Оценка квартиры для ипотеки и банка в москве в 2018 году — адреса

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Оценка квартиры для ипотеки – обязательное условие при ее оформлении. Как только заемщик выбрал интересующий его объект недвижимости, ему необходимо сразу заказать оценку его рыночной стоимости у специалиста. Она является ключевым фактором, который учитывается банком при выдаче денежных средств.

Процедура оценки является страховкой для обеих сторон сделки, так как в случае нарушения ее условий заемщиком он сможет продать квартиру и полностью погасить задолженность перед банком.

Нанимать оценщика нужно до выхода на сделку, поскольку люди часто завышают стоимость своей квартиры, которая часто разительно отличается от рыночной.

Поэтому денег на покупку выбранного объекта недвижимости может не хватить, так как банк выдаст только ту сумму, которая равна ликвидной стоимости квартиры.

Где заказать оценку квартиры?

Узнать о стоимости объекта недвижимого имущества можно в компаниях, кто делает оценку, или у оценщиков, действующих от собственного лица. Банки сотрудничают с такими организациями, поэтому проблем с их выбором не возникает. Заемщик может отказаться от компаний, рекомендуемых банком, но лучше от этого воздержаться в силу очевидных причин:

  1. Оценочная компания от банка – проверенный и надежный партнер;
  2. Ускоряется процесс рассмотрения заявки на выдачу займа, так как не возникает форс-мажорных ситуаций, таких, например, как непринятие банком отчета за несоблюдение в нем требований ассоциаций ИЖК и РБ и самой банковской организации.

По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.

Дополнительно к указанным выше требованиям при подборке фирмы-оценщика принимайте во внимание следующие данные:

  • Репутацию компании;
  • Время ее работы на рынке;
  • Отзывы о компании в сети интернет или в других источниках.

Дополнительно вы можете запросить в компании формы договоров и отчетов для проведения оценки и проверить их на соответствие требованиям, изложенным в 10-ой и 11-ой статьях федерального закона «Об оценочной деятельности».

Часто причины отказа необъективны и в этом случае заемщик может подать иск в судебные инстанции. Суд обяжет банк принять отчет к рассмотрению и на его основании выдать нужную сумму ипотечного кредита.

Как происходит процесс оценки рыночной стоимости квартиры?

Независимо от того, как происходит оценка квартиры при ипотеке, заемщик должен выполнить два требования:

  1. Собрать необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки;
  2. Вызвать оценщика на объект.

Перечень документов, которые требуется подготовить заемщику:

  1. Договор купли-продажи недвижимого имущества, либо долевого участия, свидетельство регистрации объекта недвижимости;
  2. План и экспликацию помещения;
  3. Кадастровый паспорт;
  4. Паспорт.

После сбора необходимых документов следует позвонить в компанию по оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, оставить заявку на заключение договора, уточнить стоимость и сроки оценки, а также спланировать время встречи с сотрудником фирмы.

Существует несколько вариантов оценки недвижимости:

  • Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
  • Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
  • Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).

При оценке специалистом учитываются только те характеристики объекта, которые останутся неизменными на протяжении всего времени. По полученным данным в срок от одного до пяти дней он формирует отчет с указанием ликвидной и рыночной стоимости объекта, который после предоставляет в банк.

Один из вопросов, который часто задают заемщики – «Кто оплачивает оценку?». Затраты на это несет тот, кто желает приобрести квартиру в собственность.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка проводится по описанной выше схеме. Список аккредитованных банком компаний имеется на сайте организации, там же можно убедиться в наличии у каждой из них аккредитации. Независимая оценка включает в себя:

  1. Обязательный осмотр помещения;
  2. Составление отчета, отображение в нем фотографий и копий документов;
  3. Обоснованность проведенной оценки;
  4. Предоставление отчета в банк.

Процедура оценки проводится компаниями в строгом соответствии с требованиями Сбербанка, поэтому проблем при рассмотрении отчета и принятии положительного решения на выдачу ипотечного кредита не возникает.

Оценка квартиры для ВТБ 24 по ипотеке ничем не отличается от оценки для Сбербанка поэтому рассматривать ее особенности не будем.

Видео: Тонкости ипотечной оценки недвижимости

Стоимость оценки

Сколько действует отчет?

Указанная в отчете цена объекта недвижимости имеет действие в течение полугода, что продиктовано требованиями действующего законодательства. По истечении этого срока экспертиза назначается повторно.

Зная о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, вы будете увереннее чувствовать себя при проведении сделки. По состоянию на 2018 год никаких нововведений эта процедура не содержит. Для экономии времени пользуйтесь услугами компаний, с которыми сотрудничают банки. Это в то же время наиболее безопасно.

Источник: http://ipoteka-expert.com/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki/

Оценка квартиры для ипотеки и банка в Москве в 2018 — стоимость

Оценка недвижимости по ипотеке в первую очередь важна банку. Неважно, какой тип жилплощади, оценку необходимо делать в любом случае. Для ипотеки она является обязательным условием при её оформлении.

Зачем нужна

В момент получения ипотеки в роли залога выступает жильё, и оценка имущества для получения займа определяет рыночную стоимость залога. Требуя залог, кредитор, таким образом, страхует себя от потери денег.

Учитывая осторожность и консервативность кредиторов, и то, что они полагаются только на юридически ценные бумаги, а не слова, они не выдадут кредитные средства без тщательного анализа залогового жилья. Причиной отказа может послужить любая мелочь.

В отчёте об оценки банков интересуют всего три пункта:

 Рыночная цена недвижимости, которая выступает залогом  Финансовые компании желают знать реальную стоимость на момент подписания сделки, то есть, каков будет размер обеспечения. Стоимость квартиры будет не завышена
 Процент износа строения  Хорошо, если дом не будет в ветхом состоянии, и не обозначен в планах на снос либо полную реконструкцию. Банком приветствуется максимум 60% износа строения
 Присутствие перепланировок  Кредитор не пожелает брать в залог недвижимость, в которой осуществлялись перепланировки, и если её тяжело привести в первозданное состояние. Обратная ситуация случается крайне редко. Чем выше качество залога, тем больше его ликвидность, и ниже рисков в лице банка

Только знающий и опытный эксперт, которому хорошо известны все нюансы и требования к отчёту финансовых компаний, знает, как можно обхитрить кредитора и обойти все препятствия в отчёте для ипотечного кредитования. Если отчёт составлен верно, банки зачастую говоты поднять допустимую планку кредита до 70 — 80% от стоимости залогового имущества, которыми была названа оценщиками.

Необходимые документы

Независимо от выбранного способа оценки, заёмщику первым делом следует выполнить два условия:

  • подготовить необходимый пакет документов, без которых оценка станет невыполнимой;
  • выбрать профессионального эксперта.

Человек может пользоваться услугами разных компаний оценщиков. После подписания соглашения, эксперты из этих организаций внимательной осматривают тот либо иной объект и делают фотографии, которые после прилагаются к отчёту.

В список обязательных бумаг, которые необходимо подготовить заёмщику, входят:

  • технический паспорт, если недвижимость располагается в подмосковье;
  • паспорт заёмщика;
  • сведения об отсутствии задолженностей по оплате услуг ЖКХ;
  • правоустанавливающие документы;
  • данные о первоначальной величины стоимости жилья;
  • разрешение на перепланировку, если таковая проводилась ранее;
  • помимо указанных, специалист может потребовать и иные документы.

Как произвести оценку квартиры для ипотеки и банка в Москве

Подыскивать специалиста можно сразу после подготовки пакета документов. Для начала, можно просто позвонить в компанию и оставить заявку на заключения соглашения. Заранее можно поинтересоваться стоимостью и сроками проведения оценочной экспертизы, а также спланировать время встречи с представителем компании.

Стандартный план проведения оценки залога при ипотеке в Москве выполняется следующим образом:

  • заёмщик предоставляется специалисту полный пакет документов, после чего стороны заключают между собой договор;
  • оценщик уточняет требования банка к отчёту;
  • специалист внимательно осматривает объект с применением соответствующих методов и подходов, после чего делает несколько фотографий;
  • осуществляется анализ и расчёты с применением наиболее подходящих методов;
  • формируются бланки отчёта, подписываются и выдаются заказчику на руки.

Специалист обязательно проверяет соответствие фактического плана со схемой БТИ. То есть, во время осмотра имущества, специалист анализирует её общее состояние, и уже на основе этих сведений формирует заключение по этой части. Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка, этот факт обязательно отразится в отчёте.

Далее специалист займётся расчётом рыночной стоимости. Нужно отметить, что эксперт будет заниматься этим самостоятельно, не обращая внимание на ту цену, которая сообщается покупателем. При нахождении этого показателя, основным методом считается сравнительный анализ аналогичного имущества в том районе, где располагается анализируемая квартира.

Нередко, покупатели надеяться на то, что им удастся договориться с оценщиком, после чего тот сформирует альбом так как нужно: не отобразит в нём наличие перепланировки либо увеличит показатель рыночной цены.

Наверное, всё же есть, кому это удаётся, однако везёт далеко не всем. Сформированный оценочный альбом отправляется в финансовую компанию, которая на основе этого анализа будет принимать решение о финансировании приобретения данной квартиры.

Стоимость

Предварительно ознакомиться со стоимостью квартиры можно непосредственно в тех организациях, кто занимается оценкой имущества, и кто осуществляет независимую экспертизу.

Практически все кредиторы сотрудничают с такими компаниями, и по этой причине трудностей с их выбором не появляется.

В Москве, стоимость проведения оценки недвижимости для ипотеки представлена в пределах 2 — 4 тыс. рублей.

Клиент может отказаться от тех предприятий, которые рекомендует ему банк, однако, преимуществ у таких представителей немало:

  • те оценочные компании, которые рекомендует банк являются надёжными и поэтому проверенными;
  • время рассмотрения заявки банком значительно уменьшается, поскольку так клиент страхует себя от возникновения всевозможных непредвиденных обстоятельств. Например, несоблюдение экспертами требований ассоциаций РБ и ИЖК, а также самим кредитором.

Что содержится в отчете

В момент осуществления процедуры оценки жилья для ипотеки, отчёт обязан соответствовать не только законодательным актам, существующим федеральным стандартам, общим правилам и требованиям оценочной деятельности, которые были утверждены саморегулируемой компаний, но также и условиям кредитора. Любая финансовая организация сообщает о своих стандартах, поэтому здесь отчёт составляется уже на их основаниях.

В самом конце, все страницы альбома прошиваются в обязательном порядке, нумеруются и заверяются печатью должностного юридического представителя.

В целом во время осуществления оценки для ипотечного кредитования эксперты составляют отчёт, включая в него следующий набор сведений:

  • характеристика приёмов и методов, которые являлись основными в работе по расчёте стоимости недвижимого объекта и другие бумаги, которые служат подтверждением законности проведения этих мероприятий;
  • анализ рыночного сегмента, к которому относится анализируемая жилплощадь;
  • качественные фотографии, с отображением мельчайших подробностей, сделанные экспертом во время осмотра;
  • оценку с применением сравнительного либо затратного подхода. Последний для жилых квартир применяется крайне редко. При сравнительном методе мастера обязательно обращают внимание как минимум на 4 аналогичных с описанием подробных характеристик и источников получения сведений;
  • перечисление списка обременений;
  • возможные несанкционированные перепланировки, если таковые имеются. В таком случае оценка жилья проводится с отметкой о стоимости восстановления до первозданного состояния;
  • отметка разрешённого и текущего использования имущества;
  • если жильё было возведено до 1970 года, эксперты составляют заключение об осмотре строения с данными о дефектах, которые могут послужить причиной признания его аварийным и ветхим. В итоговом отчёте обязательно указывается уровень физического износа строения;
  • анализ уровня обустройства здания, например: наличие детских площадок, зелёных насаждений, парковки и прочее;
  • фиксируется анализ транспортной доступности, в точности схема проезда, расстояния до автобусных остановок, метро и прочее;
  • сведения о подключении жилья к газо- электро, канализации, теплотрассы и водоснабжения, с отметкой о процентах износа их устройств и деталей.
Читайте также:  Подробная выписка из домовой книги - адрес, бланк, где получить официальный сайт, если, заказать

Если процедура оценки осуществляется опытным специалистом в таком случае покупатель может получить массу полезных сведений о его имуществе.

Сведения относительно рыночной стоимости может являться главной отправной точкой и для переговоров о стоимости с продавцом квартиры.

Обычно, грамотно составленные альбомы в 90% случаях ободряются кредиторами, даже если у квартиры на самом деле имеются обременения.

Заёмщику желательно предоставить в банк отчёт не позже 6 месяцев, поскольку по истечении этого срок он теряет свою ценность. Это правило продиктовано условиями действующего законодательства. Если необходимость в альбоме возникает по истечении этого срока, заёмщику придётся проходить всю процедуру во второй раз.

Возможные проблемы

Обычно трудности появляются в результате занижения стоимости имущества. Обращаться к такому оценщику снова нет смысла, даже если заёмщик решит оценить другую жилплощадь. Если кредитор позволяет, можно попробовать сменить оценщика либо вовсе обратиться за кредитом в другой банк.

Конечно в таком случае клиенту придётся оплачивать всю процедуру повторно, однако, это единственный способ превратить свою мечту в жизнь. Желательно, чтобы ещё на этапе выбора специалиста, кандидат не вызывал никаких сомнений ни у заёмщика, ни у кредитора.

Если же отказ объективен, тогда покупатель может попросить оценщиков изменить отчёт и устранить имеющиеся недочёты. Если оценщики несогласны, можно получить консультацию у эксперта саморегулируемой компании для проведения экспертизы.

Зачастую весь процесс анализа недвижимости осуществляется в течение одного-трех суток.

По истечении этого времени специалист предоставляет клиенту подробный отчет, в котором демонстрируется необходимая документация и заключение.

Анализировать особенности жилплощади либо коттеджа целесообразно, так как сегодня существуют определенные обстоятельства, из-за которых кредитор требует выполнение оценки недвижимости.

Особенности оформления земли в собственность после пожара дома рассматриваются тут.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры узнайте тут.

Источник: http://kvartirkapro.ru/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki-i-banka-v-moskve/

Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

Подробнее про оценку квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Зачем это банку

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Как выбрать оценщика?

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Читайте также:  В каком банке лучше взять потребительский кредит в 2018 году - без справок, пенсионеру, работающему, с плохой кредитной историей

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке и сколько она стоит

Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и где её заказывать. В этом посте мы собрали для вас информацию от наших экспертов по этому важному вопросу и готовы ответить на оставшиеся вопросы в комментариях.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке

Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального закона «Об ипотеке».

Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа.

В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира. В этой связи и проводится оценка недвижимости при ипотечном кредитовании.

Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.

Также оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании важна и для самого заемщика. Во-первых, это поможет ему оценить адекватность цены на жилье, которую установил продавец.

Во-вторых, заемщик может быть уверен, что при отсутствии возможности дальнейшего своевременного погашения платежей, ипотечный договор может быть закрыт, посредством продажи квартиры по реальной рыночной стоимости.

С одной стороны, в интересах банка, чтобы стоимость жилья не была искусственно завышена, иначе, при продаже объекта залога не покроются издержки по договору ипотеки. С другой стороны, заемщик, а особенно его риэлтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.

В него входят:

  1. Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.
  2. Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры — документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.
  3. Копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости.
  4. Справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки).
  5. Если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях. Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования.
  6. Копия своего паспорта и контактные данные.

Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет — оценка предмета ипотеки.

Методы оценки

Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод — сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.

Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе — затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.

Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры — ипотека) — доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.

При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном — ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима.

Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города.

В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.

Также обязательно учитываются следующие факторы:

  • престижность и экологичность района;
  • наличие поблизости остановок, школ, дет. садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
  • новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
  • из каких материалов построено здание;
  • количество этажей в доме;
  • обустроенность и облагороженность двора.

Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:

  • площадь;
  • количество комнат и их месторасположение (планировка);
  • состояние отделки и коммуникаций;
  • этаж;
  • отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.

Готовый отчет

На основании вышеперечисленных данных оценщик составляет отчет, который содержит в себе следующую информацию:

  1. В первую очередь указываются данные фирмы-оценщика и данные заказчика.
  2. Далее следуют данные о том, с помощью каких методов была произведена оценка.
  3. Приводится полная информация об оцениваемой квартире.
  4. Сравнительный анализ рынка недвижимости.
  5. Ликвидная и рыночная стоимость жилплощади.
  6. Приложение.

Кредитными специалистами банка прежде всего будет изучена заключительная часть, которую содержит отчет. Именно в приложении будут находится документы и фотографии объекта недвижимости, дублироваться информация о цене жилья, и что самое важное, данные о том, сколько банк сможет выручить от продажи квартиры, в случае расторжения ипотечного договора.

Сам отчет представляет из себя печатный документ, объемом 25-30 листов формата А4, прошнурованный, пронумерованный и заверенный печатью и подписью ответственного сотрудника компании-оценщика.

Срок действия отчета об оценке — 6 месяцев. По истечении этого периода, если по каким-то причинам ипотечный договор еще не заключен, банк запросит новый, актуальный документ.

Срок подготовки отчета в среднем составляет от 2 до 5 рабочих дней.

Сколько стоит

Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.

В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.

Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.

Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.

Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.

Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу — заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки

Кто делает оценку недвижимости? Обычно это или компания, занимающаяся данным видом деятельности или частный оценщик. Тем не менее ко всем лицам (физическим и юридическим), занимающимся оценкой объектов недвижимости предъявляются следующие требования:

  1. Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок от 1 года.
  2. Фирма или частное лицо должно состоять в СРО (объединение саморегулируемых организаций), а также на постоянной основе делать взносы в общий фонд.
  3. Оценщик должен иметь полис гражданской ответственности на сумму от 300000 рублей.

Это главные правила. Но есть еще одно, которое может повлиять на независимость результата — представитель компании или частный оценщик не должен быть родственником лица, заказывающим услугу оценки.

Как правило, при оформлении ипотеки у заемщика не возникают затруднения с поиском оценщика. Обычно банк предоставляет своему клиенту список аккредитованных организаций, у которых можно заказать данную услугу.

Почему лучше выбрать оценщика из перечня, предоставленного банком? Потому что, все компании из этого списка являются постоянными партнерами финансовой организации, зарекомендовали себя на этом рынке, и готовят документы в соответствии со всеми требованиями Ассоциации российских банков и Ассоциации ипотечного жилищного кредитования.

Закажите отчет в проверенной компании, которой доверяет банк — получите документ в кратчайшие сроки, выполненный по всем требованиям.

Зачем рисковать, и обращаться к неаккредитованным банком фирмам, которые возьмут за свою работу возможно меньше денег, но итоговый документ не пройдет проверку у кредитных специалистов, и оценку недвижимости придется заказывать повторно, при этом непредвиденные, лишние расходы никто, кроме заемщика не оплатит.

Выбирая оценщика из списка, полученного в банке обратите внимание на то, как давно компания существует на рынке, успела ли себя зарекомендовать, ознакомьтесь с отзывами в интернете.

Осуществив выбор, нужно обратиться к оценщику и подать заявку. После этого можно начинать собирать необходимые документы.

Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита

Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды.

Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья.

Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?

В первую очередь можно за свой счет заказать повторную оценку у другого специалиста. Возможно, что при первичной оценке не были учтены все факторы, влияющие на правильное ценообразование.

Если и при повторной оценке цена определена в тех же пределах, то возможно предоставить по ипотеке дополнительный залог на недостающую сумму.

Также не стоит пренебрегать возможностью просить скидку у продавца. Возможно, видя реального покупателя, он пойдет на уступки.

Если дополнительной недвижимости нет, а продавец не согласен понизить цену значительно, можно на недостающую сумму оформить кредит наличными. Правда процентная ставка будет значительно превышать ставку по ипотеке.

Заключение

Ни одна сделка по ипотеке не обходится без оценки квартиры. Это не просто формальность, требующая дополнительных расходов.

Читайте также:  Аренда квартиры с последующим выкупом в 2018 году - москва от застройщика, договор, образец

Грамотно проведенная оценка дает подтверждение того, что в случае возникновения ситуаций, ведущих к расторжению договора по ипотеке, жилье действительно может быть продано одним из участников сторон, тем самым, покрыв все убытки.

Главное и для банка, и для клиента, чтобы оценка была объективная, профессиональная и независимая.

Если у вас остались вопросы по этой тем, то ждем их в комментариях.

Если вам нужна поддержка юриста, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на нашем сайте.

Будем признательный за репост, лайк и оценку статьи.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki.html

Оценка квартиры для ипотеки

В настоящее время подавляющее большинство россиян не имеют собственного жилья. По данным Аналитического Центра около 25% населения страны снимают квартиры, комнаты и дома. Ещё больше – 30% — вынуждены жить с родителями, так как не имеют возможности платить за аренду недвижимости.

Однако, иметь «свой угол» хочется каждому. К сожалению, современная экономика такова, что цены на недвижимость установлены довольно высокие, и позволить себе покупку жилья без задействования сторонних средств может далеко не каждый. А поскольку копить на ту же квартиру придется слишком долго, то практически 100% обращаются в банки для оформления ипотеки.

Что такое оценка квартиры?

Одним из многочисленных документов, которые необходимо предоставить в банк для того, чтобы получить денежные средства на покупку жилья, является отчет об оценке стоимости квартиры. Только исходя из той цены жилья, которая будет указана в отчете, банк определит сумму, которую он вам выдаст. И абсолютно неважно за сколько вы на самом деле покупаете квартиру.

Банки принимают только те отчеты, которые выполнены профессиональными оценщиками, имеющими соответствующие образование и квалификацию. Как правило, банки рекомендуют оценочные компании и оценщиков, которые у них аккредитованы, то есть прошли тщательную проверку соблюдения всех требований к отчету закона «Об оценочной деятельности» и качества выполняемой работы.

Как происходит оценка?

Когда вы обращаетесь к оценщику, обязательно информируйте его о цели проведения оценки и лучше уточните в каком банке у вас будет ипотечное кредитование. Оценщики, которые специализируются именно на оценке недвижимости, как правило, знают о дополнительных требованиях к отчету у того или иного банка.

Предварительны этап:

Прежде, чем приступить к выполнению отчета, оценщик попросит вас собрать необходимую документацию на квартиру. Этот список небольшой, так что собрать документы вас не составит особого труда. С типовым пакетом вы можете ознакомиться на этой странице в разделе «Необходимые документы».

Следующим обязательным этапом проведения оценки является выезд на осмотр объекта. Осуществляют его как правило оценщики самостоятельно либо это делают их помощники.

Осмотр необходим для фотофиксации квартиры, а также для более точного определения общего состояния объекта и его соответствия заявленным в документах параметрам.

Например, многие владельцы продаваемой квартиры пытаются скрыть наличие неузаконенной перепланировки. А это очень сильно влияет на решение банка в отношении одобрения ипотеки.

Расчетный этап:

После осмотра квартиры оценщик приступает к изучению рынка недвижимости и экономики в этой сфере в целом в данном регионе. Подбираются объекты-аналоги, данные которых будут учитываться при проведении расчетов.

При осуществлении расчетов оценщик определяет не только рыночную стоимость квартиры, но и ликвидационную. Ликвидационная стоимость – это та цена, по которой объект можно продать в максимально сжатые сроки, и она, как правило, ниже рыночной.

Знание ликвидационной стоимости позволяет банку определить возможность покрытия убытков на тот случай, если по каким-либо причинам вы прекратите платить кредит. Тогда банк сможет расторгнуть договор и продать эту квартиру, а вы не останетесь должником.

Интересный факт:

Что получает клиент?

Результатом работы оценщика является отчет, который вы можете предоставить в банк кредитному специалисту.

Сам отчет по оценке квартиры выглядит как печатный документ, состоящий из примерно 70-80 листов А4. Отчет обязательно должен быть пронумерован и прошит. А также заверен печатью и подписью оценщика.

Готовый отчет об оценке для ипотеки состоит из разделов:

  • Сведения об Оценщике и Заказчике
  • Характеристика объекта оценки
  • Обзор и анализ рынка недвижимости
  • Анализ ликвидности объекта
  • Обоснование методики оценки
  • Определение рыночной стоимости
  • Определение ликвидационной стоимости
  • Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
  • Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на квартиру
  • Фотографии квартиры

Источник: https://pravo-ocenka.ru/ocenka-kvartiry-dla-ipoteki

Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке: список оценщиков и стоимость процедуры

Оценка квартиры для Сбербанка – это обязательный этап оформления покупки недвижимости в кредит. Таким образом, банк рассчитывает возможности сумму кредита, при которой его риски будут минимальны. Клиенту это позволяет получить более детальную информацию о квартире/доме и уберечь себя от неприятных ситуаций в будущем.

Для чего нужна оценка

Для расчета возможной суммы кредита на покупку жилья, обязательно нужна оценка квартиры для закладной Сбербанка. Кредитор должен понять, сколько он сможет выручить денег от продажи объекта в случае неплатежеспособности заемщика.

Наиболее часто услугами оценочных компаний пользуются при оформлении ипотеки, но это также может понадобиться в случае:

  • Оформления страховки;
  • При унаследовании объекта;
  • Формирования брачного контракта;
  • Передачи объекта в залог по другим займам;
  • Приобретения жилья;
  • Оформления объекта в уставной капитал предприятия;
  • Использования жилья в бизнес целях.

Документы для оценки недвижимости

Чтобы выполнить полноценную оценку, нужны следующие блоки документов:

  1. Правоустанавливающие документы;
  2. Выписки из реестров, что подтверждают отсутствие обременений;
  3. Технические документы на объект жилого фонда;
  4. Личные документы собственников жилья.

Приведен список обязательных документов, он может быть расширен, это зависит от сложности объекта оценки.

Первичное жилье

Для оценивания строящегося объекта надо (оценка права требования):

  • Договор с застройщиком, договор долевого участия или имущественных прав, акт приема-передачи (если есть);
  • Возможно документы на застройщика, чертеж объекта, схема здания;
  • Паспорт клиента или реквизиты ЮЛ.

Вторичное жилье

Для оценки жилья введенного в эксплуатацию требуется:

Если у Вас остались вопросы — сообщите нам Задать вопрос

  1. Договор купли-продажи/унаследования (+ свидетельство о смерти)/дарения;
  2. Выписка на объект недвижимости из ЕГР;
  3. Технический план помещения из БТИ;
  4. Документы на легализацию перепланировки;
  5. Если загородная недвижимость, то кадастровый план;
  6. Паспорт клиента с пропиской;
  7. Для юридических лиц понадобятся реквизиты и выписка о балансовой стоимости, справка о принятии на учет

Список компаний сотрудничающих с банком

Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке список оценщиков доступный по ссылке https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/oc_org.

На данный момент в файле excel приведен перечень с более чем 2600 компаний и частных оценщиков, которые сотрудничают с банком.

Этот список организаций постоянно меняется, поэтому при необходимости оценки нужно проверять актуальную информацию, для удобной работы можно воспользоваться фильтрами:

  • Для начала отфильтруйте список по статусу, исключив тех, работа с которыми приостановлена (около 1800 штук);
  • Далее проставьте фильтры по нужным регионам;
  • Обратите внимание на дату, до которой подтвержден статус оценщика, успеете ли Вы заказать услугу и получить отчет, а также учитывайте необходимое время на рассмотрение кредитной заявки, предоставление денег;
  • Если указан сайт, то можете перейти и ознакомиться с деятельностью компании;
  • Запишите номер телефона и свяжитесь с представителем компании.

Можно ли обратиться к независимому оценщику

Главной проблемой при предоставлении ипотеки является то, что кредитор заинтересован в оценке объекта по минимуму с целью уменьшения рисков, а клиент хочет, чтобы стоимость позволяла получить достаточную сумму кредита, и уменьшила первоначальный взнос. Именно поэтому составлен список организаций Сбербанк оценка недвижимости по ипотеке, в независимости и объективности которых кредитор уверен.

Теоретически клиент может обратиться к другой организации, закон этого не запрещает, главное исполнение следующих условий:

  1. Оценщик должен быть членом официальной организации оценщиков;
  2. Наличие страхового полиса 300 тыс. руб. для возмещения ущерба клиенту в случае допущения ошибки.

Но, как показывает практика, Сбербанк не принимает отчеты компаний, рейтинг которых не подтвержден в банке. Даже если Вы докажете свое право в суде, кредитор может найти множество других причин для отказа в займе.

Цена оценки на сегодня

Ориентировочная стоимость оценки недвижимости для ипотеки в Сбербанке в 2018 году составляет:

  • 2500-3500 рублей, если не требуются дальние переезды;
  • 5000-6000 рублей, если офис оценщика и объект оценки находятся в разных регионах.

Это ориентировочный показатель, на формирование окончательной цены влияют следующие факторы:

  1. Регион размещения объекта;
  2. Сложность оцениваемой недвижимости: площадь, квартира или частный дом, местность размещения, структура собственности, первичка или вторичка, другое;
  3. Репутация и срок деятельности оценщика;
  4. Срочность оценки.

Процедура оценки происходит следующим образом:

  • Клиент выбирает оценочную компанию;
  • Предоставляется первичный пакет документов;
  • Оценщик озвучивает цену и срок проведения работ (примерно 3-5 дней);
  • Подписывается договор о сотрудничестве;
  • Специалист выезжает на объект проводит осмотр, фото фиксацию, может поговорить с соседями, запрашивает дополнительные документы;
  • Формируется отчет об оценке, который после подписания предоставляется в банк.

Если озвучиваемая стоимость клиента не страивают, то он может обратиться к другому оценщику, но значительной разницы в цене ожидать не стоит.

Кто оплачивает оценку

Оплачивает услуги оценщика заемщик, но это не является существенной статьей затрат в сравнении со стоимостью недвижимости. Так как средняя цена однокомнатной квартиры в Москве более 8 млн. руб., то оценка составляет всего 0,06% (из расчета 5 тыс. руб.).

Фактически оценка объекта покупаемой недвижимости нужна не только кредитору, это может быть полезным и для клиента, потому что помогает получить объективные данные об объекте:

  1. Это поможет уберечь покупателя от переплаты, так как продавцы часто завышают цены, особенно на вторичке;
  2. Детальный анализ структуры собственности, поможет раскрыть возможные проблемные места, или непорядочность застройщика при покупке первички;
  3. Специалист при осмотре здания может обнаружить проблемы, о существовании которых непрофессиональный покупатель может и не подозревать, например: аварийное состояние дома, неправомерная перепланировка, скрытый грибок, требуется ли капитальный ремонт, необходимость замены труб или проводки, проблемы с коммуникациями, соседями и др.;
  4. Профессиональный взгляд поможет более объективно оценить инфраструктуру: наличие подъездных путей, эффективность работы общественного транспорта, достаточно ли школ, садиков и больниц.

Нюансы и подводные камни при проведении оценки

Нюансы, о которых нужно знать:

  • Срок действия отчета об оценке – 6 месяцев, если Вы не успеваете заключить сделку в этот период – нужен новый отчет;
  • Банк принимает во внимание наименьшую оценочную стоимость с учетом ликвидности объекта;
  • Если Вы не согласны с суммой оценки – законодатель разрешать оспорить ее в судовом порядке.

Оценка объекта проводится тремя методами: затратный, доходный, аналоговый. Наиболее приближенная к фактической рыночной стоимости – это оценка по сравнению с аналогичными объектами с учетом корректировочных коэффициентов.  Но банк, чаще всего, рассчитывает сумму кредита согласно ликвидационной стоимости (затратный метод).

Для банка важно быстро продать залог в случае неуплаты кредита, поэтому при оценке учитываются многие нюансы:

  1. Инфраструктура микрорайона;
  2. Удобно ли доезжать;
  3. Отдаленность от центра;
  4. Густота населения;
  5. Этажность дома;
  6. Материал, из которого построено здание;
  7. Год постройки;
  8. Планировка помещения;
  9. Соотношение жилой и нежилой площади;
  10. Расположение квартиры на этаже;
  11. Состояние ремонта, коммуникаций, санузла;
  12. Этаж, на котором размещена квартира;
  13. Наличие балкона;
  14. Количество собственников и прописанных граждан;
  15. История покупок и продаж.

Если банк по каким-то причинам отказывается брать помещение в залог, стоит задуматься о целесообразности такой покупки.

Источник: https://sbank.online/uslugi/ocenka-nedvizhimosti-dlya-ipoteki-v-sberbanke/

Ссылка на основную публикацию