в ЕГРН будет иметься соответствующая запись.
  7. В назначенный день покупателю необходимо забрать зарегистрированный договор переуступки прав требования, а продавцу договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (для оплаты налога с продажи). Но им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Также обоим участникам сделки забрать свои поданные документы. При себе иметь паспорта и выданные ранее расписки.

Источник: http://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html

Что это переуступка прав собственности на квартиру в новостройке в 2018 году — риски, цена

Квартиры часто раскупаются еще на этапе строительства, но в большинстве это посредники, которые пока не имеют даже права собственности на квартиру, а договор предусматривает только наличие права требования предмета сделки, то есть недостроенного жилья.

Если человек хочет приобрести квартиру в недострое у первичного покупателя, процесс передачи прав требования называется цессией и сопровождается подписанием договора, как и при приобретении стандартного жилья.

Порядок оформления

Прежде чем оформлять сделку, продавец должен соблюсти некоторые процедуры. Если переуступка производится по договору долевого участия, то продавец должен заплатить застройщику ту сумму, которая положена по договору.

Но есть вариант перевести ее на покупателя, и тогда применяется не только договор переуступки, но и составляется соглашение о переводе долга.

Использовать такой метод продажи жилья можно много раз, но пока дом не будет переведен в эксплуатацию, а собственник не получит акт передачи жилья.

Если составляется предварительный договор о покупке и продаже жилья, то продавец оставляет за собой право требования за квартирой.

Покупатель не сможет реализовать недвижимость третьей стороне, применив переуступку требования.

В любой ситуации переуступить право требования можно только после оплаты продавцом всей суммы, причитающейся по договору, застройщику или составит документ о переводе остатка долга на покупателя.

Вся процедура переуступки заключается в 4-х этапах, которые нужно обязательно исполнить.

Перед оформлением переуступки нужно проверить, есть ли у застройщика разрешительная документация, в списке бумаг должны быть:

  • учредительные документы компании;
  • свидетельство о нахождении на учете в налоговой;
  • документы, доказывающие нахождение земли, где ведется строительство, в собственности;
  • отчетность бухгалтеров;
  • разрешение на строительную деятельность;
  • строительный проект, где есть разрешение, права на землю, цель проекта, текущая стадия строительства и планируемый срок, когда дом будет сдан;
  • проектная декларация;
  • договор, в котором есть информация о финансировании домостроительства.

После проверки продавец должен сообщить застройщику о намерении продать квартиру по переступке требования. Это можно сделать лично в офисе компании или написав застройщику письмо в офис.

Если этого не сделать, то сделку могут посчитать недействительной, и еще желательно в качестве третьей стороны пригласить лицо, представляющее компанию.

Застройщик должен написать согласие для продажи, за это он обычно требует процент от суммы. У застройщика продавец также берет справку о том, что у него перед компании нет долгов.

При продаже одним из супругов, нужно подтвержденное нотариусом разрешение второй половинки на продажу, в случае, если квартира была приобретена в браке.

При ипотеке потребуется разрешение банка не переуступку, а также потребуется выписка из ЕГРН, если договор долевого участия или инвестирования был зарегистрирован в специальном органе.

Покупателю нужно сделать меньше, если у него есть супруг, то следует также получить согласие с печатью нотариуса.

Если же приобретение делается обоими супругами, или они составляли брачный договор с оговариванием раздельного для каждого супруга имуществом, то согласие оформлять не нужно.

Читайте также:  Товарно-транспортная накладная (ттн) в 2018 году - образец заполнения, международной, россия

При покупке в ипотеку, следует также подписать и составить договор с банком и составить закладной документ на жилье.

3-й этап предусматривает подготовку договора переуступки, для чего лучше обратиться к юристу, который соблюдет все нюансы.

Последний этап характеризуется заверением соглашения в Регистрационной палате или с помощью МФЦ, для чего потребуются документы, оплата государственной пошлины и передаче всех бумаг регистратору.

Остается только забрать договор в назначенный деньги поданные документы, после чего оформление будет завершено.

Какие документы нужны для совершения сделки

Чтобы сделка состоялась, необходимо будет подготовить документы, предоставляемые регистратору. Стороны должны предоставить:

Паспорта каждой из сторон сделки А если вести подписание поручено представителю стороны, нужно оформить паспорт и заверенную доверенность
Согласие супруга На приобретение или продажу квартиры, если жилье продается или покупается в браке
Договор Который заключался с застройщиком, это может быть документом о долевом участии, предварительным соглашением купли-продажи, инвестиции или соинвестирования
Справка об отсутствии долгов перед застройщиком Если покупатель согласен, то стороны могут перевести на него долг
Согласие застройщика На продажу права на будущее жилье
Согласие банка В котором подтверждена возможность продажи квартиры по переуступке (если квартира приобреталась в еще невыплаченную ипотеку)
Закладная на квартиру и документы о получении займа Которые получены от банка

Регистратор заберет документы, которые сопровождаются заявлением, причем необходимо подать оригиналы всех справок и бумаг, кроме паспортов.

Несмотря на подачу оригиналов, потребуются их копии, а после подачи следует получить расписку о приеме документов.

В ней пишется дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования, а потом выдаются оригиналы документов.

Сделка будет регистрироваться в течение 5-10 дней, а уточнить готовность документов и удобное время для их получения можно, позвонив в ответственный орган.

Заключение договора

Договор переуступки права, так называемой цессии по договору участия в долевой стройке, составляется по определенному образцу.

Образец договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве можно скачать здесь.

Сначала указывается дата заключения и город, а во вступлении говорится о сторонах договора, это могут быть организации или физические лица, сторона, передающая право называется цедент, а принимающая права — цессионарий.

В первом разделе говорится о предмете договора, а именно номере соглашения о долевом строительстве, дате его заключения, а также регистрационных данных.

Право требования конкретной квартиры тоже указывается, следует сказать о квадратуре квартиры, ее номер на объекте по сметной документации и адресе строительной площадки.

Отдельным пунктом говорится о том, что право требования полностью оплачено, не находится в залоге или под арестом.

Следующей стороной является стоимость договора и порядок расчетов, следует указать конкретную цену, способ оплаты и сроки поступления средств по договору.

Обязанности сторон указываются далее, цедент обязуется уведомить застройщика в пятидневный период после регистрации договора, а также передать нужные документы.

Цессионарий, который приобретает права, должен оплатить их, государственную регистрацию договора, а также вместе с другой стороной обратиться к регистраторам.

Ответственность сторон прописывается далее, там говорится о несоблюдении условий договора, недействительности прав, нарушении сроков оплаты и прочих нюансах.

Предпоследним пунктом будут заключительные положения, там написано о сроке вступления в силу договора, передаче документов, способах решения споров, а также дальнейшей передаче прав.

Заключительным разделом будет блок с ФИО/названием сторон, их адресами и подписями, этот договор можно регистрировать.

Видео: по данной теме

Какова цена уплаты налога

С суммы переуступки прав требования на квартиру уплачивается подоходный налог НДФЛ размером 13% от разницы между первоначальной их стоимости и суммы, за которую права продаются.

К примеру за права стоимостью 600 000 рублей, следует выделить сумму налога 78 тысяч рублей, но сделать это должен продавец.

Если права покупались за 700 000 рублей, а продаются за 1 300 000 рублей, то разница в 600 000 рублей и будет той суммой, из которой следует вычесть подоходный налог.

Налог размером 13% действует только для граждан РФ, а если переуступка происходит иностранцем, то размер налога вырастает до 30%.

Продавец может получить сниженный налог, это можно сделать либо вычетом за год, либо снизить цену прав, продав права фактически по той же стоимости.

Когда продавец предлагает уплатить налог покупателю, то последний не должен этого делать, поскольку закон предусматривает выплату средств в бюджет тем, кто получает доход.

Возникающие риски

Приобретая квартиру не у застройщика, а по переуступке прав, следует понимать, что претензии из-за незавершенной стройки нельзя будет адресовать продавцу, и требовать возврата денег от него.

Покупатель прав будет должен обращаться напрямую к застройщику и выяснять, по какой причине не произвелось выполнение обязательств по договору.

Чтобы избежать этого, можно включить в договор условие поручительства продавца за застройщика, и требовать потом компенсации и от него.

Если покупатель захочет по любой причине отменить договор долевого участия с застройщиком, то ему будет выплачена только сумма, по которой квартиру покупал первый владелец прав, а не текущий владелец.

Нужно обязательно переступать права по договору участия в доле, поскольку производится государственная регистрация, если этого не сделать, есть риск двойной продажи прав требования.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке не применяется, и есть только переуступка прав требования.

Она применяется в случае, когда продается еще не построенная квартира, и право собственности еще не оформлено как полагается.

Продавец будет должен уплатить налог с разницы между стоимостью покупки прав и продажи, а покупатель должен следить за основанием для сделки, ведь если это делать не по договору долевого участия, может быть риск мошенничества.

Источник: https://realtyaudit.ru/chto-jeto-pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostrojke/

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия.

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.

Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия.

Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

  1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить на покупке квартиры
  2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр
1 Документ, удостоверяющий личность (паспорт) оригинал
2 Документ об уплате госпошлины оригинал и копия (с 2-х сторон)
3 Зарегистрированный ДДУ оригинал
4 Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями 4 экземпляра
5 Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора(если объект приобретается в совместную собственность) оригинал и копия
6 Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требованияпо договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным оригинал и копия
7 Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору(если требуется) оригинал

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pereustupka-hitrosti-sdelki/

Регистрация права собственности на квартиру в 2018 — документы, госпошлина, в новостройке

Приобретение квартиры без оформления собственности в органах государственной регистрации считается незавершенной. Обязательно помещений сведений о переходе владения в единую базу недвижимости.

Читайте также:  Заявление на административный отпуск без сохранения заработной платы в 2018 году - образец, работающим

Какие правила регулируют процесс установления прав хозяина квартиры при покупке новостройки, заключении договора ипотеки? Сколько составляет госпошлина и какие особенности имеет процедура подачи документов через МФЦ, подробно описано в этой статье.

Зачем нужна

Доказательством обладания квартирой является свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, которая выдается по новым правилам с 1 января 2018 года. Наличие договора собственности, дарения, приватизации, ипотеки, приватизации подтверждает факт владения имуществом и возможность защиты прав хозяина объекта.

Он осуществляет права пользования в отношении недвижимости, однако распорядиться им он может только после прохождения процедуры регистрации в Росреестре.

В этом плане нельзя сказать, что его права нарушаются или признаются недействительными, но субъект не обладает всей полнотой полномочий в отношении принадлежащего ему объекта материальных прав.

Потребоваться обращение в Росреестрстр может в случаях:

  • необходимости совершения любой сделки с недвижимостью, как продажа, дарение, включение в завещание, сдача в аренду и др.;
  • в подтверждение права о наличии собственности предоставляется свидетельство о собственности наряду с правоустанавливающим документом – купли-продажи, дарения, приватизации и т.д.;
  • для защиты вещного права в суде при заявлении требований лицами, имеющими притязания на объект недвижимости;
  • с целью оформления регистрации по месту жительства, постановки на жилищный учет несовершеннолетних;
  • при распределении долей на объект совместной собственности, к примеру, квартиры, купленной в браке супругами без определения причитающейся каждому части;
  • при получении имущества по завещанию, свидетельство должно передаваться вместе с подтверждающими основания для оформления недвижимости в собственность документами в нотариальную контору, где осуществляется распределение долей на наследственную массу, в составе которой числится квартира и другие случаи, встречающиеся на практике.

Необходимые документы

К числу бумаг, которые требуются для получения регистрации собственности на квартиру, относятся:

  1. Заявление по форме, которое обычно распечатывается сотрудником госслужбы – Росреестра, с заполненными данными на обратившееся за оформлением недвижимости лицом, ему достаточно только подписать бумагу. Если оформление прав на собственность осуществлялось до 1999 года, то есть принятия закона о создании единой базы недвижимости, то дополнительно подписывается заявление по форме о включении сведений об объекте в росреестр.
  2. Правоустанавливающий документ, в качестве которого может выступать договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о получении в наследство, либо иное соглашение, на основании которого осуществлен переход права собственности. Также как основание могут рассматриваться судебные решения, вступившие в законную силу, либо договор о долевом участии в строительстве в отношении новостроек, другие соглашения об инвестиционной деятельности. Предоставляются бумаги в оригиналах и копиях, дубликаты сверяются и подписываются специалистами Росреестра, возвращаются после осуществления процедуры владельцу.
  3. Квитанция об оплате госпошлины. Проводится перевод через банковские учреждения, осуществляющие взаимодействие с платежами в бюджет.
  4. Паспорта граждан либо учредительные документы с подтверждением полномочий руководителя компании – приказ о назначении, если организация принимает участие в сделке в Росреестре впервые.
  5. Договор купли-продажи, дарения, мены или совершения иной сделки не менее чем в трех оригинальных экземплярах – два для сторон, третий в архив Росреестра.
  6. Если от имени одного из участника отношений присутствует при регистрации представитель, то на него требуется оригинал и копия нотариально заверенной доверенности.
  7. Кадастровый паспорт, в котором описаны определенные характеристики квартиры с индивидуальным номером, помещаемым в базу недвижимости. Оформление бумаги производится органом БТИ по адресу нахождения недвижимости.
  8. Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности не требуются для предоставления в органы Росреестра, но запрашиваются приобретателем недвижимости в случае совершения возмездной сделки для гарантии отсутствия прописанных граждан на жилплощади и задолженности по коммунальным услугам.
  9. Если в сделке принимают участие несовершеннолетние граждане или недееспособные полностью или ограниченно лица, то потребуется заключение органов опеки и попечительства.
  10. Когда имущество находится в совместной собственности, к примеру, супругов, то нужно в нотариальном порядке заверить письменное согласие на совершение сделки с общей недвижимостью.
  11. Если продается доля, необходимо письменное согласие всех других владельцев недвижимости по совершению сделки и отказу от приобретения имущества в порядке преимущественного права, предусмотренного законом.
  12. В случаях переуступки права на квартиру в залоге банка, заявитель должен предварительно получить согласие кредитной организации.
  13. В ситуациях, когда осуществляется распоряжение квартирой, полученной в порядке дарения или наследования, дополнительно может запрашиваться справка об отсутствии задолженности по оплате налогового сбора из местной инспекции.

Алгоритм оформления недвижимости во владение составляет несколько этапов:

  1. Получение информации о месте нахождения регистрирующего органа, узнать который можно на официальном сайте общефедерального учреждения – Росреестра. Определяются полномочия определенной структуры адресом расположения объекта недвижимости.
  2. Сбор документов для проведения сделки. Если оформлены только правоустанавливающие бумаги, то заявление о включении сведений в базу Росреестра можно подать одновременно с реализацией объекта недвижимости. Перечень стандартный, однако в некоторых случаях требуется предварительное получение консультации в госслужбе в зависимости от индивидуальной ситуации.
  3. Оплата госпошлины, квитанция должна иметь срок не позднее 3 лет до момента совершения сделки.
  4. Предварительная запись через портал Госуслуги, сайт Росреестра. Также можно сразу напрямую обратиться за регистрацией в порядке электронной очереди, получив талон на предоставление определенной услуги на входе в госучреждение.
  5. Подача заявления с документацией для оформления перехода права у специалиста регистрационной службы. Он выдаст расписку с принятыми бумагами с указанием количества оригиналов и копий, назначит время для получения выписки из ЕГРН о подтверждении собственности.
  6. В указанную дату владельцу квартиры нужно обратиться в Росреестр для получения документа о владении.

После этого хозяин недвижимости может заключать любые сделки с недвижимостью, то есть распоряжаться любым способом без ограничений по своему усмотрению.

В случаях выдачи отказа в проведении сделки возможно оформление в суд за признанием такого акта противоречащим закону. Сделать это нужно в течение 10 дней с момента получения распоряжения органа Росреестра.

В некоторых случаях возможно приостановление регистрации прав в связи с отсутствием каких-либо документов или обнаружением недостатков в представленных бумагах с целью их устранения в установленный срок.

В новостройке

Определенные особенности имеет оформление недвижимости в новых домах незавершенного строительства. Сделки с объектами проводятся в этом случае при условии обращения за регистрацией в уполномоченный орган дважды – для подписания договора долевого участия в строительстве.

Второй раз обращение в Росреестр обосновано необходимостью оформления собственности после ввода здания в эксплуатацию государственной комиссией и подписания акта приема-передачи с покупателем недвижимости. Важно соблюдение компанией сроков застройки, которые контролируются на государственном уровне.

При ипотеке

Заключение кредитного договора в отношении жилого объекта недвижимости обременено внесением записи в закладную и регистрации обременения в отношении квартиры на весь срок действия соглашения с банком. Это означает ограничение на распоряжение имуществом до полного погашения задолженности по займу.

После закрытия долга об установлении указанного факта необходимо взять справку в обслуживающем ссуде банке вместе с соглашением о прекращении договора. Эти документы предоставляются в Росреестр, на основании чего осуществляется регистрация снятия обременения. Результатом проведения процедуры является выдача выписки из ЕГРН с отсутствием сведений об обременении по ипотеке.

В МФЦ

Многофунциональные центры осуществляют посредничество между органами Росреестра и лицами, оформляющими недвижимость в собственность по любому основанию. Особенностью их деятельности является предоставление консультацией по пакету документов и порядку проведения регистрации.

Они принимают заявления на оформление собственности, но получение выписок об установлении прав осуществляется в органах Росреестра по месту нахождения недвижимости.

Сроки и стоимость

На проведение сделки в отношении объекта недвижимости выделяются следующие сроки:

 При непосредственном обращении в Росреестр 10-14 дней 
 При подаче документов через МФЦ или официальный сайт Госуслуги  14-15 рабочих дней

Срок может продлеваться при отсутствии определенных документов, обнаруженных во время оформления сделки государственным регистратором недостатков. Максимальное время для этих целей выделяется в 30 дней.

При неустранении дефектов в течение отведенного времени, указываемого в уведомлении Росреестра о приостановлении регистрации, рассмотрение документов на сделку прекращается. Заявитель вправе обратиться в госучреждение повторно, оплатив снова госпошлину за предоставление услуг.

Не принимаются для регистрации документы, в которых обнаружены:

  • зачеркивания;
  • с исправлениями при помощи карандаша или штриха;
  • с подчистками;
  • нечитабельные в силу ветхости или выцвевшие со временем;
  • содержание которых не соответствует требованиям закона.

К госпошлине также необходимо оплатить стоимость изготовления кадастрового паспорта в размере от 400 руб. в зависимости от района нахождения недвижимости и тарифов местного БТИ, восстановление бумаг при необходимости по установленным расценкам органами власти.

Дополнительно также оплачивается стоимость нотариально заверенной доверенности, которая составляет от 1 000 руб. плюс техническая работа. Тариф зависит от содержания предписанных полномочий на представителя.

Госпошлина

Официальный тариф на госпошлину составляет для граждан 2 000 руб. Юридические лица также вправе оформить на имя организации жилую недвижимость, сделать это может также застройщик, для них ставка составит 22 000 руб. за проведение одной сделки.

Размер госпошлины не зависит от стоимости реализуемой недвижимости. Цена ее влияет только на расчет налога, подлежащего уплате при получении имущества в дар или по наследству как дохода.

Документы для регистрации права собственности на квартиру в МФЦ рассматриваются тут.

Про муниципальную собственность читайте здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/registracija-prava-sobstvennosti-na-kvartiru/

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке 2018 — как купить, риски, покупка

Покупка жилья в новостройке ― дело, требующее не только большого внимания, но и крупных финансовых затрат. Однако деньги можно сэкономить, если покупать квартиру в новостройке по переуступке прав. Данный процесс довольно специфичен, и для его осуществления требуется знание некоторых тонкостей, в том числе и в юридической сфере.

Что это такое?

Переуступкой прав называют процесс, при котором гражданин заключает сделку с застройщиком. Ее суть заключается в том, что человек с заключением договора получает определенные права. При этом недвижимости, фигурирующей в сделке, может еще не существовать. Подобный вид сделок также называют цессией.

Стоит отметить, что такая практика встречается довольно часто на первичном рынке недвижимости.

Под правами требования подразумевается, что будущий собственник, заключивший сделку с застройщиком, получает возможность требования исполнения составленного договора. При этом, будущим собственником может являться как юридическое, так и физическое лицо.

Составляемый договор, при котором приобретаются права требования к застройщику, может иметь два вида:

  1. ДДУ (договор о долевом участии). В таком случае продавец может осуществлять переуступку прав только при отсутствии задолженности перед застройщиком. Однако на практике возникают ситуации, когда обязанности по оплате переходят к покупателю. Стоит отметить, что подобные договора могут быть заключены неоднократно до момента завершения строительства дома.
  2. Договор о купле-продаже. При заключении такого договора покупатель приобретает остаток задолженности, при этом не фиксируется факт передачи недвижимости. Смысл заключения данного документа состоит в том, что после определенного момента он обязывает продавца и покупателя заключить договор о переуступке прав. В случае, если сделка по купле-продаже сорвется, то продавцу необходимо вернуть сумму, выплаченную покупателем.

Законодательная база

Сделки по переуступке прав в 2018 году регулируются несколькими законодательными документами. В Гражданском кодексе РФ, изучив статьи с 382 по 390, можно найти условия и ответственность сторон, а также форму, по которой составляется соглашение.

В ФЗ №214 подробно рассматриваются различные нюансы сделки, если она заключается по договору о долевом участии.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Договора о переуступке прав могут заключаться как с застройщиком, так и с дольщиками, имеющими права на будущее жилье. В последнем необходимо точно убедиться в подлинности договора о долевом участии продавца.

В случае, если продавец не внес полную стоимость квартиры, то его задолженность, согласно договору цессии, должна быть передана покупателю.

От застройщика

Переуступка прав обычно совершается с участием дольщиков. Застройщики в таких сделках выступают в роли третьего лица. Ведь договор цессии предполагает, что передаваемые права и обязательства относятся именно в отношении строительной компании.

Поэтому, после заключения сделки все вопросы будут решаться не с продавцом, а непосредственно с застройщиком. Это одна из причин, по которой строительные компании часто против подобных сделок.

Процесс оформления

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке является длительным процессом, включающим в себя несколько этапов:

  1. Проверка документов продавца и строительной компании.
  2. Сбор бумаг и разрешений для осуществления сделки.
  3. Оформление договора.
  4. Регистрация документа в госорганах.
Читайте также:  Льготы многодетным семьям в 2018 году - москва, какие положены, налоговые, в санкт-петербурге

Для выполнения последнего пункта необходимо пригласить представителя Росреестра на встречу по подписанию договора. Специалисту необходимо передать требуемые бумаги, а после оплатить госпошлину.

В конце получается расписка, указывающая на то, что регистратор получил необходимые документы. Сама процедура регистрации производится в течении 10 дней.

Документы

Продавец, являющийся дольщиком, должен заранее оповестить строительную компанию и получить письменное согласие на проведение процедуры. Помимо этого, ему потребуется предоставить справку, гласящую об отсутствии каких-либо задолженностей, связанных с имуществом.

Также для совершения сделки необходимо собрать:

  • паспорта участников;
  • первичное соглашение;
  • справку о полной или частичной оплате стоимости квартиры;
  • выписку из ЕГРП.

Если у сторон есть супруги, то необходимо предоставить их письменные согласия на осуществление сделки.

Заключение договора

Договор является важной частью цессии, поэтому составлять его необходимо с особой внимательностью.

В документе должны быть отображены следующие пункты:

  1. Полные данные о застройщике. Если продавец является дольщиком, то его данные отдельно вносятся в договор.
  2. Описание жилья. В него включают площадь, стоимость, этажность здания, количество комнат и другие характеристики.
  3. Права и обязанности для каждой стороны договора. Среди них обязательно указывается точная дата, до которой должен быть произведен финансовый расчет.

Заключение договоров такого рода связано с несколькими довольно серьезными рисками, поэтому для их составления желательно обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Риски

Покупатель всегда должен помнить о том, что первоначальный дольщик не будет отвечать за действия застройщика. Это означает, что в случае, если здание будет некачественным или же сдано позже срока, продавцу предъявить ничего не получится. Претензии можно будет направить исключительно к строительной организации.

Наличие прав требования на квартиру возможно только в случае, если у лица имеется договор о долевом участии.

В случае, если человек приобрел подобные права по другому документу, то совершение цессии невозможно. Помимо этого, права требования могут быть обусловлены какими-либо условиями.

Это значит, что при невыполнении условий указанные в договоре права будут аннулированы, как и сам документ. В результате такого действия страдает не продавец, а конечный покупатель, поскольку после цессии вся ответственность перекладывается него.

Также к нюансам можно отнести и тот факт, что долевой договор, заключенный между застройщиком и продавцом, может быть расторгнут. В таком случае, согласно законодательству, покупателю будет выплачена стоимость квартиры. Но только в первоначальном размере, который указан в ДДУ, а не по сумме, указанной в сделке.

В связи с наличием подобных рисков, будущий дольщик должен внимательно изучить всю документацию, а также бумаги о ходе строительства и его состоянии на момент сделки.

Также нелишним будет узнать о репутации застройщика и сроках сдачи здания. Это позволит снизить возможные риски по покупке пустого места за сниженную цену.

Не стоит обращать внимания на цессии, которые заключаются по договорам, не связанным с долевым строительством. От сделок по незарегистрированным документам также стоит отказаться. Новый договор также необходимо регистрировать в Росреестре.

На видео о приобретении жилья по переуступке

Источник: https://realtyurist.ru/novostrojka/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostrojke/

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке (договор цессии) в 2018 году — что это такое, условия, риски, между родственниками, налоги

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке – популярная рабочая схема по продаже строящегося жилья. О понятии и условиях оформления более подробно.

Что это такое

До момента сдачи дома квартиры не имеют правового статуса жилья, а значит, не могут быть проданы. В этом случае можно только уступить права на долю, некогда приобретенную у застройщика. Как правило, переуступают права на квартиры до окончания строительства инвесторы.

Цессия должна быть оформлена документально и зарегистрирована. Данная схема продажи может быть вызвана самыми разными причинами и являться выгодной как покупателю, так и продавцу. Однако при совершении такой сделки стоит быть внимательным и осторожным, существует ряд рисков и вероятность столкнуться с мошенничеством.

Законодательные основания:

Условия заключения договора цессии

В договоре необходимо указывать точный объем права, а также полный перечень документов, служащих основанием для перехода прав инвестора новому кредитору. Любая сделка должна проводиться с уведомлением и при участии застройщика.

Существует два типа оформления договоров:

  • переуступка прав долевого участия;
  • переход прав по предварительному договору купли-продажи.

По ДДУ (договору долевого участия)

Передача права на долю в строительстве возможно только при выполнении следующих пунктов:

  1. Дольщик обязан выплатить всю оставшуюся сумму по соглашению, иначе долговые обязательства переходят вместе с правом требования.
  2. Оформление сделки по данной схеме возможно только до заключения акта о сдаче объекта жилой недвижимости.
  3. Обязательна регистрация в Росеестре.

Так продавать долю можно неоднократно, пока квартира не будет передана дольщику в собственность.

По предварительному договору купли-продажи

Данная цессия – не приобретение недвижимости, а всего лишь договоренность о передаче прав на нее в дальнейшем, при этом сроки могут быть уточнены. Все задолженности передаются покупателю в обязательном порядке. Документ вступает в силу лишь после полной оплаты долга или подписания покупателем обязательств по расчету.

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Процесс приобретения цессии можно разделить на 4 основных этапа:

  1. Ревизия документов.
  2. Подготовка продавца и покупателя.
  3. Составление договора.
  4. Регистрация.

Этап 1 – Проверка документов

Прежде чем принять решение о приобретении, необходимо проверить документальную базу застройщика:

  1. Свидетельство о государственной регистрации.
  2. Проект объекта:
    • разрешение на застройку;
    • права собственности или договор аренды на земельный участок, на котором ведутся работы;
    • сроки окончания строительства, текущий этап;
    • цель.
  3. Свидетельство об учете в налоговой инспекции.
  4. Проектная декларация. Пункт с указанием способа реализации обязательств застройщика.
  5. Договор с перечнем источников финансирования строительства.

Этап 2 – Подготовка продавца и покупателя

Продавец до оформления должен:

  1. Уведомить застройщика о своем намерении переуступить права лично в офисе компании. В случае не уведомления сделка может быть признана недействительной.
  2. Получить согласие на совершение сделки. Строительная компания может запросить за выдачу разрешения около 5% от суммы продажи.
  3. Взять у застройщика справку, свидетельствующую об отсутствии долгов. Такую бумагу можно получить или погасив задолженность, или, заручившись согласием покупателя, подписав договор о переходе долга новому кредитору.
  4. Получить согласие супруга на переуступку прав, заверить его у нотариуса.
  5. Если строящаяся квартира является залоговой по условиям ипотечного кредитования, придется получить согласие банка на продажу права. Банк даст согласие только когда будет полностью погашена ипотека.
  6. Получить выписку из ЕГРН о действительной регистрации договора долевого участия или инвестирования.

Покупателю необходимо:

  1. Заверить у нотариуса согласие супруга на приобретение. Если муж с женой вместе принимают участие в сделке, согласия не потребуется.
  2. Подписать и получить договор кредитования или получить закладные документы.

Все согласия и справки обязательны в письменном виде. Ко всем собранным документам приложить копии.

Этап 3 – Составление договора

Составить договор переуступки желательно с помощью юриста. Подписывают документ две стороны в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Нюансы, которые должны быть указаны при составлении договора:

  1. Право на переуступку ( реквизиты документа).
  2. Объем договора переуступки, его условия.
  3. Порядок выполнения.
  4. Список документов, которые бывший кредитор передает новому.
  5. Ответственность первого за действительность прав.

Этап 4 – Регистрация

Для подписания и регистрации договора продавцу и покупателю необходимо предъявить следующий пакет:

  • паспорта участников сделки;
  • согласия супругов на продажу и/или покупку;
  • договор основания, заключенный со строительной компанией (долевого участия, предварительный купли-продажи, инвестирования);
  • справка об отсутствии долгов или договор перехода долговых обязательств к покупателю;
  • согласие застройщика;
  • согласие банка, если квартира ипотечная, а также закладная и договор на кредит;
  • квитанция об оплате госпошлины.

На основании и с указанием предоставленных документов регистратор оформляет заявление, которое стороны проверяют и подписывают. Регистрация длится от 5 до 10 дней, после завершения стороны должны забрать свои экземпляры.

Регистрация производится:

  • в МФЦ;
  • в Регистрационной палате;
  • в Кадастровой палате.

Плюсы и минусы такой сделки

Плюсы

Минусы

Приобретение жилья много дешевле готового

Недвижимость перейдет в собственность только после полной сдачи жилого дома
Возможность заработать, если переуступить права на более позднем этапе строительства или на продаже уже готовой квартиры

Прерывание соглашения позволит вернуть только сумму, указанную в договоре

Приобретение квартиры в конкретном доме, если все остальное распродано

Невыполнение застройщиком своих обязательств грозит серьезной финансовой потерей
Инвестор может вернуть свои деньги с прибылью, не дожидаясь окончания строительства. Актуально для тех юр.лиц, расчет с которыми был произведен квартирой.

Двойная цессия, когда доля продается несколько раз, а право требования остается у первого покупателя

Риски

Любая сделка продажи-покупки может иметь подводные камни, которые могут принести неприятности обеим сторонам. Тем не менее, можно их учесть и минимизировать.

Риски

Решения

Признание недействительности сделки

Указывать точную сумму, которая передается продавцу

Неоднократные продажи

Соблюдение условий, сокращающие риски:

  • соглашение о долевом участии с первым приобретателем;
  • оплату производить только после получения регистрации.

Затягивание сроков строительства

  1. Внимательно проверять проектную и разрешительную документацию, осматривать дом самостоятельно.
  2. Можно пригласить независимого эксперта для заключения состояния. Насторожить может и тот факт, что в доме массово продаются доли по заниженной стоимости

Качество строительство не соответствует

Возможное банкротство застройщика

Расчет по предварительному соглашению

Расчет следует проводить только после завершения регистрационных действий

Ипотека

Отдельным риском может являться ипотека, по условиям которой доля кредитора находится в залоге. Сделка без согласия банка на продажу невозможна и может быть признана недействительной. Основное условие банка для вывода недвижимости из залога – полная выплата долга.

Взять ипотечные обязательства на строящееся жилье тоже весьма проблематично. Банки неохотно идут на риски, связанные с ответственностью застройщиков:

  1. Искать банк-кредитор можно прямо на площадке строительства. Финансисты, готовые предоставить ипотеку на переуступку прав, сами размещают рекламу и контакты непосредственно у строящегося объекта. Зачастую они являются соинвесторами и обеспечивают юридическую поддержку при оформлении документов.
  2. Условия кредитования могут быть разными, но одно общее для всех заключается в том, что сумма ипотеки рассчитывается на основе оценочной стоимости или суммы по переуступке прав по ДДУ.

С чего платить налоги

  1. Оформление переуступки прав собственности на квартиру – гражданская сделка. Все граждане обязаны платить подоходный налог в размере 13% от прибыли. Продавец уплатит 13% от суммы цессии, если он владел данным имуществом менее 5 лет.

  2. Новый владелец доли в новостройке начинает платить налог на недвижимую собственность с момента наступления вещного права.
  3. Как и при покупке готовой квартиры, дольщик имеет право на налоговые вычеты, если исправно платит подоходный налог. Размер вычета зависит от суммы сделки.

  4. Обращаться за возвратом налога нужно самостоятельно в отделение ФНС, предоставив заявление и декларацию о доходах, а также все документы по завершенной сделке.
  5. Переуступка прав на собственность, проведенная между родственниками, не облагается налогами, но родство должно быть доказано.

  6. При цессии по договору долевого участия налоговое бремя ложится на плечи продавца. При этом он может уменьшить доход на сумму, выплаченную застройщику.

Можно ли оформить задним числом

Как только дом официально сдается в эксплуатации, переуступка прав становится невозможной. Однако, если инвестор не спешит вступать в права собственности на квартиру, возможно заключить договор цессии с изменением даты документов.

По ДДУ

Продажа по переуступке возможна по договоренности с застройщиком об изменении даты передаточного акта.

По предварительному договору

Можно переуступить права требования с изменением даты заключения предварительного договора, если он еще не был зарегистрирован.

Хотя сделка по договору цессии выгоднее купли-продажи, оформление задним числом может иметь скрытые риски:

  • согласно ФЗ №214-ФЗ, после подписания акта передачи дома и до момента оформления собственности, дольщик не имеет права совершать действия по договору цессии;
  • если сделка может быть признана недействительной. Сумма к взысканию будет определяться по дате подписанного договора (стоимость квартиры существенно возрастает с течением времени).

Цессия чрезвычайно выгодна как покупателю, так и изначальному кредитору. Высокую безопасность таким сделкам приносит обязательное участие регистрирующего органа. Снизить риски до минимума поможет внимательность и проверка всей документальной базы.

Видео: Консультация специалиста

Источник: http://masterurist.ru/oformlenie-pereustupki-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostrojke/

Ссылка на основную публикацию